Primeiros Passos para Super-Ricos no Investimento Imobiliário

O investimento imobiliário é uma forma popular de investimento para os super-ricos, sendo escolhido para diversos fins, desde a formação de património até estratégias fiscais e sucessórias. Na verdade, os alvos de investimento são variados, desde prédios inteiros no centro da cidade até apartamentos em condomínios. No entanto, ao se aventurar no investimento imobiliário pela primeira vez, é necessário compreender corretamente o fluxo básico e fazer uma preparação minuciosa, levando em consideração a perspectiva específica dos ricos.Este artigo aborda os passos básicos para começar a investir em imóveis, estratégias fiscais e sucessórias exclusivas da classe super-rica, utilização de pessoas jurídicas e posicionamento na carteira de ativos. Além disso, explica de forma especializada, incluindo itens de preparação e critérios de decisão específicos, bem como exemplos de erros e pontos-chave para o sucesso que os iniciantes tendem a cometer. Use este artigo como referência para dar o primeiro passo.

1. Definição do objetivo do investimento – estratégia clara

A primeira coisa a fazer é definir claramente os objetivos do investimento imobiliário. As pessoas com alto património líquido têm objetivos diferentes em relação aos imóveis. Por exemplo, pode ser «formação de um património estável através de rendimentos de aluguer a longo prazo», «busca de retorno através de ganhos com a venda a curto prazo», «redução da carga fiscal» ou «medidas para a transmissão de património para a próxima geração». Como os métodos de investimento e os tipos de imóveis adequados variam de acordo com os objetivos, errar aqui pode levar a uma estratégia inconsistente e ao fracasso.

• Se quiser obter rendimentos elevados de forma ativa: imóveis com rendimentos relativamente elevados, como apartamentos usados ou novos, são boas opções. Escolha imóveis com preços de compra acessíveis e um bom equilíbrio entre rendimentos e rendimentos de aluguer para obter rendimentos elevados.
• Se quiser garantir rendimentos estáveis (rendimentos de aluguer): uma estratégia possível é adquirir vários apartamentos em áreas com procura estável, como o centro da cidade, ou um imóvel inteiro.Imóveis em localizações privilegiadas têm baixo risco de ficarem vagos e tendem a gerar rendimentos estáveis a longo prazo.
• Se quiser obter ganhos de capital (capital gain): uma estratégia eficaz é utilizar a rede de contatos entre pessoas abastadas para obter informações sobre imóveis com preços abaixo do valor de mercado e vendê-los depois que seu valor aumentar. O objetivo é obter grandes ganhos com a venda, através da aquisição de imóveis de boa qualidade no mercado off-market e da valorização dos imóveis através de reformas.
• Se quiser dar ênfase às medidas fiscais relativas ao imposto sobre o rendimento: imóveis antigos (apartamentos usados, por exemplo) que permitem contabilizar muitas despesas de amortização são adequados. O objetivo é aproveitar a amortização pelo desgaste natural do imóvel para reduzir a carga fiscal elevada decorrente de rendimentos elevados. No entanto, como será explicado mais adiante, os efeitos das medidas fiscais são maiores para pessoas com rendimentos elevados, pelo que é necessário ter em conta o risco de alterações na legislação fiscal.
• Se quiser tomar medidas contra o imposto sucessório: é importante escolher imóveis de alto valor que não desvalorizem no futuro. Terrenos em áreas centrais com preços estáveis e imóveis raros têm pouca desvalorização e são adequados para posse a longo prazo. Como mencionado abaixo, os imóveis são mais vantajosos do que o dinheiro para medidas contra o imposto sucessório, pois seu valor para fins de imposto sucessório é inferior ao valor de mercado.

Desta forma, os melhores alvos e estratégias de investimento variam de acordo com o objetivo. Primeiro, estabeleça as suas prioridades e defina claramente os seus objetivos em relação ao investimento imobiliário. Depois de definir os seus objetivos, será mais fácil selecionar a área e os imóveis sem se desviar do caminho.

2. Seleção da área – Avaliar o mercado e a localização

«Em que área investir?» é um fator importante que determina o sucesso ou o fracasso do investimento imobiliário. Especialmente no caso dos super-ricos, que têm muitas opções de investimento, tanto no país como no estrangeiro, é necessário selecionar a área com ainda mais cuidado. Basicamente, a teoria é visar mercados com procura estável e onde é fácil manter e aumentar o valor dos ativos.

No Japão, as grandes áreas metropolitanas e as principais cidades, como Tóquio, Osaka e Nagoya, têm uma concentração populacional e económica elevada e uma procura imobiliária estável.Os imóveis nessas áreas são menos propensos a sofrer grandes quedas no valor patrimonial e tendem a ter uma avaliação estável do ponto de vista das medidas de herança. Por outro lado, em cidades do interior e áreas suburbanas, há imóveis que parecem ter um rendimento aparente alto, mas o risco de vacância e de queda no valor patrimonial é relativamente alto devido ao declínio populacional e à falta de demanda. Com o patrimônio da classe super-rica, não há necessidade de se arriscar em mercados de alto risco, sendo mais adequada uma estratégia de resultados seguros em áreas estáveis.

Os principais critérios a serem considerados na seleção da área são os seguintes.

• Demografia e tendências de procura: investigue as tendências de crescimento ou declínio da população e a evolução do número de famílias na área em questão, bem como as necessidades de arrendamento. As áreas com afluxo contínuo de população e concentração de universidades e empresas têm uma forte procura por arrendamento. Por outro lado, as áreas com declínio populacional e envelhecimento da população correm o risco de uma queda na procura a longo prazo.
• Preços médios de aluguer e taxa de desocupação: é importante conhecer os preços médios de aluguer e a taxa de desocupação da área. Áreas com preços de aluguer estáveis e elevados são favoráveis para garantir rendimentos, e uma baixa taxa de desocupação facilita a obtenção de inquilinos. Por exemplo, áreas populares no centro da cidade tendem a ter inquilinos mesmo que os aluguéis sejam um pouco mais elevados.
• Potencial de valorização do imóvel: também é importante considerar os fatores de desenvolvimento futuro da área, como a existência de planos de remodelação, a abertura de novas estações de transporte público e a melhoria da infraestrutura.Os imóveis em áreas com grande potencial de crescimento tendem a valorizar com o tempo, o que pode gerar ganhos de capital.
• Liquidez (facilidade de venda): é importante considerar também a estratégia de saída do investimento e escolher áreas com grande mercado e alta liquidez. Imóveis no centro da cidade, que têm muitos compradores, são mais fáceis de vender quando chega a hora de vender. Os apartamentos em condomínios têm uma demanda ampla, o que os torna relativamente líquidos e fáceis de vender.
• Consideração do mercado internacional: alguns investidores de alto património investem no mercado imobiliário internacional. Imóveis nas principais cidades dos Estados Unidos, Europa e Ásia são atraentes do ponto de vista da diversificação de investimentos e do alto crescimento. No entanto, imóveis no exterior apresentam maior complexidade devido a questões como legislação, tributação e risco cambial. Por isso, é essencial contar com o apoio de especialistas locais de confiança para dar os primeiros passos.

Depois de restringir as áreas candidatas com base nas perspetivas acima, faça uma visita ao local e recolha dados de mercado para fazer uma avaliação qualitativa e quantitativa. É importante dar especial atenção às condições de localização (distância da estação mais próxima, ambiente circundante, conveniências da vida quotidiana, etc.), pois estas estão diretamente relacionadas com a procura de arrendamento. Como diz o ditado no mundo do investimento imobiliário, «localização, localização, localização», a boa ou má localização é fundamental para o valor do ativo e a rentabilidade. Dedique tempo a avaliar cuidadosamente a área.

3. Compreender os tipos de imóveis – conhecer as características, vantagens e desvantagens

Depois de definir a área de investimento, é necessário decidir em que tipo de imóvel investir (seleção do tipo de imóvel). Os investidores de alto património líquido têm uma ampla variedade de imóveis à sua disposição, mas é importante compreender corretamente as características de cada imóvel, pois cada um tem características de rentabilidade e riscos diferentes. Apresentamos os principais tipos de imóveis para investimento e suas vantagens e desvantagens.

• Prédio inteiro ou apartamentos (novos): é a compra de um prédio inteiro para alugar todos os apartamentos. É um setor de fácil entrada para pessoas com alto poder aquisitivo, com a vantagem de ter poucos concorrentes. Imóveis novos são muito atraentes e tendem a ter inquilinos mesmo com aluguéis um pouco mais altos, o que reduz o risco de ficar vazio.No entanto, o custo de compra é muito alto e o aluguel tende a cair após a saída dos primeiros inquilinos (o prêmio de construção nova desaparece). Por ser novo, não há necessidade de grandes reformas no curto prazo, mas o rendimento tende a ser menor do que o de imóveis usados.
• Edifícios e apartamentos inteiros (usados): trata-se da compra de um imóvel usado inteiro do proprietário anterior. As vantagens são o preço mais baixo do que os imóveis novos, o que torna o investimento inicial mais eficiente, e o aluguel um pouco mais baixo do que o inicial, mas estável (ajustado a partir de um valor alto). Depois de um certo tempo, o aluguel tende a se estabilizar, o que facilita o gerenciamento de acordo com o rendimento esperado. Por outro lado, é preciso estar atento ao aumento dos custos de reparos à medida que o imóvel envelhece.Geralmente, a cada 10 a 15 anos, são necessárias grandes reformas, que exigem um investimento significativo para reparar a fachada, o telhado, os encanamentos e reformar as áreas comuns. É importante investigar cuidadosamente o histórico de reparos e as condições do imóvel (due diligence) no momento da compra e estimar os custos de reparos futuros.
• Apartamentos individuais (estúdios, etc.): É um estilo de investimento em que se compra um único apartamento (um cômodo) dentro de um prédio, em vez de um prédio inteiro.É possível começar com um investimento relativamente pequeno e “começar com um quarto e aumentar gradualmente o número de unidades”, o que é uma opção adequada para pessoas abastadas que não se sentem confortáveis com investimentos grandes de uma só vez. Se você possuir várias unidades em locais diferentes, também é possível dispersar os riscos de desastres e variações do mercado. Além disso, os apartamentos individuais têm uma demanda maior no mercado do que os prédios inteiros, o que facilita a venda (liquidez).Como podem ser facilmente convertidos em dinheiro, conforme necessário, é possível garantir a flexibilidade dos ativos. No entanto, no caso da propriedade fraccionada, o proprietário possui apenas a parte exclusiva, e a gestão do edifício como um todo é delegada a uma associação de proprietários. Como não é possível participar sozinho nas decisões relativas à reparação ou reconstrução das áreas comuns, a impossibilidade de realizar melhorias por conta própria é uma desvantagem. É importante verificar a solidez da associação de proprietários e a situação do fundo de reserva para reparações, e escolher um imóvel com um sistema de gestão fiável.
• Imóveis comerciais (escritórios, lojas, logística, etc.): Investimento em imóveis para uso comercial. Em comparação com os imóveis residenciais, os contratos tendem a ser mais estáveis e de longo prazo, e os aluguéis podem ser mais altos, mas, por outro lado, são mais suscetíveis a flutuações econômicas e tendências dos locatários. Por exemplo, os edifícios de escritórios correm o risco de ter um aumento no número de vagas em caso de recessão econômica, e os estabelecimentos comerciais enfrentam a dificuldade de atrair novos locatários quando os antigos se retiram, o que requer conhecimento especializado.Embora existam casos de pessoas extremamente ricas que adquirem edifícios próprios ou fazem grandes investimentos, como o primeiro passo é bastante difícil, é recomendável adquirir experiência com imóveis residenciais antes de considerar essa opção.

Como mencionado acima, cada tipo de imóvel tem uma estrutura de rendimentos e um perfil de risco diferentes. A vantagem das pessoas extremamente ricas é que, graças à sua disponibilidade financeira, podem optar por opções difíceis para os investidores comuns, como «imóveis novos» ou «propriedade fraccionada de vários imóveis».Compare várias opções para determinar qual o tipo de imóvel que melhor se adequa aos seus objetivos e ao risco que está disposto a assumir. Se estiver indeciso, experimente investir num edifício inteiro e numa fração. Uma abordagem de diversificação de investimentos exclusiva da classe alta é incluir diferentes tipos de imóveis no seu portfólio, a fim de diversificar os riscos e ampliar as oportunidades.

4. Escolha de parceiros – Construção de uma equipa de especialistas de confiança

Para ter sucesso no investimento imobiliário, é essencial escolher parceiros (especialistas) de confiança. Os investidores de alto património líquido têm muitas opções devido ao seu poder financeiro, mas, ao mesmo tempo, são alvos fáceis para operadores desonestos, por isso é importante identificar os consultores e parceiros adequados.

Primeiro, é necessário selecionar uma imobiliária ou consultoria de investimento imobiliário. É mais seguro escolher uma empresa com vasta experiência em imóveis para investimento e histórico em grandes transações e gestão de ativos para clientes de alto patrimônio líquido. Embora imobiliárias comuns também possam lidar com imóveis para rendimento, poucas têm experiência em imóveis de alto valor para clientes de alto patrimônio líquido ou em investimentos em imóveis inteiros. Devido ao grande volume de ativos, consultar um profissional de gestão de ativos capaz de oferecer propostas abrangentes, levando em consideração a alocação de ativos e questões fiscais, é o caminho mais rápido para o sucesso.

Pontos importantes na escolha de um parceiro:

• Experiência e especialização: verifique o histórico das imobiliárias e consultores candidatos. Os critérios de avaliação incluem uma vasta experiência em casos de sucesso com clientes de alto património líquido, muitos anos de experiência e a existência de profissionais com qualificações especializadas (agentes imobiliários, planejadores financeiros, etc.).
• Compatibilidade com a estratégia de investimento: como mencionado anteriormente, cada empresa tem sua área de especialização. Há empresas que se destacam em investimentos em imóveis inteiros e outras que propõem a gestão de apartamentos em condomínios. É importante avaliar se a proposta se adequa aos seus objetivos de investimento e se a estratégia é compatível. Durante a entrevista, comunique seus objetivos e verifique o conteúdo da proposta e o nível de conhecimento da empresa.
• Transparência e confiabilidade: Tenha cuidado se as explicações da imobiliária forem pouco claras ou se ela enfatizar apenas as vantagens e não mencionar as desvantagens. Existem empresas que visam investidores iniciantes com alto poder aquisitivo e pressionam para fechar contratos com informações que lhes são convenientes. Lide com calma com argumentos de venda exagerados e afirmações extremas como «se não comprar agora, perderá dinheiro». Se sentir o menor desconforto, não acredite em tudo e leve a informação para casa para pesquisar por conta própria.
• Serviço completo: O investimento imobiliário requer não só a seleção do imóvel, mas também conhecimentos e tarefas diversificadas, como contratos, procedimentos legais, obtenção de empréstimos, gestão do imóvel e estratégia de saída. O ideal é contar com especialistas de confiança em cada área, mas também é eficaz recorrer a empresas que oferecem serviços completos e coordenam todos esses serviços. Por exemplo, algumas grandes imobiliárias para pessoas com alto poder aquisitivo trabalham em parceria com contabilistas, advogados e empresas de gestão de imóveis para oferecer um apoio abrangente.

Além disso, a empresa de gestão de imóveis (gestor imobiliário) após a compra do imóvel também é um parceiro importante. Se contratar uma empresa com experiência em gestão de arrendamentos, poderá delegar desde a procura de inquilinos até a cobrança do aluguer e a manutenção do imóvel. Especialmente para pessoas ricas e ocupadas, não é realista fazer a gestão detalhada por conta própria, por isso é importante contratar uma empresa de gestão confiável e estabelecer um sistema de relatórios regulares. Ao escolher uma empresa de gestão, verifique o número de imóveis que ela administra, a taxa de ocupação (taxa de ocupação) e a reputação em termos de resposta a problemas.

Por fim, é recomendável colaborar com especialistas em questões fiscais e jurídicas. Investimentos de alto valor envolvem cálculos fiscais complexos e procedimentos legais, como esquemas corporativos. Recomendamos consultar um contador ou advogado experiente desde o início para avançar com a estrutura mais adequada.

Dicas: Diz-se que os ricos são alvos fáceis para os burlões. Existem burlas de investimento que visam pessoas ricas sem experiência em investimentos imobiliários, por isso é importante adquirir conhecimentos para não ser enganado. Ao mesmo tempo que se associa a um parceiro de confiança, adquirir conhecimentos mínimos irá reduzir o risco de celebrar contratos desfavoráveis.

5. Plano financeiro e estratégia de empréstimo – otimização do financiamento

Elaborar um plano financeiro também é um passo importante antes de iniciar um investimento imobiliário. No caso de pessoas muito ricas, que dispõem de fundos próprios suficientes, é possível comprar tudo à vista, mas vale a pena considerar uma estratégia de utilização de empréstimos. Simule concretamente como equilibrar os fundos disponíveis e os empréstimos, e como traçar um plano de receitas e despesas e um cenário de risco.

• Decisão sobre a alocação do orçamento: primeiro, decida o montante máximo a investir em imóveis. Determine a proporção do investimento imobiliário em relação ao total do património (por exemplo, «até 20% do total do património») e distribua os fundos restantes por outras classes de ativos para manter o equilíbrio geral. Em geral, considera-se que os super-ricos investem cerca de 20% a 30% do total do seu património em imóveis (ativos tangíveis).Defina o nível de investimento adequado de acordo com a sua estratégia de portfólio.
• Combinação de fundos próprios e empréstimos: No caso de compra à vista, não há encargos com juros, o que é simples, mas uma quantia significativa de fundos fica imobilizada, o que pode resultar na perda de outras oportunidades de investimento. Ao contrair um empréstimo, é possível aumentar o retorno através do efeito de alavancagem, mantendo parte dos fundos disponíveis, mas, por outro lado, assume-se o custo dos juros e o risco de reembolso. As pessoas com elevado património líquido podem obter empréstimos em condições extremamente favoráveis junto dos bancos.Em alguns casos, é possível obter empréstimos com taxas de juros extremamente baixas, de 0,1% a 0,2% ao ano, o que permite obter financiamento em condições excepcionais. Nessas condições favoráveis, é possível utilizar a alavancagem sem se preocupar muito com os encargos com juros, e acredita-se que muitos indivíduos ricos utilizam empréstimos de forma eficaz para expandir seus investimentos imobiliários. Por outro lado, é necessário estar atento às tendências futuras das taxas de juros de mercado.Mesmo que as taxas de juros estejam extremamente baixas atualmente, se houver um aumento das taxas de juros no médio ou longo prazo, os encargos com juros aumentarão, portanto, é importante elaborar um plano financeiro que leve em consideração o risco de variação das taxas de juros. Algumas medidas possíveis incluem fixar as taxas de juros com um empréstimo de taxa fixa e manter uma margem para pagamentos antecipados.
• Simulação de receitas e despesas: Depois de decidir o imóvel que pretende comprar, liste as receitas de aluguer e as despesas e faça uma simulação de receitas e despesas a longo prazo. No que diz respeito às receitas, considere não só o valor atual do aluguer, mas também a possibilidade de uma queda futura (por exemplo, se for um imóvel novo, é provável que o aluguer diminua alguns anos depois).No que diz respeito às despesas, contabilize todos os itens, como o pagamento do empréstimo (principal e juros), imposto predial e imposto de planeamento urbano, despesas de administração e fundo de reserva para reparações (no caso de propriedade fraccionada), comissões de administração do imóvel, seguro contra incêndio, despesas com a procura de inquilinos e fundo de reserva para reparações futuras. Um erro comum entre os principiantes é pensar de forma otimista, baseando-se apenas na taxa de rendimento aparente (rendimento anual do aluguer ÷ preço do imóvel), quando, na realidade, as despesas diversas e as perdas por imóveis vagos reduzem significativamente o rendimento líquido.Por exemplo, um caso típico é quando despesas de manutenção e administração não previstas se acumulam e o rendimento não é tão alto quanto o inicialmente previsto. Para evitar isso, calcule cuidadosamente o rendimento real após dedução das despesas (rendimento líquido) e o fluxo de caixa e verifique se é possível suportar o pior cenário.
• Cenários de risco e medidas preventivas: No plano de receitas e despesas, prepare vários cenários, como aumento da taxa de vacância, queda nos aluguéis e aumento das taxas de juros. Por exemplo, faça simulações estressantes, como «taxa de vacância anual de 10%», «queda anual de 1% nos aluguéis futuros» e «aumento de 2% nas taxas de juros», e verifique se o plano de receitas e despesas ainda é viável.Se houver um cenário de prejuízo, ajustamos aumentando o investimento de capital próprio, reduzindo a proporção de empréstimos, incluindo planos de reembolso antecipado e reconsiderando as condições de rendimento do imóvel. Além disso, é fundamental garantir fundos de reserva (buffer) suficientes para lidar com vagas de longo prazo ou grandes reformas. Mesmo para pessoas abastadas, investimentos adicionais inesperados podem resultar em perda de oportunidades e efeitos negativos sobre outros ativos. É importante ter um plano com um alto índice de segurança.
• Vantagens adicionais do uso de empréstimos: Uma das vantagens do uso de empréstimos por pessoas abastadas é o efeito substitutivo do seguro de vida proporcionado pelo seguro de vida coletivo (dan-shin). Se o empréstimo for acompanhado por um dan-shin, o saldo do empréstimo será pago pelo seguro em caso de morte ou invalidez grave do investidor devedor. A família do falecido ficará com os bens imóveis sem dívidas, podendo continuar a receber o rendimento do aluguer ou vender o imóvel para obter um montante considerável.É como se fosse investir em imóveis e, ao mesmo tempo, ter um seguro de vida. Mesmo para pessoas com alto patrimônio líquido, se considerarem a segurança dos herdeiros no futuro, vale a pena considerar uma estratégia de empréstimo com essa função de seguro.

Com base no exposto, vamos elaborar um plano financeiro abrangente. É possível solicitar a simulação de receitas e despesas e o plano financeiro a um especialista, mas, no final, é importante que você mesmo compreenda e tenha conhecimento do plano. Nesta fase, verifique se o valor do investimento e do empréstimo estão de acordo com a sua tolerância ao risco.

6. Considerações específicas para pessoas ricas – impostos, herança, esquemas corporativos e perspectiva geral dos ativos

A partir daqui, explicaremos as perspectivas específicas das pessoas ricas que são particularmente importantes para os super-ricos que investem em imóveis. São pontos como impostos, herança, utilização de pessoas jurídicas e a posição dos investimentos imobiliários na carteira de ativos como um todo. Essas são áreas altamente especializadas, mas compreendê-las bem e incorporá-las à sua estratégia permitirá investimentos mais inteligentes e a proteção dos seus ativos.

Estratégias fiscais e benefícios fiscais

O investimento imobiliário oferece várias vantagens fiscais, tornando-o uma medida fiscal atraente para os ricos. No entanto, como o sistema fiscal pode mudar com frequência, é necessário verificar as informações mais recentes e responder com flexibilidade.

• Redução do rendimento através da amortização: ao adquirir um imóvel para arrendamento, é possível contabilizar anualmente o valor do imóvel como despesa (amortização) de acordo com a vida útil legal. Desta forma, é possível deduzir as despesas do rendimento proveniente do arrendamento e reduzir o rendimento imobiliário, bem como compensar outros rendimentos comerciais ou salariais, reduzindo assim o rendimento tributável global. Este benefício fiscal é especialmente vantajoso para as pessoas com rendimentos elevados, que pagam impostos sobre o rendimento e impostos municipais mais elevados.Por exemplo, para quem tem um rendimento anual de vários milhões de ienes, é possível reduzir o imposto sobre o rendimento em várias centenas de milhares de ienes através da amortização e da dedução dos juros de empréstimos. No entanto, as medidas fiscais através da amortização são, em última análise, um adiamento do imposto (no momento da venda futura, o lucro da alienação poderá aumentar no valor da amortização acumulada). É importante equilibrar os efeitos fiscais e a rentabilidade do investimento, para não se fazer investimentos errados com o objetivo de obter benefícios fiscais.
• Quanto maior a riqueza, maior o efeito das medidas fiscais e o risco de alterações na legislação: Como mencionado anteriormente, a alíquota máxima do imposto de renda chega a 45% (55% na prática, incluindo o imposto municipal), de modo que quanto maior a renda, maior o impacto das medidas fiscais relacionadas a investimentos imobiliários. Na verdade, há casos em que as pessoas são atraídas por investimentos imobiliários com o argumento de que eles permitem obter benefícios fiscais, mas é importante observar que esses benefícios são maiores para pessoas com renda alta, acima de 15 milhões de ienes por ano, e têm pouco efeito para pessoas com renda mais baixa.Além disso, o sistema tributário pode mudar no futuro. Não há garantia de que os esquemas de medidas fiscais atualmente em vigor continuarão válidos. Por exemplo, como no caso das «medidas fiscais para arranha-céus», que tem sido alvo de controvérsia nos últimos anos, a legislação tributária pode ser alterada, tornando inutilizáveis as medidas fiscais utilizadas pelos ricos. Partindo do princípio de que «as medidas fiscais atuais podem não ser válidas no futuro», é importante elaborar planos que não dependam excessivamente dos efeitos das medidas fiscais.É importante estar sempre atento às tendências de alteração do sistema tributário e ter flexibilidade para rever a estratégia, se necessário.

Medidas para herança e sucessão empresarial

Para os super-ricos, as questões relacionadas com o imposto sobre herança e sucessão empresarial são inevitáveis. O investimento imobiliário é um meio muito eficaz também neste domínio das medidas para herança.

• Efeito de redução da avaliação do imposto sucessório: como o valor de avaliação do imposto sucessório (valor tributável) dos imóveis é calculado de forma mais baixa do que o dinheiro e os títulos, é possível reduzir significativamente o valor tributável do imposto sucessório mantendo os ativos em imóveis. Por exemplo, se tiver 1000 milhões de ienes em dinheiro, todo esse valor será tributável, mas se converter em imóveis, o valor de avaliação poderá ser reduzido para cerca de 700 a 800 milhões de ienes, segundo estimativas.Ou seja, mesmo com um património no valor de 1000 milhões de ienes, só com a conversão em imóveis, é possível reduzir o valor tributável em 200 a 300 milhões de ienes. Além disso, se o imóvel for alugado, será aplicada uma redução na avaliação como «terreno com casa para alugar» ou «casa para alugar», reduzindo ainda mais o valor de avaliação. Desta forma, os imóveis são mais vantajosos do que o dinheiro em termos de imposto sucessório, pelo que é razoável que os ricos mantenham parte do seu património em imóveis.
• Planeamento da sucessão patrimonial: os imóveis são bens difíceis de dividir, mas é possível garantir uma sucessão tranquila se o planeamento for feito em vida. Por exemplo, se tiver vários filhos, é possível evitar problemas na divisão da herança decidindo antecipadamente quem será o herdeiro de cada imóvel ou criando uma empresa para cada imóvel e dividindo-os em ações. Além disso, também é possível transferir os bens para a próxima geração antecipadamente através de doações em vida ou fundos familiares.É possível transferir os bens de forma planeada, utilizando doações isentas de impostos até 1,1 milhões de ienes por ano e o sistema de tributação no momento da herança. É importante consultar um especialista e agir de acordo com os regulamentos mais recentes.
• Fundos para o pagamento de impostos e liquidez dos imóveis: Quando há um imposto sucessório elevado, é necessário considerar como obter os fundos para o pagamento dos impostos. Os imóveis são mais difíceis de converter em dinheiro do que outros bens, por isso, em alguns casos, pode ser necessário vender parte deles para obter os fundos necessários.Felizmente, se tiver imóveis de alta liquidez, como apartamentos em condomínios, é possível vendê-los rapidamente quando ocorrer a herança para garantir os fundos para o pagamento dos impostos e proteger outros ativos importantes (por exemplo, ações da própria empresa ou imóveis comerciais). O uso de seguros de vida também é uma estratégia comum em planejamentos sucessórios, portanto, é recomendável considerar a contratação de um seguro de vida em conjunto com o investimento imobiliário.

No caso de pessoas muito ricas, a alíquota do imposto sobre herança pode chegar a 55%, o que significa que, sem um planejamento adequado, mais da metade dos bens podem ser confiscados.É essencial utilizar os imóveis de forma inteligente para reduzir o valor tributável e elaborar um plano de sucessão com antecedência. Conforme necessário, combine trusts, sociedades e seguros para implementar medidas de sucessão abrangentes.

Utilização de esquemas societários

Nos investimentos imobiliários de pessoas ricas, também é comum utilizar esquemas societários. A criação de uma empresa de gestão de ativos (a chamada empresa familiar) para deter os imóveis em seu nome traz inúmeras vantagens fiscais e sucessórias.

• Redução da avaliação do imposto sucessório por parte da pessoa jurídica: ao deter imóveis através de uma empresa de gestão de ativos, na hora da herança, as pessoas herdam as ações da empresa. O valor das ações da empresa de gestão de ativos é calculado deduzindo-se o imposto sobre o rendimento das pessoas jurídicas correspondente aos ganhos implícitos dos imóveis detidos pela empresa. Por isso, o valor de avaliação é mais baixo do que se os imóveis fossem detidos diretamente por pessoas físicas, o que permite reduzir significativamente o imposto sucessório. Esta é uma estratégia eficaz, especialmente para pessoas com alto patrimônio líquido que possuem ativos com ganhos implícitos elevados, como imóveis e ações da própria empresa.
• Vantagens comparativas do imposto sobre o rendimento e do imposto sobre as sociedades: quando os rendimentos imobiliários são obtidos a título individual, os mais ricos estão sujeitos a uma taxa de imposto elevada, que pode chegar a 55%, mas, no caso das sociedades, a taxa efetiva do imposto sobre as sociedades e do imposto municipal sobre as sociedades é de cerca de 30% (dependendo do nível de rendimentos). Ao acumular lucros na sociedade, é possível aumentar as reservas internas com uma taxa de imposto mais baixa do que a aplicável aos particulares.No futuro, é possível utilizar esses lucros para adquirir novos imóveis ou expandir os negócios, gerenciando os ativos de forma organizada. No entanto, ao transferir lucros da pessoa jurídica para a pessoa física (dividendos ou remuneração de diretores), incidem impostos adicionais, portanto, para usufruir dos benefícios fiscais, é necessário utilizar adequadamente as reservas internas e as despesas.
• Pagamento de salários em vez de doações em vida: ao constituir uma empresa de gestão de património e contratar familiares como administradores ou funcionários, é possível transferir dinheiro para a família anualmente sob a forma de salários. Na prática, isto tem o mesmo efeito que uma doação em vida isenta de impostos. Ao pagar os salários como despesas da empresa, o rendimento tributável da pessoa jurídica diminui e os familiares também recebem rendimentos com dedução do imposto sobre o rendimento. Como resultado, é possível distribuir dinheiro pela família e reduzir o património a herdar.Além disso, ao manter os bens na empresa, quando chegar a hora da herança, as ações serão divididas, facilitando a partilha dos bens.
• Responsabilidade limitada e aumento da credibilidade: se os bens forem mantidos na empresa, mesmo que o investimento der errado, as perdas ficarão com a empresa, evitando que afetem diretamente os bens pessoais (princípio da responsabilidade limitada). Além disso, mesmo sendo uma empresa de gestão de bens, o fato de ter personalidade jurídica pode facilitar a obtenção de empréstimos bancários e aumentar a credibilidade externa.

No entanto, o esquema corporativo também envolve custos de manutenção e trabalho. São necessárias declarações fiscais anuais, ajustes fiscais e encargos com seguros sociais, o que pode não ser viável para investimentos de pequena escala. No caso de pessoas muito ricas que administram grandes patrimónios, as vantagens fiscais e de preservação de património decorrentes da constituição de uma empresa geralmente superam os custos, mas é importante simular cuidadosamente com um contabilista para determinar a aplicação específica. Dependendo do caso, outros esquemas, como fundos fiduciários ou associações sem fins lucrativos, podem ser mais adequados.

A posição dos imóveis na carteira de ativos

Por fim, há a questão de como posicionar os investimentos imobiliários no conjunto dos ativos. Os super-ricos provavelmente possuem diversos tipos de ativos, como ações, títulos, investimentos em negócios e obras de arte. Dentro desse conjunto, os imóveis desempenham um papel único como ativos tangíveis (ativos reais).

• Diversificação de investimentos e redução de riscos: como os imóveis têm padrões de variação de valor diferentes das ações e títulos, sua inclusão na carteira contribui para a diversificação do risco global. Mesmo que o mercado de ações sofra grandes oscilações, os aluguéis imobiliários costumam ser relativamente estáveis, o que reduz a volatilidade da carteira como um todo. Na prática, quanto mais rica é a pessoa, maior é a proporção de ativos alternativos, além das ações e títulos tradicionais, em sua carteira, e os imóveis ocupam uma posição de destaque entre esses ativos.De acordo com uma pesquisa, os super-ricos do mundo destinam cerca de 21% dos seus ativos a imóveis de propriedade direta. Isso também mostra que os imóveis são uma parte importante do portfólio dos ricos.
• Fonte de renda estável por meio de ganhos de capital: Assim como os dividendos de ações e os juros de títulos, os rendimentos de aluguéis imobiliários são ganhos de capital valiosos.Especialmente como um ativo que gera fluxo de caixa regular, pode ser uma fonte de renda básica para cobrir despesas de subsistência e capital de giro. Mesmo para os super-ricos, a gestão do fluxo de caixa é importante, e a renda proveniente do aluguel, que é relativamente estável mesmo em períodos de recessão, contribui para a estabilidade financeira. A longo prazo, com a inflação, os aluguéis e os preços dos imóveis tendem a subir, o que também pode servir como proteção contra a inflação.
• Preservação de ativos e segurança dos ativos tangíveis: os imóveis têm valor real por serem ativos tangíveis, proporcionando segurança na preservação de ativos como um «último reduto». Mesmo que ocorra uma desvalorização da moeda ou uma turbulência nos mercados financeiros, os bens tangíveis, como terrenos e edifícios, permanecem. Em termos extremos, mesmo que os títulos se tornem papel sem valor durante uma crise financeira, os imóveis podem ser utilizados para arrendamento ou uso próprio.Para os super-ricos, ter parte dos seus ativos em imóveis é uma escolha lógica do ponto de vista da preservação da riqueza.
• Liquidez e equilíbrio: Por outro lado, os imóveis também são ativos de baixa liquidez (demoram a ser vendidos). É difícil convertê-los em dinheiro imediatamente quando surge uma necessidade repentina de uma grande quantia, e a sua avaliação também leva tempo. Portanto, é necessário garantir ativos líquidos suficientes (depósitos, ações cotadas, etc.) além dos imóveis na carteira global, a fim de se preparar para o risco de liquidez.Nos planos de alocação de ativos dos ricos, é necessário equilibrar os ativos alternativos, como imóveis, com os ativos líquidos, de modo a evitar incompatibilidades entre os ativos de longo prazo e as necessidades de fundos de curto prazo.

Em suma, o investimento imobiliário ocupa uma posição única na gestão de ativos dos super-ricos, combinando “defesa e ataque”. Para quem já investe em ações e fundos de investimento, vale a pena considerar o investimento imobiliário para obter um efeito de diversificação adicional.Por outro lado, se possui muitos imóveis, talvez seja necessário rever o equilíbrio com os ativos líquidos. O segredo para garantir a prosperidade a longo prazo do património dos ricos é ter sempre uma visão global dos seus ativos e manter a proporção ideal do ponto de vista da alocação de ativos.

7. Aprender com exemplos de fracasso e sucesso – lições a aprender antecipadamente

Por fim, vamos verificar os exemplos de falhas em que os iniciantes em investimentos imobiliários tendem a cair e os pontos-chave para o sucesso exclusivos dos ricos. Aprender com a experiência de outras pessoas com antecedência pode tornar os seus investimentos mais seguros e lucrativos.

Exemplos comuns de falhas e lições

• Exemplo de falha 1: caso em que se acreditou cegamente no discurso de vendas do corretor – O Sr. A foi pressionado pelo corretor a comprar um imóvel antigo sem pesquisar adequadamente, pois este lhe disse que era uma oportunidade única de comprar um imóvel de alta qualidade no centro da cidade por um preço baixo.Depois da compra, ele teve que arcar com os elevados custos de reparação que tinha temido inicialmente, e quase não sobrou renda do aluguel. A lição a tirar deste caso é que, mesmo sendo rico, não se deve acreditar cegamente no que dizem os profissionais, mas sim avaliar com calma os prós e contras do imóvel. É preciso pensar no motivo pelo qual um imóvel está sendo vendido a um preço tão baixo e ouvir a opinião de especialistas independentes, agindo com cautela.
• Exemplo de falha 2: caso em que se confiou em um cenário demasiado otimista – O Sr. B comprou um imóvel com muitas vagas, acreditando na conversa do vendedor de que «em breve haverá um grande evento na região (demanda especial) e as vagas serão preenchidas». No entanto, quando chegou a hora, não apareceu nenhum inquilino e a demanda especial esperada não se concretizou, e ele acabou tendo que pagar o empréstimo do próprio bolso.Este exemplo mostra a importância de não confiar em previsões otimistas, mas sim basear as decisões nos rendimentos reais atuais. Em vez de ter esperanças de que «as coisas vão melhorar», tome decisões de investimento com base na viabilidade financeira da situação atual.
• Exemplo de falha 3: caso de mudança de estratégia e falha por perder de vista o objetivo inicial – O Sr. C, que estava a pensar em fazer um pequeno investimento num apartamento de um quarto para garantir uma renda estável na reforma, acabou por comprar um prédio de apartamentos nos subúrbios, porque era barato.Como resultado, o imóvel ficou cheio de quartos vagos e não conseguiu obter a renda esperada, acabando por vendê-lo por um preço baixo. O que se pode aprender com este caso é a importância de manter a determinação inicial. O erro foi ter-se deixado levar pelo preço baixo e ter desviado do objetivo de investimento, em vez de escolher um tipo de imóvel adequado ao objetivo. Mesmo que um imóvel pareça atraente, deve-se ter cuidado com aqueles que se desviam muito da estratégia e da área inicialmente definidas.
• Exemplo de falha 4: Investimento sem levar em conta os lucros, apenas por ser uma medida fiscal – O Sr. G, com um rendimento anual de cerca de 5 milhões de ienes, decidiu investir num apartamento em Tóquio ao ouvir que poderia obter uma redução nos impostos através do investimento imobiliário. Embora tenha obtido uma restituição de imposto de renda de algumas dezenas de milhares de ienes no primeiro ano, os rendimentos imobiliários passaram a ser deficitários, aumentando a carga tributária e, no final, o resultado foi negativo. Neste exemplo, a análise aponta que o erro foi começar a investir apenas por ser uma medida fiscal, sem compreender o mecanismo.A lição a ser aprendida é que as medidas fiscais são um efeito secundário eficaz para contribuintes com impostos elevados e não devem ser o objetivo principal da decisão de investimento. O investimento imobiliário só faz sentido se a rentabilidade for garantida, por isso é importante não se deixar levar apenas pelas vantagens fiscais.

Além disso, existem vários outros padrões de falha, como «depender excessivamente de empréstimos e ficar em dificuldades com o aumento das taxas de juro» e «deixar tudo a cargo da empresa de sublocação e demorar a perceber os problemas». O que todos têm em comum é que a falta de conhecimento, a falta de preparação e a falta de discernimento levam ao fracasso. Mesmo os super-ricos, com grande capacidade financeira, devem ter cuidado com esses pontos, assim como os investidores comuns.

Pontos importantes para o sucesso

Por outro lado, quais são os pontos importantes para o sucesso dos ricos no investimento imobiliário? Aqui estão alguns exemplos típicos.

• Escolher imóveis com procura universal: os ricos podem querer ser exigentes com o interior e a construção, mas, no que diz respeito a imóveis para investimento, é mais sensato escolher imóveis ortodoxos, amplamente aceites no mercado, em vez de seguir os seus gostos e preferências. Designs excêntricos e plantas especiais reduzem o número de potenciais inquilinos. Imóveis com plantas simples e fáceis de usar, com especificações padrão para áreas populares, são mais fáceis de alugar e reduzem o risco de ficarem vazios.Mesmo no caso de imóveis de luxo para pessoas abastadas, os imóveis com qualidades universais que agradam a todos tendem a ter uma melhor rentabilidade a longo prazo do que os imóveis demasiado sofisticados.
• Não se precipite por causa de uma alta taxa de rendimento: imóveis com taxas de rendimento elevadas, como «taxa de rendimento de X%», parecem atraentes, mas os imóveis com taxas de rendimento aparentes elevadas têm sempre uma razão para isso (por exemplo, preço baixo = problemas com a localização ou com o edifício, etc.).Na verdade, como o rendimento aparente não leva em consideração despesas e riscos de ficar vazio, não é garantido que o rendimento será exatamente o indicado. No caso da classe alta, é possível expandir os ativos sem correr riscos desnecessários, por isso é melhor priorizar a baixa liquidez em vez do alto rendimento. Dê importância à localização e à estabilidade do imóvel para obter uma renda estável e seja cauteloso com projetos que prometem rendimentos excessivamente altos.
• Aproveite os conselhos de profissionais experientes: como mencionado anteriormente na escolha de parceiros, os conselhos de uma equipa de especialistas experientes são essenciais para o sucesso dos investimentos imobiliários da classe alta. Não tome decisões sozinho, mas considere a opinião de pessoas experientes sobre investimentos e políticas de gestão para evitar erros e melhorar a qualidade das suas decisões. Profissionais capazes de oferecer conselhos que abrangem a alocação de todo o património e estratégias fiscais são especialmente valiosos. Não economize nos custos para garantir os melhores profissionais.
• Tenha uma visão de longo prazo e seja planeado: É importante não se deixar levar por altos e baixos no curto prazo, mas sim pensar nos resultados a 10 ou 20 anos, com uma visão de longo prazo. Como as pessoas com alto património líquido tendem a dar mais importância ao crescimento e à preservação do património do que aos lucros imediatos, é importante seguir um plano de gestão sólido, que não seja facilmente afetado pelas oscilações da economia. Ao responder com flexibilidade às mudanças do mercado e manter uma estratégia sólida, o valor do património e os rendimentos deverão aumentar com o tempo.

Muitos investidores ricos e bem-sucedidos seguem os pontos acima, mas também têm a sua própria filosofia de investimento. Não se deixar influenciar por informações e opiniões de outras pessoas e continuar a aprender e a tomar decisões por conta própria é o maior segredo para o sucesso a longo prazo.

Resumo

Explicámos os pontos importantes que os super-ricos devem ter em mente ao dar os primeiros passos no investimento imobiliário. Por fim, resumimos os passos recomendados para começar a investir em imóveis.

1. Definição clara dos objetivos e metas do investimento: definir claramente os objetivos do investimento, tais como formação de património, garantia de rendimentos, estratégias fiscais e estratégias sucessórias, e estabelecer diretrizes estratégicas.
2. Pesquisa de mercado e seleção da área: através de dados fiáveis e visitas ao local, selecionar áreas de investimento promissoras e avaliar de forma abrangente as tendências da procura, os rendimentos e o potencial futuro.
3. Decida o tipo de imóvel e o tamanho do investimento: decida se quer um imóvel dividido ou inteiro, novo ou usado, residencial ou comercial, e determine o tipo de imóvel e a faixa de investimento aproximada que se adequam ao seu objetivo e ao seu capital.
4. Consulte especialistas e forme uma equipa: consulte imobiliárias com experiência em clientes de alto património líquido, consultores de património e contabilistas, e garanta os conselheiros e parceiros adequados.
5. Seleção de imóveis específicos e due diligence: comparar e analisar vários imóveis candidatos e examiná-los minuciosamente por meio de due diligence, incluindo inspeção no local, estimativa de receitas e despesas e investigação jurídica.
6. Plano de financiamento e procedimentos de compra: fazer os ajustes finais na combinação de recursos próprios e empréstimos e elaborar um plano de financiamento viável. Adquirir o imóvel após o processo de contrato e liquidação.
7. Início da operação e monitoramento: após iniciar a gestão do aluguel, opere sob um sistema de gestão adequado e monitore regularmente as receitas e despesas, bem como o valor dos ativos. Busque aconselhamento especializado, conforme necessário, para garantir o crescimento dos ativos a longo prazo.

Seguindo essas etapas, mesmo quem está a investir em imóveis pela primeira vez poderá evitar grandes erros e esperar resultados estáveis e lucrativos, dignos de um investidor de alto patrimônio líquido.O investimento imobiliário traz grandes benefícios para os ricos como um «meio de proteger e aumentar o património». Use este artigo como guia para dar o primeiro passo. Se agir com preparação e planeamento cuidadosos, poderá obter retornos sólidos e construir um património rico para as gerações futuras. Aproveite ao máximo a sua situação financeira confortável e dê um salto adiante com investimentos imobiliários seguros.