تأثير إعادة تطوير يوراكوتشو على قيم العقارات في طوكيو بحلول 2026

(بتصرف من PRTIMES )

يجري الآن مشروع إعادة تطوير تاريخي على قدم وساق في موقع حضري رئيسي أمام محطة يوراكوتشو في طوكيو. وقد جذبت خطط شركة ميتسوبيشي العقارية لإعادة بناء مبنى يوراكوتشو ومبنى شين يوراكوتشو الانتباه كحالة نموذجية جديدة للتنمية الحضرية في اليابان تتجاوز مجرد حلول لمشكلة تقادم المباني.

كان مبنى يوراكوتشو الذي اكتمل بناؤه في عام 1966 ومبنى شين يوراكوتشو الذي اكتمل بناؤه في عام 1967، وكلاهما مبانٍ تاريخية يزيد عمرها عن 50 عامًا. ومع ذلك، من أجل مواجهة تحديات احتياجات المستأجرين المتطورة اليوم ولضمان استمرارية الأعمال في حالة وقوع كارثة، تم الإعلان رسميًا عن خطة إعادة الإعمار في يوليو 2021، مع بدء أعمال الهدم في ديسمبر 2024.

الجانب الأكثر بروزًا في خطة إعادة الإعمار هو أنها ليست مجرد تجديد مبانٍ بسيطة، ولكنها تهدف إلى خلق قيمة حضرية جديدة من خلال منشأة استخدام مؤقتة تسمى YURAKUCHOPARK، والتي من المقرر افتتاحها في النصف الثاني من عام 2026. ستعمل هذه المساحة المجمّعة التي سيتم تطويرها على موقع تبلغ مساحته حوالي 10,800 متر مربع، كمركز للثقافة اليابانية، حيث ستعمل على دمج الفن والتجارة والضيافة، ومن المتوقع أن يكون لها تأثير كبير على تحسين القيمة العقارية لمنطقة يوراكوتشو بأكملها.

بالنسبة للمستثمرين العقاريين ومُلاّك الأراضي، فإن عملية إعادة التطوير واسعة النطاق هذه لديها القدرة على توسيع فرص الاستثمار وزيادة قيمة الأصول. أما بالنسبة لعامة الناس، فإن إنشاء مراكز ثقافية وتجارية جديدة في وسط المدينة سيكون تغييرًا مهمًا من شأنه تحسين جودة الحياة بشكل مباشر وزيادة جاذبية المنطقة.

نظرة عامة على خطة إعادة إعمار مبنى يوراكوتشو ومبنى يوراكوتشو الجديد

معلومات أساسية وخلفية لخطة إعادة الإعمار

تم وضع خطة إعادة إعمار مبنى يوراكوتشو ومبنى يوراكوتشو الجديد التي أعلنت عنها شركة ميتسوبيشي العقارية كمثال رئيسي لمشروع تجديد حضري واسع النطاق في وسط طوكيو. وكلا المبنيين المعنيين هما مبنيان تاريخيان تم تشييدهما خلال فترة النمو الاقتصادي السريع، ولكنهما كانا بحاجة إلى تجديد جذري لتلبية احتياجات المستأجرين المتنوعة بشكل متزايد اليوم ومعايير الوقاية من الكوارث التي تزداد صرامة.

مرّ ما يقرب من 55 عامًا منذ اكتمال مبنى يوراكوتشو في عام 1966، ومرّ ما يقرب من 54 عامًا منذ اكتمال مبنى شين يوراكوتشو في عام 1967، وأصبح المبنى متهالكًا. وعلى وجه الخصوص، كان المبنى في حاجة إلى تحسينات كبيرة من حيث البنية التحتية المتقدمة لتكنولوجيا المعلومات والأداء الموفر للطاقة وإمكانية الوصول الخالي من العوائق المطلوبة في بيئة مكتبية حديثة.

كانت خلفية إعادة البناء استجابة للطلبات المتنوعة التي وردت من الشركات المستأجرة. ونتيجة لتطور إصلاح أسلوب العمل، أصبح مطلوباً الآن أن تحتوي المساحات المكتبية على وظائف تدعم تعزيز التواصل والإبداع، بالإضافة إلى الوظائف المكتبية التقليدية. كما تتزايد أهمية أداء التهوية ووظائف إدارة النظافة الصحية بسبب تأثير الإصابات الجديدة بفيروس كورونا.

هناك عامل مهم آخر هو تعزيز التخطيط لاستمرارية الأعمال (BCP: BCP: استمرارية الأعمال) في حالة وقوع كارثة. منذ وقوع زلزال شرق اليابان الكبير، ازداد وعي الشركات بالوقاية من الكوارث بشكل ملحوظ، وأصبح مطلوباً من مباني المكاتب أن تتمتع بأداء زلزالي عالٍ، وتأمين إمدادات الطاقة في حالات الطوارئ وتحسين البنية التحتية للاتصالات. واجهت المباني القائمة التي يزيد عمرها عن 50 عامًا صعوبة في تلبية هذه المتطلبات الحديثة.

حجم الاستثمار والموقع الاستراتيجي لشركة ميتسوبيشي العقارية

تم وضع مشروع إعادة الإعمار باعتباره المشروع الأساسي لمرحلة مارونوتشي التالية التي تروج لها شركة ميتسوبيشي العقارية. وقد أعلنت الشركة عن خططها للتركيز على منطقتي يوراكوتشو وتوكيوانباشي، باستثمارات ضخمة تتراوح بين 600 و700 مليار ين ياباني تقريباً سيتم استثمارها في إعادة الإعمار وتطوير البرامج بحلول عام 2030.

ويُعد حجم هذا الاستثمار أحد أكبر الاستثمارات في مجال التجديد الحضري من قبل مطور عقاري واحد في اليابان، كما أن تأثيره على سوق العقارات في وسط طوكيو لا يُقاس. ولا يقتصر الاستثمار على تكاليف إعادة إعمار المباني فحسب، بل يشمل أيضاً تدابير شاملة لزيادة قيمة المنطقة، مثل تحسين البنية التحتية المحيطة بها وتعزيز المساحات العامة وجذب المرافق الثقافية والتجارية.

في استراتيجية ميتسوبيشي العقارية، تلعب منطقة يوراكوتشو دورًا مهمًا كقاعدة لخلق قيمة جديدة مع وضع "الثقافة والفنون والحوافز والمؤتمرات والمعارض" في صميمها. تقع المنطقة عند مدخل منطقة مارونوتشي التجارية، وهي أيضاً حلقة وصل مع المناطق التجارية والثقافية مثل جينزا وهيبيا. يهدف المشروع، مستفيداً من هذا الموقع، إلى إنشاء مساحة حضرية معقدة تجمع بين الوظائف التجارية والوظائف الثقافية والترفيهية.

تهدف مرحلة Marunouchi NEXT Stage إلى تحويل المنطقة من منطقة تقليدية تتمحور حول المكاتب إلى مكان يتجمع فيه الناس والشركات ويتفاعلون لخلق قيمة جديدة. ويعد هذا التحول في السياسة استجابة لتغير الطلب على المكاتب بسبب انتشار العمل عن بُعد، وفي الوقت نفسه مبادرة استراتيجية تهدف إلى إنشاء مدينة تنافسية على المستوى الدولي.

مع تنفيذ الخطة الاستثمارية، من المتوقع أن تكون منطقة يوراكوتشو بمثابة محرك نمو جديد في وسط طوكيو. وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن يكون لها تأثير مضاعف في جذب الشركات الدولية وزيادة السياحة وتنشيط الاقتصاد المحلي، ومن المتوقع أيضًا أن تساهم بشكل كبير في تحسين قيمة أصول العقارات المحيطة بها.

تأثير يوراكوتشوبارك (الافتتاح في عام 2026) على سوق العقارات

نظرة عامة على مرافق يوراكوتشوبارك ومفهومه المبتكر

من المقرر افتتاح يوراكوتشوبارك في النصف الثاني من عام 2026، وهو أول مجمع نقل ثقافي واسع النطاق في اليابان، ويستخدم موقعاً شاسعاً تبلغ مساحته حوالي 10,800 متر مربع في موقع مبنى يوراكوتشو السابق ومبنى يوراكوتشو الجديد. تم تصميم المنشأة كمساحة حضرية استراتيجية تتجاوز مجرد الاستخدام المؤقت وتتبنى مفهوماً مبتكراً يدمج بين الفن والتجارة والضيافة.

يقع في قلب المنشأة مشروع JAPAVALLEYTOKYOKYO. المشروع الذي شارك في إنتاجه الفنان والمصمم الحائز على جائزة جرامي فاريل ويليامز ورائد ثقافة الشارع NIGO®، يجذب الانتباه باعتباره أول مركز للثقافة اليابانية في العالم.

وقد شاركت شركة ميتسوبيشي جيشو سيكي في تصميم هذه المساحة التي ستضم أيضاً عملاً فنياً رمزياً لكبير مبدعي الفن المعاصر KAWS. سيؤدي الجمع بين هذه العناصر إلى إنشاء مساحة حضرية جديدة ذات قيم ثقافية وتجارية مختلفة بشكل واضح عن المرافق التجارية التقليدية ومباني المكاتب.

العناصر التالية هي من بين السمات المميزة لـ YURAKUCHOPARK. أولاً، من خلال المتاجر المنبثقة ومساحات الفعاليات، سيتم إنشاء نظام للنشر اليومي لمجموعة متنوعة من الثقافات، بما في ذلك الطعام والأزياء والتصميم. وهذا يمنح زوار المدينة الفرصة لتجاوز مجرد التسوق وتناول الطعام وتجربة الثقافة من خلال الحواس الخمس.

بالإضافة إلى ذلك، صُمم المرفق بأكمله ليكون بمثابة "مكان للتجربة الحضرية"، وهو مكان يمكن لمجموعة متنوعة من الناس، من المارة العاديين إلى السياح المحليين والأجانب، أن يدخلوا ويتفاعلوا بشكل طبيعي. من المتوقع أن يؤدي هذا الانفتاح والشمولية إلى تحسين جاذبية منطقة يوراكوتشو بأكملها بشكل مباشر ويساهم بشكل كبير في قيمة العقارات المحيطة بها.

تحليل التأثير على القيم العقارية المحيطة

من المتوقع أن يكون لافتتاح مجمع يوراكوتشو بارك تأثير متعدد الأوجه على القيم العقارية لمنطقة يوراكوتشو بأكملها. أولاً، يُظهر تحليل التأثير على قيم الأراضي التجارية أنه من المتوقع أن تزداد قيمة العلامة التجارية للمنطقة بأكملها بشكل كبير بسبب وظيفتها كمركز نقل ثقافي.

في حالة يوراكوتشوبارك، من المرجح أن يكون لمشاركة المنتجين والفنانين المشهورين دوليًا تأثير أكبر. وقد يكون هذا التأثير أكبر.

ومن المتوقع أيضاً حدوث تغييرات كبيرة في الطلب على الإيجار. يعد القرب من يوراكوشوبارك عامل جذب رئيسي للشركات الثقافية والفنية والشركات العاملة في الصناعات الإبداعية. تميل هذه الشركات تقليديًا إلى التكتل في مناطق مثل شيبويا وهاراجوكو، ولكن البيئة الثقافية لموقع يوراكوتشو المركزي يمكن أن تؤدي إلى تشكيل مجموعة جديدة من الشركات.

ومن المتوقع أيضاً أن ترتفع إيجارات المكاتب. بالنسبة للشركات الإبداعية والعالمية على وجه الخصوص، فإن القرب من مركز نقل ثقافي مثل يوراكوتشوبارك يعد ميزة كبيرة من حيث العلامة التجارية للشركات والتوظيف. ونتيجة لذلك، من المتوقع أن ترتفع مستويات الإيجار بسبب زيادة الطلب على المباني المكتبية في المنطقة المجاورة.

ومن المتوقع أيضًا أن تزداد جاذبية يوراكوتشاوبارك كعقار استثماري بشكل كبير: من المتوقع أن يؤدي تأثير جذب العملاء الناتج عن يوراكوتشاوبارك إلى زيادة المبيعات في المرافق التجارية والمطاعم القريبة، مما سيؤدي إلى تحسين عوائد الاستثمار العقاري بشكل مباشر. كما قد تؤدي الزيادة المتوقعة في عدد السياح الدوليين إلى زيادة الطلب الاستثماري على الفنادق ومرافق الإقامة.

أما بالنسبة للعقارات السكنية، فمن المتوقع أن يزداد الطلب على الوحدات السكنية والمنازل الراقية المعروضة للبيع، خاصة للفئات ذات الدخل المرتفع، بسبب زيادة جاذبية المنطقة. ويُعد تحسين البيئة الثقافية أحد أهم العوامل في اختيار مكان للعيش، ومن المتوقع أن يسهم بشكل كبير في تحسين القيمة السكنية لمنطقة يوراكوتشو.

ومع ذلك، من المتوقع أن تظهر هذه التأثيرات على مراحل: فور افتتاح يوراكوتشوبارك، ستكون التأثيرات مؤقتة بشكل أساسي بسبب الضجة التي ستحدثها المنشأة بعد افتتاحها، ولكن مع ترسخ المنشأة واستمرارها في جذب الزوار، يمكن توقع تأثيرات أكثر استدامة في تحسين قيمة العقارات. يُنصح المستثمرون بالنظر في استراتيجيات الاستثمار من منظور متوسط إلى طويل الأجل بدلاً من المضاربة قصيرة الأجل.

النقاط الرئيسية التي يجب أن يعرفها المستثمرون العقاريون

تحليل فرص الاستثمار وتقييم الإمكانات المستقبلية

توفر عملية إعادة تطوير منطقة يوراكوتشو فرصاً استثمارية متعددة الطبقات للمستثمرين العقاريين. فأولاً، الموقع جدير بالملاحظة: محطة يراكوتشو التابعة لشركة JR هي محطة رئيسية تخدمها خطوط يامانوتي وكيهين توهوكو وتوكايدو، وتتمتع بوصول جيد إلى خطوط مترو طوكيو يراكوتشو وهيبيا ومارونوتشي. علاوةً على ذلك، فإن الوصول المباشر إلى مطاري هانيدا وناريتا مضمون أيضاً، كما أن إمكانية الوصول من اليابان وخارجها من أفضل ما يمكن الوصول إليه في طوكيو.

هناك مجموعة واسعة من فئات العقارات التي يمكن النظر فيها للاستثمار. أولاً، هناك فرص استثمارية في العقارات المكتبية: من المتوقع أن يؤدي افتتاح يوراكوتشوبارك إلى تسريع توسع الشركات الإبداعية والعالمية، مما سيزيد الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة. تُعد المساحات المكتبية في منطقة يوراكوتشو موقعاً استراتيجياً، خاصةً للشركات التي تقدر القرب من المراكز الثقافية.

هناك أيضًا فرص استثمارية كبيرة في العقارات التجارية: من المتوقع أن يؤدي التأثير الجاذب للعملاء الناتج عن حديقة يوراكوتشو إلى زيادة المبيعات في المرافق التجارية والمطاعم القريبة. وسيكون الموقع جذاباً بشكل خاص للمحلات التجارية التي تبيع المنتجات والخدمات المتعلقة بالفنون والثقافة.

كما تعد العقارات المتعلقة بالضيافة هدفاً استثمارياً جديراً بالملاحظة. ومن المتوقع أن يؤدي إنشاء مركز ثقافي دولي إلى جذب عدد متزايد من السياح الدوليين والمسافرين من رجال الأعمال. ومن المتوقع أن يزداد الطلب الاستثماري على العقارات التي تلبي احتياجات الإقامة المتنوعة، مثل الفنادق الفاخرة وفنادق رجال الأعمال وحتى الشقق الفندقية المخدومة.

يوصى باتباع نهج تدريجي لتوقيت الاستثمار. في الوقت الحالي، تجري حالياً أعمال الهدم ويجري تطوير البيئة الاستثمارية تدريجياً استعداداً لافتتاح يوراكو تشوبارك (أواخر عام 2026). في حين أن الدخول المبكر قد يوفر فرصًا للاستحواذ بأسعار منخفضة نسبيًا، إلا أن اتباع نهج حذر في الاستثمار فقط بعد تحديد الآثار الفعلية بعد الافتتاح فعال أيضًا.

تحليل مقارن مع حالات إعادة التطوير المماثلة

من أجل تقييم القيمة الاستثمارية لإعادة تطوير يوراكوتشو بشكل صحيح، من المهم إجراء تحليل مقارن مع حالات مماثلة في الماضي. الأمثلة الأكثر إفادة هي روبونجي هيلز (افتتح في عام 2003) وطوكيو ميدتاون (افتتح في عام 2007).

في حالة تلال روبونجي هيلز، ارتفعت أسعار الأراضي التجارية في المنطقة المحيطة بها بنسبة 40% تقريبًا في السنوات الخمس التي سبقت الافتتاح وبعده، بينما ارتفعت إيجارات المكاتب بمتوسط 25%. وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى حقيقة أن المرفق الثقافي (متحف موري للفنون) قد خلق قيمة مضافة تتجاوز مجرد مجمع مكتبي/تجاري بسيط. ويعد هذا المثال مرجعًا مهمًا للتنبؤ بفعالية المرافق ذات وظيفة النقل الثقافي، مثل يوراكو تشوبارك.

في طوكيو ميدتاون، ارتفعت إيجارات المكاتب في المنطقة المحيطة بمتوسط 20% في السنوات الثلاث الأولى بعد الافتتاح، كما تجاوزت المبيعات في المجمع التجاري الأرقام المخطط لها. يمكن أن يُعزى نجاح المنشأة إلى دمج بيئة مكتبية عالية الجودة مع الوظائف التجارية والثقافية، فضلاً عن تطوير المساحات العامة الخصبة.

وبالمقارنة مع هذه الأمثلة، يتمتع يوراكو تشوبارك بالمزايا التالية. أولاً، تفوق موقعها. فبالمقارنة مع روبونغي وأكاساكا، فإن يوراكوتشو أقرب إلى محطة طوكيو ولها وظيفة محورية مع تركيز أكبر لخطوط السكك الحديدية. ثانياً، تتمتع بمكانة عالمية عالية بسبب مشاركة منتجين وفنانين عالميين.

ومن ناحية أخرى، هناك بعض النقاط التي يجب وضعها في الاعتبار. في حين أن روبونغي هيلز وطوكيو ميدتاون هما مرفقان دائمان، فإن يوراكو تشوبارك مصممة كمرفق للاستخدام المؤقت. ولهذا السبب، يجب أن تؤخذ خطط تشييد المباني الجديدة على نطاق واسع المقرر إنشاؤها في عام 2030 فصاعداً في الاعتبار عند صياغة استراتيجية استثمار طويلة الأجل.

وكاستراتيجية استثمارية مستمدة من تحليل عوامل النجاح، فإن النقاط التالية مهمة. أولاً، تعظيم الإيرادات في المراحل الأولى من الافتتاح، عندما يكون المرفق في أفضل حالاته. ثانياً، ينبغي أيضاً النظر في تأمين موقف طويل الأجل للتطوير على نطاق واسع بعد انتهاء فترة الاستخدام المؤقت.

وفيما يتعلق بإدارة المخاطر، ينبغي النظر في مخاطر تقلبات الطلب الخاصة بالمرافق الثقافية والترفيهية. يمكن أن يتقلب الطلب على المرافق ذات الصلة بالثقافة على نطاق واسع نسبياً بسبب تدهور الظروف الاقتصادية وتغير تفضيلات المستهلكين. لذلك من المهم تنويع المحفظة الاستثمارية وإعداد استراتيجيات خروج مرنة.

ملخص: إعادة تطوير يوراكوتشو تجلب قيمة جديدة

يعد برنامج إعادة بناء مبنى يوراكوتشو ومبنى يوراكوتشو الجديد مشروعًا رمزيًا لخلق قيمة حضرية جديدة في وسط طوكيو يتجاوز مجرد معالجة المباني القديمة. سيؤدي الاستثمار الضخم الذي يتراوح بين 600 و700 مليار ين من قبل شركة ميتسوبيشي العقارية إلى تحويل منطقة يوراكوتشو من منطقة مكاتب تقليدية إلى مساحة حضرية متعددة الوظائف تدمج بين الثقافة والفن والأعمال.

ويعد يوراكوتشوبارك، المقرر افتتاحه في النصف الثاني من عام 2026، مرفقًا رئيسيًا سيؤدي إلى هذا التغيير. ومن خلال مشروع JAPAAVALLELEYTOKYOKYO الذي سيُقام على يد مبدعين عالميين مثل فاريل ويليامز ونيجو وكاووس، سيكون بمثابة مركز عالمي للثقافة اليابانية. ومن المتوقع أن تؤدي هذه الوظيفة المتمثلة في نقل الثقافة بشكل مباشر إلى زيادة قيمة العلامة التجارية للمنطقة ككل وزيادة قيمة أصول العقارات المحيطة بها.

وفيما يتعلق بالتأثير طويل الأجل على سوق العقارات، فإن النقاط التالية ذات أهمية خاصة. أولاً، زيادة أسعار الأراضي التجارية. استنادًا إلى حالات مماثلة في الماضي، من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي بنسبة تتراوح بين 15 و25%، ويمكن توقع المزيد من الزيادات، خاصةً بسبب تركز الشركات الثقافية والفنية. ثانياً، هناك تغير نوعي في الطلب على المساحات المكتبية. بالنسبة للشركات الإبداعية والعالمية، يعتبر القرب من المراكز الثقافية عاملاً مهماً في اختيار الموقع، وسيزداد الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة.

كتوصية للمستثمرين، يوصى باتباع نهج تدريجي. وتوجد فرص استثمارية مختلفة في كل مرحلة، بدءاً من مرحلة الهدم الحالية وحتى افتتاح يوراكو تشوبارك في عام 2026، وتشييد المباني الجديدة على نطاق واسع بدءاً من عام 2030 فصاعداً. من المهم تحقيق التوازن بين تأمين ميزة سعرية من خلال دخول السوق في وقت مبكر واتخاذ قرارات استثمارية حكيمة من خلال التحقق من الأداء بعد الافتتاح.

بالنسبة لمالكي الأراضي، تمثل إعادة التطوير أيضاً فرصة كبيرة لزيادة قيم الأصول. وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن يؤدي تأثير جاذبية يوراكوشوبارك للزوار إلى زيادة مبيعات المرافق التجارية والمطاعم، مما سيؤدي مباشرة إلى تحسين دخل العقارات. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يؤدي تحسن جاذبية المنطقة ككل إلى نمو مستقر طويل الأجل في قيم الأصول.

كإجراءات تالية، يرجى مراعاة النقاط التالية. أولاً، مراقبة اتجاهات سوق العقارات في منطقة يوراكوتشو باستمرار لتحديد فرص الاستثمار. ثانيًا، في المرحلة التحضيرية لافتتاح يوراكوتشوبارك، النظر في اتخاذ تدابير للاستحواذ على العقارات المحيطة وزيادة قيمة العقارات الموجودة. وأخيراً، من المهم أيضاً صياغة استراتيجية استثمارية طويلة الأجل بهدف التطوير الشامل بعد عام 2030.

يعد مشروع إعادة تطوير يوراكوتشو حالة نموذجية جديدة للتنمية الحضرية في وسط طوكيو، ومن المتوقع أن يكون له تأثير كبير على التنمية الحضرية المستقبلية في اليابان. من خلال مراقبة التطورات في هذا المشروع التاريخي عن كثب واتخاذ القرارات الاستثمارية الصحيحة، هناك إمكانية لتحقيق فرص دخل كبيرة.