Valeur Immobilière et Flux de Personnes: Une Analyse Scientifique

La valeur d'une ville est déterminée par les "personnes" qui s'y rassemblent. Ces dernières années, l'utilisation généralisée des smartphones a permis de progresser rapidement dans l'utilisation des "données de flux de personnes", qui capturent les mouvements des personnes sous forme de données. En analysant ces données, il est désormais possible de réaliser sur une base scientifique des évaluations immobilières et des plans de développement qui, jusqu'à présent, reposaient sur l'expérience et l'intuition. Dans cet article, INA & Associates Ltd explique, du point de vue d'un expert immobilier, comment les flux de personnes influencent la valeur des villes et donc la valeur des biens immobiliers, et comment le développement urbain futur et la constitution d'actifs peuvent être réalisés à l'aide des données relatives aux flux de personnes. En lisant cet article, vous aurez une nouvelle perspective sur l'investissement immobilier et le développement urbain.

Comment les flux de personnes déterminent la valeur d'une ville

Le sentiment que "cette ville est animée" ou que "ce quartier est prometteur" repose en fait sur un phénomène spécifique : le flux de personnes. Là où les gens se rassemblent, le commerce émerge, la culture se développe et de nouvelles valeurs sont créées. Ce chapitre explique les mécanismes de base par lesquels les flux de personnes façonnent la valeur d'une ville.

Tout d'abord, les données relatives aux flux de personnes sont des données de localisation anonymes indiquant "quand", "où" et "combien de temps" les personnes séjournent et "comment elles se déplacent". Elles proviennent principalement de la fonction GPS des smartphones, du Wi-Fi et des informations des stations de base de téléphonie mobile. L'analyse de ces données permet de comprendre en détail les déplacements des personnes dans une zone donnée et à un moment précis de la journée.

Pourquoi le flux de personnes est-il directement lié à la valeur des biens immobiliers? Parce que la valeur d'un bien immobilier est déterminée par le nombre de personnes qui souhaitent utiliser l'emplacement, en d'autres termes par l'importance de la demande. Par exemple, les fronts de gare, où de nombreuses personnes vont et viennent, sont des endroits attrayants pour les entreprises qui souhaitent ouvrir des magasins, et les locataires sont attirés même si les loyers sont élevés. De la même manière, les zones qui sont pratiques pour se rendre au travail ou à l'école sont très demandées par les personnes qui cherchent un endroit où vivre, et les prix des logements et les loyers ont tendance à être élevés. En d'autres termes, le flux de personnes est un indicateur visuel de la demande potentielle pour un lieu.

Traditionnellement, la compréhension de cette demande repose sur des données statistiques telles que les données de recensement et sur des règles empiriques établies de longue date. Cependant, l'utilisation des données sur les flux de personnes permet une analyse plus détaillée et en temps réel. Par exemple, nous pouvons mesurer spécifiquement comment un certain projet de réaménagement a modifié le flux de personnes dans un quartier et évaluer objectivement ses effets. Cela nous permet de prendre des décisions plus précises, fondées sur des données scientifiques.

Impact des données sur les flux de personnes sur le marché immobilier

Les données sur les flux de personnes ont une valeur réelle dans de nombreux aspects du marché immobilier. De la planification du développement à la gestion locative et au courtage, elles fournissent des éléments de décision objectifs dans toutes les situations et améliorent la précision des affaires. Ce chapitre aborde des aspects spécifiques de l'utilisation des données et de leurs avantages.

L'un des facteurs les plus importants qui influencent la valeur des biens immobiliers est l'emplacement. Parmi ceux-ci, la "distance de la gare" a longtemps été considérée comme un indicateur universel. Cependant, la valeur d'un même bien immobilier situé à cinq minutes à pied de la gare diffère considérablement si un côté du bien passe par une rue commerçante très fréquentée, tandis que l'autre côté passe par une rue sombre avec peu de piétons la nuit. En utilisant les données relatives au flux humain, même la "qualité de la route", telle que la quantité et les caractéristiques (âge, sexe, etc.) des piétons et le temps qu'ils passent sur la route, peut être ajoutée à l'évaluation, ce qui permet d'évaluer la valeur des biens immobiliers de manière plus conforme à la situation réelle.

L'analyse des flux humains est essentielle pour planifier l'ouverture de nouveaux locaux commerciaux. Elle permet d'identifier les zones fréquentées par des groupes de clients cibles et de sélectionner les emplacements les plus appropriés pour l'ouverture de nouveaux magasins. En analysant les flux de personnes autour des magasins existants, il est également possible de découvrir les relations avec les concurrents et les domaines à améliorer pour attirer davantage de clients.

Les données sur les flux de personnes peuvent également jouer un rôle important dans le développement des condominiums. Par exemple, en analysant les lieux de vacances des résidents d'une zone, il est possible de comprendre les modes de vie et les besoins potentiels de la zone. Les résultats peuvent alors être utilisés pour formuler des plans de développement à plus forte valeur ajoutée, tels que la conception d'installations communes et de liens avec les installations environnantes.

Villes piétonnes et augmentation de la valeur des actifs

Ces dernières années, le concept de "ville piétonne" a attiré l'attention dans le monde entier. Il s'agit d'une stratégie urbaine qui vise à créer des villes dotées non seulement de sentiers bien entretenus, mais aussi de lieux de promenade attrayants et agréables. La création de "villes accessibles à pied" améliore non seulement la santé des habitants et revitalise les communautés, mais elle peut également augmenter de manière significative la valeur des biens immobiliers.

Une "ville piétonne" n'est pas la même chose qu'une "ville marchable". Alors que les "villes accessibles à pied" visent la sécurité physique et le confort, comme l'absence d'obstacles, les "villes accessibles à pied" mettent l'accent sur les éléments qui font appel aux sens et aux sentiments des gens, comme les beaux paysages, les boutiques attrayantes, les parcs luxuriants et les places où l'on peut faire des rencontres fortuites. Les villes où les gens se sentent obligés de marcher les incitent naturellement à rester plus longtemps et à augmenter leur consommation. En conséquence, la valeur commerciale de la zone augmente, ce qui entraîne une hausse des prix des terrains et de l'immobilier.

La promotion des villes piétonnes contribue également à une société durable. Réduire la dépendance à l'égard des voitures et encourager les gens à marcher et à utiliser les transports publics peut avoir pour effet de réduire les émissions de CO2 et d'améliorer la santé des habitants. Ces performances environnementales et ces considérations de santé sont des valeurs ajoutées importantes sur le marché immobilier moderne et sont essentielles pour maintenir et améliorer la valeur des actifs à long terme.

De nouveaux flux de personnes et de nouvelles valeurs immobilières créés par le redéveloppement

Le réaménagement à grande échelle est un puissant moteur de transformation des villes et de création de nouveaux "flux de personnes". L'attrait d'une ville est considérablement renforcé par la rénovation de bâtiments délabrés et la construction d'installations commerciales, de bureaux et de tours d'habitation ultramodernes. Cela attire à son tour des personnes qui n'avaient auparavant aucun lien avec la zone, créant ainsi un nouveau flux de personnes.

Un réaménagement réussi est étroitement lié à l'amélioration de l'accessibilité des transports. Le renouvellement des infrastructures de transport, comme l'aménagement des places de gare, l'ouverture de nouvelles gares et la construction de nouvelles lignes de bus, améliorera considérablement l'accessibilité. Cela permettra d'attirer des personnes venant d'une zone plus large et d'augmenter le nombre de personnes interagissant avec la zone dans son ensemble. Cette augmentation de la population stimule l'activité commerciale et la demande résidentielle, ce qui augmente la valeur des biens immobiliers.

Le réaménagement a également un impact positif non seulement sur la zone elle-même, mais aussi sur la zone environnante et sur l'ensemble de la ligne ferroviaire. Par exemple, si le réaménagement d'une gare crée des installations commerciales attrayantes, cela peut avoir un effet d'entraînement en améliorant la commodité pour les personnes vivant le long de la gare et en augmentant la popularité de l'ensemble de la ligne ferroviaire en tant que zone résidentielle. Ainsi, un seul projet de réaménagement peut servir de catalyseur pour augmenter la valeur des biens immobiliers dans une vaste zone.

Comment utiliser les données sur les flux humains dans l'investissement immobilier ?

La réussite d'un investissement immobilier dépend de la manière d'identifier les zones à potentiel. Les données de flux humain sont une arme puissante à cette fin. Elles permettent une analyse objective, basée sur des données, d'informations acquises par des investisseurs professionnels au fil d'années d'expérience et de travail.

Dans les décisions d'investissement, les données de flux humain peuvent être utilisées sous deux aspects principaux. Le premier consiste à comprendre la situation actuelle et le second à prédire l'avenir. Tout d'abord, en comparant les flux de personnes en semaine et pendant les vacances, le jour et la nuit dans une zone envisagée pour un investissement, les caractéristiques de la ville (qu'il s'agisse d'une zone commerciale, résidentielle ou d'un centre-ville) peuvent être déterminées avec précision. En outre, l'analyse de la démographie des visiteurs (âge, lieu de résidence, lieu de travail, etc.) permet de déterminer le type de personnes qui vivent dans la zone et de préciser les locataires et les locataires à cibler.

En outre, il est également possible de prédire la croissance et le potentiel futur d'une zone en analysant les tendances des données relatives aux flux de personnes dans le passé. Par exemple, une zone où l'afflux de jeunes ne cesse d'augmenter peut être considérée comme ayant un potentiel élevé de demande future de logements. À l'inverse, les zones où la population continue à quitter la région doivent être considérées avec attention. Ainsi, les données sur les flux de population peuvent améliorer de manière significative la précision des prévisions de rentabilité et l'évaluation des risques dans le domaine de l'investissement immobilier.

Chez INA & Associates K.K., nous combinons cette technologie de pointe avec notre expertise immobilière de longue date afin de proposer la meilleure stratégie d'investissement à chacun de nos clients. En associant une analyse objective, basée sur des données, à notre expertise professionnelle, nous apportons un soutien puissant à la constitution de votre précieux patrimoine.

Conclusion.

Cet article a expliqué comment les flux de personnes façonnent la valeur des villes et ont un impact significatif sur les valeurs immobilières à partir de la nouvelle perspective des données sur les flux de personnes.

Dans le passé, la valeur des biens immobiliers était principalement basée sur des informations statiques telles que l'emplacement et l'âge. Cependant, les progrès technologiques nous ont permis de saisir et d'analyser des informations dynamiques telles que le "mouvement humain". Cela nous a permis d'évaluer la valeur des biens immobiliers de manière plus multilatérale et plus précise, et de prédire le potentiel futur.

La création de villes attrayantes, comme les "Walkable Cities", où les gens ont envie de marcher, est un thème important pour le développement urbain futur. En outre, les nouveaux flux de personnes créés par le redéveloppement ont le potentiel d'augmenter considérablement la valeur d'une zone entière. La saisie précise de ces tendances à l'aide de données sur les flux de personnes sera essentielle pour l'avenir de l'immobilier et pour la constitution judicieuse d'actifs.

INA&Associates K.K. continuera à se concentrer sur le capital humain et la technologie en tant qu'éléments centraux de sa gestion, et continuera à s'occuper sincèrement de la construction d'actifs pour chacun de ses clients. N'hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à l'immobilier. Nous vous fournirons les meilleures solutions sur la base de nos données et de notre expérience.

Questions fréquemment posées

Q1 : Comment les données sur les flux humains sont-elles obtenues ?

R1 : Principalement, elles sont créées par le traitement statistique des informations de localisation obtenues à partir du GPS des smartphones, du Wi-Fi et des informations des stations de base des téléphones mobiles, d'une manière qui tient compte de la vie privée des personnes. Elles sont rendues anonymes, de sorte qu'il est impossible d'identifier des personnes en particulier.

Q2 : Combien de minutes de marche depuis une station de métro influencent la valeur des biens immobiliers ?

R2 : En général, une distance de 10 minutes à pied est considérée comme un guide, mais il ne s'agit pas d'une simple règle empirique. Il est important d'utiliser des données sur les flux de personnes pour analyser le nombre réel de piétons et le confort du chemin afin de déterminer une valeur plus réaliste.

Q3 : Existe-t-il des exemples spécifiques de villes accessibles à pied ?

R3 : Il existe de nombreux exemples, tant au niveau national qu'international. Par exemple, la ville de Portland, aux États-Unis, est connue pour son développement de villes piétonnes reliées aux transports publics. Au Japon, la zone Minato Mirai 21 à Yokohama et la ville de Toyama attirent également l'attention pour leurs initiatives progressistes.

Q4 : Où puis-je trouver des informations sur les plans de réaménagement ?

R4 : Les informations sont souvent disponibles auprès du service d'urbanisme de chaque municipalité ou sur son site web. Les sites web des principaux promoteurs immobiliers et les journaux locaux sont également des sources d'information importantes.