Financiamento Imobiliário Sem Resumo da Planta: Possibilidades e Soluções

Ao considerar o investimento em propriedades, você pode se deparar com propriedades que não têm um resumo da planta de construção. Para os investidores que estão considerando a compra de tais propriedades, a maior preocupação é se conseguirão obter financiamento bancário.

O resumo da planta de construção é um documento importante que é apresentado ao solicitar uma licença de construção e é o documento básico que as instituições financeiras usam para verificar a conformidade legal de uma propriedade durante o processo de aprovação do empréstimo. A ausência desse documento pode ter um impacto significativo na disponibilidade de financiamento.

Neste artigo, com base em nossa experiência como INA & Associates Ltd. em diversas transações imobiliárias, explicaremos em detalhes as realidades do financiamento imobiliário para propriedades sem um resumo da planta de construção e soluções específicas para esse problema.

No investimento imobiliário, a obtenção de financiamento adequado é um fator importante para um investimento bem-sucedido. Mesmo que uma propriedade não tenha um resumo da planta de construção, ainda é possível obter financiamento entendendo e implementando as medidas adequadas. Fornecemos informações práticas para que os investidores possam prosseguir com seu investimento imobiliário com tranquilidade.

O que é um resumo da planta de construção?

O resumo da planta de construção é um documento importante que é enviado junto com o formulário de solicitação de licença de construção ao solicitar uma licença de construção nos termos da Lei de Padrões de Construção. Esse documento resume a planta básica do edifício e contém informações sobre a planta geral do edifício, desde informações básicas sobre o arquiteto, projetista, supervisor de construção e empreiteiro de construção, até uma visão geral do local e do edifício.

As principais informações a serem incluídas no resumo da planta do edifício são as seguintes. Primeiro, informações sobre o arquiteto, incluindo seu nome e endereço. Em seguida, o nome do arquiteto, o nome e o endereço do escritório do arquiteto, o tipo de licença do arquiteto e o número de registro são declarados como informações do arquiteto. As mesmas informações são registradas para o supervisor de construção e, para o empreiteiro de construção, o nome comercial ou nome, endereço e número da licença de construção do empreiteiro.

As informações sobre o local detalham a localização do local, a área do local, a cobertura do edifício, a proporção da área útil, o zoneamento e outras restrições de planejamento da cidade. Para o perfil do edifício, são incluídos os dados básicos do edifício, como uso, estrutura, número de andares, área do edifício, área total do piso e altura.

Esse resumo da planta do edifício é um documento que é disponibilizado ao público após a conclusão do exame da licença de construção. Em outras palavras, para edifícios construídos legalmente, esse documento deve sempre existir e ser mantido pelas autoridades administrativas. Entretanto, em transações imobiliárias reais, esse documento pode não estar disponível ou estar ausente por vários motivos.

Durante o processo de aprovação do empréstimo imobiliário, as instituições financeiras verificam rigorosamente a conformidade legal da propriedade. O resumo da planta de construção é uma das principais evidências que comprovam que a propriedade foi construída em conformidade com o Código de Construção. Para as instituições financeiras, a confirmação de que a propriedade a ser financiada não foi construída ilegalmente é uma tarefa essencial para avaliar adequadamente o risco do financiamento.

Sem um resumo da planta de construção, as instituições financeiras terão dificuldade para verificar a conformidade legal da propriedade. Esse é um fator negativo importante no processo de avaliação do empréstimo e, em alguns casos, pode dificultar o próprio empréstimo. A documentação inadequada pode ser um problema fatal, especialmente para as instituições financeiras que realizam inspeções rigorosas da propriedade.

Impacto no financiamento na ausência de um resumo do plano de construção

A situação real do financiamento bancário para propriedades sem um resumo da planta de construção difere muito de uma instituição financeira para outra. Entretanto, em geral, elas estão sujeitas a avaliações muito rigorosas no processo de aprovação do empréstimo.

Em primeiro lugar, as instituições financeiras gerais, como megabancos e bancos regionais, geralmente fazem da apresentação de um resumo da planta do imóvel um pré-requisito para o financiamento. Essas instituições financeiras exigem a apresentação de um resumo da planta de construção (certificado de entrada no livro de registro de solicitação de confirmação de construção) ou um certificado de inspeção como documentação para confirmar a conformidade legal da propriedade. Sem esses documentos, o processo de aprovação do empréstimo pode ser suspenso no estágio de revisão do empréstimo.

As instituições financeiras comunitárias, como os shinkin banks e as cooperativas de crédito, podem não ser tão rigorosas quanto os megabancos, mas ainda é comum que exijam documentação alternativa. Essas instituições financeiras entendem a situação local e podem considerar o financiamento de uma propriedade sem um resumo da planta de construção se houver uma alternativa adequada disponível.

As instituições financeiras não bancárias podem demonstrar mais flexibilidade do que os bancos, mas tendem a cobrar taxas de juros mais altas. Os termos do empréstimo também costumam ser mais rígidos e podem exigir uma porcentagem maior de fundos próprios.

Os principais motivos pelos quais o financiamento de uma propriedade sem um resumo da planta de construção pode ser difícil são.

Primeiro, é difícil verificar a conformidade legal. As instituições financeiras precisam garantir que a propriedade a ser financiada esteja em conformidade com o Código de Construção. Na ausência de um resumo da planta de construção, esse processo de verificação se torna extremamente difícil. As instituições financeiras não têm escolha a não ser adotar uma abordagem cautelosa, pois correm um risco significativo se financiarem propriedades construídas ilegalmente.

Em segundo lugar, isso dificulta a avaliação do valor da garantia. Os imóveis construídos ilegalmente podem estar sujeitos a orientações administrativas ou ordens de reconstrução no futuro. As instituições financeiras hesitam em conceder empréstimos para essas propriedades devido ao risco de um declínio significativo no valor da garantia.

Terceiro, há um risco no momento da venda. As propriedades sem um resumo do plano de construção enfrentam problemas semelhantes quando forem vendidas no futuro. É difícil encontrar compradores e o preço de venda pode ser menor, de modo que a propriedade é considerada um alto risco de recuperação para a instituição financeira.

No processo de revisão do empréstimo, as instituições financeiras geralmente tomam as seguintes medidas com relação aos imóveis que não têm um resumo da planta de construção. Primeiro, elas solicitarão documentação alternativa. Se houver documentos alternativos disponíveis, como um certificado de registros contábeis ou um relatório de inspeção de conformidade com o código de construção, o credor poderá considerar o financiamento.

Em segundo lugar, aumentaremos as condições do empréstimo. Podem ser acrescentadas condições, como uma taxa de juros mais alta, um índice de patrimônio líquido mais alto ou um avalista adicional. Também podem ser considerados períodos de empréstimo mais curtos ou valores de empréstimo reduzidos.

Além disso, podem ser exigidos colaterais ou garantias adicionais. Podem ser impostas condições, como o fornecimento de outros imóveis como garantia adicional ou uma garantia de uma associação de garantia de crédito.

Alternativas e soluções

Mesmo que uma propriedade não tenha um resumo da planta de construção, ainda é possível obter financiamento imobiliário tomando medidas alternativas apropriadas. Esta seção detalha as soluções práticas.

Obter novamente um resumo da planta de construção

A solução mais básica é obter novamente um resumo da planta da construção. O resumo da planta de construção é um documento disponível publicamente, mantido no departamento de orientação de construção do município onde o pedido de licença de construção foi apresentado.

O procedimento para obter um resumo da planta de construção é relativamente simples. Primeiro, entre em contato com a seção de orientação de construção do município com jurisdição sobre a localização da propriedade. Muitos municípios aceitam solicitações no balcão ou pelo correio.

Os documentos necessários para a solicitação são um formulário de solicitação (formulário especificado pelo município), uma cópia da identificação e uma taxa (envelope de dinheiro registrado ou ordem de pagamento de valor fixo). As taxas variam de município para município, mas geralmente variam de 100 a 500 ienes. No caso do Governo Metropolitano de Tóquio, a visualização é gratuita, mas não é possível obter uma cópia, portanto, outras alternativas devem ser consideradas.

O tempo entre a solicitação e a aquisição geralmente leva de uma a duas semanas. No entanto, se a propriedade for antiga ou a jurisdição tiver mudado devido a uma fusão municipal, a investigação poderá levar mais tempo.

Em alguns casos, pode não ser possível obter um resumo do plano de construção. No caso de construções ilegais para as quais não foi apresentado nenhum pedido de licença de construção, é claro que não existe um resumo da planta da construção. Além disso, no caso de edifícios muito antigos, é possível que os documentos não estejam guardados. Além disso, os documentos podem ter sido perdidos devido a um desastre ou por outros motivos.

Uso do certificado de registros no livro-razão

Se não for possível obter um resumo da planta do edifício, uma alternativa é um certificado de entradas no livro-razão. Esse documento certifica as entradas no registro de construção mantido pela prefeitura.

O certificado de entradas no livro-razão inclui o número de confirmação da construção, a data de confirmação, o arquiteto, o projetista, a empreiteira de construção e o esboço da construção. Como contém as mesmas informações que o resumo da planta do edifício, pode ser aceito como um documento alternativo por algumas instituições financeiras.

O procedimento de aquisição é realizado na Seção de Orientação de Construção do Governo da Província ou na agência para a qual a solicitação é enviada. Os documentos necessários para a solicitação são um formulário de solicitação, uma carteira de identidade e uma taxa. As taxas variam de uma prefeitura para outra, mas geralmente chegam a várias centenas de ienes.

Entretanto, o escopo das solicitações de inspeção e cópia do certificado de registros contábeis difere de uma prefeitura para outra. Algumas prefeituras restringem as solicitações a partes não interessadas. É importante verificar com antecedência junto à prefeitura competente.

Realização de uma pesquisa de conformidade com a Lei de Padrões de Construção

Se não for possível obter um resumo da planta da construção ou um certificado de registros contábeis, ou se a instituição financeira não aceitar esses documentos alternativos, uma solução eficaz é realizar uma pesquisa de status de conformidade com a Lei de Padrões de Construção.

A Pesquisa de Conformidade com as Normas de Construção é uma pesquisa realizada de acordo com as Diretrizes para Pesquisa das Condições Existentes de Construção desenvolvidas pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte (MLIT). Nessa pesquisa, um arquiteto realiza um levantamento detalhado do edifício existente para verificar sua conformidade com a Lei de Padrões de Construção.

A pesquisa abrange uma ampla gama de tópicos. Primeiro, a pesquisa confirma as informações básicas sobre o uso, a estrutura e a escala do edifício. Em seguida, a conformidade com as várias disposições do Código de Construção é investigada em detalhes. Especificamente, verificamos se o edifício está em conformidade com a atual Lei de Padrões de Construção com relação a itens como segurança estrutural, segurança contra incêndio, segurança de evacuação, ambiente sanitário e acessibilidade sem barreiras.

Se, como resultado da investigação, for confirmado que a propriedade está em conformidade com a Lei de Padrões de Construção, será emitido um "Relatório de Investigação do Status de Conformidade com a Lei de Padrões de Construção". Esse relatório é um documento importante que comprova a conformidade legal da propriedade para as instituições financeiras.

A pesquisa pode ser realizada por uma agência de verificação e inspeção designada ou por um arquiteto pertencente a um escritório de arquitetura. Ao selecionar uma agência de vistoria, é importante verificar com antecedência se a agência é reconhecida pela instituição financeira.

Outros documentos alternativos

Além das principais alternativas listadas acima, há outros documentos que podem ser utilizados, dependendo da situação.

Se houver um certificado de inspeção disponível, esse é o documento alternativo mais promissor. O certificado de inspeção é um documento que comprova que o edifício foi aprovado na inspeção de conclusão e é uma evidência importante de conformidade com o código de construção.

Uma licença de construção também pode ser usada como documento alternativo se houver uma licença de construção disponível. No entanto, algumas instituições financeiras podem exigir documentação adicional, pois uma licença de construção indica a permissão antes do início da construção e não garante a conformidade após a conclusão.

No caso de um edifício existente que não esteja em conformidade, um "Relatório de vistoria de edifício existente que não esteja em conformidade" pode ser preparado para provar que o edifício estava em conformidade com as leis e os regulamentos no momento da construção, mesmo que algumas partes não estejam em conformidade com a lei atual.

Custos e detalhes processuais

Os vários procedimentos para obter financiamento para uma propriedade sem um resumo da planta de construção exigem custos e prazos diferentes. A tabela abaixo compara os detalhes dos principais procedimentos.

O custo de uma pesquisa de status de conformidade com o código de construção varia muito, dependendo do tamanho, da estrutura e do uso do edifício. Para uma casa típica, o custo está entre JPY 200.000 e JPY 300.000, mas para edifícios grandes ou com estruturas complexas, o custo pode exceder JPY 500.000.

As taxas de vistoria são divididas em taxas de vistoria documental, taxas de vistoria no local e taxas de preparação de relatório. A pesquisa documental envolve a verificação de desenhos e documentos existentes. Na pesquisa de campo, um arquiteto realmente visita o local e realiza uma pesquisa detalhada do estado atual do edifício. Na preparação do relatório, um relatório detalhado é preparado com base nos resultados da pesquisa.

O período da pesquisa também varia de acordo com o tamanho e a complexidade do edifício. Para uma casa comum, a vistoria pode ser concluída em cerca de um mês, mas para edifícios grandes ou com estruturas especiais, pode levar dois meses ou mais.

Algumas instituições financeiras podem aceitar apenas relatórios de determinadas organizações de vistoria. É importante verificar antecipadamente com a instituição financeira que você está considerando financiar e selecionar uma agência de vistoria aprovada.

Se a pesquisa revelar áreas que não estejam em conformidade com os Regulamentos de Construção, poderá ser necessário um trabalho de reparo. Como o custo do trabalho corretivo precisará ser pago separadamente, é aconselhável reservar uma certa quantia do orçamento antes de encomendar uma pesquisa.

Estratégias de negociação com instituições financeiras

A negociação adequada com instituições financeiras é importante para o financiamento bem-sucedido de propriedades sem um resumo da planta da construção. Aqui fornecemos estratégias práticas de negociação.

Primeiro, a preparação prévia é extremamente importante. Antes de conversar com uma instituição financeira, prepare o maior número possível de documentos alternativos. Tente obter um resumo da planta de construção e, se não for possível obtê-lo, esclareça os motivos. Informações detalhadas sobre a propriedade, o preço de compra e os planos de investimento também devem ser organizadas.

É eficaz consultar várias instituições financeiras em paralelo. Ao abordar instituições financeiras com características diferentes, como megabancos, bancos regionais, cooperativas de crédito e instituições não bancárias, você poderá encontrar as melhores condições de financiamento.

Durante as consultas, é importante explicar os problemas com a propriedade de forma honesta, em vez de escondê-los. Explique de forma organizada os motivos da falta de um resumo da planta do imóvel, o status das opções alternativas que estão sendo consideradas, a atratividade do imóvel e seu valor de investimento, etc. Mostre à equipe da instituição financeira que você é um mutuário honesto e confiável.

É eficaz propor documentação alternativa em etapas. Primeiro, sugira o envio de um resumo da planta da construção ou um certificado de registros contábeis, que são relativamente fáceis de obter. Se isso não for aceitável, sugira a realização de uma pesquisa de conformidade com os regulamentos de construção.

A flexibilidade é importante na negociação dos termos do empréstimo. A aceitação de condições como uma taxa de juros mais alta, um índice de patrimônio líquido mais alto ou um período de empréstimo mais curto pode aumentar a probabilidade de financiamento. No entanto, as concessões devem ser feitas na medida em que não prejudiquem a lucratividade do investimento.

Conclusão.

Mesmo que uma propriedade não tenha um resumo da planta de construção, ainda é possível obter financiamento bancário tomando as medidas adequadas. O segredo é identificar o problema exato e escolher a melhor solução.

A maneira mais básica de lidar com o problema é obter novamente um resumo da planta do edifício. Em muitos casos, isso pode ser obtido com relativa facilidade no departamento de orientação de construção do município. Como o custo é baixo, em torno de algumas centenas de ienes, é recomendável tentar esse método primeiro.

Se não for possível obter um resumo da planta de construção, há métodos alternativos, como um certificado de registros contábeis ou uma pesquisa de status de conformidade com a Lei de Padrões de Construção. A pesquisa de status de conformidade com a Lei de Padrões de Construção, em particular, é a solução mais confiável, embora seja cara.

Obter o financiamento correto é um fator importante para o sucesso do investimento imobiliário. Se você encontrar uma propriedade que não tenha um resumo do plano de construção, é importante não desistir, mas consultar um especialista para encontrar a melhor solução.

Na INA & Associates Ltd, podemos apoiar seu investimento imobiliário com nossa ampla experiência e conhecimento em assuntos tão complexos. Se estiver pensando em comprar uma propriedade sem um resumo da planta de construção, entre em contato conosco. Forneceremos a você a orientação adequada e soluções concretas.

Perguntas frequentes

P1: Devo evitar comprar um imóvel sem um resumo da planta de construção?

R1: Você não precisa necessariamente. Você pode considerar a compra de um imóvel se puder esclarecer os motivos da ausência de um resumo da planta de construção e se houver alternativas adequadas. Entretanto, se houver a possibilidade de construção ilegal, é necessário tomar uma decisão cuidadosa. Recomendamos que uma investigação detalhada seja realizada por um especialista e que os riscos sejam totalmente avaliados antes de se tomar uma decisão.

P2: Quem arca com os custos de uma pesquisa de conformidade com os Regulamentos de Construção?

A2: Em geral, o comprador que recebe o empréstimo arca com os custos. Entretanto, é possível, por meio de negociações com o vendedor, que o vendedor arque com parte ou com todos os custos. Isso pode assumir a forma de um ajuste no preço de compra. É importante chegar a um acordo claro sobre o ônus dos custos antes de assinar o contrato.

P3: Todas as instituições financeiras aceitam documentação alternativa?

R3: A resposta varia muito entre as instituições financeiras. Os megabancos são relativamente rígidos e podem não aceitar documentos alternativos. Por outro lado, as instituições financeiras comunitárias e não bancárias podem demonstrar flexibilidade. É importante consultar várias instituições financeiras para encontrar o credor mais adequado.

P4: O que acontece se forem encontradas não conformidades durante uma vistoria de conformidade com os Regulamentos de Construção?

R4: Se for encontrada uma não conformidade, o credor considerará se deve realizar um trabalho de correção ou tratar o edifício como não conforme em seu estado atual. Em geral, se a não conformidade for pequena, o trabalho corretivo é realizado e, se for necessária uma grande reforma, ela é tratada como não conformidade existente. O melhor curso de ação é determinado em consulta com a instituição financeira.

P5: É mais provável que, quanto mais antiga for uma propriedade, maior será a probabilidade de não encontrar um resumo da planta do edifício?

A5: Isso é correto. Especialmente no caso de edifícios construídos antes da década de 1950, a documentação pode estar armazenada de forma inadequada. Os documentos também podem estar faltando se a jurisdição tiver mudado como resultado de fusões municipais. Ao comprar uma propriedade antiga, é importante verificar a existência da documentação com antecedência.