تأثير تدفق الأشخاص على قيم العقارات والتنمية الحضرية

تتشكل قيمة المدينة من خلال "الأشخاص" الذين يتجمعون فيها. وفي السنوات الأخيرة، أدى انتشار استخدام الهواتف الذكية على نطاق واسع إلى تقدم سريع في استخدام "بيانات تدفق الأشخاص"، والتي تلتقط تحركات الناس كبيانات. ومن خلال تحليل هذه البيانات، أصبح من الممكن الآن إجراء تقييمات العقارات وخطط التطوير، التي كانت تميل حتى الآن إلى الاعتماد على الخبرة والحدس، على أساس علمي. نوضح في هذا المقال، بصفتنا شركة INA & Associates Ltd، من وجهة نظر خبير عقاري كيف يؤثر تدفق الأشخاص على قيمة المدن وبالتالي على القيم العقارية، وكيف يمكن تحقيق التنمية الحضرية المستقبلية وبناء الأصول باستخدام بيانات تدفق الأشخاص. من خلال قراءة هذا المقال، ستكتسب منظوراً جديداً حول الاستثمار العقاري والتنمية الحضرية.

كيف تشكل التدفقات البشرية قيمة المدينة

إن الإحساس بأن "هذه المدينة مفعمة بالحيوية" أو "هذه المنطقة تبدو واعدة" يستند في الواقع إلى ظاهرة محددة: تدفق الناس. فحيثما يتجمع الناس، تنشأ التجارة وتنمو الثقافة وتنشأ قيم جديدة. يشرح هذا الفصل الآليات الأساسية التي تشكل من خلالها تدفقات الناس قيمة المدينة.

أولاً، بيانات تدفق الناس هي بيانات موقع مجهولة المصدر تُظهر "متى" و"أين" و"كم من الوقت" يمكث الناس و"كيف يتنقلون". ويتم الحصول عليها بشكل أساسي من وظيفة النظام العالمي لتحديد المواقع (GPS) في الهواتف الذكية وشبكة الواي فاي ومعلومات المحطة الأساسية للهاتف المحمول. ومن خلال تحليل هذه البيانات، يمكن فهم حركة الأشخاص في منطقة معينة وفي وقت معين من اليوم بالتفصيل.

فلماذا يرتبط تدفق الأشخاص ارتباطاً مباشراً بقيمة العقارات ؟ يرجع ذلك إلى أن قيمة العقارات تتحدد من خلال عدد الأشخاص الذين يرغبون في استخدام الموقع، أي مقدار الطلب. على سبيل المثال، تُعد واجهات المحطات التي يقصدها الكثير من الناس مواقع جذابة للشركات التي ترغب في فتح متاجر، كما أن المستأجرين ينجذبون إليها حتى عند ارتفاع الإيجارات. وبالمثل، فإن المناطق التي تكون ملائمة للتنقل إلى العمل أو المدرسة يزداد الطلب عليها من الأشخاص الذين يبحثون عن مكان للسكن، وتميل أسعار المساكن والإيجارات إلى الارتفاع. وبعبارة أخرى، فإن تدفق الناس هو مؤشر مرئي للطلب المحتمل على موقع ما.

وتقليدياً، كان فهم هذا الطلب يعتمد على البيانات الإحصائية مثل بيانات التعداد السكاني والقواعد الأساسية القديمة. ومع ذلك، من خلال استخدام بيانات تدفق الأشخاص، يمكن إجراء تحليل أكثر تفصيلاً وفي الوقت الفعلي. على سبيل المثال، يمكننا أن نقيس على وجه التحديد كيف غيّر مشروع إعادة تطوير معين تدفق الأشخاص في حي ما وتقييم آثاره بموضوعية. وهذا يمكننا من اتخاذ قرارات أكثر دقة وقائمة على أسس علمية.

تأثير بيانات التدفق البشري على سوق العقارات

لبيانات التدفق البشري قيمة حقيقية في العديد من جوانب سوق العقارات. من تخطيط التطوير إلى إدارة التأجير والسمسرة، فهي توفر مادة موضوعية لاتخاذ القرارات في جميع المواقف وتحسن من دقة الأعمال. يتطرق هذا الفصل إلى مشاهد محددة للاستفادة منها وفوائدها.

من أهم العوامل المؤثرة على قيم العقارات هو الموقع. ومن بين هذه العوامل، لطالما اعتُبر "المسافة من المحطة" مؤشراً عالمياً. ومع ذلك، تختلف قيمة نفس العقار "مسافة خمس دقائق سيرًا على الأقدام من المحطة" اختلافًا كبيرًا إذا كان أحد جانبي العقار يمر بشارع تسوق مزدحم، بينما يمر الجانب الآخر بشارع مظلم لا يوجد به سوى عدد قليل من المشاة ليلاً. من خلال استخدام بيانات التدفق البشري، يمكن إضافة "نوعية الطريق"، مثل كمية وسمات المشاة (العمر والجنس وما إلى ذلك) والوقت الذي يقضونه على الطريق، إلى التقييم، مما يجعل من الممكن تقييم قيم العقارات بشكل أكثر انسجامًا مع الوضع الفعلي.

تحليل التدفق البشري ضروري في التخطيط لافتتاح مبانٍ تجارية جديدة. فهو يمكّن من تحديد المناطق التي ترتادها مجموعات العملاء المستهدفة واختيار أنسب المواقع لافتتاح متاجر جديدة. من خلال تحليل تدفق الأشخاص حول المحلات التجارية القائمة، يمكن أيضًا تحديد العلاقات مع المنافسين والمجالات التي يمكن تحسينها من أجل جذب المزيد من العملاء.

يمكن أن تلعب بيانات التدفق البشري أيضًا دورًا مهمًا في تطوير الوحدات السكنية. فعلى سبيل المثال، من خلال تحليل الأماكن التي يذهب إليها سكان منطقة ما لقضاء العطلات، يمكن فهم أنماط الحياة والاحتياجات المحتملة للمنطقة. ويمكن بعد ذلك استخدام النتائج لصياغة خطط تطوير ذات قيمة مضافة أعلى، مثل تصميم المرافق المشتركة والروابط مع المرافق المحيطة.

المدن القابلة للمشي وزيادة قيم الأصول

في السنوات الأخيرة، جذب مفهوم "المدن القابلة للمشي" الاهتمام في جميع أنحاء العالم. وهي استراتيجية حضرية تهدف إلى إنشاء مدن لا تقتصر على إنشاء ممرات مشاة جيدة الصيانة فحسب، بل أيضاً أماكن جذابة وممتعة للمشي. إن إنشاء "مدن قابلة للمشي" لا يحسن صحة السكان وينعش المجتمعات فحسب، بل لديه أيضًا القدرة على زيادة قيمة العقارات بشكل كبير.

تختلف "المدينة القابلة للمشي" عن "المدينة القابلة للمشي". فبينما تسعى "المدن التي يمكن المشي فيها" إلى تحقيق السلامة والراحة المادية، مثل الوصول الخالي من العوائق، تركز "المدن التي يمكن المشي فيها" على العناصر التي تخاطب حواس الناس ومشاعرهم، مثل المناظر الطبيعية الجميلة والمتاجر الجذابة والحدائق الخضراء والساحات التي يمكن فيها إجراء لقاءات الصدفة. فالبلدات التي يشعر الناس فيها بأنهم مجبرون على المشي تجعل الناس يمكثون فيها بشكل طبيعي لفترة أطول ويزيدون من استهلاكهم. ونتيجة لذلك، تزداد القيمة التجارية للمنطقة، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات.

يساهم الترويج للمدن التي يمكن المشي فيها أيضاً في تحقيق مجتمع مستدام. إن تقليل الاعتماد على السيارات وتشجيع الناس على المشي واستخدام وسائل النقل العام يمكن أن يكون له تأثير في تقليل انبعاثات ثاني أكسيد الكربون وتحسين صحة السكان. ويُعدّ هذا الأداء البيئي والاعتبارات الصحية من القيم المضافة المهمة في سوق العقارات الحديثة، وهي ضرورية للحفاظ على قيم الأصول على المدى الطويل وتحسينها.

تدفقات جديدة من الناس وقيم العقارات الناتجة عن إعادة التطوير

تعد إعادة التطوير على نطاق واسع محركاً قوياً لتحويل المدن وخلق "تدفقات جديدة من الناس". وتتعزز جاذبية المدينة بشكل كبير من خلال تجديد المباني المتهالكة وبناء مرافق تجارية ومكاتب وأبراج سكنية حديثة. وهذا بدوره يجذب الناس الذين لم تكن لهم صلة بالمنطقة في السابق، مما يخلق تدفقًا جديدًا من الناس.

ترتبط إعادة التطوير الناجحة ارتباطاً وثيقاً بتحسين إمكانية الوصول إلى وسائل النقل. سيؤدي تجديد البنية التحتية للنقل، مثل تطوير ساحات المحطات وافتتاح محطات جديدة وإنشاء خطوط حافلات جديدة، إلى تحسين إمكانية الوصول بشكل كبير. وهذا سيجعل من الممكن جذب الناس من منطقة أوسع وزيادة عدد الأشخاص الذين يتفاعلون مع المنطقة ككل. تؤدي هذه الزيادة في عدد السكان إلى تحفيز النشاط التجاري والطلب السكني، والذي بدوره يعزز من قيمة العقارات.

تؤثر إعادة التطوير أيضًا تأثيرًا إيجابيًا ليس فقط على المنطقة نفسها، ولكن أيضًا على المنطقة المحيطة بها وعلى خط السكة الحديد بأكمله. على سبيل المثال، إذا أدت إعادة تطوير محطة ما إلى إنشاء مرافق تجارية جذابة، فقد يكون لذلك تأثير مضاعف من خلال تحسين الراحة للأشخاص الذين يعيشون على طول المحطة وزيادة شعبية خط السكة الحديد بأكمله كمنطقة سكنية. وبهذه الطريقة، يمكن أن يعمل مشروع إعادة تطوير واحد كمحفز لزيادة قيمة العقارات على مساحة واسعة.

كيفية استخدام بيانات التدفق البشري في الاستثمار العقاري

يعتمد الاستثمار العقاري الناجح على كيفية تحديد المناطق ذات الإمكانات. وتُعد بيانات التدفق البشري سلاحاً قوياً لهذا الغرض. فهي تتيح التحليل الموضوعي المستند إلى البيانات للمعلومات التي اكتسبها المستثمرون المحترفون من خلال سنوات من الخبرة والعمل القانوني.

في قرارات الاستثمار، يمكن استخدام بيانات التدفق البشري في جانبين رئيسيين. الأول هو فهم الوضع الحالي والآخر هو التنبؤ بالمستقبل. أولاً، من خلال المقارنة بين التدفقات البشرية خلال أيام الأسبوع والعطلات والنهار والليل في منطقة ما قيد النظر للاستثمار، يمكن التأكد بدقة من خصائص المدينة (سواء كانت منطقة تجارية أو سكنية أو منطقة وسط المدينة). علاوة على ذلك، من خلال تحليل الخصائص الديموغرافية للزوار (العمر، مكان الإقامة، مكان العمل، إلخ)، يمكن تحديد نوع الأشخاص الذين يعيشون في المنطقة وتوضيح المستأجرين والمستأجرين الذين سيتم استهدافهم.

علاوة على ذلك، من الممكن أيضاً التنبؤ بالنمو والإمكانات المستقبلية لمنطقة ما من خلال تحليل اتجاهات بيانات تدفق الأشخاص من الماضي. على سبيل المثال، يمكن الحكم على المنطقة التي يتزايد فيها تدفق الشباب بشكل مستمر بأنها ذات إمكانات عالية للطلب على المساكن في المستقبل. وعلى العكس من ذلك، ينبغي النظر بعناية في المناطق التي يستمر فيها تدفق السكان إلى خارج المنطقة. وبهذه الطريقة، يمكن لبيانات تدفق السكان أن تحسن بشكل كبير من دقة توقعات الربحية وتقييمات المخاطر في الاستثمار العقاري.

نحن في شركة INA & Associates K.K. نجمع بين هذه التكنولوجيا الحديثة وخبرتنا العقارية الطويلة الأمد لتقديم أفضل استراتيجية استثمارية لكل عميل من عملائنا. ومن خلال الجمع بين التحليل الموضوعي المستند إلى البيانات وخبرتنا الاحترافية، نقدم دعماً قوياً لبناء أصولك القيمة.

الخلاصة.

أوضحت هذه المقالة كيف أن تدفق الأشخاص يشكل قيمة المدن وله تأثير كبير على قيم العقارات من المنظور الجديد لبيانات تدفق الأشخاص.

في الماضي، كانت قيم العقارات تعتمد في الغالب على معلومات ثابتة مثل الموقع والعمر. ومع ذلك، أتاح لنا التقدم التكنولوجي إمكانية التقاط وتحليل المعلومات الديناميكية مثل "حركة الناس". وقد مكننا ذلك من تقييم قيم العقارات بشكل أكثر تعددية ودقة، والتنبؤ بالإمكانات المستقبلية.

إن إنشاء مدن جذابة مثل المدن التي يمكن المشي فيها، حيث يرغب الناس في المشي، هو موضوع مهم للتنمية الحضرية المستقبلية. بالإضافة إلى ذلك، فإن التدفقات الجديدة من الناس التي تنشأ عن إعادة التطوير لديها القدرة على زيادة قيمة منطقة بأكملها بشكل كبير. سيكون التقاط هذه الاتجاهات بدقة باستخدام بيانات تدفق الأشخاص أمرًا أساسيًا لمستقبل الأعمال العقارية والبناء المعقول للأصول.

ستواصل شركة INA&Asociates K.K. التركيز على رأس المال البشري والتكنولوجيا كجوهر إدارتها، وستواصل التعامل بإخلاص مع بناء الأصول لكل عميل من عملائها. لا تتردد في الاتصال بنا بشأن أي استفسارات قد تكون لديك بخصوص العقارات. سنقدم لك أفضل الحلول استناداً إلى بياناتنا وخبراتنا.

الأسئلة المتداولة

س1: كيف يتم الحصول على بيانات التدفق البشري؟

ج1: يتم إنشاؤها بشكل أساسي من خلال المعالجة الإحصائية لمعلومات الموقع التي يتم الحصول عليها من نظام تحديد المواقع العالمي (GPS) للهواتف الذكية وشبكة Wi-Fi ومعلومات المحطة الأساسية للهاتف المحمول بطريقة تأخذ الخصوصية الشخصية في الاعتبار. وهي مجهولة المصدر بحيث لا يمكن تحديد هوية أفراد معينين.

س2: كم دقيقة سيرًا على الأقدام من المحطة تؤثر على قيمة العقارات؟

ج2: بشكل عام، تعتبر عبارة "على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام" دليلاً واحداً، ولكنها ليست قاعدة عامة بسيطة. من المهم استخدام بيانات تدفق الأشخاص لتحليل الكمية الفعلية للمشاة وراحة الطريق لتحديد قيمة أكثر واقعية.

س3- هل هناك أي أمثلة محددة لمدن قابلة للمشي؟

ج3- هناك العديد من الأمثلة على الصعيدين الوطني والدولي. على سبيل المثال، تشتهر مدينة بورتلاند في الولايات المتحدة الأمريكية بتطويرها للمدن القابلة للمشي والمرتبطة بوسائل النقل العام. وفي اليابان، تجتذب منطقة ميناتو ميراي 21 في يوكوهاما ومدينة توياما الانتباه أيضًا لمبادراتهما التقدمية.

س4: أين يمكنني العثور على معلومات عن خطط إعادة التطوير؟

ج4: غالباً ما تتوفر المعلومات في قسم التخطيط الحضري في كل بلدية أو على موقعها الإلكتروني. كما تعد المواقع الإلكترونية لكبار مطوري العقارات والأخبار المحلية مصادر مهمة للمعلومات.