Dados de Fluxo de Pessoas: Aumente o Valor Imobiliário na Sua Cidade

O valor de uma cidade é formado pelas "pessoas" que se reúnem nela. Nos últimos anos, o uso generalizado de smartphones levou a um rápido progresso no uso de "dados de fluxo de pessoas", que capturam os movimentos das pessoas como dados. Ao analisar esses dados, agora é possível realizar avaliações de propriedades e planos de desenvolvimento, que até agora tendiam a depender da experiência e da intuição, em uma base científica. Neste artigo, como INA & Associates Ltd, explicamos, a partir da perspectiva de um especialista em imóveis, como o fluxo de pessoas influencia o valor das cidades e, portanto, os valores imobiliários, e como o desenvolvimento urbano futuro e a construção de ativos podem ser alcançados com a utilização de dados de fluxo de pessoas. Ao ler este artigo, você terá uma nova perspectiva sobre investimento imobiliário e desenvolvimento urbano.

Como os fluxos humanos moldam o valor de uma cidade

A sensação de que "aquela cidade é animada" ou "esta área parece promissora" baseia-se, na verdade, em um fenômeno específico: o fluxo de pessoas. Onde as pessoas se reúnem, surge o comércio, a cultura cresce e novos valores são criados. Este capítulo explica os mecanismos básicos pelos quais os fluxos de pessoas moldam o valor de uma cidade.

Em primeiro lugar, os dados de fluxo de pessoas são dados de localização anônimos que mostram "quando", "onde" e "quanto tempo" as pessoas ficam e "como se deslocam". Eles são obtidos principalmente da função GPS de smartphones, Wi-Fi e informações de estações rádio-base de telefonia móvel. Ao analisar esses dados, é possível entender em detalhes o movimento das pessoas em uma determinada área e em um determinado horário do dia.

Então, por que o fluxo de pessoas está diretamente ligado aos valores dos imóveis? Isso ocorre porque o valor dos imóveis é determinado pelo número de pessoas que desejam usar o local, ou seja, a quantidade de demanda. Por exemplo, as frentes de estações onde muitas pessoas entram e saem são locais atraentes para empresas que desejam abrir lojas, e os locatários são atraídos mesmo com aluguéis altos. Da mesma forma, as áreas que são convenientes para o deslocamento para o trabalho ou para a escola são muito procuradas por pessoas que buscam um lugar para morar, e os preços das moradias e dos aluguéis tendem a ser altos. Em outras palavras, o fluxo de pessoas é um indicador visual da demanda potencial de um local.

Tradicionalmente, a compreensão dessa demanda tem se baseado em dados estatísticos, como dados do censo e regras gerais de longa data. Entretanto, com a utilização de dados de fluxo de pessoas, é possível fazer uma análise mais detalhada e em tempo real. Por exemplo, podemos medir especificamente como um determinado projeto de renovação mudou o fluxo de pessoas em um bairro e avaliar objetivamente seus efeitos. Isso nos permite tomar decisões mais precisas e com base científica.

Impacto dos dados de fluxo de pessoas no mercado imobiliário

Os dados de fluxo de pessoas têm valor real em muitos aspectos do mercado imobiliário. Desde o planejamento do desenvolvimento até o gerenciamento e a corretagem de aluguéis, eles fornecem material objetivo para a tomada de decisões em todas as situações e melhoram a precisão dos negócios. Este capítulo se aprofunda em cenas específicas de utilização e seus benefícios.

Um dos fatores mais importantes que influenciam os valores dos imóveis é a localização. Entre eles, a "distância da estação" foi considerada por muito tempo como um indicador universal. No entanto, o valor da mesma propriedade "a cinco minutos a pé da estação" difere muito se um lado da propriedade passar por uma rua comercial movimentada, enquanto o outro lado passa por uma rua escura com poucos pedestres à noite. Ao utilizar os dados de fluxo humano, até mesmo a "qualidade da rua", como a quantidade e os atributos (idade, sexo etc.) dos pedestres e o tempo que eles passam na rua, pode ser adicionada à avaliação, possibilitando uma avaliação dos valores das propriedades mais alinhada com a situação real.

A análise do fluxo humano é essencial para o planejamento da abertura de novas instalações comerciais. É possível identificar áreas frequentadas por grupos de clientes-alvo e selecionar os locais mais adequados para a abertura de novas lojas. Ao analisar o fluxo de pessoas em torno das lojas existentes, também é possível descobrir relações com os concorrentes e áreas a serem melhoradas para atrair mais clientes.

Os dados de fluxo humano também podem desempenhar um papel importante no desenvolvimento de condomínios. Por exemplo, ao analisar onde os residentes de uma área saem de férias, é possível entender os estilos de vida e as possíveis necessidades da área. Os resultados podem, então, ser usados para formular planos de desenvolvimento de maior valor agregado, como o projeto de instalações compartilhadas e conexões com instalações vizinhas.

Cidades que podem ser percorridas a pé e aumento dos valores dos ativos

Nos últimos anos, o conceito de "cidades que podem ser percorridas a pé" vem atraindo atenção em todo o mundo. Essa é uma estratégia urbana que visa criar cidades não apenas com trilhas bem conservadas, mas também com lugares atraentes e agradáveis para caminhar. A criação de "cidades caminháveis" não só melhora a saúde dos residentes e revitaliza as comunidades, mas também tem o potencial de aumentar significativamente os valores das propriedades.

Uma "cidade que pode ser percorrida a pé" não é o mesmo que uma "cidade caminhável". Enquanto as "cidades caminháveis" buscam segurança e conforto físico, como acesso sem barreiras, as "cidades caminháveis" enfatizam elementos que apelam para os sentidos e sentimentos das pessoas, como belas paisagens, lojas atraentes, parques exuberantes e praças onde podem ocorrer encontros casuais. As cidades em que as pessoas se sentem compelidas a caminhar naturalmente fazem com que as pessoas permaneçam mais tempo e aumentem seu consumo. Como resultado, o valor comercial da área aumenta, levando a preços mais altos de terrenos e imóveis.

A promoção de cidades que podem ser percorridas a pé também contribui para uma sociedade sustentável. Reduzir a dependência de carros e incentivar as pessoas a caminhar e usar o transporte público pode reduzir as emissões de CO2 e melhorar a saúde dos moradores. Essas considerações sobre desempenho ambiental e saúde são valores agregados importantes no mercado imobiliário moderno e são essenciais para manter e melhorar os valores dos ativos a longo prazo.

Novos fluxos de pessoas e valores de propriedade criados pela reforma

A reforma em grande escala é um poderoso mecanismo para transformar cidades e criar novos "fluxos de pessoas". A atração de uma cidade é dramaticamente aprimorada pela renovação de edifícios em ruínas e pela construção de instalações comerciais, escritórios e condomínios de torres de última geração. Isso, por sua vez, atrai pessoas que antes não tinham nenhuma conexão com a área, criando um novo fluxo de pessoas.

O redesenvolvimento bem-sucedido está intimamente ligado à melhoria da acessibilidade ao transporte. A renovação da infraestrutura de transporte, como o desenvolvimento de praças de estações, a abertura de novas estações e a construção de novas rotas de ônibus, melhorará significativamente a acessibilidade. Isso possibilitará a atração de pessoas de uma área mais ampla e aumentará o número de pessoas que interagem com a área como um todo. Esse aumento da população estimula a atividade comercial e a demanda residencial, o que, por sua vez, aumenta o valor das propriedades.

O redesenvolvimento também tem um impacto positivo não apenas na área em si, mas também na área ao redor e em toda a linha férrea. Por exemplo, se a reforma de uma estação criar instalações comerciais atraentes, isso pode ter um efeito cascata, melhorando a conveniência para as pessoas que moram ao longo da estação e aumentando a popularidade de toda a linha férrea como área residencial. Dessa forma, um único projeto de renovação pode atuar como um catalisador para aumentar os valores das propriedades em uma ampla área.

Como usar os dados de fluxo humano no investimento imobiliário

O investimento imobiliário bem-sucedido depende de como identificar áreas com potencial. Os dados de fluxo humano são uma arma poderosa para essa finalidade. Eles permitem a análise objetiva baseada em dados de informações que foram obtidas por investidores profissionais por meio de anos de experiência e trabalho braçal.

Nas decisões de investimento, os dados de fluxo humano podem ser usados em dois aspectos principais. Um deles é entender a situação atual e o outro é prever o futuro. Em primeiro lugar, comparando os fluxos de pessoas durante a semana e nos feriados, durante o dia e à noite, em uma área que está sendo considerada para investimento, as características da cidade (se é uma área comercial, residencial ou no centro da cidade) podem ser determinadas com precisão. Além disso, ao analisar os dados demográficos dos visitantes (idade, local de residência, local de trabalho etc.), é possível determinar o tipo de pessoas que vivem na área e esclarecer os locatários e inquilinos que devem ser visados.

Além disso, também é possível prever o crescimento e o potencial futuro de uma área analisando as tendências dos dados de fluxo de pessoas do passado. Por exemplo, uma área com um fluxo crescente e contínuo de jovens pode ser considerada como tendo um alto potencial de demanda futura por moradia. Por outro lado, as áreas em que a população continua a sair da área devem ser consideradas com cuidado. Dessa forma, os dados de fluxo de pessoas podem melhorar significativamente a precisão das previsões de lucratividade e das avaliações de risco no investimento imobiliário.

Nós da INA & Associates K.K. combinamos essa tecnologia de ponta com nossa longa experiência no setor imobiliário para oferecer a melhor estratégia de investimento para cada um de nossos clientes. Combinando análises objetivas e baseadas em dados com nossa experiência profissional, fornecemos um suporte poderoso para a construção de seus valiosos ativos.

Conclusão.

Este artigo explicou como o fluxo de pessoas molda o valor das cidades e tem um impacto significativo nos valores dos imóveis a partir da nova perspectiva dos dados de fluxo de pessoas.

No passado, os valores dos imóveis baseavam-se principalmente em informações estáticas, como localização e idade. No entanto, os avanços tecnológicos nos permitiram capturar e analisar informações dinâmicas, como o "movimento humano". Isso nos permitiu avaliar os valores das propriedades de forma mais multilateral e precisa, além de prever o potencial futuro.

Criar cidades atraentes, como as Walkable Cities, onde as pessoas queiram caminhar, é um tema importante para o desenvolvimento urbano futuro. Além disso, os novos fluxos de pessoas criados pelo redesenvolvimento têm o potencial de aumentar drasticamente o valor de uma área inteira. Capturar com precisão essas tendências usando dados de fluxo de pessoas será fundamental para o futuro do setor imobiliário e para a construção sensata de ativos.

A INA&Associates K.K. continuará a se concentrar no capital humano e na tecnologia como o núcleo de sua gestão, e continuará a lidar sinceramente com a construção de ativos de cada um de seus clientes. Sinta-se à vontade para entrar em contato conosco para esclarecer qualquer dúvida que possa ter sobre imóveis. Forneceremos as melhores soluções com base em nossos dados e experiência.

Perguntas frequentes

P1: Como os dados de fluxo humano são obtidos?

R1: Principalmente, são criados por meio do processamento estatístico de informações de localização obtidas de GPS de smartphones, Wi-Fi e informações de estações rádio-base de telefones celulares de uma forma que leva em consideração a privacidade pessoal. São anonimizados para que indivíduos específicos não possam ser identificados.

P2: Quantos minutos a pé de uma estação afetam o valor das propriedades?

A2: Em geral, "a 10 minutos de caminhada" é considerado um guia, mas não é uma regra simples. É importante usar dados de fluxo de pessoas para analisar a quantidade real de pedestres e o conforto do caminho para determinar um valor mais realista.

P3: Há algum exemplo específico de cidades caminháveis?

A3: Há muitos exemplos em nível nacional e internacional. Por exemplo, a cidade de Portland, nos Estados Unidos, é conhecida por seu desenvolvimento de cidades para pedestres ligadas ao transporte público. No Japão, a área Minato Mirai 21 em Yokohama e a cidade de Toyama também estão atraindo atenção por suas iniciativas progressistas.

P4: Onde posso encontrar informações sobre planos de renovação?

A4: As informações geralmente estão disponíveis no departamento de planejamento urbano de cada município ou em seu website. Os sites das principais incorporadoras imobiliárias e as notícias locais também são importantes fontes de informação.