Handelsspannungen und ihre Auswirkungen auf Japans Logistikimmobilienmarkt

Die Zollpolitik der Trump-Administration, die ab April 2025 umgesetzt wird, hat komplexe und weitreichende Auswirkungen auf den japanischen Logistikimmobilienmarkt. Die US-Politik der Einführung von Zöllen in Höhe von 25 % auf Fahrzeuge aus Japan und eines vorübergehenden pauschalen "Universaltarifs" in Höhe von 10 % (der während des Verhandlungszeitraums von den ursprünglichen 24 % reduziert wurde) verändert Japans Exportsektor und Logistiknachfrage rapide. Während diese Maßnahmen das japanische BIP im Jahr 2025 um 0,6-0,8 % senken könnten, schaffen der defensive Inlandsverbrauch und die Umstrukturierung der Lieferketten neue Chancen auf dem Logistikimmobilienmarkt.

Auswirkungen der jüngsten Trump-Zölle auf japanische Logistikeinrichtungen

Die sich ändernden Handelsmuster treiben eine grundlegende Umstrukturierung des japanischen Logistikimmobilienmarktes voran, die sich in Form von regionalen Nachfrageunterschieden, sich entwickelnden Anlagenspezifikationen und sich ändernden Investitionsstrategien äußert. Während exportorientierte Unternehmen versuchen, die Auswirkungen aufzufangen, führt der Wechsel von der Just-in-Time- zur Just-in-Case-Bestandsverwaltung zu einer größeren Nachfrage nach Lagerflächen. Die Lagerbestände im verarbeitenden Gewerbe sind zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem vierten Quartal 2023 um 60 % gestiegen, wobei die Lagerbestände an Rohstoffen, insbesondere im Automobilbau, um 105 % zugenommen haben.

Die jüngste Zollpolitik der Trump-Administration und Überblick

Die Trump-Administration hat im April 2025 eine wichtige Zollpolitik eingeführt:

• Universeller Basistarif: ein 10%iger Zoll auf praktisch alle Einfuhren in die USA, beginnend am 5. April 2025
• Länderspezifische Zölle: Ursprünglich wurde am 2. April 2025 angekündigt, höhere individuelle Zölle auf Länder zu erheben, mit denen die USA ein Handelsdefizit haben, aber am 9. April wurde ein 90-tägiges Moratorium für alle Länder außer China angekündigt
• China-spezifische Zölle: Die derzeitigen Zölle betragen 145% auf die meisten Einfuhren aus China (125% reziproker Zoll plus 20% Zoll auf Fentanyl)
• Zölle nach Abschnitt 232 (nationale Sicherheit): 25 % Zoll auf alle importierten Kraftfahrzeuge und Kraftfahrzeugteile (wirksam ab 3. April 2025)
• Auswirkungen auf Japan: Während des 90-tägigen Moratoriums gilt ein Grundzollsatz von 10 % und ein Zollsatz von 25 % speziell auf Kraftfahrzeuge und Kraftfahrzeugteile (besonders wichtig, da Kraftfahrzeuge etwa 28 % der japanischen Ausfuhren in die USA ausmachen).

Vor der Aussetzung galt für Japan ein Zollsatz von 24 %. Dieser höhere Zollsatz kann nach dem Aussetzungszeitraum wieder eingeführt werden, sofern kein bilaterales Handelsabkommen geschlossen wird.

Auswirkungen der Zölle auf den Handel zwischen den USA und Japan und den internationalen Handel

Der gesamte Warenhandel zwischen Japan und den USA erreichte 2024 einen Wert von 227,9 Mrd. USD, wobei die japanischen Ausfuhren in die USA 79,7 Mrd. USD (+5,4 % gegenüber dem Vorjahr) und die Einfuhren 148,2 Mrd. USD (+0,7 % gegenüber dem Vorjahr) betrugen. Der Automobilsektor ist mit einem Anteil von rund 28 % (41,5 Mrd. USD) die größte Kategorie der japanischen Ausfuhren in die USA.

Trumps Zölle, insbesondere die 25 %igen Zölle auf Automobile, haben sich erheblich auf diese wichtige Handelsbeziehung ausgewirkt:

• Wirtschaftliche Auswirkungen: Das Daiwa Institute of Research schätzt, dass Trumps reziproke Zölle auf Japan in Höhe von 24 % das reale BIP Japans im Jahr 2025 um 0,6 % senken könnten
• Auswirkungen auf den Automobilsektor: Das International Trade Centre schätzt, dass Japan bei den Autoexporten in die USA einen potenziellen Verlust von 17 Mrd. USD erleiden könnte.
• Marktreaktion: Der Nikkei-Aktienindex fiel nach der Ankündigung der Zölle um 2,77 % und verlor 18,7 Billionen Yen (127 Mrd. USD) an Marktkapitalisierung.
• Auswirkungen auf das verarbeitende Gewerbe: Der japanische Baumaschinenhersteller Komatsu rechnet infolge der Zölle mit einem Rückgang des Betriebsgewinns um 27 %.

Als Reaktion auf diese Zölle verfolgen die japanischen Unternehmen folgende Strategien

• Produktionsverlagerung: Verlagerung der Produktion direkt in zollfreie Länder und auf den US-Markt
• Nutzung regionaler Handelsabkommen: Verbesserung des Zugangs zu anderen Märkten durch RCEP (Regional Comprehensive Economic Partnership) und CPTPP (Comprehensive and Progressive Agreement on Trans-Pacific Partnership)
• Bestandsmanagement: Aufbau von Lagerbeständen in den USA vor der Einführung von Zöllen und Stärkung des Just-in-Time-Bestandsmanagements
• Verstärkung der regionalen Integration: Beschleunigung der Handelsintegration innerhalb Asiens, insbesondere des Wachstums des trilateralen Handels zwischen China, Japan und Korea.

Auswirkungen der zollbedingten Veränderungen im Handelsgefüge auf Japans Logistikimmobilienmarkt

Trumps Zollpolitik hat die folgenden spezifischen Auswirkungen auf den japanischen Logistikimmobilienmarkt:

1. Veränderungen in der Logistiknachfrage

• Beschleunigtes Versandverhalten: Japanische Exporteure, insbesondere in den Sektoren elektronische Bauteile (+35,8 %), Pharmazeutika (+29,7 %) und Automobil (+4,1 %), werden ihre Lieferungen in die USA beschleunigen, bevor die Zölle im März 2025 eingeführt werden
• Rückkehr der Produktion nach Japan/Verlagerung in Nachbarländer: Zwischen Mai 2020 und März 2022 hat Japans METI Subventionen für 439 Projekte zur Rückkehr nach Japan bereitgestellt, während JETRO 104 Projekte zur Verlagerung in Nachbarländer genehmigt hat.
• Neue Anforderungen an die Lagerhaltung: Die US-Zölle haben japanische Exporteure dazu veranlasst, die Sicherheitsbestände zu erhöhen und größere Lagerbestände zu halten, was die Nachfrage nach Lagerflächen erhöht hat.

2. anfälligkeit nach regionen

• Region Tokio: Die Leerstandsquoten für große Logistikanlagen mit mehreren Mietern stiegen im 3. Quartal 2024 auf 10,1 %, was auf ein Überangebot hinweist, das sich durch Handelsunterbrechungen noch verschärfen könnte
• Region Osaka: Die Leerstandsquoten sind deutlich niedriger (rund 4,0 % in Q3 2024), was die Region weniger anfällig für Zölle macht. Profitiert von der Diversifizierung der Produktion und der Nähe zu den asiatischen Märkten
• Nagoya: Die Anfälligkeit wird durch die Konzentration der Automobilproduktion erhöht; laut CBRE sind die Lagerbestände der Industrie der Haupttreiber der Logistiknachfrage im Raum Nagoya, der besonders empfindlich auf Zölle auf Automobile reagiert
• 2. das Gebiet Fukuoka: historisch niedrige Leerstandsraten (1,8 % laut CBRE im Jahr 2023), wobei das Wachstum der Halbleiterherstellung und die Nähe zu den asiatischen Märkten einen gewissen Schutz vor den Auswirkungen der US-Zölle bieten

3. Anpassungsstrategien von Entwicklern und Investoren

• Diversifizierung der Mieterbasis: Entwickler konzentrieren sich auf Einrichtungen mit mehreren Mietern statt auf Objekte mit nur einem Mieter, um das Risiko zu verringern
• Regionale Diversifizierung: Die Kombination aus dem "2024-Problem" (Vorschriften zur Begrenzung der Arbeitszeiten von Lkw-Fahrern) und den Auswirkungen der Zölle hat die Entwicklung regionaler Logistikeinrichtungen beschleunigt.
• Verstärkte Investitionen in Technologie: Lagerautomatisierung und fortschrittliche Bestandsverwaltungssysteme sind vorrangig, um mögliche Kostensteigerungen durch Zölle auszugleichen
• 3. Fokus auf Kühllagerung: Entwickler investieren in Kühllagereinrichtungen, die Modernisierungsmöglichkeiten bieten und weniger anfällig für Handelsspannungen sind

4. Messbare Auswirkungen auf Marktindikatoren

• Unterschiede bei den Leerstandsraten: Hinter den nationalen Durchschnittswerten verbergen sich erhebliche regionale Unterschiede. Die Leerstandsquote in der Region Tokio steigt im 3. Quartal 2024 auf 10,1 %, während sie in der Region Osaka bei 4,0 % bleibt, was die regionalen Unterschiede in der Handelsanfälligkeit widerspiegelt
• Mietanpassung: Trotz steigender Leerstandsquoten stiegen die effektiven Mieten in der Region Tokio im 3. Quartal 2024 um 0,2% gegenüber dem Vorjahr auf ¥ 4.500 pro Tsubo, was trotz der Unsicherheit im Handel auf Stabilität in den Spitzenlagen hindeutet
• Verschiebung des Investitionsvolumens: Die Gesamtinvestitionen in japanische Gewerbeimmobilien werden 2024 mehr als 4 Billionen JPY betragen, wobei trotz der Zollsorgen sowohl inländische als auch ausländische Investoren großes Interesse an Logistikimmobilien zeigen.

Aktuelle und zukünftige Aussichten für den Logistikimmobilienmarkt in Japan

Aktuelle Marktbedingungen

• Tokio: Leerstandsquote im 3. Quartal: 10,1 % (0,4 Punkte höher als im Vorquartal)
• Raum Osaka: Leerstandsquote im 3. Quartal: 4,0 % (plus 0,3 Punkte gegenüber dem Vorquartal)
• Region Nagoya: Leerstandsquote im 3. Quartal: 13,7% (-0,9 Punkte gegenüber dem Vorquartal)
• Region Fukuoka: Leerstandsquote in Q3: 5,4% (2,2 Punkte höher als im Vorquartal)

Wichtige Trends

• E-Commerce-Wachstum: Der japanische E-Commerce-Markt wird Prognosen zufolge im Jahr 2024 ein Volumen von 258 Mrd. USD erreichen und bis 2033 mit einer CAGR von 11,02 % auf 692,8 Mrd. USD anwachsen.
• Automatisierung und Technologie: Es wird erwartet, dass der japanische Markt für Logistikautomatisierung im Jahr 2023 einen Umsatz von 1.057,1 Mio. USD und bis 2030 einen Umsatz von 2.781,6 Mio. USD bei einer CAGR von 14,8 % erzielen wird.
• Entwicklung der Zustellung auf der letzten Meile: Die Zustellung auf der letzten Meile verändert sich aufgrund der steigenden E-Commerce-Nachfrage und des Arbeitskräftemangels im Rahmen des "Problems 2024" rapide.
• Auswirkungen des "2024-Problems": Ab April 2024 dürfen Lkw-Fahrer nur noch 960 Überstunden pro Jahr leisten, was die Logistikabläufe erheblich beeinträchtigt.

Zukunftsaussichten für den Markt

• Der japanische Markt für Logistikimmobilien wird Prognosen zufolge bis 2030 ein Volumen von 406,7 Mrd. USD erreichen, ausgehend von 335,84 Mrd. USD im Jahr 2025, bei einer CAGR von 3,90 %.
• Es wird prognostiziert, dass die landesweite Nettoabsorption in den nächsten Jahren ca. 1 Mio. tsubo pro Jahr erreichen wird, was auf eine weitere Expansion des großen japanischen Logistikmarktes mit mehreren Mietern hindeutet.
• Steigende Baukosten und handelspolitische Unwägbarkeiten werden voraussichtlich die Entwicklung von Logistikimmobilien verlangsamen, was bis 2027 zu einem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führen könnte.
• Ältere Logistikanlagen (54 % sind über 30 Jahre alt) werden aufgrund der sich ändernden Anforderungen der Mieter durch die Umstrukturierung der Lieferkette unter Modernisierungs- oder Umstellungsdruck geraten

Strategische Perspektiven für Immobilieninvestoren und Branchenakteure, die zu berücksichtigen sind

Anlagestrategie

• Defensive Positionierung: REITs und institutionelle Anleger diversifizieren ihre Portfolios in Japan geografisch, um das Engagement in exportabhängigen Regionen zu reduzieren
• Fokus auf risikoangepasste Renditen: Investoren bevorzugen Anlagen mit stabilen, langfristigen Mietverträgen mit hochwertigen Mietern mit diversifizierten Geschäftsmodellen, die Handelsunterbrechungen standhalten können
• Reshoring-unterstützte Einrichtungen: Investoren zielen auf Logistikeinrichtungen ab, die von der japanischen Regierung subventionierte, re-domestizierte Fertigungsindustrien unterstützen, insbesondere Halbleiter und elektronische Komponenten

Optimale Investitionssegmente

• Moderne Multi-Tenant-Logistikanlagen: Diese bieten das stärkste Leistungsprofil und weisen deutlich niedrigere Leerstandsraten auf als ältere Anlagen.
• Kühllager/Temperaturkontrollierte Anlagen: Da Japan als Reaktion auf die Unterbrechung der globalen Lieferkette die heimische Lebensmittelsicherheit stärkt, zeigen sich die Anlagen zur Lagerung von Lebensmitteln und Pharmazeutika sehr widerstandsfähig gegenüber den Auswirkungen von Zöllen.
• E-Commerce-Vertriebszentren: Diese entwickeln sich weiterhin gut, da sich das Wachstum des inländischen E-Commerce beschleunigt, und bieten eine Absicherung gegen zollbedingte Exportverlangsamungen.

Regionale Investitionsstrategien

• Osaka/Kansai: bietet hervorragende Fundamentaldaten (Leerstandsquote 3,7 %, Rendite 4,2 bis 4,5 %) und die Nähe zu Industrie und Binnenkonsum.
• Fukuoka/Kyushu: strategische Lage für asiatische Handelsströme (Leerstandsquote 3,2%) und wachsende Halbleiterindustrie
• Selektive Möglichkeiten in der Region Tokio: Trotz hoher Leerstandsquoten (9,7 %) bieten bestimmte Teilmärkte wie Chiba im Landesinneren Möglichkeiten für Einrichtungen, die eher den Inlandsverbrauch als den Export unterstützen.
• Mit Vorsicht zu genießende Standorte: Der Markt in Nagoya weist höhere Leerstandsquoten (14,6 %) und eine stärkere Abhängigkeit von der tarifabhängigen Automobilproduktion auf.

Ansatz zur Risikominderung

• Festverzinsliche Schuldenstrukturen: Branchenexperten empfehlen die Sicherung einer längerfristigen Festzinsfinanzierung, um sich auf Zinsschwankungen aufgrund der durch die Zölle verursachten wirtschaftlichen Unsicherheit vorzubereiten
• Diversifizierung der Mieter: Experten warnen vor einer übermäßigen Konzentration auf exportorientierte Mieter und bestimmte, von den Zöllen am stärksten betroffene Sektoren (z. B. die Automobilindustrie)
• Fokus auf risikoangepasste Renditen: Investoren bevorzugen Anlagen mit stabilen, langfristigen Mietverträgen mit hochwertigen Mietern mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen, die Handelsunterbrechungen standhalten können

Fazit.

Trumps Zollpolitik stellt den japanischen Logistikimmobilienmarkt zwar vor erhebliche Herausforderungen, bietet aber auch wichtige Chancen für Investoren. Der durch die Zölle ausgelöste Marktwandel beschleunigt einen Trend, von dem moderne, gut gelegene Logistikanlagen profitieren, insbesondere in regionalen Märkten wie Osaka und Fukuoka, wo die Leerstandsraten niedrig und die Renditen hoch sind.

Erfolgreiche Anlagestrategien konzentrieren sich auf Immobilien mit Spezifikationen, die auf die sich verändernden Lieferkettenmuster reagieren, und wenden regionalspezifische Strategien an, die zu langfristigem Erfolg führen können.