도쿄 도심 오피스 시장의 양극화와 장기 공실 증가 배경 분석

도쿄 도심 오피스 시장에서 겉으로 보기에 호황인 것처럼 보이는 경기의 이면에는 큰 구조적 변화가 일어나고 있다. 니혼게이자이신문의 조사에 따르면, 1년 이상 공실률이 20% 이상인 '장기 공실 빌딩'의 공실 면적이 불과 3년 만에 12배나 급증한 것으로 나타났다. 이러한 상황은 도쿄의 오피스 시장에 어떤 영향을 미칠까? 이번 기사에서는 도쿄 도심 오피스 시장의 양극화 현상과 장기 공실 빌딩이 급증한 배경, 그리고 부동산 소유주 및 투자자에게 미치는 영향에 대해 자세히 설명한다.

오피스 시장의 현황: 표면적인 호조와 내면의 왜곡

급증하는 장기 공실 빌딩의 실태

도쿄 도심의 대형 오피스 빌딩에 '공실 포화 상태'가 나타나기 시작했다. 니혼게이자이신문의 조사에 따르면, 1년 이상 공실률이 20% 이상인 대형 빌딩(연면적 5,000평방미터 이상)의 공실 면적을 조사한 결과, 2024년에는 약 18.5만 평방미터에 달해 2021년에 비해 무려 12배나 급증한 것으로 나타났다. 동수로는 2021년 대비 7배 증가한 16.6동에 달한다.

오피스 시장 양극화 뚜렷해져

최신 데이터는 도쿄 오피스 시장의 '양극화'가 진행되고 있음을 보여준다. 입지가 좋고 기능이 뛰어난 'A급 빌딩'은 공실률이 매우 낮으며, 특히 오오테마치, 마루노우치, 유라쿠초 등 중심가에서는 장기 공실률이 제로인 빌딩이 계속되고 있다.

예를 들어, 2025년 1분기 말 기준 A급 오피스의 공실률을 살펴보면 다음과 같다.

이 수치에서 알 수 있듯이 중심가의 우량 빌딩은 거의 '공실 고갈'이라고 할 수 있는 상황으로, 전체 238개 A급 빌딩 중 158개(66%)가 만실이며, 공실률이 20%를 넘는 빌딩은 7개에 불과하다.

한편, 장기 공실 건물은 특정 지역에 집중되어 있다. '하루미, 가쓰도키, 쓰키시마' 지역이 전체의 약 35%, '토요스, 아리아케, 다쓰미' 지역이 약 26%로, 만안 지역만 해도 장기 공실 면적의 약 61%를 차지하고 있다.

또한, 2025년 4월 기준 신축 빌딩(준공 1년 미만)의 공실률은 26.26%로 매우 높은 수준이다. 이는 일부 재개발 지역에서 공급과잉이 발생하고 있음을 보여준다.

장기 공실 증가의 배경 요인

재개발로 인한 공급과잉

장기 공실 건물이 급증하는 주요 원인 중 하나는 활발한 재개발로 인한 공급 증가이다. 자이맥스 종합연구소의 조사에 따르면, 도쿄 23구 내 대형 빌딩의 임대면적은 2025년 말 기준 약 2,400만㎡에 달할 것으로 예상되며, 이는 2014년 말 대비 약 20% 증가한 수치다.

특히, 만안 지역에서는 올림픽 관련 재개발 및 대규모 프로젝트가 잇따라 완료되어 대량의 오피스 공급이 이루어졌다. 그러나 교통 접근성이나 주변 시설의 편의성 등 측면에서 도심 중심부에 비해 매력이 떨어지는 경우가 많아 테넌트 확보 경쟁에서 어려움을 겪고 있다.

2025년 이후 5년간 도쿄 23구에서는 신규 공급량이 459만m²에 달할 것으로 예상되어 일부 지역의 공급과잉 현상은 앞으로도 지속될 것으로 보인다.

기업의 오피스 선택 기준 변화

코로나 사태를 겪으면서 기업의 오피스 선택 기준도 크게 변화하고 있다. '인재 확보 경쟁 심화'와 '오피스 회귀 본격화'라는 두 가지 큰 트렌드가 겹치면서 오피스 수요의 질적 변화가 일어나고 있다.

저출산-고령화로 인한 인재 부족을 배경으로 기업들은 우수한 인재를 확보하기 위해 오피스 환경을 인사 전략의 일부로 인식하게 되었다. 또한, 코로나 사태가 진정된 후 '출근 복귀' 움직임이 강해지면서 재택근무 실시율은 2024년 3월 51.6%에서 같은 해 5월에는 44%로 감소했다.

이러한 변화에 따라 기업들은 다음과 같은 조건을 중시하게 되었다:

1. 좋은 교통 접근성(역 근처, 여러 노선 이용 가능)
2. 높은 내진 성능
3. 최신 설비 및 기술력
4. 넓은 면적(팀 간 커뮤니케이션 촉진)
5. 주변 환경의 충실함(음식점, 상업시설 등)

이러한 조건을 충족하는 우량 빌딩으로의 '질에 대한 도피(Flight to quality)'가 진행되면서, 오래된 시설이나 불편한 입지의 빌딩은 선별 대상에서 제외되는 경향이 강해지고 있다.

지역 특성과 입주 상황의 상관관계

장기 공실률이 증가하고 있는 걸프만 지역은 다음과 같은 공통적인 문제를 안고 있다:

1. 제한된 대중교통 접근성(일부 지역은 단일 노선만 운행)
2. 직장인들을 위한 음식점 및 상업시설 부족
3. 도심 중심부에 비해 낮은 인지도와 브랜드 파워
4. 대형 빌딩의 일괄 공급으로 인한 경쟁 심화

이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 일부 지역에서 장기 공실이 발생 및 고착화되는 상황을 만들어내고 있습니다.

권역별 분석: 도심 5구와 만안부 비교

도심 5구의 견조한 추이

도쿄 비즈니스 지구(지요다구, 츄오구, 미나토구, 신주쿠구, 시부야구)의 공실률은 2025년 4월 기준 3.73%로 전년 동기 대비 개선되고 있다. 특히 치요다구의 공실률은 1.05%로 가장 낮아 프라임 지역의 공실은 극히 드문 상황이다.

도심 5구의 오피스 임대료도 상승세를 보이고 있으며, 2025년 2월 기준 평균 임대료는 20,481엔/평방미터(월)로 전년 동월 대비 3.56% 상승했다. 특히 A급 빌딩의 임대료 상승이 두드러지는데, 2025년 1분기 말 기준 도심 5구 A급 빌딩의 평균 임대료(공과금 포함)는 35,520엔/평방미터로 전년 대비 4.9% 상승했다 .

만안 지역의 고군분투 상황

이와는 대조적으로, 만안 지역의 오피스 시장은 심각한 어려움에 직면해 있다. 장기 공실 건물의 61%가 '하루미, 가쓰도키, 쓰키지마'와 '도요스, 아리아케, 다쓰미'에 집중되어 있어 시장 회복이 더디게 진행되고 있다.

만안 지역에서는 대규모 재개발을 통해 다수의 신축 오피스 빌딩이 공급되는 반면, 테넌트 수요가 이를 따라잡지 못하는 상황이 지속되고 있다. 특히 코로나 사태 이후 일하는 방식의 변화로 인해 교통 접근성이 더욱 중요해지면서 여러 노선이 지나는 도심 중심부로 회귀하는 경향이 강해지고 있다.

아래 표는 주요 지역별 공실률과 특징을 비교한 것이다:

부동산 소유주 및 투자자에게 미치는 영향

건물주들의 과제와 대응방안

공실이 장기화되는 건물 소유주는 수익성 저하와 유지보수 비용 부담 증가라는 이중고에 직면해 있다. 특히, 교통 접근성이 떨어지는 지역이나 교통 접근성이 떨어지는 빌딩의 경우, 임차인 확보 경쟁이 치열해짐에 따라 다음과 같은 대응이 요구되고 있다:

1. 임대료 설정의 재검토: 시장 경쟁력을 높이기 위한 유연한 임대료 설정
2. 리노베이션 투자: 설비 업데이트 및 어메니티 추가를 통한 가치 향상
3. 용도전환 검토: 오피스 수요가 기대할 수 없는 경우 주거-상업-복합용도로 전환
4. 테넌트 인센티브 강화: 인테리어 공사비 부담, 프리렌탈 기간 연장 등
5. 차별화 전략: 독자적인 콘셉트 및 특색 있는 서비스 제공

특히 30~40년 이상 된 건물은 시설 노후화 및 내진성 문제로 수요 감소가 진행되고 있어 대규모 리노베이션 및 재건축을 염두에 둔 장기적인 전략이 필수적이다.

부동산 투자 시장에 미치는 영향

오피스 빌딩의 양극화는 부동산 투자 시장에도 큰 영향을 미치고 있다. 오피스 특화형 REIT의 투자 전략에도 변화가 나타나고 있으며, 프라임 지역의 우량 부동산에 투자가 집중되는 경향이 강해지고 있다.

2025년에는 오피스 투자 비중이 증가할 것으로 예상되며, 우량 부동산의 가격은 상승세를 보이고 있다 . 반면, 장기 공실 위험이 높은 부동산에 대해서는 투자자들의 리스크 평가가 더욱 엄격해져 캡플레이트 상승(가격 하락)이 진행될 가능성이 있다.

이러한 시장 환경 속에서 투자자에게는 다음과 같은 포인트가 중요하다:

1. 입지 특성 파악 (교통 접근성, 편의성, 미래성)
2. 건물의 스펙과 경쟁력에 대한 정확한 평가
3. 임차인 구성 및 계약기간의 리스크 분석
4. 지역별 공급 전망 파악
5. 장기적인 가치 향상 잠재력 평가

향후 전망: 수요와 공급의 균형

단기 전망 (2025-2026년)

2025년부터 2026년까지는 도쿄 도심에 신규로 대규모 공급(2025년 50만㎡, 2026년 40만㎡)이 예정되어 있다. 그러나 기존 빌딩의 공실이 고갈되면서 신규 공급물량으로 수요가 이동하고 있으며, 2025년 준공 예정인 8개 빌딩 중 상당수가 높은 내정률을 확보하고 있다.

도쿄 도심 A급 빌딩의 공실률은 2027년까지 개선세를 유지하다가 이후 상승세로 전환될 것으로 예상된다. 반면, 입지 조건이 열악한 지역은 당분간 공실률이 높은 상태가 지속될 가능성이 높다.

중장기 전망(2027년 이후)

2027년은 신규 공급량이 상대적으로 적어 수급 경색이 지속될 것으로 예상되며, 2028~2029년에는 역대 최대 규모의 신규 공급(2년 평균 80만㎡)이 계획되어 있으나, 건축비 상승에 따른 지연 및 계획 변경 가능성도 있어 수급 긴장 완화는 제한적일 것으로 보인다. 긴장 완화는 제한적일 수 있다.

중장기적으로는 다음과 같은 요인들이 오피스 시장에 영향을 미칠 것이다:

1. 저출산 고령화에 따른 사무직 인구의 변화
2. 원격근무와 사무실 출퇴근의 하이브리드화 정착 정도
3. 기업의 오피스 전략의 진화(분산화, 집적화 방향)
4. 국제기업의 도쿄 진출 및 철수 동향
5. 기술 진화에 따른 오피스 공간의 질적 변화

결론

도쿄 도심 오피스 시장에서는 1년 이상 장기 공실이 있는 빌딩이 3년 만에 12배로 급증하는 등 큰 변화가 일어나고 있다. 그러나 이는 시장 전체의 침체를 의미하는 것이 아니라 '양극화'의 진행을 보여주는 현상이라고 할 수 있다.

입지 조건이 우수하고 시설이 잘 갖춰진 우량 빌딩, 특히 오오테마치, 마루노우치, 유라쿠초 등 중심 지역에서는 공실률이 극히 낮고 임대료도 상승하는 추세입니다. 반면, 만안 지역을 중심으로 한 일부 지역에서는 재개발로 인한 공급과잉과 교통 접근성 제약 등으로 장기 공실 건물이 증가하고 있습니다.

향후 오피스 시장은 입지 및 스펙에 따른 '선별'이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 부동산 소유주나 투자자 입장에서는 시장 환경의 변화를 정확히 파악하고, 각 부동산의 특성을 고려한 전략적인 대응이 요구되는 시대다.

기업의 오피스 선택 기준도 변화하고 있으며, 단순한 비용절감보다는 직원들의 업무 편의성, 생산성 향상, 인재 확보 경쟁력 강화 등의 관점에서 오피스 환경의 질을 중요하게 여기고 있다. 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것이며, 오피스 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 될 것이다.

자주 묻는 질문

Q1: 도쿄 도심의 '장기 공실 빌딩'이란 구체적으로 어떤 빌딩을 말하는 것인가요?

A1: '장기 공실 빌딩'이란 1년 이상 공실률이 20% 이상인 대형 오피스 빌딩(연면적 5,000평방미터 이상)을 말합니다. 니혼게이자이신문 조사에 따르면, 2024년 기준 약 18.5만㎡, 약 16.6채가 이 조건에 해당한다.

Q2: 왜 만안지역 오피스 빌딩의 공실률이 유독 높은가요?

A2: 만안 지역(하루미, 가쓰도키, 츠키시마, 토요스, 아리아케, 다쓰미 등)의 공실률이 높은 이유는 ① 재개발로 인한 대량 공급, ② 대중교통 접근성이 제한적, ③ 사무직 종사자를 위한 주변 환경 정비 지연, ④ 코로나 이후 오피스 회귀로 도심 중심부가 선택되는 경향 등을 들 수 있습니다. 장기 공실 건물의 약 61%가 이들 만안 지역에 집중되어 있다.

Q3: 오피스 시장의 '양극화'란 구체적으로 어떤 상황을 말하는 것인가요?

A3: 오피스 시장의 '양극화'란 입지 조건이 좋은 프라임 지역(오오테마치, 마루노우치, 유라쿠초 등)이나 고기능 A급 빌딩은 공실률 1% 전후의 '공실 고갈' 상태인 반면, 입지 조건이 열악한 지역이나 오래된 시설의 빌딩은 공실률이 높고 임대료 설정에도 큰 격차가 발생하고 있는 상황입니다. 를 말합니다. 이러한 추세는 앞으로도 지속, 확대될 것으로 예상됩니다.

Q4: 장기 공실이 있는 건물주들은 어떤 대책을 세워야 할까요?

A4: 장기 공실 문제에 대한 오너의 대책으로는 ① 시장 경쟁력 강화를 위한 임대료 재검토, ② 시설 업데이트 및 어메니티 추가를 통한 리노베이션, ③ 프리 렌트 기간 연장 등 테넌트 인센티브 강화, ④ 오피스 이외의 용도(주거-상업-복합용도)로의 전환 검토, ⑤ 자체적인 컨셉 및 서비스 제공을 통한 차별화 등을 생각해 볼 수 있다. 부동산의 입지 및 특성에 맞는 전략적 접근이 중요합니다.

Q5: 향후 오피스 시장은 어떻게 변화할 것으로 예상하십니까?

A5: 향후 오피스 시장은 2025~2026년 신규 공급이 있지만 수급 경색이 지속되고, 2027년은 비교적 안정적일 것으로 예상되며, 2028~2029년에는 사상 최대 규모의 신규 공급이 계획되어 있지만, 건설 비용 상승으로 인해 계획이 수정될 가능성도 있습니다. 장기적으로는 기업들의 '질에 대한 도피' 성향이 강해져 입지-사양에 따른 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상된다. 또한, 원격근무의 정착도, 저출산 고령화의 진행도 오피스 수요의 질적 변화를 가져오는 요인이 될 것이다.

참고 정보

1. 니혼게이자이신문 「도쿄 도심 1년 이상 공실 빌딩 급증, 3년 만에 12배...만안부의 고군분투 뚜렷」 www.nikkei.com
2. 산키상사「도쿄 임대 오피스의 임대료 시세 ・공실률」www.e-miki.com
3. 자이맥스 종합연구소 '오피스 공실 월간 리포트 도쿄 2025년 4월' soken.xymax.co.jp
4. Jones Lang LaSalle「도쿄 오피스 임대 시장의 최신 동향 」www.joneslanglasalle.co.jp
5. 森ビル「東京23区大規模オフィスビル市場動向調査2025」www.mori.co.jp

당사에서는 오피스 이전 및 부동산 투자에 관한 상담을 받고 있습니다. 양극화가 심화되고 있는 도쿄 오피스 시장에서 최적의 선택을 도와드릴 수 있도록 도와드리니 부담없이 문의해 주시기 바랍니다. 오피스 환경의 재검토나 투자 전략의 재구축을 고려하고 계신다면, 꼭 전문가의 시각을 도입해 보시기 바랍니다.