Erste Schritte zur Immobilieninvestition für Superreiche

Immobilieninvestitionen sind eine beliebte Anlagemethode für sehr vermögende Personen, die damit verschiedene Ziele verfolgen, von der Vermögensbildung über Steueroptimierung bis hin zur Nachlassplanung. Tatsächlich sind die Investitionsobjekte vielfältig und reichen von ganzen Gebäuden in Stadtzentren bis hin zu einzelnen Wohnungen. Wenn Sie sich jedoch zum ersten Mal mit Immobilieninvestitionen befassen, ist es wichtig, den grundlegenden Ablauf richtig zu verstehen und unter Berücksichtigung der besonderen Sichtweise vermögender Personen sorgfältige Vorbereitungen zu treffen.In diesem Artikel werden die grundlegenden Schritte für den Einstieg in die Immobilieninvestition, Steuer- und Erbschaftsstrategien für Supervermögende, die Nutzung von Kapitalgesellschaften und die Positionierung im Vermögensportfolio behandelt. Darüber hinaus werden konkrete Vorbereitungsmaßnahmen und Entscheidungskriterien sowie Fehler, die Anfänger häufig machen, und Erfolgsfaktoren aus fachlicher Sicht erläutert. Dieser Artikel soll Ihnen als Referenz für die ersten Schritte dienen.

1. Festlegung des Investitionszwecks – Klare Strategie

Als Erstes sollten Sie Ihre Ziele für die Immobilieninvestition klar definieren. Die Ziele, die vermögende Privatpersonen mit Immobilien verfolgen, sind sehr unterschiedlich. Beispielsweise geht es um den Aufbau eines stabilen Vermögens durch langfristige Mieteinnahmen, um die Erzielung kurzfristiger Gewinne durch den Verkauf oder um die Verringerung der Steuerlast und die Vermögensübertragung an die nächste Generation. Da sich die geeigneten Anlagemethoden und Immobilientypen je nach Ziel unterscheiden, kann eine falsche Entscheidung zu einer unklaren Strategie und damit zum Scheitern führen.

• Wenn Sie mit hohen Renditen aktiv Erträge erzielen möchten: In Frage kommen Immobilien mit relativ hohen Renditen, wie gebrauchte Mehrfamilienhäuser oder neu gebaute Mehrfamilienhäuser. Durch die Auswahl von Immobilien mit einem günstigen Kaufpreis und einem guten Verhältnis zu den Mieteinnahmen können Sie hohe Erträge erzielen.
• Wenn Sie stabile Einkünfte (Mieteinnahmen) erzielen möchten: Eine mögliche Strategie ist der Erwerb mehrerer Eigentumswohnungen in Stadtzentren oder anderen Gebieten mit stabiler Mietnachfrage oder der Erwerb eines ganzen Gebäudes.Immobilien in guter Lage haben ein geringes Leerstandsrisiko und bieten in der Regel langfristig stabile Erträge.
• Wenn Sie Kapitalgewinne erzielen möchten: Nutzen Sie Ihr Netzwerk unter vermögenden Personen, um Informationen über Immobilien zu erhalten, die unter dem Marktpreis angeboten werden, und verkaufen Sie diese nach einer Wertsteigerung. Durch den Erwerb hochwertiger Immobilien außerhalb des Marktes und deren Renovierung können Sie hohe Verkaufsgewinne erzielen.
• Wenn Sie Wert auf Einkommensteuermaßnahmen legen: Hier eignen sich ältere Immobilien (z. B. gebrauchte Eigentumswohnungen), bei denen hohe Abschreibungen geltend gemacht werden können. Ziel ist es, die Abschreibungen aufgrund des Alters des Gebäudes zu nutzen, um die hohe Steuerlast aufgrund des hohen Einkommens zu verringern. Wie später erläutert wird, sind die steuerlichen Vorteile jedoch nur für Personen mit hohem Einkommen groß, und das Risiko von Steuerreformen sollte berücksichtigt werden.
• Wenn Sie Maßnahmen zur Erbschaftssteuerplanung treffen möchten: Wählen Sie Immobilien mit hohem Vermögenswert, deren Wert in Zukunft kaum sinken wird. Grundstücke in Stadtzentren mit stabilen Grundstückspreisen und seltene Immobilien sind weniger wertempfindlich und eignen sich für eine langfristige Haltung. Wie später erläutert wird, sind Immobilien für die Erbschaftssteuerplanung vorteilhafter als Bargeld, da ihr Wert für die Erbschaftssteuer niedriger angesetzt wird als ihr Marktwert.

Wie Sie sehen, unterscheiden sich die optimalen Anlageobjekte und Strategien je nach Zielsetzung. Legen Sie zunächst Prioritäten fest, was Sie mit Ihrer Immobilieninvestition erreichen möchten, und definieren Sie klare Ziele. Wenn Sie sich über Ihre Ziele im Klaren sind, können Sie sich ohne zu zögern an die Auswahl der Region und der Immobilie machen.

2. Auswahl der Region – Markt und Lage beurteilen

Die Frage, in welche Region Sie investieren, ist ein wichtiger Faktor für den Erfolg Ihrer Immobilieninvestition. Insbesondere für sehr vermögende Anleger ist eine sorgfältige Auswahl der Region umso wichtiger, da sie sowohl im In- als auch im Ausland aus einer Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten wählen können. Grundsätzlich gilt die Regel, dass Sie auf Märkte mit stabiler Nachfrage und leicht zu erhaltendem oder steigendem Vermögenswert setzen sollten.

In Japan sind die Ballungsräume und Großstädte wie Tokio, Osaka und Nagoya aufgrund ihrer hohen Bevölkerungsdichte und wirtschaftlichen Bedeutung von einer stabilen Immobiliennachfrage geprägt.Immobilien in solchen Gebieten verlieren nur selten an Wert und sind daher auch aus Sicht der Erbschaftsplanung tendenziell stabiler. In ländlichen Städten und Vororten gibt es zwar Immobilien mit scheinbar hohen Renditen, aber aufgrund des Bevölkerungsrückgangs und der geringen Nachfrage sind das Risiko von Leerstand und Wertverlusten relativ hoch. Bei dem Vermögen der Superreichen ist es nicht notwendig, risikoreiche Märkte zu erschließen. Eine solide Strategie mit sicheren Erträgen in stabilen Gebieten ist daher besser geeignet.

Die wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Auswahl eines Gebiets sind die folgenden.

• Demografische Entwicklung und Nachfrageentwicklung: Untersuchen Sie die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Haushaltszahlen in der Region sowie den Bedarf an Mietwohnungen. In Gebieten mit anhaltendem Zuzug und einer hohen Konzentration von Universitäten und Unternehmen besteht eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen. Umgekehrt besteht in Gebieten mit Abwanderung und einer alternden Bevölkerung das Risiko eines langfristigen Nachfragerückgangs.
• Mietpreise und Leerstandsquote: Informieren Sie sich über das durchschnittliche Mietpreisniveau und die Leerstandsquote in der Region. Regionen mit stabilen, hohen Mietpreisen sind für die Sicherung der Erträge von Vorteil, und bei einer niedrigen Leerstandsquote ist es einfacher, Mieter zu finden. In beliebten Stadtzentren beispielsweise finden sich auch bei etwas höheren Mieten eher Mieter.
• Zukunftspotenzial des Vermögenswerts: Auch die zukünftigen Entwicklungsfaktoren der Region, wie etwa Sanierungspläne, die Eröffnung neuer Bahnhöfe oder die Verbesserung der Infrastruktur, sind wichtig.Immobilien in Gebieten mit guten Zukunftsaussichten steigen mit der Zeit im Wert, sodass Kapitalgewinne zu erwarten sind.
• Liquidität (Verkäuflichkeit): Berücksichtigen Sie auch Ihre Ausstiegsstrategie und wählen Sie eine Region mit großem Marktvolumen und hoher Liquidität. Immobilien in Stadtzentren mit vielen Käufern lassen sich leichter verkaufen, wenn Sie sich einmal dazu entschließen sollten. Eigentumswohnungen haben aufgrund der breiten Nachfrage den Vorteil, dass sie relativ liquide und leicht zu verkaufen sind.
• Prüfung ausländischer Märkte: Einige vermögende Personen investieren auch in ausländische Immobilienmärkte. Immobilien in den wichtigsten Städten der USA, Europas und Asiens sind aus Sicht der Diversifizierung und des hohen Wachstumsattraktiv. Allerdings sind ausländische Immobilien aufgrund der unterschiedlichen Rechts- und Steuersysteme sowie der Wechselkursrisiken mit einem höheren Risiko verbunden, sodass Anfänger bei ihren ersten Schritten unbedingt die Unterstützung eines vertrauenswürdigen Experten vor Ort in Anspruch nehmen sollten.

Nachdem Sie anhand der oben genannten Kriterien eine Vorauswahl an geeigneten Gebieten getroffen haben, sollten Sie diese vor Ort besichtigen, Marktdaten sammeln und eine qualitative und quantitative Bewertung vornehmen. Dabei sollten Sie insbesondere auf die Lage (Entfernung zur nächsten Haltestelle, Umgebung, Lebensqualität usw.) achten, da diese direkt Einfluss auf die Mietnachfrage hat. Wie das Sprichwort „Lage, Lage, Lage“ sagt, ist die Lage entscheidend für den Wert und die Rentabilität einer Immobilie. Nehmen Sie sich Zeit und wählen Sie den Standort sorgfältig aus.

3. Verständnis der Immobilientypen – Merkmale, Vor- und Nachteile

Nach der Auswahl des Investitionsgebiets müssen Sie entscheiden, in welche Art von Immobilie Sie investieren möchten (Auswahl des Immobilientyps). Für sehr vermögende Personen gibt es eine große Auswahl an Immobilien, aber da jede Immobilie unterschiedliche Ertragseigenschaften und Risiken aufweist, ist es wichtig, ihre Merkmale genau zu verstehen. Im Folgenden werden die wichtigsten Arten von Anlageimmobilien sowie ihre Vor- und Nachteile aufgeführt.

• Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser (Neubau): Hierbei wird ein ganzes Gebäude gekauft und alle Wohnungen vermietet. Dieser Bereich ist besonders für vermögende Anleger interessant, da er leicht zugänglich ist und wenig Konkurrenz bietet. Neubauten sind sehr attraktiv, sodass sich auch bei etwas höheren Mieten leicht Mieter finden, was das Risiko von Leerständen gering hält.Allerdings sind die Anschaffungskosten sehr hoch und die Mieten sinken nach dem Auszug der ersten Mieter leicht (der Neubau-Aufschlag verflüchtigt sich). Da es sich um Neubauten handelt, sind vorerst keine größeren Reparaturen erforderlich, aber die Rendite ist tendenziell niedriger als bei Altbauten.
• Einfamilienhäuser und Einfamilienwohnungen (gebraucht): Hierbei handelt es sich um gebrauchte Einfamilienhäuser, die vom Vorbesitzer gekauft werden. Die Vorteile sind, dass der Kaufpreis niedriger ist als bei Neubauten und somit die Anfangsinvestition effizienter ist, sowie dass die Mieten etwas niedriger sind als bei Neubauten und stabiler (von einem hohen Niveau auf ein angemessenes Niveau gesunken). Nach einer gewissen Zeit stabilisieren sich die Mieten, sodass die Rendite wie erwartet leicht zu erzielen ist. Allerdings ist zu beachten, dass mit zunehmendem Alter der Gebäude die Reparaturkosten steigen.In der Regel sind alle 10 bis 15 Jahre größere Reparaturen erforderlich, für die erhebliche Mittel für die Instandsetzung der Außenwände, des Daches und der Wasserleitungen sowie für die Renovierung der Gemeinschaftsräume aufgewendet werden müssen. Beim Kauf ist es wichtig, die Reparaturhistorie und den Zustand des Gebäudes sorgfältig zu prüfen (Due Diligence) und die zukünftigen Reparaturkosten zu schätzen.
• Eigentumswohnungen (Einzimmerwohnungen usw.): Bei dieser Anlageform wird nicht ein ganzes Mehrfamilienhaus, sondern eine einzelne Wohnung (ein Zimmer) gekauft.Da man mit relativ geringen Beträgen beginnen und schrittweise investieren kann, indem man zunächst mit einer Wohnung beginnt und dann nach und nach weitere Wohnungen hinzukauft, ist diese Anlageform für vermögende Anleger geeignet, die vor einer großen Investition zurückschrecken. Wenn man mehrere Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Lagen besitzt, kann man außerdem eine Risikostreuung gegenüber Naturkatastrophen und Marktveränderungen erzielen. Ein weiterer Vorteil von Eigentumswohnungen ist, dass sie im Vergleich zu ganzen Gebäuden eine breitere Nachfrage auf dem Markt haben und leichter zu verkaufen sind (hohe Liquidität).Da sie bei Bedarf leicht zu Bargeld gemacht werden können, ist eine flexible Vermögensverwaltung möglich. Bei Eigentumswohnungen gehört jedoch nur der eigene Wohnbereich zum Eigentum, während die Verwaltung des gesamten Gebäudes einer Verwaltungsgesellschaft übertragen wird. Da man allein keine Entscheidungen über Reparaturen oder einen Neubau der Gemeinschaftsflächen treffen kann, ist es ein Nachteil, dass man keine Verbesserungen durch eigene Verwaltung vornehmen kann. Achten Sie daher auf die Solidität der Verwaltungsgesellschaft und die Höhe der Rücklagen für Reparaturen und wählen Sie eine Immobilie mit einem zuverlässigen Verwaltungssystem.
• Gewerbeimmobilien (Büros, Geschäfte, Logistik usw.): Hierbei handelt es sich um Investitionen in Immobilien für gewerbliche Zwecke. Im Vergleich zu Wohnimmobilien sind die Vertragslaufzeiten in der Regel länger und stabiler und es können höhere Mieten erzielt werden, allerdings sind diese Immobilien auch anfälliger für Konjunkturschwankungen und Mieterfluktuation. Beispielsweise besteht bei Bürogebäuden das Risiko, dass bei einer Konjunkturabschwächung Leerstände entstehen, und bei Gewerbeimmobilien ist es schwierig, bei Auszug eines Mieters einen neuen Mieter zu finden, sodass spezielle Fachkenntnisse erforderlich sind.

Es gibt zwar auch Fälle, in denen sehr vermögende Privatpersonen eigene Gebäude erwerben oder Großinvestitionen tätigen, doch da dies für den Einstieg eine hohe Hürde darstellt, empfiehlt es sich, zunächst Erfahrungen mit Wohnimmobilien zu sammeln und dann über weitere Schritte nachzudenken. Wie oben dargelegt, unterscheiden sich die Ertragsstrukturen und Risikoprofile der einzelnen Immobilientypen. Die Stärke sehr vermögender Privatpersonen liegt in ihrer finanziellen Flexibilität, die ihnen Optionen eröffnet, die für normale Anleger kaum in Frage kommen, wie beispielsweise der Erwerb eines komplett neuen Gebäudes oder mehrerer Eigentumswohnungen.

Vergleichen Sie mehrere Optionen, um herauszufinden, welche Art von Immobilie Ihren Zielen entspricht und Ihrem Risikoprofil entspricht. Wenn Sie sich nicht entscheiden können, ist es auch eine Möglichkeit, sowohl ein ganzes Gebäude als auch eine Teilwohnung auszuprobieren. Als für vermögende Anleger typischer Ansatz zur Diversifizierung ist es auch sinnvoll, verschiedene Arten von Immobilien in das Portfolio aufzunehmen, um Risiken zu streuen und Chancen zu erweitern.

4. Auswahl der Partner – Aufbau eines Teams aus vertrauenswürdigen Experten

Für eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist die Auswahl vertrauenswürdiger Partner (Experten) unerlässlich. Vermögende Anleger haben aufgrund ihrer Finanzkraft zwar viele Optionen, sind aber gleichzeitig auch anfällig für unseriöse Anbieter. Daher ist es wichtig, geeignete Berater und Geschäftspartner zu finden.

Zunächst gilt es, einen Immobilienmakler oder Immobilienberater auszuwählen. Am besten entscheiden Sie sich für ein Unternehmen, das über umfangreiche Erfahrung im Bereich der Anlageimmobilien verfügt und bereits große Transaktionen für vermögende Kunden sowie Vermögensverwaltungsdienstleistungen durchgeführt hat. Auch allgemeine Immobilienmakler vermitteln Renditeobjekte, doch nur wenige verfügen über umfangreiche Erfahrung mit hochpreisigen Objekten für vermögende Kunden oder mit Investitionen in ganze Gebäude. Angesichts des hohen Vermögenswerts ist es ratsam, sich an einen Vermögensverwaltungsprofi zu wenden, der Ihnen unter Berücksichtigung der Vermögensaufteilung und steuerlicher Aspekte ein umfassendes Angebot unterbreiten kann.

Wichtige Punkte bei der Auswahl eines Partners:

• Erfahrung und Fachkompetenz: Überprüfen Sie die bisherigen Erfolge der in Frage kommenden Immobilienmakler und Berater. Entscheidende Kriterien sind zahlreiche Erfolgsbeispiele mit vermögenden Kunden, langjährige Erfahrung und die Qualifikation der Ansprechpartner (z. B. Immobilienmakler oder Finanzplaner).
• Kompatibilität mit der Anlagestrategie: Wie bereits erwähnt, hat jedes Unternehmen seine eigenen Spezialgebiete. Einige Unternehmen sind beispielsweise auf Investitionen in ganze Gebäude spezialisiert, andere bieten die Verwaltung von Eigentumswohnungen an. Prüfen Sie, ob die Vorschläge zu Ihren Anlagezielen passen und ob die Strategien kompatibel sind. Teilen Sie dem Unternehmen bei einem Gespräch Ihre Ziele mit und prüfen Sie die Vorschläge und die Fachkenntnisse des Unternehmens.
• Transparenz und Vertrauenswürdigkeit: Seien Sie vorsichtig, wenn die Erklärungen des Immobilienunternehmens unklar sind oder nur die Vorteile hervorgehoben und die Nachteile verschwiegen werden. Es gibt auch Anbieter, die auf vermögende Anfänger abzielen und ihnen mit vorteilhaften Informationen einen Vertrag aufdrängen. Reagieren Sie gelassen auf übertriebene Verkaufsargumente und extreme Behauptungen wie „Wenn Sie jetzt nicht kaufen, verlieren Sie Geld“. Wenn Sie auch nur das geringste ungute Gefühl haben, sollten Sie nichts überstürzen, sondern sich Zeit nehmen, um selbst Nachforschungen anzustellen.
• One-Stop-Service: Immobilieninvestitionen erfordern nicht nur die Auswahl der Immobilie, sondern auch vielfältige Kenntnisse und Arbeiten, die von Vertrags- und Rechtsformalitäten über die Vermittlung von Darlehen bis hin zur Immobilienverwaltung und Ausstiegsstrategie reichen. Idealerweise sollten Sie in jedem Bereich auf vertrauenswürdige Experten zurückgreifen, aber es ist auch sinnvoll, ein Unternehmen zu beauftragen, das einen One-Stop-Service anbietet und diese Aufgaben koordiniert. Einige große Immobilienunternehmen für vermögende Kunden arbeiten beispielsweise mit Steuerberatern, Rechtsanwälten und Immobilienverwaltungsgesellschaften zusammen und bieten umfassende Unterstützung.

Darüber hinaus ist auch die Immobilienverwaltungsgesellschaft (Property Manager) nach dem Kauf der Immobilie ein wichtiger Partner. Wenn Sie ein Unternehmen mit Erfahrung in der Vermietungsverwaltung beauftragen, können Sie ihm die Suche nach Mietern, die Mietinkasso und die Instandhaltung des Gebäudes überlassen. Insbesondere für vielbeschäftigte vermögende Privatpersonen ist es unrealistisch, sich selbst um die Details der Verwaltung zu kümmern. Beauftragen Sie daher eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft und richten Sie ein System für regelmäßige Berichte ein. Achten Sie bei der Auswahl der Verwaltungsgesellschaft auf die Anzahl der verwalteten Objekte, die Vermietungsquote (Auslastung) und den Ruf im Umgang mit Problemen.

Schließlich ist es ratsam, mit Steuer- und Rechtsexperten zusammenzuarbeiten. Bei hohen Investitionen werden die Steuerberechnungen komplex und es kommen rechtliche Verfahren wie Unternehmenskonstruktionen ins Spiel. Wir empfehlen, frühzeitig einen erfahrenen Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Rechtsanwalt zu konsultieren, um die optimale Struktur zu finden.

Tipps: Vermögende Personen sind oft das Ziel von Betrügern. Da es auch Investitionsbetrug gibt, der auf vermögende Personen abzielt, die mit Immobilieninvestitionen nicht vertraut sind, ist es wichtig, sich selbst Wissen anzueignen, um nicht betrogen zu werden. Wenn Sie mit einem vertrauenswürdigen Partner zusammenarbeiten und sich selbst ein Mindestmaß an Wissen aneignen, können Sie das Risiko verringern, einen ungünstigen Vertrag abzuschließen.

5. Finanzplanung und Kreditstrategie – Optimierung der Finanzierung

Die Ausarbeitung eines Finanzplans ist ebenfalls ein wichtiger Schritt vor dem Einstieg in die Immobilieninvestition. Supervermögende Personen verfügen zwar über ausreichende Eigenmittel, um den gesamten Kaufpreis in bar zu bezahlen, dennoch lohnt es sich, eine Strategie zur Nutzung von Krediten in Betracht zu ziehen. Simulieren Sie konkret, wie Sie das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital gestalten und wie Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben planen und Risikoszenarien entwerfen.

• Festlegung der Budgetverteilung: Legen Sie zunächst den Höchstbetrag fest, den Sie für Immobilieninvestitionen aufwenden möchten. Legen Sie den Anteil der Immobilieninvestitionen an Ihrem Gesamtvermögen fest (z. B. „bis zu 20 % des Gesamtvermögens“) und verteilen Sie die restlichen Mittel auf andere Anlageklassen, um ein ausgewogenes Gesamtportfolio zu erhalten. Im Allgemeinen investieren sehr vermögende Privatpersonen etwa 20 bis 30 % ihres Gesamtvermögens in Immobilien (Sachwerte).Legen Sie anhand Ihrer eigenen Portfoliostrategie einen angemessenen Investitionsumfang fest.
• Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital: Bei einem Barverkauf fallen keine Zinskosten an, aber es wird eine größere Summe gebunden, wodurch andere Investitionsmöglichkeiten entfallen. Bei einer Finanzierung mit einem Darlehen können Sie einen Teil Ihres Kapitals erhalten und durch den Hebeleffekt höhere Renditen erzielen, tragen jedoch Zinskosten und das Risiko der Rückzahlung. Vermögende Privatkunden können unter Umständen sehr günstige Konditionen bei Banken erhalten.In einigen Fällen sind sogar Kredite mit extrem niedrigen Zinsen von 0,1 bis 0,2 % p. a. möglich, sodass eine Finanzierung zu außergewöhnlich günstigen Konditionen möglich ist. Unter solchen günstigen Bedingungen können viele vermögende Personen den Hebeleffekt nutzen, ohne sich allzu sehr um die Zinsbelastung kümmern zu müssen, und so ihre Immobilieninvestitionen mit Hilfe von Krediten effektiv ausweiten. Allerdings ist auch die zukünftige Entwicklung der Marktzinsen zu beachten.Auch wenn die Zinsen derzeit extrem niedrig sind, sollten Sie bei Ihrer Finanzplanung das Zinsänderungsrisiko berücksichtigen, da die Zinsbelastung bei einem mittel- bis langfristigen Anstieg der Zinsen steigen wird. Mögliche Maßnahmen sind beispielsweise die Festlegung des Zinssatzes durch einen festverzinslichen Kredit oder die Schaffung von Spielraum für vorzeitige Rückzahlungen.
• Ertrags- und Aufwandsprognose: Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, sollten Sie die Mieteinnahmen und Ausgaben ermitteln und eine langfristige Ertrags- und Aufwandsprognose erstellen. Bei den Einnahmen sollten Sie nicht nur die aktuellen Mietpreise berücksichtigen, sondern auch den Spielraum für künftige Mietrückgänge (z. B. bei Neubauten nach einigen Jahren).Auf der Ausgabenseite sind alle Kosten zu berücksichtigen, darunter Darlehensrückzahlungen (Kapital und Zinsen), Grundsteuer und Stadtplanungssteuer, Verwaltungskosten und Rücklagen für Reparaturen (bei Teilbesitz), Immobilienverwaltungsgebühren, Feuerversicherung, Kosten für die Mietersuche und Rücklagen für zukünftige Reparaturen. Ein häufiger Fehler, den Anfänger begehen, ist, nur die Nominalrendite (jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Immobilienpreis) zu betrachten und zu optimistisch zu denken, während in Wirklichkeit die tatsächlichen Einnahmen durch Nebenkosten und Leerstand erheblich geringer ausfallen.Ein typisches Beispiel für einen solchen Fehler ist, dass unerwartete Reparatur- und Verwaltungskosten anfallen und die ursprünglich erwarteten Erträge nicht erzielt werden können. Um dies zu vermeiden, sollten Sie die tatsächliche Rendite nach Abzug der Kosten (Nettorendite) und den Cashflow sorgfältig berechnen und prüfen, ob Sie auch im schlimmsten Fall über die Runden kommen.
• Risikoszenarien und Gegenmaßnahmen: Für die Finanzplanung sollten mehrere Szenarien vorbereitet werden, z. B. für den Fall, dass die Leerstandsquote steigt, die Mieten sinken oder die Zinsen steigen. Mit Hilfe von Stresssimulationen, z. B. „jährliche Leerstandsquote von 10 %“, „jährlicher Mietrückgang um 1 %“ oder „Zinserhöhung um 2 %“, wird überprüft, ob die Finanzplanung auch dann noch tragfähig ist.Wenn es Szenarien gibt, in denen ein Defizit entsteht, nehmen wir Anpassungen vor, indem wir den Eigenkapitalanteil erhöhen, den Kreditanteil senken, vorzeitige Rückzahlungen einplanen oder die Renditebedingungen der Immobilie überdenken. Außerdem ist es unerlässlich, ausreichende Rücklagen (Puffer) für den Fall einer langfristigen Leerstandsphase oder umfangreicher Reparaturen zu bilden. Selbst wenn Sie über ein großes Vermögen verfügen, können unerwartete zusätzliche Investitionen zu Opportunitätsverlusten und negativen Auswirkungen auf andere Vermögenswerte führen. Gehen Sie daher mit einem Plan vor, der einen hohen Sicherheitsfaktor beinhaltet.
• Zusätzliche Vorteile der Kreditnutzung: Ein Vorteil der Kreditnutzung für vermögende Personen ist die Ersatzfunktion für Lebensversicherungen durch die Gruppen-Kreditlebensversicherung (Dan-Shin). Wenn der Kredit mit einer Dan-Shin-Versicherung abgeschlossen wird, wird der Restbetrag des Kredits im Falle des Todes oder einer schweren Behinderung des Kreditnehmers durch die Versicherung getilgt. Die Hinterbliebenen erhalten dann nur die Immobilien ohne Schulden, sodass sie weiterhin Mieteinnahmen erzielen oder die Immobilie verkaufen können, um sich finanziell abzusichern.Dies hat sozusagen denselben Effekt wie eine Lebensversicherung, während man in Immobilien investiert. Selbst für sehr vermögende Personen ist eine solche Kreditstrategie mit Versicherungsfunktion eine Überlegung wert, wenn sie an die Absicherung ihrer Erben denken.

Auf der Grundlage der oben genannten Punkte sollten Sie einen umfassenden Finanzplan erstellen. Sie können einen Experten mit der Erstellung einer Einnahmen- und Ausgabenprognose sowie der Finanzplanung beauftragen, aber letztendlich ist es wichtig, dass Sie selbst alles verstehen und nachvollziehen können. Überprüfen Sie an dieser Stelle noch einmal, ob die Investitionssumme und die Kredithöhe Ihrem Risikoprofil entsprechen.

6. Besonderheiten für vermögende Kunden – Steuern, Erbschaft, Unternehmensstrukturen und die Gesamtperspektive des Vermögens

Im Folgenden werden die besonderen Aspekte erläutert, die für vermögende Kunden bei Immobilieninvestitionen besonders wichtig sind. Dabei geht es um Themen wie Steuern, Erbschaft, Nutzung von Unternehmen und die Positionierung von Immobilieninvestitionen im Gesamtportfolio. Dies sind sehr spezialisierte Bereiche, aber wenn Sie sie gut verstehen und in Ihre Strategie einbeziehen, können Sie klügere Investitionen tätigen und Ihr Vermögen besser schützen.

Steuerstrategien und Steuervorteile

Immobilieninvestitionen bieten verschiedene steuerliche Vorteile und sind daher für vermögende Personen eine attraktive Möglichkeit zur Steueroptimierung. Da sich die Steuergesetze jedoch häufig ändern, ist es wichtig, sich über die neuesten Entwicklungen auf dem Laufenden zu halten und flexibel zu reagieren.

• Einkommensminderung durch Abschreibungen: Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, können Sie den Wert des Gebäudes entsprechend der gesetzlichen Nutzungsdauer jedes Jahr als Aufwand verbuchen (Abschreibung). Dadurch können Sie die Mieterträge um die Aufwendungen reduzieren und so das Immobilieneinkommen verringern. Durch den Ausgleich mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb oder Arbeitseinkommen lässt sich das gesamte zu versteuernde Einkommen reduzieren. Diese Steuervorteile kommen insbesondere vermögenden Personen zugute, die hohe Einkommensteuer und Gemeindesteuer zahlen.Beispielsweise können Personen mit einem Jahreseinkommen von mehreren Millionen Yen durch Abschreibungen und den Abzug von Darlehenszinsen ihre Einkommensteuerbelastung um mehrere hunderttausend Yen reduzieren. Allerdings haben Steuermaßnahmen durch Abschreibungen auch den Effekt, dass das Einkommen lediglich aufgeschoben wird (bei einem späteren Verkauf kann sich der Veräußerungsgewinn um den kumulierten Abschreibungsbetrag erhöhen). Es ist daher wichtig, ein Gleichgewicht zwischen Steuereffekten und der Rentabilität der Investition zu finden, um nicht aus Gründen der Steueroptimierung Investitionen zu tätigen, die dem eigentlichen Zweck zuwiderlaufen.
• Je höher das Vermögen, desto größer die steuerlichen Vorteile und das Risiko von Gesetzesänderungen: Wie bereits erwähnt, beträgt der Spitzensteuersatz für Einkommensteuer 45 % (einschließlich Einwohnersteuer effektiv maximal 55 %), sodass die Auswirkungen von Steuermaßnahmen durch Immobilieninvestitionen umso größer sind, je höher das Einkommen ist. Tatsächlich gibt es Fälle, in denen Immobilieninvestitionen mit dem Argument „Steuervorteile durch Immobilieninvestitionen“ angepriesen werden, aber es ist zu beachten, dass die Vorteile von Steuermaßnahmen nur für Personen mit einem hohen Einkommen von mindestens 15 Millionen Yen gelten und für Personen mit geringerem Einkommen nur eine geringe Wirkung haben.Außerdem kann sich das Steuersystem in Zukunft ändern. Es gibt keine Garantie dafür, dass die derzeit geltenden Steueroptimierungsmodelle auch in Zukunft Bestand haben werden. So besteht beispielsweise die Möglichkeit, dass Steuergesetze geändert werden und Steueroptimierungsmodelle für Vermögende, wie die in den letzten Jahren kritisierten „Steueroptimierungsmodelle für Hochhauswohnungen“, nicht mehr genutzt werden können. Gehen Sie daher davon aus, dass „die derzeitigen Steueroptimierungsmaßnahmen nicht unbedingt auch in Zukunft gültig sein werden”, und erstellen Sie Ihre Pläne nicht zu sehr in Abhängigkeit von Steueroptimierungsmaßnahmen.Es ist wichtig, die Entwicklungen im Steuerrecht stets im Auge zu behalten und die Strategie bei Bedarf flexibel anzupassen.

Maßnahmen zur Erbschafts- und Unternehmensnachfolge

Für sehr vermögende Personen sind Fragen der Erbschaftssteuer und Unternehmensnachfolge unvermeidlich. Immobilieninvestitionen sind auch in diesem Bereich der Nachlassplanung ein sehr wirksames Instrument.

• Reduzierung der Erbschaftssteuer: Da Immobilien im Vergleich zu Bargeld und Wertpapieren niedriger bewertet werden, kann durch den Besitz von Immobilien die Erbschaftssteuer erheblich reduziert werden. Wenn Sie beispielsweise 1 Milliarde Yen in bar besitzen, wird der gesamte Betrag besteuert, aber wenn Sie diesen Betrag in Immobilien umwandeln, kann der Wert laut Berechnungen auf etwa 700 bis 800 Millionen Yen reduziert werden.Das bedeutet, dass selbst bei einem Marktwert von 1 Milliarde Yen allein durch die Umwandlung in Immobilien eine Senkung der Steuerbemessungsgrundlage um 200 bis 300 Millionen Yen erwartet werden kann. Wenn die Immobilie vermietet wird, kommt außerdem eine Wertminderung als „Grundstück mit Miethaus” oder „Miethaus” zur Anwendung, wodurch der Wert noch weiter sinkt. Da Immobilien somit in Bezug auf die Erbschaftssteuer gegenüber Bargeld vorteilhaft sind, ist es für vermögende Personen sinnvoll, einen Teil ihres Vermögens in Immobilien zu halten.
• Reibungslose Vermögensnachfolge: Immobilien sind zwar schwer zu teilen, aber mit einer frühzeitigen Planung ist eine reibungslose Nachfolge möglich. Wenn Sie beispielsweise mehrere Kinder haben, können Sie durch die Festlegung der Erben für jede Immobilie oder die Gründung einer Gesellschaft für jede Immobilie und die Aufteilung in Aktien Streitigkeiten über die Aufteilung des Erbes vermeiden. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, Vermögenswerte frühzeitig durch Schenkungen zu Lebzeiten oder Familienstiftungen an die nächste Generation zu übertragen.Durch die Nutzung von steuerfreien Schenkungen bis zu 1,1 Millionen Yen pro Jahr und der Regelung zur Versteuerung bei Erbschaft kann eine planmäßige Vermögensübertragung erfolgen. Es ist wichtig, sich mit einem Experten zu beraten und die neuesten Regelungen zu berücksichtigen.
• Steuerzahlungsmittel und Liquidierung von Immobilien: Wenn hohe Erbschaftssteuern anfallen, muss auch überlegt werden, wie die Steuerzahlungsmittel aufgebracht werden sollen. Da Immobilien im Vergleich zu Bargeld nur schwer zur Steuerzahlung verwendet werden können, besteht in einigen Fällen die Möglichkeit, einen Teil zu verkaufen, um die Steuer zu bezahlen.Glücklicherweise können Sie, wenn Sie liquide Immobilien wie Eigentumswohnungen in Ihren Nachlass einbeziehen, diese bei Eintritt des Erbfalls schnell verkaufen, um die Steuer zu bezahlen und andere wichtige Vermögenswerte (z. B. Unternehmensanteile oder gewerblich genutzte Immobilien) zu schützen. Der Einsatz von Lebensversicherungen ist ebenfalls ein bewährtes Mittel zur Nachlassplanung. Daher sollten Sie neben Immobilieninvestitionen auch den Abschluss einer Lebensversicherung in Betracht ziehen, um für alle Eventualitäten gerüstet zu sein.

Für sehr vermögende Personen kann der Erbschaftssteuersatz bis zu 55 % betragen, sodass ohne entsprechende Vorkehrungen mehr als die Hälfte des Vermögens verloren gehen kann.Es ist daher wichtig, Immobilien geschickt zu nutzen, um die Steuerlast zu verringern, und frühzeitig einen Nachfolgeplan zu erstellen. Bei Bedarf sollten Sie auch Treuhandgesellschaften, Kapitalgesellschaften und Versicherungen kombinieren, um umfassende Nachlassplanungsmaßnahmen zu ergreifen.

Nutzung von Kapitalgesellschaftsmodellen

Bei Immobilieninvestitionen vermögender Privatpersonen sind Modelle unter Nutzung von Kapitalgesellschaften ebenfalls weit verbreitet. Dabei wird eine Vermögensverwaltungsgesellschaft (eine sogenannte Familiengesellschaft) gegründet, die die Immobilien in ihrem Namen hält, was zahlreiche steuerliche und erbschaftsrechtliche Vorteile mit sich bringt.

• Senkung der Erbschaftssteuer durch eine Kapitalgesellschaft: Wenn Immobilien über eine Vermögensverwaltungsgesellschaft gehalten werden, werden bei der Vererbung die Aktien der Gesellschaft vererbt. Der Wert der Aktien der Vermögensverwaltungsgesellschaft wird berechnet, indem der Betrag der Körperschaftsteuer, der den latenten Gewinnen der von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien entspricht, abgezogen wird. Dadurch kann der Wert niedriger gehalten werden als bei direktem Immobilienbesitz durch eine Privatperson, was zu einer erheblichen Senkung der Erbschaftssteuer führt. Diese Methode ist besonders für vermögende Personen mit latenten Gewinnen aus Immobilien und eigenen Aktien effektiv.
• Vergleich der Vorteile von Einkommensteuer und Körperschaftsteuer: Wenn Sie als Privatperson Einkünfte aus Immobilien erzielen, gilt für sehr vermögende Personen ein hoher Steuersatz von bis zu 55 %, während für Unternehmen der effektive Steuersatz für Körperschaftsteuer und lokale Körperschaftsteuer bei etwa 30 % liegt (abhängig von der Höhe des Einkommens). Wenn Sie Gewinne in einem Unternehmen ansammeln, können Sie mit einem niedrigeren Steuersatz als Privatpersonen Ihre Rücklagen erhöhen.Mit diesen Gewinnen können Sie dann zusätzliche Immobilien erwerben, Ihr Geschäft ausbauen und Ihr Vermögen systematisch verwalten. Allerdings fallen bei der Entnahme von Gewinnen aus der Gesellschaft (Dividenden, Vergütungen für Führungskräfte) zusätzliche Steuern an, sodass Sie die Steuervorteile nur nutzen können, wenn Sie die Gewinne innerhalb der Gesellschaft thesaurieren oder als Aufwendungen verbuchen.
• Gehaltszahlungen als Ersatz für Schenkungen zu Lebzeiten: Durch die Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft und die Einstellung von Familienmitgliedern als Führungskräfte oder Mitarbeiter können Sie Ihren Familienangehörigen jedes Jahr Geld in Form von Gehältern zukommen lassen. Dies hat praktisch den gleichen Effekt wie eine steuerfreie Schenkung zu Lebzeiten. Wenn Sie die Gehälter als Betriebsausgaben verbuchen, verringert sich das zu versteuernde Einkommen der Gesellschaft, und Ihre Familienangehörigen können Einkünfte erzielen und gleichzeitig den Lohnfreibetrag in Anspruch nehmen. Auf diese Weise können Sie Ihr Vermögen auf Ihre Familienangehörigen verteilen und gleichzeitig den Erbschaftssteuerpflichtigen reduzieren.Darüber hinaus hat die Haltung des Vermögens durch die juristische Person den Vorteil, dass die Erbteilung reibungslos verläuft, da die Anteile bei der Erbschaft aufgeteilt werden.
• Beschränkte Haftung und Verbesserung der Kreditwürdigkeit: Wenn eine juristische Person Immobilien besitzt, bleiben Verluste im Falle einer Fehlinvestition auf das Unternehmen beschränkt und wirken sich nicht direkt auf das Privatvermögen aus (Grundsatz der beschränkten Haftung). Außerdem kann es in einigen Fällen einfacher sein, Bankkredite zu erhalten und die externe Kreditwürdigkeit zu verbessern, wenn das Unternehmen als Vermögensverwaltungsgesellschaft eine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt.

Allerdings sind mit einer Unternehmensstruktur auch Unterhaltskosten und Aufwand verbunden. Jährliche Steuererklärungen, Steueranpassungen und Sozialversicherungsbeiträge fallen an, was für kleine Investitionen unter Umständen nicht rentabel ist. Für sehr vermögende Personen, die große Vermögen verwalten, überwiegen die Vorteile einer Unternehmensgründung in Form von Steuervorteilen und Vermögenssicherung in der Regel die Kosten. Die konkrete Umsetzung sollte jedoch mit einem Steuerberater sorgfältig geprüft werden. In manchen Fällen sind andere Strukturen wie Treuhandgesellschaften oder gemeinnützige Vereine besser geeignet.

Die Positionierung von Immobilien im Vermögensportfolio

Zuletzt ist zu berücksichtigen, wie Immobilieninvestitionen im Gesamtvermögen positioniert werden sollen. Supervermögende verfügen in der Regel über verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Unternehmensbeteiligungen und Kunstwerke. Dabei spielen Immobilien als Realvermögen (Real Assets) eine besondere Rolle.

• Diversifizierung und Risikominderung: Da Immobilien andere Wertentwicklungspatterns aufweisen als Aktien und Anleihen, trägt ihre Einbeziehung in das Portfolio zur Diversifizierung des Gesamtrisikos bei. Selbst bei starken Schwankungen an den Aktienmärkten sind die Immobilienmieten in der Regel relativ stabil, sodass eine Verringerung der Volatilität des gesamten Portfolios zu erwarten ist. Tatsächlich investieren sehr vermögende Privatpersonen einen größeren Teil ihres Vermögens in alternative Anlagen außerhalb des traditionellen Aktien- und Anleihebereichs, wobei Immobilien eine wichtige Rolle spielen.Eine Studie hat ergeben, dass die weltweit vermögendsten Menschen etwa 21 % ihres Vermögens in direkt gehaltene Immobilien investieren. Dies zeigt, dass Immobilien einen wichtigen Teil des Portfolios vermögender Menschen ausmachen.
• Stabile Einnahmequelle durch Einkünfte: Neben Dividenden aus Aktien und Zinsen aus Anleihen sind Mieteinnahmen aus Immobilien eine wertvolle Einnahmequelle.Insbesondere als Vermögenswerte, die regelmäßige Cashflows generieren, können sie als Grundlage für die Deckung der Lebenshaltungskosten und des Betriebskapitals dienen. Auch für die Superreichen ist das Cashflow-Management wichtig, und Mieterträge, die auch in Rezessionsphasen relativ stabil sind, tragen zur finanziellen Stabilität bei. Langfristig gesehen steigen mit der Inflation auch die Mieten und Immobilienpreise, sodass Immobilien auch als Inflationsschutz dienen können.
• Vermögenssicherung und Sicherheit durch Sachwerte: Immobilien haben aufgrund ihrer Beschaffenheit als Sachwerte einen tatsächlichen Wert und bieten als „letzte Bastion” Sicherheit für die Vermögenssicherung. Selbst wenn der Wert von Banknoten sinkt oder die Finanzmärkte ins Chaos stürzen, bleiben die Sachwerte in Form von Grundstücken und Gebäuden erhalten. Im Extremfall können Immobilien, selbst wenn Wertpapiere durch eine Finanzkrise wertlos werden, durch Vermietung oder Eigennutzung weiter genutzt werden.Für sehr vermögende Privatpersonen ist es aus Sicht der Vermögenssicherung eine sinnvolle Entscheidung, einen Teil ihres Vermögens in Immobilien zu halten.
• Liquidität und Ausgewogenheit: Andererseits sind Immobilien auch illiquide Vermögenswerte (der Verkauf dauert lange). Wenn plötzlich ein hoher Geldbetrag benötigt wird, ist es schwierig, sie sofort zu Geld zu machen, und die Preisgestaltung nimmt Zeit in Anspruch. Daher ist es notwendig, im Gesamtportfolio neben Immobilien auch über ausreichende liquide Vermögenswerte (Einlagen, börsennotierte Aktien usw.) zu verfügen, um Liquiditätsrisiken vorzubeugen.Bei der Vermögensaufteilung für vermögende Kunden wird ein Gleichgewicht zwischen alternativen Vermögenswerten wie Immobilien und liquiden Vermögenswerten angestrebt, um ein Missverhältnis zwischen langfristigen Vermögenswerten und kurzfristigem Kapitalbedarf zu vermeiden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilieninvestitionen in der Vermögensverwaltung für sehr vermögende Kunden eine einzigartige Position einnehmen, die sowohl defensive als auch offensive Aspekte vereint. Für diejenigen, die bereits in Aktien und Investmentfonds investiert sind, lohnt es sich, Immobilieninvestitionen in Betracht zu ziehen, um eine weitere Diversifizierung zu erreichen.Umgekehrt ist es notwendig, das Verhältnis zu liquiden Mitteln zu überprüfen, wenn Sie überwiegend Immobilien besitzen. Der Schlüssel zum langfristigen Erfolg des Vermögens vermögender Kunden liegt darin, stets das Gesamtvermögen im Blick zu behalten und aus Sicht der Vermögensallokation ein optimales Verhältnis zu wahren.

7. Aus Fehlern lernen – Was Sie im Voraus wissen sollten

Abschließend sollten Sie sich noch mit den Fehlern, die Anfänger bei Immobilieninvestitionen häufig begehen, und den Erfolgsfaktoren wohlhabender Anleger vertraut machen. Wenn Sie im Voraus aus den Erfahrungen anderer lernen, können Sie Ihre Investitionen sicherer und gewinnbringender gestalten.

Häufige Fehler und Lehren

• Fehler 1: Den Verkaufsargumenten des Maklers blind geglaubt – Herr A. ließ sich von einem Makler unter Druck setzen, dass „erstklassige Immobilien in der Innenstadt nur jetzt günstig zu haben sind“, und kaufte eine alte Immobilie, ohne sie gründlich zu prüfen.Nach dem Kauf musste er jedoch hohe Reparaturkosten für die ursprünglich befürchteten Mängel in Kauf nehmen, sodass ihm von den Mieteinnahmen kaum etwas übrig blieb. Die Lehre aus diesem Fall ist, dass man selbst als vermögender Anleger nicht blind den Aussagen von Fachleuten vertrauen, sondern selbst einen kühlen Kopf bewahren und die Vor- und Nachteile einer Immobilie abwägen sollte. Man sollte sich überlegen, warum eine Immobilie als „Schnäppchen“ angeboten wird, und die Meinung eines unabhängigen Experten einholen, um eine sorgfältige Entscheidung zu treffen.
• Fehlerbeispiel 2: Zu optimistisches Szenario – Herr B. ließ sich von den Verkaufsargumenten „Die Immobilie wird sich aufgrund einer bevorstehenden Großveranstaltung (Sonderkonjunktur) in der Region sicher schnell vermieten lassen“ überzeugen und kaufte eine Immobilie mit vielen Leerständen. Doch die Erwartungen wurden nicht erfüllt, es fanden sich keine Mieter und die erhoffte Sonderkonjunktur blieb aus, sodass Herr B. die Kredite aus eigener Tasche zurückzahlen musste.Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, sich nicht auf günstige Zukunftsprognosen zu verlassen, sondern anhand der aktuellen realistischen Einnahmen und Ausgaben zu entscheiden. Treffen Sie Ihre Investitionsentscheidungen nicht aufgrund von Wunschvorstellungen wie „Es wird schon irgendwie werden“, sondern anhand der Frage, ob die Investition unter den aktuellen Umständen rentabel ist.
• Fehlerbeispiel 3: Verlust des ursprünglichen Ziels und Scheitern aufgrund einer Kursänderung – Herr C, der eine kleine Investition in eine Einzimmerwohnung als Absicherung für seinen Ruhestand in Betracht gezogen hatte, entschied sich spontan für den Kauf eines Mehrfamilienhauses in einem Vorort, weil es „günstig“ war.Das Ergebnis: Die Wohnung stand fast leer, die erwarteten Einnahmen blieben aus, und schließlich musste er die Immobilie zu einem niedrigen Preis verkaufen. Aus diesem Fall lässt sich lernen, wie wichtig es ist, seine ursprüngliche Absicht nicht aus den Augen zu verlieren. Anstatt eine Immobilie zu wählen, die seinem Anlageziel entsprach, ließ er sich von einem kurzfristigen Schnäppchen locken und kam so vom Kurs ab. Von Immobilien, die stark von der ursprünglich festgelegten Strategie und dem Zielgebiet abweichen, sollte man trotz ihrer Attraktivität lieber die Finger lassen.
• Fehlerbeispiel 4: Investition ohne Rücksicht auf die Rentabilität, weil „Steuern gespart werden können” – Herr G. mit einem Jahreseinkommen von etwa 5 Millionen Yen hörte, dass man mit Immobilieninvestitionen Steuern sparen könne, und kaufte eine Wohnung in Tokio. Im ersten Jahr erhielt er zwar eine Einkommensteuerrückerstattung in Höhe von mehreren Zehntausend Yen, doch danach stieg seine Steuerlast aufgrund der Immobilienerträge, sodass er unter dem Strich einen Verlust machte. In diesem Fall wird analysiert, dass es ein Fehler war, sich ohne Verständnis der Mechanismen auf die Steuerersparnis zu konzentrieren.Als Lehre lässt sich daraus ziehen, dass Steuervorteile ein wirksamer Nebeneffekt für Steuerzahler mit hohem Einkommen sind, aber nicht das Hauptziel einer Investitionsentscheidung sein sollten. Immobilieninvestitionen sind nur dann sinnvoll, wenn ihre Rentabilität gesichert ist. Man sollte also nicht nur auf Steuervorteile aus sein.

Darüber hinaus gibt es verschiedene andere Fehlermuster, wie z. B. „übermäßige Abhängigkeit von Krediten, die bei steigenden Zinsen zu Schwierigkeiten führten“ oder „vollständige Übergabe an einen Untervermieter, wodurch Probleme zu spät erkannt wurden“. Allen diesen Fällen ist gemeinsam, dass mangelndes Wissen, unzureichende Vorbereitung und leichtfertige Entscheidungen zu Fehlern geführt haben. Selbst wenn man über ein großes Vermögen verfügt, muss man in dieser Hinsicht genauso vorsichtig sein wie normale Anleger.

Schlüssel zum Erfolg

Was sind nun die Schlüssel zum Erfolg für vermögende Anleger bei Immobilieninvestitionen? Hier sind einige typische Beispiele.

• Wählen Sie Immobilien, die für alle attraktiv sind: Vermögende Menschen legen vielleicht Wert auf eine hochwertige Innenausstattung und ein schönes Gebäude, aber bei Investitionsobjekten ist es klüger, sich nicht nach dem eigenen Geschmack zu richten, sondern orthodoxe Immobilien zu wählen, die auf dem Markt breite Akzeptanz finden. Ausgefallene Designs und ungewöhnliche Grundrisse schränken den Kreis der potenziellen Mieter ein. Einfache, benutzerfreundliche Grundrisse und eine standardmäßige Ausstattung in beliebten Gegenden sorgen für eine stabile Vermietbarkeit und verringern das Risiko von Leerständen.Selbst bei Luxusimmobilien für wohlhabende Kunden sind Objekte mit universellen Vorzügen, die alle ansprechen, langfristig tendenziell rentabler als übertrieben ausgefallene Objekte.
• Nicht wegen hoher Renditen zugreifen: Objekte mit hohen Renditen wie „○ % Rendite” erscheinen attraktiv, aber Objekte mit einer hohen nominalen Rendite haben in der Regel auch entsprechende Gründe (z. B. niedriger Objektpreis = Probleme mit der Lage oder dem Gebäude).Tatsächlich berücksichtigen die nominalen Renditen keine Kosten und Leerstandsrisiken, sodass die Erträge nicht unbedingt den Zahlen entsprechen. Da vermögende Kunden ihr Vermögen auch ohne übermäßige Risiken vergrößern können, ist es sinnvoll, eher auf eine niedrige Rendite als auf ein hohes Risiko zu setzen. Legen Sie Wert auf eine solide Lage und eine stabile Immobilie, um regelmäßige Erträge zu erzielen, und seien Sie vorsichtig bei Projekten, die mit ungewöhnlich hohen Renditen werben.
• Nutzen Sie die Beratung von erfahrenen Fachleuten: Wie bereits bei der Auswahl der Partner erwähnt, trägt die Beratung durch ein erfahrenes Expertenteam zum Erfolg von Immobilieninvestitionen für vermögende Privatpersonen bei. Wenn Sie Ihre Entscheidungen nicht allein treffen, sondern die Meinung von erfahrenen Fachleuten zu Anlageentscheidungen und Anlagestrategien einholen, können Sie Fehler vermeiden und die Qualität Ihrer Entscheidungen verbessern. Besonders wertvoll sind Fachleute, die Sie auch in Fragen der Gesamtvermögensaufteilung und Steuerstrategie beraten können. Scheuen Sie keine Kosten, um sich einen kompetenten Berater zu sichern.
• Langfristige Perspektive und Planung: Bei Immobilieninvestitionen ist es wichtig, nicht kurzfristig zu denken und sich nicht von kurzfristigen Höhen und Tiefen beeinflussen zu lassen, sondern eine langfristige Perspektive von 10 bis 20 Jahren einzunehmen. Vermögende Anleger legen in der Regel mehr Wert auf langfristiges Wachstum und den Erhalt ihres Vermögens als auf kurzfristige Gewinne. Daher sollten sie einen soliden Anlageplan verfolgen, der nicht von Konjunkturschwankungen beeinflusst wird. Durch eine flexible Reaktion auf Veränderungen des Marktumfelds und eine konsequente Ausrichtung Ihrer Anlagepolitik sollten Sie im Laufe der Zeit sowohl den Wert Ihres Vermögens als auch Ihre Erträge steigern können.

Viele erfolgreiche vermögende Anleger beachten die oben genannten Punkte und haben darüber hinaus ihre eigene Anlagephilosophie. Der größte Schlüssel zum langfristigen Erfolg ist eine Haltung, sich nicht von Informationen und Meinungen anderer beeinflussen zu lassen, sondern selbst zu lernen und Entscheidungen zu treffen.

Zusammenfassung

Wir haben die wichtigsten Punkte erläutert, die Supervermögende beachten sollten, wenn sie zum ersten Mal in Immobilien investieren. Abschließend fassen wir die empfohlenen Schritte für den Einstieg in die Immobilieninvestition kurz zusammen.

1. Klärung der Anlageziele und -ziele: Legen Sie Ihre Anlageziele klar fest, z. B. Vermögensaufbau, Einkommenssicherung, Steuerplanung oder Nachlassplanung, und legen Sie strategische Leitlinien fest.
2. Marktforschung und Auswahl der Region: Grenzen Sie anhand zuverlässiger Daten und Besichtigungen vor Ort vielversprechende Investitionsregionen ein und bewerten Sie die Nachfrageentwicklung, die Rendite und die Zukunftsfähigkeit.
3. Entscheidung über Immobilientyp und Investitionsvolumen: Entscheiden Sie sich für eine Eigentumswohnung oder ein ganzes Gebäude, einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie, eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie und legen Sie die Art der Immobilie und die ungefähre Investitionssumme fest, die Ihrem Zweck und Ihren finanziellen Mitteln entsprechen.
4. Beratung durch Experten und Teambildung: Lassen Sie sich von erfahrenen Immobilienmaklern, Vermögensberatern und Steuerberatern beraten und suchen Sie sich geeignete Berater und Partner.
5. Auswahl konkreter Objekte und Due Diligence: Vergleichen Sie mehrere in Frage kommende Objekte und prüfen Sie diese anhand einer gründlichen Due Diligence, einschließlich Besichtigung vor Ort, Ertragsprognosen und rechtlicher Prüfung.
6. Finanzplanung und Kaufabwicklung: Legen Sie die endgültige Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital fest und erstellen Sie einen realistischen Finanzplan. Erwerben Sie die Immobilie nach Abschluss des Vertrags und der Abwicklung.
7. Betriebsaufnahme und Überwachung: Nach Aufnahme der Vermietung betreiben Sie die Immobilie unter einem geeigneten Verwaltungssystem und überwachen regelmäßig die Einnahmen und Ausgaben sowie den Wert der Immobilie. Bei Bedarf ziehen Sie Experten hinzu, um ein langfristiges Vermögenswachstum zu erzielen.

Wenn Sie die oben genannten Schritte befolgen, können Sie auch als Neuling im Immobilienbereich große Fehler vermeiden und stabile, gewinnbringende Ergebnisse erzielen, die einem vermögenden Privatkunden angemessen sind.Immobilieninvestitionen bieten vermögenden Privatpersonen große Vorteile als Mittel zur Vermögenssicherung und -vermehrung. Nutzen Sie den Leitfaden in diesem Artikel als Referenz und wagen Sie den ersten Schritt. Mit sorgfältiger Vorbereitung und Planung können Sie solide Renditen erzielen und ein reichhaltiges Erbe für zukünftige Generationen aufbauen. Nutzen Sie Ihren finanziellen Spielraum optimal und erzielen Sie mit soliden Immobilieninvestitionen einen weiteren Sprung nach vorne.