Polarisierung des Tokioter Büromarktes und steigende Leerstände verstehen

Auf dem Büromarkt im Zentrum von Tokio vollziehen sich trotz des scheinbar günstigen Wirtschaftsklimas erhebliche strukturelle Veränderungen. Eine Umfrage der Nihon Keizai Shimbun hat ergeben, dass sich der Leerstand in "langfristig leerstehenden Gebäuden" - d. h. Gebäuden mit einem Leerstand von mehr als 20 % seit mehr als einem Jahr - in nur drei Jahren verzwölffacht hat. Was bedeutet diese Situation für den Tokioter Büromarkt? In diesem Artikel werden die anhaltende Polarisierung des Büromarktes im Zentrum Tokios, die Hintergründe für die rasante Zunahme der langfristig leer stehenden Gebäude und die Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und Investoren beschrieben.

Der derzeitige Zustand des Büromarktes: oberflächlich betrachtet lebhaft und innerlich verzerrt

Die Realität des rapiden Anstiegs langfristig leer stehender Gebäude

In großen Bürogebäuden im Zentrum Tokios macht sich allmählich ein Gefühl der "Leerstandssättigung" bemerkbar. Eine Untersuchung der Nihon Keizai Shimbun über den Leerstand großer Gebäude (mit einer Gesamtfläche von mehr als 5.000 tsubo), die seit mehr als einem Jahr leer stehen und mehr als 20 % der Gesamtfläche ausmachen, hat ergeben, dass dieser im Jahr 2024 etwa 185.000 Quadratmeter erreichen wird, was einem starken Anstieg um das Zwölffache im Vergleich zu 2021 entspricht. Was die Anzahl der Gebäude betrifft, so ist dies eine Versiebenfachung gegenüber 2021 auf 16,6.

Deutliche Polarisierung des Büromarktes

Die jüngsten Daten zeigen eine anhaltende "Polarisierung" des Tokioter Büromarktes. Die Leerstandsquoten sind in gut gelegenen, gut funktionierenden "Klasse-A-Gebäuden" extrem niedrig, und insbesondere in zentralen Gegenden wie Otemachi, Marunouchi und Yurakucho liegt die Zahl der langfristig leer stehenden Gebäude bei Null.

Die Leerstandsquote für Bürogebäude der Klasse A am Ende des ersten Quartals 2025 sieht beispielsweise wie folgt aus

Wie diese Zahlen zeigen, ist die Situation in erstklassigen Gebäuden im zentralen Bereich nahezu "leergeräumt": Von insgesamt 238 Gebäuden der Klasse A sind 158 (66 %) voll belegt und nur sieben weisen eine Leerstandsquote von über 20 % auf.

Andererseits konzentrieren sich die langfristigen Leerstände auf bestimmte Gebiete. Auf die Gebiete Harumi, Kachidoki und Tsukishima entfallen rund 35 % der Gesamtfläche und auf die Gebiete Toyosu, Ariake und Tatsumi rund 26 %, wobei allein auf das Gebiet Wangan rund 61 % der gesamten langfristig leerstehenden Fläche entfallen.

Außerdem lag die Leerstandsquote für neu gebaute Gebäude (weniger als ein Jahr alt) im April 2025 bei extrem hohen 26,26 %. Dies deutet auf eine Überangebotssituation in einigen Sanierungsgebieten hin.

Faktoren für den Anstieg der langfristigen Leerstände

Überangebot aufgrund von Sanierungsmaßnahmen

Einer der Hauptfaktoren für den starken Anstieg der langfristigen Leerstände ist die Zunahme des Angebots aufgrund aktiver Sanierungsmaßnahmen. Laut einer Studie des Xymax Research Institute wird die vermietete Fläche großer Gebäude in den 23 Bezirken Tokios bis Ende 2025 voraussichtlich rund 24 Millionen Quadratmeter erreichen, was einem Anstieg von rund 20 % gegenüber Ende 2014 entspricht.

Vor allem in der Bucht wurden nacheinander olympiabezogene Sanierungs- und Großprojekte abgeschlossen, was zu einem großen Angebot an Büroflächen führte. In vielen Fällen ist das Gebiet jedoch weniger attraktiv als das Stadtzentrum, was die Verkehrsanbindung und die Qualität der umliegenden Einrichtungen betrifft, und hat im Wettbewerb um Mieter zu kämpfen.

In den fünf Jahren ab 2025 wird das neue Angebot in den 23 Bezirken Tokios voraussichtlich 4,59 Mio. m² erreichen, und das Gefühl des Überangebots in einigen Gebieten wird wahrscheinlich anhalten.

Änderungen bei den Kriterien für die Auswahl von Unternehmensbüros

Nach der Corona-Katastrophe haben sich auch die Kriterien für die Auswahl von Firmenbüros erheblich verändert. Das Zusammentreffen zweier wichtiger Trends - der sich verschärfende Wettbewerb um Humanressourcen und die vollständige Rückkehr in die Büros - hat zu einer qualitativen Veränderung der Nachfrage nach Büroflächen geführt.

Vor dem Hintergrund der Verknappung der Humanressourcen aufgrund der sinkenden Geburtenrate und der Überalterung der Bevölkerung haben die Unternehmen begonnen, die Büroumgebung als Teil ihrer Personalstrategie zu positionieren, um talentierte Mitarbeiter zu gewinnen. Darüber hinaus ist nach der Corona-Konvergenz ein zunehmender Trend zur "Rückkehr an den Arbeitsplatz" zu beobachten, wobei die Umsetzungsrate der Telearbeit von 51,6 % im März 2024 auf 44 % im Mai desselben Jahres zurückging.

Im Einklang mit diesen Veränderungen legen die Unternehmen mehr Wert auf die folgenden Bedingungen

1. Zugänglichkeit (Nähe zu Bahnhöfen und Zugang zu mehreren Linien)
2. Hohe Erdbebensicherheit
3. Hochmoderne Einrichtungen und Technologie
4. Große Grundfläche (fördert die Kommunikation zwischen den Teams)
5. Gutes Umfeld (Restaurants, kommerzielle Einrichtungen usw.)

Es gibt eine zunehmende "Flucht in die Qualität" zu erstklassigen Gebäuden, die diese Kriterien erfüllen, wobei ältere Einrichtungen und ungünstig gelegene Gebäude zunehmend aus dem Auswahlverfahren herausfallen.

Korrelation zwischen Gebietsmerkmalen und Belegung

Das Gebiet an der Golfküste, in dem die langfristigen Leerstände zunehmen, steht vor den folgenden gemeinsamen Herausforderungen

1. Begrenzter Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln (manche haben nur eine einzige Linie)
2. Mangel an Restaurants und kommerziellen Einrichtungen für Büroangestellte
3. Geringer Bekanntheitsgrad und geringe Markenstärke im Vergleich zum Stadtzentrum
4. Verschärfter Wettbewerb durch das gleichzeitige Angebot großer Gebäude

Das Zusammenwirken dieser Faktoren hat zu einer Situation geführt, in der langfristige Leerstände auftreten und in einigen Gebieten verfestigt bleiben.

Gebietsanalyse: Vergleich zwischen den fünf Bezirken im Zentrum Tokios und der Bay Area

Stetiges Wachstum in den fünf zentralen Bezirken von Tokio

Die Leerstandsquote im Tokyo Business District (Bezirke Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya) verbesserte sich im April 2025 gegenüber dem Vorjahr auf 3,73 %. Insbesondere der Bezirk Chiyoda weist mit 1,05 % die niedrigste Leerstandsquote auf, und Leerstände in erstklassigen Lagen sind weiterhin äußerst selten.

Die Büromieten in den fünf Bezirken des Zentrums von Tokio steigen ebenfalls, wobei die Durchschnittsmieten im Februar 2025 bei 20.481 JPY/tsubo (monatlich) liegen, was einem Anstieg von 3,56 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Anstieg der Mieten für Gebäude der Klasse A ist besonders ausgeprägt: Die Durchschnittsmiete (einschließlich Gemeinkosten) für Gebäude der Klasse A in den fünf Bezirken im Zentrum Tokios lag am Ende des ersten Quartals 2025 bei 35.520 JPY/tsubo und damit um 4,9 % höher als im Vorjahr.

Schwierige Situation im Wangan-Gebiet

Im Gegensatz dazu steht der Büromarkt im Wangan-Gebiet vor großen Herausforderungen. 61 % der langfristigen Leerstände konzentrieren sich auf die Buchtgebiete Harumi, Kachidoki und Tsukishima sowie Toyosu, Ariake und Tatsumi, wo sich der Markt nur langsam erholt hat.

Zwar wurden durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen zahlreiche neue Bürogebäude in der Bucht errichtet, doch hat die Nachfrage der Mieter nicht mit dieser Entwicklung Schritt gehalten. Insbesondere die seit der Corona-Katastrophe veränderten Arbeitsgewohnheiten haben dazu geführt, dass die Verkehrsanbindung stärker in den Vordergrund rückt und immer mehr Menschen in das Stadtzentrum zurückkehren, wo mehrere Linien das Gebiet bedienen.

In der nachstehenden Tabelle werden die Leerstandsquoten und -merkmale nach großen Gebieten verglichen:

Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und Investoren

Probleme und Maßnahmen für Eigentümer

Eigentümer von Gebäuden mit längerem Leerstand stehen vor der doppelten Herausforderung einer sinkenden Rentabilität und einer steigenden Belastung durch Instandhaltungskosten. Insbesondere Gebäude in der Bucht oder an Standorten mit schlechter Verkehrsanbindung sehen sich einem zunehmenden Wettbewerb um Mieter ausgesetzt, und es sind folgende Maßnahmen erforderlich

1. Überprüfung der Mietpreisgestaltung: flexible Mietpreisgestaltung zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt
2. Investitionen in die Renovierung: Wertsteigerung durch Aktualisierung der Einrichtungen und zusätzliche Annehmlichkeiten
3. Erwägung einer Nutzungsänderung: Umwandlung in Wohn-, Gewerbe- oder Mischnutzung, wenn keine Büronachfrage zu erwarten ist
4. Verstärkung der Mieteranreize: z. B. Übernahme von Innenausbaukosten und Verlängerung der mietfreien Zeiten
5. Differenzierungsstrategien: einzigartige Konzepte und besondere Dienstleistungen anbieten

Insbesondere bei Gebäuden, die älter als 30-40 Jahre sind, geht die Nachfrage aufgrund der Überalterung der Anlagen und der Probleme mit der Erdbebensicherheit zurück, so dass langfristige Strategien mit Blick auf umfangreiche Renovierungs- und Umbaumaßnahmen erforderlich sind.

Auswirkungen auf den Immobilieninvestitionsmarkt

Die Polarisierung von Bürogebäuden hat auch erhebliche Auswirkungen auf den Immobilieninvestitionsmarkt. Die Anlagestrategien der auf Büroimmobilien spezialisierten REITs ändern sich ebenfalls und konzentrieren sich zunehmend auf Investitionen in erstklassige Immobilien in erstklassigen Gegenden.

Es wird erwartet, dass der Anteil der Büroinvestitionen bis 2025 zunehmen wird, da die Preise für erstklassige Immobilien steigen. Andererseits können Immobilien mit einem hohen langfristigen Leerstandsrisiko von den Investoren strenger bewertet werden, was zu höheren Cap Rates (niedrigeren Preisen) führt.

In diesem Marktumfeld sind die folgenden Punkte für Investoren wichtig

1. Bestimmung der Standorteigenschaften (Verkehrsanbindung, Komfort, Zukunftspotenzial)
2. Genaue Bewertung der Gebäudespezifikationen und der Wettbewerbsfähigkeit
3. Risikoanalyse von Mietermix und Vertragslaufzeiten
4. Verständnis der Angebotsaussichten für jedes Gebiet
5. Bewertung des langfristigen Wertsteigerungspotenzials

Zukunftsaussichten: Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Kurzfristige Aussichten (2025-2026)

Von 2025 bis 2026 wird ein großes neues Angebot (500.000 m² im Jahr 2025 und 400.000 m² im Jahr 2026) im Zentrum Tokios erwartet. Der Abbau von Leerständen in bestehenden Gebäuden hat jedoch zu einer Verlagerung der Nachfrage auf neu angebotene Objekte geführt, wobei viele der acht Gebäude, deren Fertigstellung für 2025 geplant ist, eine hohe Angebotsrate aufweisen.

Es wird erwartet, dass sich die Leerstandsquote für Gebäude der Klasse A im Zentrum Tokios bis 2027 weiter verbessert und danach wieder ansteigt. In Gegenden mit schlechteren Standortbedingungen dürften die Leerstandsquoten dagegen auf absehbare Zeit hoch bleiben.

Mittel- bis langfristige Aussichten (ab 2027)

Es wird erwartet, dass das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Jahr 2027 angespannt bleibt, da nur ein relativ geringes neues Angebot zu erwarten ist. 2028-2029 wird eines der größten neuen Angebote in der Geschichte zu verzeichnen sein (800 000 m² im Durchschnitt über zwei Jahre), aber es besteht die Möglichkeit, dass es aufgrund der steigenden Baukosten zu Verzögerungen oder Überarbeitungen von Plänen kommt, was eine Entspannung des Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage einschränken wird. Die Spannungen könnten sich nur begrenzt abbauen.

Mittel- bis langfristig werden die folgenden Faktoren den Büromarkt beeinflussen

1. Veränderungen bei den Bürobeschäftigten aufgrund sinkender Geburtenraten und einer alternden Bevölkerung
2. das Ausmaß, in dem sich die Hybridisierung von Telearbeit und Büroanwesenheit durchgesetzt hat
3. Entwicklung der Bürostrategien von Unternehmen (Dezentralisierung und Konsolidierung)
4. Trends bei der Zu- und Abwanderung internationaler Unternehmen nach Tokio
5. Qualitative Veränderungen der Büroflächen aufgrund der technologischen Entwicklung

Schlussfolgerung.

Der Büromarkt im Zentrum Tokios hat sich stark gewandelt: Die Zahl der Gebäude mit langfristigen Leerständen von einem Jahr oder mehr hat sich innerhalb von drei Jahren verzwölffacht. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Markt insgesamt stagniert, sondern ist vielmehr ein Phänomen, das auf eine fortschreitende "Polarisierung" hinweist.

In erstklassigen Gebäuden mit hervorragender Lage und Ausstattung, insbesondere in zentralen Gegenden wie Otemachi, Marunouchi und Yurakucho, sind die Leerstandsquoten extrem niedrig, und die Mieten steigen an. Andererseits nehmen in einigen Gebieten, vor allem in der Bucht, die langfristigen Leerstände zu, was auf ein Überangebot infolge von Sanierungsmaßnahmen und eine eingeschränkte Verkehrsanbindung zurückzuführen ist.

Es wird erwartet, dass der Büromarkt in Bezug auf Lage und Ausstattung noch "selektiver" wird. Immobilieneigentümer und -investoren sind nun gefordert, Veränderungen im Marktumfeld genau zu erfassen und auf der Grundlage der Merkmale der einzelnen Objekte strategisch zu handeln.

Auch die Kriterien, die Unternehmen bei der Auswahl von Büroräumen zugrunde legen, ändern sich: Der Qualität des Büroumfelds wird mehr Bedeutung beigemessen, um den Mitarbeitern die Arbeit zu erleichtern, die Produktivität zu steigern und die Wettbewerbsfähigkeit bei der Anwerbung von Talenten zu stärken, als nur die Kosten zu senken. Dieser Trend wird sich fortsetzen und zu einer weiteren Polarisierung des Büromarktes beitragen.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Was genau meinen Sie mit "langfristig leerstehenden Gebäuden" im Zentrum Tokios?

A1: Ein "langfristig leer stehendes Gebäude" ist ein großes Bürogebäude (mit einer Gesamtfläche von mehr als 5.000 tsubo), das seit mehr als einem Jahr eine Leerstandsquote von mehr als 20 % aufweist. Nach einer Erhebung der Nihon Keizai Shimbun werden bis 2024 etwa 16,6 Gebäude mit einer Gesamtfläche von 185.000 m² in diese Kategorie fallen.

F2: Warum ist die Leerstandsquote bei Bürogebäuden in der Bay Area besonders hoch?

A2: Die Hauptgründe für die hohe Leerstandsquote im Wangan-Gebiet (Harumi, Kachidoki, Tsukishima, Toyosu, Ariake, Tatsumi usw.) sind (1) das große Angebot aufgrund der Sanierung, (2) der begrenzte Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, (3) die langsame Entwicklung der Umgebung für Büroangestellte und (4) die Tendenz, nach der Corona zentrale Stadtlagen für Büroflächen zu wählen. Ungefähr 61 % der langfristig leerstehenden Gebäude sind in diesen Erkergebieten konzentriert.

F3: Was genau bedeutet die "Polarisierung" des Büromarktes?

A3: Die "Polarisierung" des Büromarktes bezieht sich auf die Situation, dass in erstklassigen Gegenden (Otemachi, Marunouchi, Yurakucho usw.) mit guter Lage und hochfunktionalen Gebäuden der Klasse A die Leerstandsquoten auf etwa 1 % gesunken sind, während die Leerstandsquoten in Gegenden mit schlechterer Lage und Gebäuden mit älterer Ausstattung weiterhin hoch sind und sich eine große Kluft bei der Mietpreisgestaltung gebildet hat. Dies bezieht sich auf eine Situation, in der die Leerstandsquoten in Gebieten mit schlechten Lagen und in Gebäuden mit älterer Ausstattung hoch bleiben und eine große Lücke bei der Mietpreisgestaltung besteht. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend in Zukunft fortsetzen und ausweiten wird.

F4: Welche Maßnahmen sollten Gebäudeeigentümer mit langfristigen Leerständen ergreifen?

A4: Eigentümer sollten folgende Maßnahmen ergreifen, um langfristigen Leerständen entgegenzuwirken: (i) Überprüfung der Mieten, um die Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt zu erhöhen; (ii) Renovierung durch Modernisierung der Einrichtungen und Hinzufügen von Annehmlichkeiten; (iii) Verstärkung der Mieteranreize, wie z. B. die Verlängerung von mietfreien Zeiten; (iv) Erwägung der Umwandlung in andere Nutzungen als Büroflächen (Wohnen, Gewerbe, gemischte Nutzung); und (v) Differenzierung durch einzigartige Konzepte und Dienstleistungen. Differenzierung durch einzigartige Konzepte und Dienstleistungen. Wichtig ist ein strategischer Ansatz, der auf den Standort und die Merkmale der Immobilie zugeschnitten ist.

F5: Wie wird sich der Büromarkt Ihrer Meinung nach in Zukunft verändern?

A5: Es wird erwartet, dass der Büromarkt im Jahr 2027 relativ stabil bleiben wird, mit neuen Angeboten in den Jahren 2025-2026, aber Angebot und Nachfrage werden weiterhin angespannt bleiben; das größte neue Angebot in der Geschichte ist für 2028-2029 geplant, aber es besteht die Möglichkeit, dass der Plan aufgrund steigender Baukosten überarbeitet wird. Längerfristig wird prognostiziert, dass sich die Unternehmen stärker an der "Flucht in die Qualität" orientieren werden und dass die Polarisierung nach Standort und Spezifikation weiter zunehmen wird. Darüber hinaus werden die zunehmende Etablierung der Telearbeit sowie der Geburtenrückgang und die Alterung der Bevölkerung ebenfalls zu einer qualitativen Veränderung der Büronachfrage beitragen.

Referenzinformationen

1. Nihon Keizai Shimbun, "Leerstehende Gebäude im Zentrum Tokios für mehr als ein Jahr steigen an, 12 Mal in drei Jahren, mit deutlichen Kämpfen im Wangan-Gebiet", www.nikkei.com
2. Miki Shoji, "Büromieten und Leerstandsraten in Tokio", www.e-miki.com
3. Xymax Research Institute, "Monatlicher Büroleerstandsbericht Tokio April 2025" soken.xymax.co.jp
4. Jones Lang LaSalle, "Neueste Trends auf dem Tokioter Bürovermietungsmarkt", www.joneslanglasalle.co.jp
5. Mori Building, "Tokyo 23 Wards Large Office Building Market Trend Survey 2025", www.mori.co.jp

Wir bieten Beratung zu Büroumzügen und Immobilieninvestitionen. Wir können Ihnen dabei helfen, die beste Wahl auf dem zunehmend polarisierten Tokioter Büromarkt zu treffen, also zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wenn Sie eine Überprüfung Ihrer Büroumgebung oder eine Umstrukturierung Ihrer Investitionsstrategie in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, die Perspektive eines Experten zu berücksichtigen.