الخطوة الأولى لبدء الاستثمار العقاري للأثرياء: دليل شامل للمبتدئين

الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري شائع يتم اختياره من قبل الأثرياء لأغراض متنوعة، من تكوين الثروة إلى التخطيط الضريبي وتخطيط الميراث. في الواقع، تتنوع أهداف الاستثمار من شقق فاخرة في وسط المدينة إلى شقق سكنية. ومع ذلك، عند الشروع في الاستثمار العقاري لأول مرة، من الضروري فهم الإجراءات الأساسية بشكل صحيح وإجراء تحضيرات دقيقة مع مراعاة وجهات النظر الخاصة بالأثرياء.في هذا المقال، سنغطي النقاط الرئيسية مثل الخطوات الأساسية لبدء الاستثمار العقاري واستراتيجيات الضرائب والميراث الخاصة بالطبقة الفاحشة الثراء والاستفادة من الشركات وموقعها في محفظة الأصول. كما سنقدم شرحًا من منظور متخصص، مع تضمين بنود التحضير المحددة ومعايير اتخاذ القرار وأمثلة على الأخطاء التي يقع فيها المبتدئون ونقاط النجاح. نأمل أن يكون هذا المقال مرجعًا مفيدًا لاتخاذ الخطوة الأولى.

1. تحديد أهداف الاستثمار – توضيح الاستراتيجية

أول ما يجب القيام به هو تحديد أهداف الاستثمار العقاري بوضوح. تختلف أهداف الأثرياء في الاستثمار العقاري من شخص لآخر. على سبيل المثال، قد يكون الهدف هو ”تكوين أصول مستقرة من خلال إيرادات الإيجار طويلة الأجل“، أو ”السعي لتحقيق عوائد من خلال البيع على المدى القصير“، أو ”تخفيف العبء الضريبي“ أو ”اتخاذ تدابير لخلافة الأصول للجيل القادم“. تختلف أساليب الاستثمار وأنواع العقارات المناسبة حسب الهدف، لذا فإن الخطأ في هذا الأمر قد يؤدي إلى تذبذب الاستراتيجية والفشل.

• إذا كنت ترغب في تحقيق عائدات عالية بشكل إيجابي: يمكنك اختيار عقارات ذات عائدات نسبية عالية، مثل شقق مستعملة أو شقق جديدة. يمكنك تحقيق عائدات عالية عن طريق اختيار عقارات ذات أسعار شراء منخفضة وتوازن جيد بين إيرادات الإيجار.
• إذا كنت ترغب في ضمان دخل ثابت (إيرادات الإيجار): يمكنك التفكير في استراتيجية شراء عدة شقق في مناطق ذات طلب مستقر على الإيجار، مثل وسط المدينة، أو شراء عقار واحد.العقارات ذات المواقع الجيدة عادة ما تكون أقل عرضة لخطر الشغور، وتتمتع بإيرادات مستقرة على المدى الطويل.
• إذا كنت ترغب في تحقيق أرباح من البيع (أرباح رأسمالية): من الطرق الفعالة الاستفادة من شبكات العلاقات بين الأثرياء للحصول على معلومات عن عقارات بأسعار أقل من سعر السوق، ثم بيعها بعد ارتفاع قيمتها. يمكن تحقيق أرباح كبيرة من البيع من خلال شراء عقارات جيدة خارج السوق أو زيادة قيمتها عن طريق التجديد.
• إذا كنت تريد التركيز على تدابير ضريبة الدخل: فإن العقارات القديمة (مثل الشقق المستعملة) التي يمكن تسجيل الكثير من مصاريف الاستهلاك فيها هي الأنسب. تهدف هذه الاستراتيجية إلى الاستفادة من الاستهلاك الناتج عن تقادم المبنى لتخفيف العبء الضريبي الثقيل بسبب الدخل المرتفع. ولكن كما سيتم شرحه لاحقًا، فإن تأثير تدابير الضرائب يكون أكبر على أصحاب الدخل المرتفع، لذا يجب أخذ مخاطر تعديل النظام الضريبي في الاعتبار.
• إذا كنت ترغب في اتخاذ تدابير ضريبية على الميراث: من المهم اختيار عقارات ذات قيمة عالية لا تتعرض لانخفاض في القيمة في المستقبل. العقارات في وسط المدينة ذات أسعار الأراضي المستقرة والعقارات النادرة لا تتعرض لانخفاض كبير في القيمة التقديرية، وهي مناسبة للاحتفاظ بها على المدى الطويل. كما هو موضح أدناه، العقارات مفيدة أكثر من النقد في تدابير الميراث لأن قيمة التقييم الضريبي للميراث أقل من القيمة السوقية.

وبهذه الطريقة، تختلف الاستثمارات والاستراتيجيات المثلى وفقًا للأهداف. يجب أولاً تحديد أولويات ما تريد تحقيقه من الاستثمار العقاري ووضع أهداف واضحة. بمجرد تحديد الهدف، يمكنك المضي قدمًا في اختيار المنطقة والعقار دون تردد.

2. اختيار المنطقة – تقييم السوق والموقع

”المنطقة التي تستثمر فيها“ هي عامل مهم يحدد نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. خاصة بالنسبة للأثرياء، حيث تتوفر لهم خيارات استثمارية واسعة داخل وخارج البلاد، مما يتطلب مزيدًا من الحذر في اختيار المنطقة. بشكل أساسي، من الأفضل استهداف الأسواق التي تتمتع بطلب قوي وقيمة أصول ثابتة أو قابلة للزيادة.

في اليابان، تتميز المدن الكبرى مثل طوكيو وأوساكا وناغويا بتركيز السكان والاقتصاد، مما يجعل الطلب على العقارات مستقرًا.العقارات في هذه المناطق لا تتعرض لانخفاض كبير في قيمة الأصول، كما أن قيمتها التقديرية تميل إلى الاستقرار من منظور إجراءات الميراث. من ناحية أخرى، هناك بعض العقارات في المدن الريفية والمناطق الضواحي التي تبدو عائداتها السطحية عالية، ولكنها تتعرض لخطر الشغور وخطر انخفاض قيمة الأصول بسبب انخفاض عدد السكان ونقص الطلب. بالنسبة للأصول الضخمة للغاية، لا داعي للمجازفة بالدخول إلى أسواق عالية المخاطر، بل من الأفضل اتباع استراتيجية تحقق نتائج مضمونة في مناطق مستقرة.

فيما يليالمعايير الرئيسية التي يجب مراعاتها عند اختيار المنطقة.

• التركيبة السكانية واتجاهات الطلب: قم بدراسة اتجاهات النمو السكاني في المنطقة المعنية وتغير عدد الأسر المعيشية واحتياجات الإيجار. المناطق التي تشهد تدفقًا مستمرًا للسكان وتركز فيها الجامعات والشركات تشهد طلبًا قويًا على الإيجار. على العكس من ذلك، المناطق التي تشهد نزوحًا سكانيًا وتقدمًا في السن تشكل مخاطر انخفاض الطلب على المدى الطويل.
• أسعار الإيجارات ومعدلات الشغور: يجب معرفة متوسط أسعار الإيجارات ومعدلات الشغور في المنطقة. تعتبر المناطق التي تتمتع بأسعار إيجارات مستقرة وعالية مواتية لضمان العائدات، كما يسهل الحصول على مستأجرين عندما تكون معدلات الشغور منخفضة. على سبيل المثال، تميل المناطق الشعبية في وسط المدن إلى جذب المستأجرين بسهولة حتى لو كانت الإيجارات مرتفعة بعض الشيء.
• مستقبل قيمة الأصول: من العوامل المهمة أيضًا عوامل التنمية المستقبلية للمنطقة، مثل وجود خطط لإعادة التطوير، ومشاريع إنشاء محطات قطار جديدة، وتطوير البنية التحتية.ترتفع قيمة العقارات في المناطق ذات المستقبل الواعد بمرور الوقت، ويمكن توقع تحقيق مكاسب رأسمالية.
• السيولة (سهولة البيع): من المهم أيضًا اختيار منطقة ذات سوق كبيرة وسيولة عالية، مع مراعاة استراتيجية الخروج من الاستثمار. فالممتلكات في وسط المدن التي يكثر فيها المشترون يسهل العثور على مشترين لها عند الحاجة إلى بيعها. تتميز الشقق السكنية بسيولتها العالية نسبيًا وسهولة بيعها، وذلك بسبب تنوع الطلب عليها.
• دراسة الأسواق الخارجية: يستثمر بعض الأثرياء في أسواق العقارات الخارجية. تعتبر العقارات في المدن الكبرى في الولايات المتحدة وأوروبا وآسيا جذابة من حيث تنويع الاستثمار والاستفادة من النمو المرتفع. ومع ذلك، فإن العقارات الأجنبية تنطوي على صعوبات مثل النظام القانوني والضريبي ومخاطر صرف العملات، لذا فإن دعم خبراء محليين موثوقين أمر ضروري للمبتدئين الذين يخطون خطواتهم الأولى.

بعد تضييق نطاق البحث من خلال النقاط المذكورة أعلاه، قم بزيارة الموقع وجمع بيانات السوق لإجراء تقييم نوعي وكمي. يجب إيلاء اهتمام خاص لموقع العقار (المسافة من أقرب محطة قطار، البيئة المحيطة، مرافق الحياة اليومية، إلخ) لأنها تؤثر بشكل مباشر على الطلب على الإيجار. كما يقول المثل الشائع في مجال الاستثمار العقاري، ”الموقع، الموقع، الموقع“، فالموقع الجيد هو عامل أساسي في قيمة الأصول وربحيتها. خذ الوقت الكافي لتقييم المنطقة بعناية.

3. فهم أنواع العقارات – فهم الميزات والمزايا والعيوب

بعد تحديد منطقة الاستثمار، يجب تحديد نوع العقار الذي سيتم الاستثمار فيه (اختيار نوع العقار). إذا كنت من أصحاب الثروات الضخمة، فستكون خيارات العقارات المتاحة لك واسعة، ولكن يجب أن تفهم الميزات بشكل صحيح لأن كل عقار له خصائصه الخاصة من حيث العائد والمخاطر. فيما يلي أنواع العقارات الرئيسية للاستثمار ومزاياها وعيوبها.

• مبنى سكني واحد أو شقة واحدة (جديدة): شكل يتم فيه شراء مبنى بأكمله وتأجير جميع الغرف فيه. هذا المجال سهل الدخول بالنسبة للأثرياء الذين يتمتعون بقدرة مالية كبيرة، وله ميزة قلة المنافسة. تتميز العقارات الجديدة بجاذبية عالية، ولذلك فإنها تميل إلى جذب المستأجرين بسهولة حتى لو كانت الإيجارات مرتفعة بعض الشيء، مما يجعل مخاطر الشغور منخفضة.ومع ذلك، فإن التكلفة الشرائية مرتفعة للغاية، كما أن الإيجارات تنخفض بسهولة بعد رحيل المستأجرين الأوائل (تلاشي ميزة المباني الجديدة)، وهذه عيوب لهذا النوع من الاستثمار. وبما أن المباني جديدة، فلن تكون هناك حاجة إلى إصلاحات كبيرة في المستقبل القريب، ولكن العائدات تميل إلى أن تكون أقل من المباني المستعملة.
• مبنى سكني أو شقة سكنية (مستعملة): هي شكل من أشكال شراء مبنى سكني مستعمل من المالك السابق. تتميز هذه العقارات بأن سعرها أقل من العقارات الجديدة، مما يجعلها فعالة من حيث الاستثمار الأولي، كما أن الإيجارات تكون أقل قليلاً من الإيجارات في البداية وتكون مستقرة (تكون أسعارها معقولة بعد أن تكون كانت مرتفعة في البداية). بعد مرور فترة معينة من الزمن، تستقر الإيجارات، مما يجعلها سهلة الإدارة وفقًا للعائد المتوقع. من ناحية أخرى، يجب الانتباه إلى أن تكاليف الإصلاحات تزداد مع تقدم عمر المبنى.بشكل عام، تحتاج المباني إلى إصلاحات كبيرة كل 10 إلى 15 عامًا، مما يتطلب توفير مبلغ كبير من المال لإصلاح الجدران الخارجية والأسطح وأنابيب المياه والصرف الصحي وتجديد الأجزاء المشتركة. عند الشراء، من المهم إجراءتحقيق دقيق (الاجتهاد) حول تاريخ الإصلاحات وحالة المبنى وتقدير تكاليف الإصلاحات المستقبلية.
• شقق سكنية (غرفة واحدة، إلخ): هذا النوع من الاستثمار يتم شراء شقة واحدة (غرفة واحدة) من مبنى سكني وليس المبنى بأكمله.يمكن البدء بمبالغ صغيرة نسبيًا، كما يمكن الاستثمار بشكل تدريجي ”بالبدء بغرفة واحدة ثم زيادة عدد الوحدات تدريجيًا“، مما يجعله خيارًا مناسبًا للأثرياء الذين يشعرون بالقلق من الاستثمار الكبير دفعة واحدة. كما يمكن توقع تأثير التوزيع لمخاطر الكوارث وتقلبات السوق من خلال امتلاك عدة وحدات سكنية في مواقع مختلفة. بالإضافة إلى ذلك، تتمتع الشقق السكنية المنفصلة بميزة سهولة البيع (السيولة) مقارنة بالمباني السكنية، حيث يزداد الطلب عليها في السوق.يمكن تحويلها إلى نقد بسهولة حسب الحاجة، مما يضمن مرونة الأصول. ومع ذلك، في حالة الملكية الجزئية، فإنك تمتلك فقط الجزء الخاص بك، بينما يتم تفويض إدارة المبنى بأكمله إلى جمعية إدارة المبنى أو ما شابه. لا يمكنك المشاركة بمفردك في اتخاذ قرارات بشأن إصلاح الأجزاء المشتركة أو إعادة البناء، مما يمثل عيبًا حيث لا يمكن إجراء تحسينات من خلال الإدارة الذاتية. تأكد من سلامة جمعية إدارة المبنى وحالة صندوق إصلاحات المبنى، واختر عقارًا يتمتع بنظام إدارة موثوق.
• العقارات التجارية (مكاتب ومتاجر ومرافق لوجستية وغيرها): هي استثمارات في عقارات مخصصة للأعمال التجارية. مقارنة بالعقارات السكنية، تتميز العقارات التجارية بفترات عقود طويلة ومستقرة، وإمكانية الحصول على إيجارات عالية، ولكنها في المقابل تتأثر بسهولة بتقلبات الاقتصاد واتجاهات المستأجرين. على سبيل المثال، تتطلب العقارات التجارية معرفة متخصصة، حيث أن المباني المكتبية معرضة لخطر زيادة الشواغر في حالة تدهور الاقتصاد، بينما يصعب جذب مستأجرين جدد في حالة انسحاب المستأجرين من المرافق التجارية.هناك أمثلة على قيام فئة الأثرياء بشراء مبانٍ خاصة بهم أو القيام باستثمارات كبيرة، ولكن هذه الخطوة الأولى صعبة، لذا من الأفضل اكتساب الخبرة أولاً من خلال الاستثمار في العقارات السكنية.

كما هو موضح أعلاه، تختلف هيكلية العائدات وملف المخاطر باختلاف نوع العقار. تتمثل قوة فئة الأثرياء في قدرتهم على اتخاذ خيارات يصعب على المستثمرين العاديين اتخاذها، مثل شراء ”مبانٍ جديدة“ أو ”وحدات سكنية متعددة“.قارن بين عدة خيارات لتحديد نوع العقار الذي يتناسب مع أهدافك ويقابل مستوى المخاطر التي يمكنك تحملها. إذا كنت مترددًا، يمكنك تجربة كلا الخيارين، شراء مبنى كامل أو شراء وحدات. من الأساليب الفعالة لتنويع الاستثمارات التي يتمتع بها الأثرياء، إدراج أنواع مختلفة من العقارات في محفظتهم الاستثمارية لتوزيع المخاطر وتوسيع الفرص.

4. اختيار الشركاء – بناء فريق من الخبراء الموثوق بهم

لا غنى عن اختيار شريك (خبير) موثوق به لإنجاح الاستثمار العقاري. يتمتع المستثمرون من فئة الأثرياء بخيارات عديدة بفضل قوتهم المالية، ولكنهم في الوقت نفسه معرضون لاستهداف الشركات السيئة، لذا من المهم تحديد المستشارين والشركاء المناسبين.

أولاً، اختيار شركة الوساطة العقارية أو مستشار الاستثمار العقاري. من الأفضل اختيار شركة ذات خبرة واسعة في التعامل مع العقارات الاستثمارية، ولديها سجل حافل في التعامل مع الصفقات الكبيرة المخصصة للأثرياء ودعم إدارة الأصول. يمكن لشركات العقارات العادية التعامل مع العقارات المدرة للدخل، ولكن عدد الشركات التي لديها خبرة واسعة في التعامل مع العقارات باهظة الثمن المخصصة للأثرياء أو الاستثمار في مبانٍ كاملة محدود. نظرًا لحجم الأصول الكبير، فإن استشارة متخصص في إدارة الأصول يمكنه تقديم اقتراحات شاملة تأخذ في الاعتبار توزيع الأصول والضرائب هو الطريق الأسرع للنجاح.

نقاط مهمة في اختيار الشريك:

• الخبرة والكفاءة: تحقق من سجل إنجازات شركات العقارات أو المستشارين المرشحين. من معايير التقييم وجود حالات نجاح عديدة مع عملاء من الطبقة الثرية، وخبرة طويلة، وموظفين حاصلين على مؤهلات متخصصة (مثل سمسار عقارات أو مخطط مالي).
• التوافق مع استراتيجية الاستثمار: كما ذكرنا سابقًا، لكل شركة مجال تخصصها. فهناك شركات تتخصص في الاستثمار في المباني بأكملها، وأخرى تقترح إدارة الشقق السكنية. يجب تحديد مدى توافق الاستراتيجية مع أهدافك الاستثمارية. أثناء المقابلة، اشرح أهدافك وتحقق من محتوى العروض المقدمة ومدى عمق المعرفة.
• الشفافية والموثوقية: يجب توخي الحذر إذا كانت شرح شركة العقارات غير واضح أو إذا كانت تركز على المزايا فقط دون ذكر العيوب. هناك بعض الشركات التي تستهدف الأثرياء المبتدئين وتضغط عليهم لإبرام العقود باستخدام معلومات ملائمة لها. يجب التعامل بهدوء مع الكلام الترويجي المفرط والادعاءات المتطرفة مثل ”إذا لم تشتري الآن، فستخسر“. إذا شعرت بأي شيء غير مألوف، فلا تصدق كل ما يقال، بل احذر وتحقق بنفسك.
• خدمة شاملة: لا يتطلب الاستثمار العقاري اختيار العقار فحسب، بل يتطلب أيضًا معرفة واسعة ومهارات متنوعة تشمل إجراءات التعاقد والشؤون القانونية وترتيب القروض وإدارة العقارات واستراتيجية الخروج. من المثالي أن يكون لديك خبراء موثوقون في كل مجال، ولكن من المفيد أيضًا الاستعانة بشركة تقدم خدمة شاملة تنسق بينهم. على سبيل المثال، تتعاون بعض شركات العقارات الكبرى التي تستهدف الأثرياء مع محامين ومحاسبين ضريبيين وشركات إدارة عقارات لتقديم دعم شامل.

علاوة على ذلك، تعتبر شركة إدارة العقارات (مدير العقارات) بعد شراء العقار شريكًا مهمًا. إذا تم تعيين شركة ذات خبرة في إدارة الإيجارات، يمكنك أن تعهد إليها بمهام مثل البحث عن مستأجرين وتحصيل الإيجارات وصيانة المباني. نظرًا لأن الأشخاص الأثرياء المشغولين لا يمكنهم القيام بإدارة التفاصيل بأنفسهم، فمن الأفضل أن يعهدوا بهذه المهام إلى شركة إدارة موثوقة وأن يضعوا نظامًا لتلقي تقارير دورية. عند اختيار شركة إدارة، تأكد من عدد العقارات التي تديرها ونسبة الإشغال (معدل التشغيل) وسمعتها في التعامل مع المشاكل.

أخيرًا، من الأفضل التعاون مع خبراء الضرائب والقانون. فكلما زادت قيمة الاستثمار، زادت تعقيدات حساب الضرائب، كما تتداخل الإجراءات القانونية مثل مخططات الشركات. ننصحك باستشارة محاسب ضرائب أو محاسب قانوني أو محامٍ ذي خبرة في مرحلة مبكرة، والمضي قدمًا في الخطوات المناسبة.

نصائح: يُقال إن الأثرياء هم هدف سهل للمحتالين. هناك حالات احتيال استثماري تستهدف الأثرياء غير المتمرسين في مجال الاستثمار العقاري، لذا من المهم أن تكتسب المعرفة اللازمة لتجنب الوقوع ضحية لهذه الحالات. من خلال التعاون مع شركاء موثوقين واكتساب الحد الأدنى من المعرفة، يمكنك تقليل مخاطر إبرام عقود غير مواتية.

5. التخطيط المالي واستراتيجية القروض – تحسين التمويل

يعد وضع خطة تمويل (خطة مالية) خطوة مهمة قبل البدء في الاستثمار العقاري. في حالة الأفراد الأثرياء، يمكنهم شراء العقارات نقدًا بالكامل نظرًا لامتلاكهم أموالًا كافية، ولكن من الجدير النظر في استراتيجية الاستفادة من القروض. قم بإجراء محاكاة محددة لكيفية تحقيق التوازن بين الأموال المتاحة والقروض، وكيفية وضع خطة الإيرادات والمصروفات وسيناريوهات المخاطر.

• تحديد توزيع الميزانية: أولاً، حدد الحد الأقصى للمبلغ الذي ستخصصه للاستثمار العقاري. حدد نسبة الاستثمار العقاري من إجمالي الأصول (على سبيل المثال، ”20٪ من إجمالي الأصول“)، وقم بتوزيع الأموال المتبقية على فئات الأصول الأخرى للحفاظ على التوازن العام. بشكل عام، غالبًا ما يستثمر الأفراد من فئة الأثرياء جدًا ما بين 20٪ إلى 30٪ من إجمالي أصولهم في العقارات (الأصول المادية).حدد حجم الاستثمار المناسب وفقًا لاستراتيجية محفظتك الاستثمارية.
• الجمع بين الأموال الخاصة والقروض: في حالة الشراء نقدًا، يكون الأمر بسيطًا ولا توجد أعباء فوائد، ولكن يتم تقييد مبلغ كبير من الأموال، مما يؤدي إلى خسارة فرص استثمارية أخرى. في حالة الحصول على قرض، يمكنك الحفاظ على جزء من الأموال المتاحة لديك مع زيادة العائد من خلال تأثير الرافعة المالية، ولكنك تتحمل تكاليف الفائدة ومخاطر السداد. قد يتمكن الأفراد من فئة الأثرياء جدًا من الحصول على قروض بشروط ميسرة للغاية من البنوك.في بعض الحالات، يمكن الحصول على قروض بفائدة منخفضة للغاية تبلغ 0.1 إلى 0.2٪ سنويًا، مما يتيح الحصول على تمويل بشروط استثنائية. في ظل هذه الظروف المواتية، يمكن للكثير من الأثرياء توسيع استثماراتهم العقارية باستخدام القروض بشكل فعال، دون القلق كثيرًا بشأن عبء الفوائد. من ناحية أخرى، يجب الانتباه إلى اتجاهات أسعار الفائدة في السوق في المستقبل.على الرغم من أن أسعار الفائدة منخفضة للغاية في الوقت الحالي، إلا أن عبء الفوائد سيزداد في حالة ارتفاع أسعار الفائدة على المدى المتوسط والطويل، لذا يجب وضع خطة مالية تأخذ في الاعتبار مخاطر تقلب أسعار الفائدة. يمكن اتخاذ تدابير مثل تحديد سعر الفائدة في قرض ثابت أو الاحتفاظ بقدرة على السداد المبكر.
• محاكاة الدخل والمصروفات: بعد تحديد العقار المراد شراؤه، يجب تحديد إيرادات الإيجار والمصروفات وإجراء محاكاة للدخل والمصروفات على المدى الطويل. فيما يتعلق بالإيرادات، يجب أخذ ليس فقط أسعار الإيجار الحالية في الاعتبار، بل أيضًا احتمال انخفاض الإيجارات في المستقبل (مثل احتمال انخفاض الإيجارات بعد بضع سنوات في حالة المباني الجديدة).من ناحية النفقات، قم بتضمين جميع النفقات مثل سداد القرض (الأصل والفائدة)، ضريبة الممتلكات الثابتة وضريبة التخطيط الحضري، رسوم الإدارة وصندوق الإصلاحات (في حالة الملكية المشتركة)، رسوم إدارة العقار، تأمين الحريق، تكاليف البحث عن مستأجرين، ومخصصات الإصلاحات المستقبلية. من الأخطاء الشائعة التي يقع فيها المبتدئون النظر إلى العائد السطحي (إيرادات الإيجار السنوية ÷ سعر العقار) فقط والتفكير بشكل متفائل، مما يؤدي في الواقع إلى انخفاض كبير في الدخل الصافي بسبب النفقات المختلفة وخسائر الشغور.على سبيل المثال، من الأمثلة النموذجية على الأخطاء التي تقع فيها هذه الفئة من المستثمرين، تراكم مصاريف الإصلاحات غير المتوقعة ومصاريف الإدارة، مما يؤدي إلى عدم تحقيق العائد المتوقع في البداية. ولتجنب ذلك، يجب إجراء حسابات دقيقة للعائد الفعلي بعد خصم المصاريف (العائد الصافي) والتدفقات النقدية، والتأكد من القدرة على تحمل أسوأ السيناريوهات.
• سيناريوهات المخاطر والتدابير: يجب إعداد سيناريوهات متعددة في خطة الإيرادات والمصروفات، مثل ارتفاع معدل الشغور أو انخفاض الإيجارات أو ارتفاع أسعار الفائدة. على سبيل المثال، يجب إجراء محاكاة في ظروف صعبة، مثل ”حدوث معدل شغور سنوي بنسبة 10٪“ و”انخفاض الإيجارات بنسبة 1٪ سنويًا“ و”ارتفاع أسعار الفائدة بنسبة 2٪“، والتحقق من عدم حدوث خلل في الإيرادات والمصروفات.إذا كان هناك سيناريو يؤدي إلى عجز، يتم إجراء تعديلات مثل زيادة مبلغ الاستثمار من الأموال الخاصة وخفض نسبة القروض، وإدراج سداد مبكر في الخطة، وإعادة النظر في شروط العائد على العقار. كما أنه من الضروري توفير مبلغ احتياطي كافٍ (مخزون احتياطي) تحسبًا لأي شغور طويل الأجل أو إصلاحات كبيرة. على الرغم من أن الطبقة الثرية تتمتع بقدر كبير من المرونة، إلا أن تراكم الاستثمارات الإضافية غير المتوقعة قد يؤدي إلى خسارة الفرص أو التأثير سلبًا على الأصول الأخرى. لذا، يجب وضع خطة ذات معدل أمان مرتفع.
• المزايا الإضافية للاستفادة من القروض: من المزايا التي يتمتع بها الأثرياء عند الاستفادة من القروض، تأثيرها كبديل للتأمين على الحياة من خلال التأمين الجماعي على الحياة (dan-shin). إذا تم إرفاق التأمين الجماعي على الحياة بالقرض، فسيتم سداد رصيد القرض بالكامل من التأمين في حالة وفاة المستثمر المدين أو إصابته بعجز شديد. وبذلك، لا يترك المستثمر سوى الأصول العقارية الخالية من الديون لأسرته، التي يمكنها بعد ذلك الحصول على دخل من الإيجار أو بيع العقارات للحصول على مبلغ مالي كبير.وبذلك، يمكن الحصول على نفس مزايا التأمين على الحياة مع الاستثمار في العقارات. حتى بالنسبة للأثرياء، إذا كانوا يفكرون في مستقبل ورثتهم، فإن استراتيجية القروض المزودة بوظيفة التأمين هذه تستحق الدراسة.

بناءً على ما سبق، قم بإعداد خطة مالية شاملة. يمكنك الاستعانة بخبراء متخصصين لإجراء محاكاة للإيرادات والمصروفات ووضع خطة مالية، ولكن من المهم أن تفهم وتدرك كل شيء بنفسك في النهاية. تأكد مرة أخرى في هذه المرحلة من أن مبلغ الاستثمار ومبلغ القرض يتناسبان مع درجة تحملك للمخاطر.

6. اعتبارات خاصة بالطبقة الثرية – الضرائب والميراث والخطط المؤسسية ومنظور الأصول الكلية

في هذا الجزء، سنشرحوجهات النظر الخاصة بالطبقة الثرية والتي تعتبر مهمة بشكل خاص عند قيام الطبقة الثرية باستثمارات عقارية. وهي تتضمن نقاطًا مثل الضرائب والميراث والاستفادة من الشركات، ومكانة الاستثمار العقاري في محفظة الأصول الكلية. هذه مجالات تتطلب خبرة عالية، ولكن فهمها جيدًا ودمجها في الاستراتيجية يتيح الاستثمار الأكثر ذكاءً وحماية الأصول.

الاستراتيجية الضريبية والتدابير الضريبية المزايا

يتمتع الاستثمار العقاري بالعديد من المزايا الضريبية، مما يجعله وسيلة جذابة لتدابير الضرائب بالنسبة للأثرياء. ومع ذلك، قد تتغير الأنظمة الضريبية بشكل متكرر، لذا من الضروري التحقق من أحدث المعلومات والتصرف بمرونة.

• تخفيض الدخل عن طريق الاستهلاك: عند شراء عقار للتأجير، يمكن إدراج قيمة المبنى في النفقات السنوية (الاستهلاك) وفقًا للعمر الافتراضي القانوني. وبذلك يمكن تخفيض الدخل العقاري عن طريق خصم النفقات من إيرادات الإيجار، كما يمكن تخفيض الدخل الخاضع للضريبة الإجمالي عن طريق تجميع الأرباح والخسائر مع الدخل من الأعمال الأخرى والدخل من الرواتب. وتزداد مزايا التخفيض الضريبي هذه بشكل خاص بالنسبة للأثرياء الذين يدفعون ضرائب دخل ورسوم إقامة عالية.على سبيل المثال، بالنسبة للأشخاص الذين يبلغ دخلهم السنوي عدة ملايين من الين، يمكن في بعض الحالات تخفيض ضريبة الدخل بمئات الآلاف من الين من خلال الاستهلاك أو خصم فوائد القروض. ومع ذلك، فإن الإجراءات الضريبية من خلال الاستهلاك هي في نهاية المطاف مجرد تأجيل للدخل (حيث من المحتمل أن تزداد أرباح البيع في المستقبل بمقدار مجموع الاستهلاك). من أجل عدم القيام باستثمارات غير مجدية بهدف التهرب الضريبي، من الضروري تحقيق التوازن بين الأثر الضريبي وربحية الاستثمار.
• تأثير تدابير الضرائب ومخاطر تعديل القوانين أكبر بالنسبة للأثرياء: كما ذكرنا سابقًا، تصل الضريبة القصوى على الدخل إلى 45٪ (55٪ فعليًا بما في ذلك ضريبة الإقامة)، لذا كلما زاد دخل الشخص، زاد تأثير تدابير الضرائب على الاستثمار العقاري. في الواقع، هناك حالات يتم فيها الترويج للاستثمار العقاري بقول ”يمكنك الاستفادة من تدابير الضرائب“. ولكن يجب الانتباه إلى أن الاستفادة من تدابير الضرائب تقتصر على ذوي الدخل المرتفع الذي يزيد عن 15 مليون ين في السنة، وأن تأثيرها ضئيل بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.كما أن النظام الضريبي قابل للتغيير في المستقبل. ولا توجد ضمانات باستمرار سريان مفعول مخططات التخفيف الضريبي الحالية. فعلى سبيل المثال، قد يتم تعديل قانون الضرائب بحيث يصبح من غير الممكن استخدام أساليب التخفيف الضريبي التي يستخدمها الأثرياء، كما حدث في حالة ”التخفيف الضريبي على الشقق الفاخرة“ التي أثارت الجدل في السنوات الأخيرة. لذا، يجب وضع خطط لا تعتمد بشكل مفرط على التخفيف الضريبي، على أساس أن ”التدابير الحالية للتخفيف الضريبي قد لا تكون سارية في المستقبل“.من المهم أن تكون على اطلاع دائم على اتجاهات تعديل النظام الضريبي، وأن تكون مرناً في مراجعة استراتيجيتك حسب الحاجة.

تدابير الميراث وتوريث الأعمال

لا يمكن للأثرياء تجنب مشكلة ضريبة الميراث وتوريث الأعمال. الاستثمار العقاري هو وسيلة فعالة للغاية في مجال تدابير الميراث.

• تأثير تخفيض تقييم ضريبة الميراث: يتم تقييم قيمة العقارات لأغراض ضريبة الميراث (قيمة التقييم الضريبي) بأقل من قيمة النقد والأوراق المالية، لذا فإن امتلاك الأصول العقارية يقلل بشكل كبير من قيمة الضريبة على الميراث. على سبيل المثال، إذا كان لديك 1000 مليون ين نقدًا، فإن المبلغ بالكامل يخضع للضريبة، ولكن إذا استبدلته بعقار، فإن القيمة التقديرية ستنخفض إلى حوالي 700 إلى 800 مليون ين.بمعنى آخر، حتى مع وجود أصول بقيمة 10 مليارات ين في السوق، يمكن توقع خفض الضريبة بمقدار 2 إلى 3 مليارات ين بمجرد تحويلها إلى عقارات. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم تأجير العقارات، يتم تطبيق تخفيض التقييم على ”أرض مبنية بمباني مؤجرة“ و”مباني مؤجرة“، مما يؤدي إلى انخفاض القيمة التقديرية. وبهذه الطريقة،تعتبر العقارات أكثر فائدة من النقد من حيث ضريبة الميراث، لذا من المنطقي أن يحتفظ الأثرياء بجزء من أصولهم في شكل عقارات.
• تصميم سلس لخلافة الأصول: على الرغم من صعوبة تقسيم العقارات، إلا أنه يمكن تخطيط خلافة هذه الأصول بسلاسة إذا تم التخطيط مسبقًا. على سبيل المثال، في حالة وجود عدة أبناء، يمكن تجنب مشاكل تقسيم الميراث من خلال تحديد الوريث لكل عقار، أو إنشاء شركة لكل عقار وتقسيمها إلى أسهم. كما يمكن نقل الأصول إلى الجيل التالي في وقت مبكر من خلالالهبة الحية أو الاستفادة من صناديق الاستئمان العائلية.ويمكن نقل الأصول بشكل مخطط من خلال الاستفادة من الهدايا غير الخاضعة للضريبة التي تصل إلى 1.1 مليون ين سنويًا، ونظام الضريبة عند التسوية عند الوراثة. ومن المهم تنفيذ ذلك بالتشاور مع المتخصصين وبناءً على أحدث الأنظمة.
• أموال دفع الضرائب وتسييل العقارات: في حالة فرض ضرائب كبيرة على الميراث، من الضروري النظر في كيفية توفير أموال دفع الضرائب. نظرًا لأن العقارات يصعب استخدامها لدفع الضرائب مقارنة بالنقد، يمكن في بعض الحالات بيع جزء منها لتوفير أموال دفع الضرائب.لحسن الحظ، إذا تم تضمين عقارات سهلة التسييل مثل الشقق السكنية في التركة، فمن الممكن بيعها بسرعة عند حدوث الوراثة لتأمين أموال دفع الضرائب وحماية الأصول الرئيسية الأخرى (مثل أسهم الشركة والعقارات التجارية). الاستفادة من التأمين على الحياة هي أيضًا إجراء أساسي في استراتيجية التركات، لذا من الأفضل النظر في الاشتراك في تأمين على الحياة إلى جانب الاستثمار العقاري.

في حالة الأثرياء، تصل ضريبة الميراث إلى 55٪ كحد أقصى، لذا قد تفقد أكثر من نصف أصولك إذا لم تتخذ أي إجراءات.من الضروري الاستفادة من العقارات بشكل جيد لتقليل الضرائب، ووضع خطة وراثة مبكرة. يمكنك أيضًا اتخاذ تدابير شاملة للوراثة، مثل الجمع بين الائتمانات والشركات والتأمين، حسب الحاجة.

الاستفادة من مخططات الشركات

من الشائع أيضًا استخدام مخططات الشركات في استثمارات العقارات للأثرياء. هناك العديد من المزايا الضريبية والوراثية لإنشاء شركة لإدارة الأصول (ما يُعرف باسم شركة عائلية) وامتلاك العقارات باسمها.

• تخفيض ضريبة الميراث من خلال الشركات: عند امتلاك العقارات من خلال شركة إدارة الأصول، يتم توريث أسهم الشركة عند الوفاة. يتم حساب قيمة أسهم شركة إدارة الأصول بعد خصم ضريبة الشركات المقابلة للأرباح غير المحققة للعقارات التي تمتلكها الشركة. لذلك، يمكن تخفيض القيمة التقديرية مقارنة بامتلاك العقارات بشكل فردي، مما يؤدي إلى تخفيض ضريبة الميراث بشكل كبير. هذه الطريقة فعالة بشكل خاص للأثرياء الذين يمتلكون أصولًا ذات أرباح غير محققة كبيرة، مثل العقارات وأسهم الشركات الخاصة.
• مزايا مقارنة ضريبة الدخل وضريبة الشركات: في حالة الأفراد، تخضع الدخل من العقارات لضريبة عالية تصل إلى 55٪ في حالة الأثرياء، ولكن في حالة الشركات، تبلغ الضريبة الفعلية لضريبة الشركات وضريبة الشركات المحلية حوالي 30٪ (تختلف حسب حجم الدخل). إذا تم تجميع الأرباح في الشركة، يمكن زيادة الاحتياطيات الداخلية بضريبة أقل من الأفراد.ويمكن استخدام هذه الأرباح في المستقبل لشراء عقارات إضافية أو توسيع الأعمال التجارية، وبالتالي إدارة الأصول بشكل منظم. ومع ذلك، عند سحب الأرباح من الشركة إلى الأفراد (في شكل أرباح أو مكافآت للمسؤولين)، يتم فرض ضرائب إضافية، لذا يجب الاستفادة من الاحتفاظ بالأرباح داخل الشركة أو تحويلها إلى مصروفات من أجل الاستفادة من مزايا الإجراءات الضريبية.
• دفع رواتب بدلاً من الهبات الحية: من خلال إنشاء شركة لإدارة الأصول وتعيين أفراد العائلة كمديرين أو موظفين، يمكن دفع أموال للعائلة في شكل رواتب سنوية. وهذا له نفس تأثيرالهبات الحية غير الخاضعة للضريبة. إذا تم دفع الرواتب كمصروفات للشركة، فإن الدخل الخاضع للضريبة للشركة سينخفض، وستحصل العائلة على دخل مع استفادة من خصم الدخل من الرواتب. ونتيجة لذلك، يمكن توزيع الأموال النقدية على أفراد العائلة مع تقليل قيمة التركة.بالإضافة إلى ذلك، فإن امتلاك الشركة للأصول يعني أن الأسهم سيتم تقسيمها عند الوفاة، مما يسهل عملية تقسيم التركة.
• المسؤولية المحدودة وتحسين الجدارة الائتمانية: إذا كانت الشركة هي التي تمتلك العقارات، فإن الخسائر ستبقى على الشركة في حالة فشل الاستثمار، مما يمنع انتقالها مباشرة إلى الأصول الشخصية (مبدأ المسؤولية المحدودة). كما أن امتلاك شركة لإدارة الأصول، حتى لو كانت شركة ذات مسؤولية محدودة، قد يسهل الحصول على قروض بنكية ويزيد من الجدارة الائتمانية الخارجية في بعض الحالات.

ومع ذلك، فإن مخطط الشركات يتطلبتكاليف صيانة وجهدًا. فهناك تكاليف مثل إقرارات الحسابات السنوية والتسويات الضريبية والتأمينات الاجتماعية، مما قد لا يتناسب مع الاستثمارات الصغيرة. في حالة إدارة أصول ضخمة من قبل فئة الأثرياء، غالبًا ما تفوق مزايا الضرائب وحماية الأصول التي توفرها إنشاء شركة التكاليف، ولكن يجب إجراء محاكاة كافية مع محاسب ضرائب بشأن التطبيق المحدد. في بعض الحالات، قد يكون من المناسب استخدام مخطط آخر، مثل الاستئمان أو الجمعيات العامة.

مكانة العقارات في محفظة الأصول

أخيرًا، هناك منظور كيفية تحديد مكانة الاستثمار العقاري في إجمالي الأصول. من المرجح أن يمتلك الأفراد فاحشي الثراء فئات متنوعة من الأصول، مثل الأسهم والسندات والاستثمارات التجارية والأعمال الفنية. ومن بين هذه الأصول، تلعب العقارات دورًا فريدًا باعتبارها أصولًا ملموسة (أصول حقيقية).

• تنويع الاستثمار وتقليل المخاطر: تختلف أنماط تقلبات أسعار العقارات عن أسعار الأسهم والسندات، لذا فإن إدراجها في المحفظة يؤدي إلى تنويع المخاطر الإجمالية. حتى في حالة التقلبات الشديدة في أسواق الأسهم، غالبًا ما تكون إيجارات العقارات مستقرة نسبيًا، مما يقلل من تقلبات المحفظة الإجمالية. في الواقع، كلما زادت ثروة الأفراد، زادت نسبة توزيعهم على الأصول البديلة غير التقليدية مثل الأسهم والسندات، وتحتل العقارات مكانة رئيسية بين هذه الأصول.تشير بعض الدراسات إلى أن فئة الأثرياء في العالم تخصص حوالي 21٪ من أصولها العقارية المملوكة مباشرة. ومن هذا المنطلق، يمكن القول أن العقارات تشكل جزءًا مهمًا من محفظة الأثرياء.
• مصدر دخل ثابت من خلال الدخل: إلى جانب أرباح الأسهم وفوائد السندات، يعتبر دخل الإيجارات العقارية مصدر دخل ثمين.وباعتبارها أصولًا تدر تدفقات نقدية منتظمة، يمكن أن تشكل دخلًا أساسيًا لتغطية نفقات المعيشة وتشغيل الأعمال. حتى بالنسبة للأثرياء، فإن إدارة التدفقات النقدية أمر مهم، وتساهم إيرادات الإيجارات، التي لا تتأثر كثيرًا بالركود الاقتصادي، في استقرار الوضع المالي. وعلى المدى الطويل، من المتوقع أن ترتفع الإيجارات وأسعار العقارات مع التضخم، مما يجعلها وسيلة فعالة للتحوط ضد التضخم.
• الحفاظ على الأصول والأمان المادي: تتمتع العقارات بقيمة مادية باعتبارها أصولًا ملموسة، مما يوفر الأمان في الحفاظ على الأصول باعتبارها ”الحصن الأخير“. فحتى في حالة انخفاض قيمة العملة الورقية أو حدوث اضطرابات في الأسواق المالية، تظل الأراضي والمباني موجودًا. وبعبارة أخرى، حتى لو أصبحت الأوراق المالية عديمة القيمة في ظل الأزمة المالية، يمكن الاستفادة من العقارات في شكل تأجير أو استخدام شخصي.إن امتلاك جزء من الأصول في شكل عقارات هو خيار منطقي من وجهة نظر الحفاظ على الثروة بالنسبة للأثرياء.
• السيولة والتوازن: من ناحية أخرى، العقارات هي أصول منخفضة السيولة (تستغرق وقتًا طويلاً لبيعها). من الصعب تحويلها إلى نقد على الفور عند الحاجة إلى مبلغ كبير من المال، كما أن تحديد سعرها يستغرق وقتًا طويلاً. لذلك، من الضروري تأمين سيولة كافية (مثل الودائع والأسهم المدرجة في البورصة) في المحفظة الاستثمارية ككل،للتحوط ضد مخاطر السيولة.في خطط توزيع أصول الأثرياء، يتم تحقيق التوازن بين الأصول البديلة مثل العقارات والأصول السائلة، بحيث لا يحدث تباين بين الأصول طويلة الأجل والاحتياجات المالية قصيرة الأجل.

باختصار، يحتل الاستثمار العقاريموقعًا فريدًا يجمع بين الدفاع والهجوم في إدارة أصول الأثرياء. إذا كنت تدير أصولك بالفعل من خلال الأسهم وصناديق الاستثمار، فإنه من المفيد النظر في الاستثمار في العقارات لتحقيق مزيد من التوزيع.على العكس من ذلك، إذا كنت تمتلك كميات كبيرة من العقارات، فمن الضروري إعادة النظر في التوازن مع الأصول السائلة. إن السر في ازدهار ثروات الأثرياء على المدى الطويل هو النظر دائمًا إلى الأصول ككل والحفاظ على النسب المثلى من منظور توزيع الأصول.

7. التعلم من أمثلة الفشل والنجاح – الدروس التي يجب معرفتها مسبقًا

أخيرًا، دعونا نلقي نظرة علىأمثلة الفشل التي يقع فيها عادةً المبتدئون في مجال الاستثمار العقاري،ونقاط النجاح التي يتمتع بها الأثرياء. من خلال التعلم مسبقًا من تجارب الآخرين، يمكنك جعل استثماراتك أكثر أمانًا وربحية.

أمثلة شائعة على الفشل والدروس المستفادة

• مثال الفشل 1: حالة تصديق كلام البائع – أُقنع السيد أ. من قبل البائع بأن ”العقارات الجيدة في وسط المدينة متاحة الآن بأسعار رخيصة“، فسارع إلى شراء عقار قديم دون إجراء بحث كافٍ.ما انتظره بعد الشراء هو تكاليف إصلاح باهظة بسبب قدم العقار، كما كان يخشى في البداية، ولم يتبق له سوى القليل من إيرادات الإيجار. الدرس المستفاد من هذه الحالة هو أنه حتى الأثرياء يجب ألا يصدقوا كلام المحترفين، بل يجب أن يقيّموا بأنفسهم جودة العقار بهدوء. يجب توخي الحذر والتفكير في الأسباب الكامنة وراء طرح ”عقارات مربحة“ في السوق، والاستماع إلى آراء خبراء مستقلين.
• مثال الفشل 2: الاعتماد على سيناريو متفائل للغاية – اشترى السيد ب عقارًا مليئًا بالغرف الشاغرة بعد أن أقنعه مندوب المبيعات بأن ”هناك حدث كبير (طلب خاص) سيقام قريبًا في المنطقة، لذا سيتم شغل جميع الغرف بالتأكيد“. ولكن عندما بدأ تشغيل العقار، لم يأت أي مستأجر كما كان متوقعًا، ولم يكن هناك أي تأثير للطلب الخاص، مما أدى إلى أن يضطر السيد ب إلى سداد القرض من جيبه الخاص.يوضح هذا المثال أهمية عدم الاعتماد على توقعات مستقبلية مواتية، واتخاذ القرار بناءً على الإيرادات والمداخيل الواقعية الحالية. لا تبنِ على أمل أن ”الأمور ستتحسن في المستقبل“، بل اتخذ قرار الاستثمار بناءً على مدى ربحية الاستثمار في الوضع الحالي.
• مثال الفشل 3: فقدان الهدف الأصلي وتغيير السياسة مما أدى إلى الفشل – كان السيد C يفكر في الاستثمار في شقة صغيرة بهدف الحصول على دخل ثابت في سن الشيخوخة، لكنه قرر شراء مبنى سكني في الضواحي بشكل غير متوقع ”لأنه رخيص“.ونتيجة لذلك، أصبحت الشقق شاغرة ولم يحقق الدخل المتوقع، واضطر في النهاية إلى بيع العقار بسعر منخفض. يمكن أن نتعلم من هذه الحالة أهمية التمسك بالهدف. لقد فشل في اختيار نوع العقار الذي يتناسب مع هدفه الاستثماري، وانجرف وراء الرخص في البداية. يجب توخي الحذر عند اختيار عقار يختلف كثيرًا عن الاستراتيجية والمنطقة التي حددتها في البداية، حتى لو بدا جذابًا.
• مثال الفشل 4: حالة الاستثمار دون مراعاة الربح بهدف التهرب من الضرائب – قام السيد G، الذي يبلغ دخله السنوي حوالي 5 ملايين ين، بالاستثمار في شقة في طوكيو بعد أن سمع أن ”الاستثمار العقاري يقلل الضرائب“. في السنة الأولى، حصل على بضعة آلاف من الين كاسترداد ضريبي، ولكن بعد ذلك، أصبح دخله العقاري في حالة عجز، مما أدى إلى زيادة عبء الضرائب، وفي النهاية أصبح إجمالي دخله سالبًا. في هذا المثال، تم تحليل أن الفشل كان بسبب البدء في الاستثمار بهدف التهرب من الضرائب دون فهم آلية الاستثمار.والدرس المستفاد من ذلك هو أن التدابير الضريبية هي تأثير ثانوي فعال بالنسبة لدافعي الضرائب المرتفعة، ولا ينبغي أن تكون الهدف الرئيسي لقرار الاستثمار. لا معنى للاستثمار في العقارات إلا إذا كان مربحًا، لذا يجب توخي الحذر من السعي وراء المزايا الضريبية فقط.

هناك أنماط أخرى من الفشل، مثل ”الاعتماد المفرط على القروض، مما أدى إلى صعوبات بسبب ارتفاع أسعار الفائدة“ و”الترك الكامل للأمر للمؤجر من الباطن، مما أدى إلى التأخر في اكتشاف المشاكل“. والقاسم المشترك بين هذه الحالات هو أن نقص المعرفة وعدم الاستعداد والتهور في اتخاذ القرارات هي الأسباب التي أدت إلى الفشل. حتى الأثرياء الذين يتمتعون بقدرة مالية كبيرة يجب أن ينتبهوا إلى هذه النقاط، تمامًا مثل المستثمرين العاديين.

نقاط النجاح

على العكس من ذلك، ما هي نقاط النجاح في الاستثمار العقاري للأثرياء؟ فيما يلي بعض النقاط الرئيسية.

• اختيار عقارات مطلوبة من الجميع: قد يرغب الأثرياء في الاهتمام بالتصميم الداخلي والمباني، ولكن فيما يتعلق بالعقارات الاستثمارية، من الحكمة اختيار عقارات تقليدية مقبولة على نطاق واسع في السوق بدلاً من العقارات التي تعكس أذواقهم الشخصية. فالتصميمات الغريبة والتصميمات الداخلية الخاصة تقلل من عدد المستأجرين المستهدفين. العقارات ذات التصميمات الداخلية البسيطة وسهلة الاستخدام والمزودة بمواصفات قياسية في المناطق الشعبية يسهل إيجاد مستأجرين لها بشكل مستقر، مما يقلل من مخاطر الشغور.حتى في حالة العقارات الفاخرة المخصصة للأثرياء، فإن العقارات التي تتمتع بمزايا عامة تجذب الجميع تكون أكثر كفاءة من حيث الاستثمار على المدى الطويل مقارنة بالعقارات التي تتميز بتصميمات معقدة.
• لا تندفع لشراء عقار لمجرد ارتفاع عائده: قد تبدو العقارات ذات العائد المرتفع جذابة، ولكن هناك أسباب وراء ارتفاع العائد السطحي (على سبيل المثال، انخفاض سعر العقار = وجود مشاكل في الموقع أو المبنى، إلخ).في الواقع، لا تأخذ العائدات الظاهرية في الاعتبار النفقات ومخاطر الشغور، لذا لا يمكن ضمان تحقيق عائدات تماشى مع الأرقام. في حالة الأثرياء، يمكنهم تحقيق نمو كافٍ في أصولهم دون المخاطرة بشكل مفرط، لذا من الأفضل إعطاء الأولوية لانخفاض المخاطر على العائدات المرتفعة. ركز على تحقيق دخل ثابت من عقارات ذات مواقع جيدة، وتوخ الحذر من المشاريع التي تروج لعائدات مرتفعة بشكل غير معقول.
• الاستفادة من مشورة المحترفين ذوي الخبرة: كما ذكرنا سابقًا عند اختيار الشركاء، فإن مشورة فريق من الخبراء ذوي الخبرة تساعد على نجاح الاستثمار العقاري للأثرياء. لا تتخذ القرارات بنفسك، بل استمع إلى آراء ذوي الخبرة في مجال الاستثمار وسياسات الإدارة لتجنب الأخطاء وتحسين جودة قراراتك. من المهم بشكل خاص الاستعانة بمحترفين قادرين على تقديم مشورة شاملة تشمل توزيع الأصول والضرائب. لا تبخل في تكاليف الاستعانة بخبراء متميزين.
• تبنّي منظور طويل الأمد والتخطيط: من المهم ألا تتأثر الاستثمارات العقارية بالتقلبات قصيرة الأمد، بل أن تنظر إلى النتائج من منظور طويل الأمد يمتد على 10 أو 20 عامًا. نظرًا لأن الأثرياء يولون أهمية أكبر للنمو والحفاظ على الأصول على المدى الطويل أكثر من الأرباح قصيرة الأمد، فمن المهم اتباع خطة استثمارية متينة لا تتأثر بتقلبات الاقتصاد. من خلال الاستثمار بثبات مع المرونة في التعامل مع التغيرات في بيئة السوق، ستزداد قيمة الأصول والعائدات بمرور الوقت.

يتمتع معظم المستثمرين الأثرياء الناجحين بفلسفة استثمار خاصة بهم، مع مراعاة النقاط المذكورة أعلاه. إن الموقف الذي لا يتأثر بالمعلومات أو آراء الآخرين، ويستمر في التعلم واتخاذ القرارات بنفسه، هو السر الأكبر للنجاح على المدى الطويل.

ملخص

لقد شرحنا النقاط التي يجب مراعاتها عند بدء الاستثمار العقاري لأول مرة من قبل فئة الأثرياء. في النهاية، سنلخص الخطوات الموصى بها لبدء الاستثمار العقاري.

1. تحديد الأهداف والغايات الاستثمارية: تحديد الأهداف الاستثمارية بوضوح ووضع مبادئ توجيهية للاستراتيجية، مثل تكوين الثروة، وتأمين الدخل، والتخطيط الضريبي، والتخطيط للوراثة.
2. البحث عن السوق واختيار المنطقة: تضييق نطاق البحث عن المناطق الاستثمارية الواعدة من خلال البيانات الموثوقة والزيارات الميدانية، وإجراء تقييم شامل لاتجاهات الطلب والعائدات والآفاق المستقبلية.
3. تحديد نوع العقار وحجم الاستثمار: حدد نوع العقار الذي يناسب أغراضك ومواردك المالية، سواء كان شقة أو مبنى كامل، جديد أو مستعمل، سكني أو تجاري، وحدد نطاق الاستثمار التقريبي.
4. استشارة الخبراء وتشكيل فريق: استشر شركات عقارية ذات خبرة في التعامل مع الأثرياء ومستشاري الأصول ومحاسبين ضريبيين، وتأكد من الحصول على مستشارين وشركاء مناسبين.
5. اختيار العقارات المحددة وإجراء العناية الواجبة: مقارنة عدة عقارات مرشحة ودراستها بعناية من خلال إجراء عناية واجبة شاملة، بما في ذلك التحقق من الموقع وتقدير الإيرادات والمصروفات وإجراء التحقيقات القانونية.
6. خطة التمويل وإجراءات الشراء: وضع اللمسات الأخيرة على مزيج من الأموال الخاصة والقروض ووضع خطة تمويل معقولة. الحصول على العقار من خلال إجراءات التعاقد والدفع.
7. بدء التشغيل والمراقبة: بعد بدء تشغيل الإدارة الإيجارية، قم بتشغيلها في ظل نظام إدارة مناسب، وقم بمراقبة الإيرادات والمصروفات وقيمة الأصول بانتظام. احصل على مشورة الخبراء عند الضرورة، مع السعي لتحقيق نمو طويل الأجل للأصول.

باتباع الخطوات المذكورة أعلاه، يمكنك تجنب الأخطاء الكبيرة حتى لو كانت هذه هي أول تجربة لك في مجال الاستثمار العقاري، ويمكنك توقع تحقيق نتائج مستقرة ومربحة تليق بأصحاب الثروات الضخمة.يوفر الاستثمار العقاري مزايا كبيرة للأثرياء باعتباره ”وسيلة لتحقيق التوازن بين حماية الأصول ونموها“. نأمل أن تسترشدوا بهذا الدليل لاتخاذ الخطوة الأولى. إذا اتخذتم الإجراءات اللازمة بعد إعداد خطط دقيقة، فستتمكنون من تحقيق عوائد ثابتة وترك إرث ثري للأجيال القادمة. استفيدوا إلى أقصى حد من ثروتكم المتاحة وحققوا قفزة نوعية من خلال الاستثمار العقاري الثابت.