도쿄, 오사카, 후쿠오카 부동산 투자 전략과 시장 분석

부동의 인기를 자랑하는 도쿄, 역동적인 오사카, 성장세가 두드러지는 후쿠오카. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 지역 특성을 이해하고 부동산 유형별 장단점을 파악해야 한다. 이번 기사에서는 도쿄, 오사카, 후쿠오카의 3대 도시를 중심으로 인구 통계와 시장 동향에 따른 최적의 투자 전략을 소개합니다. INA&Associates주식회사는 각 도시의 시장에 정통한 전문가들이 각 도시별 투자에 대해 자세히 설명해 드리며, 투자 초보자부터 자산가까지 모든 투자자에게 적합한 부동산을 선택할 수 있도록 도와드리겠습니다. 부담 없이 상담해 주시기 바랍니다. 각 도시의 인구 통계와 경제 동향에 따른 지역별 미래 전망

도쿄: 일본의 수도권인 도쿄는 코로나 사태로 인해 일시적으로 인구가 감소하였으나, 2023년도 이후 도심 회귀가 진행되어 인구 증가로 전환 되었으며, 2024년도에는 전년도 대비 약 7만 명이 증가하여 눈에 띄는 회복세를 보였으며, 도심 5구(지요다구, 츄오구, 츄오구, 미나토구, 신주쿠구, 시부야구)만 해도 1년간 약 12만 명이 증가하였습니다. 증가했습니다. 도쿄 23구는 국내외에서 사람과 기업이 계속 집중되고 있으며, 2050년 시점에도 도쿄도만 2020년 대비 인구지수가 100을 넘을 것으로 전망되어 향후 인구 잠재력이 높다는 것을 알 수 있다. 정치-경제의 중심지이자 재개발이 활발한 도쿄는 도심의 고급 아파트와 오피스 수요가 높아 2025년 공시지가에서 상업용지 상승률이 23구 평균 +11.8%로 전국 최고 수준의 상승률을 보였다. 비즈니스 거점으로서의 강점과 다양한 관광자원에 힘입어 도쿄의 주요 지역은 앞으로도 안정적인 성장을 기대할 수 있다.

오사카: 일본 제2의 도시권인 오사카는 최근 오사카부 전체 인구는 감소 추세에 있지만, 오사카 시내의 인구는 대체로 증가 추세에 있다. 실제로 2017~2020년 오사카시는 인구가 지속적으로 증가하고 있으며, 젊은 층(15~24세)의 전입 초과도 확인되어 1인 가구의 임대수요가 견조한 것으로 나타났다. 오사카는 앞으로 '2025 오사카-간사이 만국박람회' 개최, IR(통합형 리조트) 계획 실현, 우메키타 지역의 대규모 재개발, 나니와스지선 신선 개통 계획 등 4대 빅 이벤트를 앞두고 있어 도시 발전에 큰 호재로 작용할 것으로 보인다 . 엑스포 개최로 인한 경제 파급효과는 약 4조 1천억 엔에 달할 것으로 추산되며, 관광 인프라 정비와 기업 진출이 진행됨에 따라 추가적인 인구 유입과 지가 상승이 기대되고 있다. 또한 오사카시는 도쿄에 비해 부동산 가격이 저렴해 평균적으로 '도쿄 부동산의 절반 정도'로 구입할 수 있고, 수익률도 높은 편이다. 실제로 2025년 공시지가 상승률은 오사카시 +11.6%로 도쿄와 비슷한 수준이며, 비즈니스 도시 '키타'와 상업관광의 '미나미'를 중심으로 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 대기업 본사와 거점이 밀집한 오사카는 임대 수요도 견고하고, 인바운드(방일 관광객) 회복세도 호조세를 보이고 있어 주요 지역의 미래성은 높을 것으로 보인다.

후쿠오카: 후쿠오카시는 규슈 지방의 경제와 인구의 중심지이자 최근 일본에서 가장 많은 인구가 증가한 도시로 주목받고 있다. 총무성 조사에 따르면 2022년 전국 시군구에서 인구 증가 수 1위를 기록했으며, 2024년 3월 기준 인구 164.5만 명으로 기존 미래 추정치(2025년 165.6만 명)를 넘어서는 기세를 보이고 있다. 젊은 층을 중심으로 인재 유입이 계속되고, 창업 지원에도 적극적인 후쿠오카시는 창업률이 5.3%로 대도시권 최고 수준을 자랑하며, 신산업 육성이 도시의 활력으로 이어지고 있다. 또한 교통의 편리함과 살기 좋은 환경으로 국내외 기업의 지사 설립도 증가 추세에 있으며, 재택근무가 확산된 이후에도 지방 거점으로 후쿠오카를 선택하는 움직임이 나타나고 있다. 지가도 상승세를 보이고 있으며, 2025년 공시지가에서 후쿠오카시의 상업용지는 전년 대비 11.3%로 3대 대도시권 못지않은 상승률을 기록했다. 민관 연계 재개발(텐진 빅뱅 등)과 지하철 연장 계획으로 도심부의 기능 강화가 진행되고 있어 미래성은 매우 높습니다. 또한 후쿠오카는 생활비 측면에서도 도쿄권보다 우위에 있어 젊은 층과 기업의 이주 수요가 지속되고 있어 앞으로도 안정적인 임대 수요와 부동산 가치 상승이 예상됩니다.

부동산 유형별 투자 장단점

부동산 투자 대상인 주요 부동산 유형별로 '수익성(수익률)', '공실 리스크', '운용-관리 부담', '초기 투자금액' 등의 관점에서 장단점을 정리해본다.

구분형 아파트(분양형 아파트의 한 방)

• 장점: 비교적 적은 자기자금으로 쉽게 시작할 수 있고, 금융기관 대출도 쉽게 받을 수 있다는 점이 매력적이다. 원룸 단위의 매입가격이 낮기 때문에 초기 비용을 절감할 수 있어 투자 초보자도 쉽게 진입할 수 있는 부동산 유형입니다. 또한 관리조합에서 건물 전체의 유지관리를 하기 때문에 소유자 본인의 관리 부담이 적은 편입니다. 유동성도 높고, 매각 시 실수요자(내 집 마련 희망자)에게 재판매가 가능 하기 때문에 출구 전략이 유연하다는 장점도 있습니다.

• 단점: 한 호실만 보유할 경우 월세 수입이 제한적이며, 공실이 발생하면 수입이 제로가 될 수 있는 위험을 단독으로 떠안아야 한다는 점이 가장 큰 단점이다. 실제로 구분소유 아파트의 경우 입주자 부재 시 수입이 100% 감소하며, 공실 시에도 관리비 및 수선충당금을 계속 납부해야 한다. 또한, 부동산 운영의 자유도가 낮고, 예를 들어 반려동물 허용 등 입주 조건 변경이나 리노베이션을 마음대로 할 수 없기 때문에(관리조합의 승인이 필요) 유연한 운용이 어려운 측면이 있습니다. 또한 표면 수익률이 단독주택보다 낮아 운영 규모를 확대해도 임대료 수익이 바닥을 치기 쉽다는 점도 단점으로 꼽을 수 있다.

단독 아파트(목조, 경량철골 등 소규모 집합주택)

• 장점: 건물 한 채를 통째로 소유하여 여러 가구의 임대수익을 얻을 수 있다. 전 세대 만실 시 임대수익은 구분소유의 몇 배에 달하며, 한 호실이 비어있어도 다른 세입자로부터 수익이 발생하기 때문에 공실 위험을 분산시킬 수 있다. 목조나 경량 철골 아파트는 건축비용이 상대적으로 저렴하고, RC 아파트보다 가격이 저렴한 경우가 많기 때문에 같은 예산으로 여러 세대를 운영할 수 있다. 또한, 단독 소유의 경우 소유자의 재량에 따라 입주자 모집 조건을 조정하거나 건물 전체 리노베이션을 할 수 있어 운영의 자유도가 높다는 것도 장점이다. 여러 세대를 소유하고 있기 때문에 높은 수익률을 기대할 수 있는 경향이 있으며, 일반적으로 집합 아파트의 표면 수익률은 구분형 아파트보다 몇 % 포인트 높은 수준(8%대 등)으로 알려져 있습니다.

• 단점: 단독주택은 매입비용이 고가 (수천만 원~1억 원 이상)인 경우가 많으며, 구분소유에 비해 초기 투자 장벽이 높습니다. 자기 자금의 많고 적음과 신용도에 따라 대출 계약금이 부동산 가격의 20% 이상 필요한 경우도 있어 자금 조달에 대한 부담이 있습니다. 또한 건물 전체에 대한 유지관리 책임이 소유주에게 있기 때문에 수선 비용과 운영의 번거로움이 크다는 점도 주의해야 한다. 특히 목조 아파트의 경우, 건축 연수에 따른 노후화가 빨라 외벽 도색, 지붕 방수, 설비 교체 등 주기적인 수선비용이 발생한다. 또한 단독주택은 유동성이 낮고, 매수자가 투자자로 한정되어 있어 매각에 시간이 오래 걸릴 수 있다. 화재-재해 위험도 건물 전체에 걸쳐 있기 때문에 리스크가 집중되기 쉽다는 점도 유의해야 한다.

단독 아파트(RC조 등 중, 고층 집합주택)

• 장점: 기본적인 장점은 아파트와 유사하지만, RC구조의 아파트 한 동은 내구성과 내진성이 높아 장기적으로 안정적 운영에 적합한 물건입니다. 구조가 견고한 만큼 입주자의 신뢰도도 높아 고임대료대의 가족단위 가구나 법인 계약을 유치하기 쉬운 경향이 있습니다. 특히 엘리베이터가 있는 중층 아파트의 경우 세대수가 많기 때문에 만실 시 임대료 총액이 커서 수익 규모를 극대화하기 쉽다는 점이 매력적입니다. 다세대에 의한 리스크 분산 효과로 공실로 인한 임대료 수입 감소를 완화할 수 있어 안정적인 수입을 얻을 수 있는 부동산 유형이라고 할 수 있습니다. 또한 건물 가치(자산가치)가 높고 금융기관 평가도 쉽게 받을 수 있어 부유층에게 특히 인기 있는 투자처로 각광받고 있습니다. 대출을 활용한 레버리지 효과도 커서 자산 규모를 확대하고자 하는 투자자에게 유력한 선택지입니다.

• 단점: 아파트와 마찬가지로 아파트도 높은 취득비용이 걸림돌로 작용하며, 부동산 가격이 수억 엔에 달하는 경우도 적지 않다. 자기자금과 대출 한도에 여유가 있어야 구입이 가능하기 때문에 진입장벽이 높습니다. 또한 층수가 많고 엘리베이터 등의 설비를 갖추고 있기 때문에 유지관리 비용(설비 점검비, 대규모 수선비 등)이 많이 듭니다. 엘리베이터 교체, 외벽 개보수 등은 수천만 원 단위의 비용이 주기적으로 필요하기 때문에 현금 흐름 관리가 중요하다. 유동성도 제한적이며, 매수자는 투자자뿐만 아니라 기업 오너 등 부유층으로 한정되어 있어 매각처가 한정되어 자금화에 시간이 걸릴 수 있는 리스크가 있습니다. 또한 건물 일극 집중 투자이기 때문에 재해 등으로 인한 자산 훼손 위험이 전 세대에 걸쳐 있다는 점도 단점으로 꼽을 수 있습니다.

단독주택(투자용 단독주택)

• 장점: 단독주택에 대한 투자는 아파트 등에 비해 초기 투자금액이 적은 경우가 많으며, 중고 단독주택의 경우 수백만 원~수천만 원대부터 구입이 가능합니다. 또한 중고 단독주택은 경쟁하는 투자자가 적고, 매물 확보 경쟁이 치열하지 않아 매물을 찾기 쉽다는 장점이 있다. 임대 수요에 있어서도 교외 지역이라도 정원이 있는 단독주택을 선호하는 가족층 등 일정한 수요가 있어 물건에 따라서는 높은 수익률(10% 이상)을 기대할 수 있다. 또한 입주자는 가족 단위가 많기 때문에 평균 입주 기간이 긴 경향이 있어 안정적인 임대 경영이 가능하다. 단독주택은 아파트와 달리 공용부분이 없어 관리가 용이하고, 옆방과의 소음 문제 등이 적다는 점도 운영상의 장점이다. 또한 '임대', '직접 거주', '토지 포함 매각' 등 출구 전략의 폭이 넓어 라이프 스테이지 변화에 따라 유연하게 활용할 수 있는 특성도 있다. 토지가 포함된 부동산이기 때문에 자산가치가 토지에 남아있기 쉬우며, 토지 매각이나 재건축을 통한 가치 상승도 비교적 용이하다.

• 단점: 가장 큰 단점은 공실 시 수입이 제로가 되는 리스크를 단독으로 떠안는다는 점. 1동 1세대만 임대하기 때문에 세입자가 퇴거하면 그 동안 임대료 수입이 끊기며, 다세대 소유처럼 리스크 분산이 불가능하다. 또한 단독주택 한 채당 임대수익에 상한선이 있기 때문에 자산 규모 확대 속도가 느리고, 한꺼번에 많은 가구 수를 늘리기가 어렵다. 대출 측면에서도 단독주택 투자는 은행에서 사업용 대출로 간주하기 어려워 대출을 받기 어려운 경우가 있다. 특히 오래된 단독주택은 담보 평가가 낮기 때문에 대출 금액이 늘어나지 않아 자기자본 비율이 높아지기 쉽다. 또한 건물 고유의 노후화 위험과 유지보수 비용도 있고, 지붕과 외벽, 급배수 설비 등 건물 전체를 자체적으로 관리해야 하는 부담이 발생한다. 아파트와 달리 전문 업체를 통한 건물 전체 관리가 없는 만큼, 소유자 스스로 정기 점검 및 보수 계획을 세워야 한다는 점도 주의해야 한다. 이상에서 살펴본 바와 같이 단독주택 투자는 소규모로 꾸준히 수익을 쌓아가고자 하는 투자자에게 적합하며, 대규모 운용에는 부적합한 측면이 있다.

상업용 빌딩(점포, 사무실 등이 들어서는 업무용 부동산)

• 장점: 상업용 빌딩은 주거용에 비해 임대료 수준이 높고, 표면 수익률도 높은 편입니다. 역 앞이나 번화가 등 입지가 좋은 곳이라면 높은 임대료에도 임차하려는 수요가 많아 주택보다 높은 임대료 수익을 얻을 수 있다는 점이 큰 매력입니다. 우량 임차인을 유치할 수 있다면 부동산의 자산가치 자체도 높아져 임대료 상승에 따른 추가 수익 증가도 기대할 수 있다. 또한 테넌트 계약은 일반적으로 계약 기간이 길어 (정기 임차나 장기 임대 계약 등) 안정적인 수입을 기대할 수 있는 경우도 있습니다. 또한 상업용 임차인으로부터 받은 보증금과 보증금을 일부 수익으로 계상(상각)할 수 있다는 점도 주거용에는 없는 장점입니다. 퇴거 시 원상복구는 임차인이 부담하는 것이 원칙이기 때문에 건물주 측에서 인테리어 리모델링 비용을 부담하기 어렵다는 점도 장점입니다. 이상에서 살펴본 바와 같이 상업용 빌딩 투자는 잘만 운영하면 주거용보다 높은 수익을 창출할 수 있는 고수익형 투자가 될 수 있습니다 .

• 단점: 상업용 건물은 주거용에 비해 공실 기간이 길어질 수 있는 리스크가 있습니다. 한 구획당 임대료가 크고 전문성이 높기 때문에 공실이 하나 생기면 전체 수익에 미치는 타격이 크고, 다음 입주 세입자를 찾기까지 시간이 오래 걸리는 경향이 있다. 또한 경기 변동에 영향을 받기 쉽고, 불황 시에는 여러 임차인의 일괄 퇴거나 임대료 인하가 발생할 수 있어 수입이 불안정할 수 있는 리스크가 있다. 실제로 코로나 사태 초기에는 많은 점포 임차인이 이탈해 공실이 급증하는 사태가 벌어지기도 했다. 또한 테넌트 유치는 전문적인 노하우가 필요하며, 해당 건물의 입지나 구조에 적합한 업종이 아니면 오래 지속되지 않는다. 마케팅 전략을 가지고 부동산에 맞는 업종과 기업을 유치하는 스킬이 필요한데, 일반 개인이 감당하기 어려운 경우도 있습니다. 게다가 빌딩 한 채의 취득 비용이 매우 비싸고, 금융기관의 심사도 까다로워(임차인의 신용도까지 체크) 부자와 전문 투자자를 위한 영역이라고 할 수 있습니다. 초기 투자뿐만 아니라 임차인 퇴거 후 인테리어 리모델링이나 건물 설비 교체에도 많은 비용이 들기 때문에 자금력과 운영 능력이 요구된다는 점도 단점이다. 전반적으로 상업용 빌딩 투자는 고위험 고수익이며, 부동산의 입지 선정과 테넌트 전략이 성패를 좌우하는 고도의 투자 영역입니다.

투자자 유형별 추천 부동산 유형

부동산 투자 초보자에게 적합한 부동산 유형

부동산 투자를 처음 시작하는 분들에게는 역시 구분형 아파트 투자가 가장 일반적이고 무난한 선택이 될 수 있습니다. 구분형 아파트는 비교적 적은 자기자금으로 구입할 수 있고, 금융권 대출도 쉽게 받을 수 있어 자금 마련에 대한 부담이 적습니다. 또한 건물 관리는 관리조합에 맡길 수 있고, 임대관리도 관리회사에 위탁하기 쉬워 운영의 번거로움이 적어 초보자도 쉽게 접근할 수 있는 부동산이라고 할 수 있다. 실제로 ' 부동산 투자가 처음이라면 구분소유가 자금면에서도 리스크 면에서도 접근하기 쉽다 '는 말이 있을 정도로 소규모로 시작해 경험을 쌓는 것이 좋습니다. 구분소유 아파트 투자로 시장과 임대 관리에 익숙해진 후 점차 물건 수를 늘려나가면 무리 없이 자산을 형성할 수 있을 것이다. 단, 수익성 측면에서는 구분소유 아파트 1채로는 큰 수익을 기대하기 어렵기 때문에 여유 자금이 적거나 대출 상환 비율을 낮추고 싶은 분들에게 적합하다. 또한 단독주택 투자에 대해서도 지방 거주자 등 가까운 중고 단독주택을 저렴하게 구입할 수 있는 경우에는 초보자가 소액으로 시작할 수 있는 선택지가 될 수 있습니다. 하지만 단독주택은 공실 리스크가 손익에 직접적인 영향을 미치기 때문에 우선 공실 리스크 분산이 가능한 도시형 생활주택부터 시작하는 것이 무난할 것이다.

중급자(어느 정도 경험 및 자산이 있는 투자자)에게 적합한 부동산 유형

어느 정도 투자 경험을 쌓고 추가 투자를 위한 자기 자금과 신용도를 갖춘 중급자에게는한 채 이상의 부동산으로 한 단계 업그레이드하는 것을 추천한다. 구분소유로 부동산 투자 구조에 익숙해졌다면, 다음 단계는 아파트 한 채나 아파트 한 채를 구입하여 규모를 확대함으로써 수익성을 획기적으로 높일 수 있다. 단독 건물은 매입 금액은 크지만 여러 가구에서 임대수익을 얻을 수 있어 운용 효율이 좋고, 공실 위험도 분산되어 안정성을 높일 수 있다는 점이 매력적이다. 특히 지방에 거주하여 지역 이점을 활용할 수 있거나, 수도권 거주자라도 교외 및 지방도시의 부동산에 대해 잘 알고 있는 경우, 중고 단독주택을 저렴하게 매입하여 고수익을 추구하는 전략이 적합하다. 또한 중급자이고 자산과 연소득에 여유가 있다면 RC구조의 단독주택에 도전하여 레버리지를 활용한 자산 확대도 가능하다. 한 채 통째로 매입하는 부동산은 부유층뿐만 아니라 중견 개인투자자들에게도 인기가 높아지고 있으며, 여러 세대를 통한 안정적인 수입과 높은 자산 가치로 '공실 위험을 줄이면서 임대수익을 극대화하기 쉬운' 투자 대상으로 주목받고 있다. 실제로 단독주택 투자는 구분보다 표면수익률이 높고(앞서 언급한 바와 같이 단독아파트 8% 내외, 아파트 7%대 평균), 물건 수를 늘리지 않고도 수익 규모를 확대하기 쉽다는 장점이 있다. 따라서, 이미 구분형 투자로 실적을 쌓은 투자자나 어느 정도 자기자금을 마련할 수 있는 투자자에게는 다음 단계로 단독주택으로의 전환 및 추가가 적절할 것으로 보입니다. 단, 단독 건물로 전환 시에는 대출 금액이 커지기 때문에, 물건 선정 시 충분한 수익률 시뮬레이션과 리스크 헤지(공실 시 예비자금 확보 등)가 중요합니다.

부유층 및 상류층 투자자에게 적합한 부동산 유형

자금력이 풍부하고 폭넓은 투자경험을 보유한 고액자산가 계층의 투자자에게는 대형 빌딩이나 상업용 건물에 투자하는 것이 좋은 선택이 될 수 있다. 부유층 사이에서 특히 인기가 높은 것은 역시 아파트나 아파트 한 채를 통째로 소유하는 것으로, 여러 세대에 분산된 수입원을 통해 안정성이 높고, 임대료 수입의 규모의 경제를 누릴 수 있다는 점입니다. 초기 투자금액은 다른 부동산 유형에 비해 높은 편이지만, 그만큼 금융기관에서 고액의 대출을 받을 수 있어 레버리지 효과를 크게 누릴 수 있다는 점도 부유층이 선호하는 포인트다. 구체적으로 도심의 고급 임대아파트 단지나 오사카, 후쿠오카 등 주요 도시의 역세권 RC 아파트 등은 안정적 자산으로 부유층 투자자들의 선택을 받고 있습니다. 또한, 보다 적극적인 부자들은 오피스 빌딩이나 상업시설 등 업무용 부동산에도 투자를 확대하고 있습니다. 상업용 빌딩은 운용 난이도는 높지만, 잘 운영하면 주거용보다 높은 수익률을 얻을 수 있어 자산 포트폴리오 분산에도 기여합니다. 예를 들어, 도심의 테넌트 빌딩을 확보할 수 있다면 기업으로부터의 안정적인 임대료 수입과 더불어 자산 가치의 큰 폭의 상승을 기대할 수 있습니다. 또한 부자들만의 관점으로 상속세, 소득세 대책을 염두에 둔 부동산 투자를 들 수 있다. 감가상각에 따른 절세 효과를 노리고 목조 단독주택을 과감히 매입하거나 고소득자이기 때문에 대출 한도를 활용하여 도심의 고급 주택을 수익형 부동산으로 전환하는 경우도 있습니다. 이처럼 자산적, 인적 자원에 여유가 있는 부유층은 수익성과 자산보존성의 균형을 맞춰 다양한 부동산 투자를 실천하고 있습니다. 단, 상업용 빌딩 등 전문가가 필요한 부동산은 전문지식이 필수적이기 때문에 신뢰할 수 있는 부동산업체와의 협업이나 전문 파트너의 자문을 받아 진행하는 것이 현명하다.

각 도시별 시장 동향 및 거래 사례와 수익률 정보

도쿄의 시장 동향과 수익률 추이

도쿄의 부동산 시장은 2023년 이후 코로나 사태로부터의 회복과 도심 회귀로 인해 다시 활기를 띠고 있다. 도심의 오피스 공실률도 개선되고 임대료도 상승세를 보이고 있으며, 주택에 대해서도 임대수요 증가로 도쿄도내 임대료 시세는 상승세를 보이고 있다. 실제로 2025년 공시지가에서 도쿄 23구 상업용지가 평균 +11.8%로 전국 최고 상승률을 보이며 재개발이 진행되고 있는 지역(토라노몬, 시부야, 시나가와 등)을 중심으로 지가 상승이 지속되고 있다. 최근 거래 사례를 보면, 도심의 고급 아파트가 국내외 부유층에게 큰 인기를 끌면서 억대 아파트와 타워형 아파트의 가격이 사상 최고치를 기록했다는 보도도 있다. 또한 해외 투자 자금의 유입으로 도쿄 A급 오피스 빌딩의 대형 매매(REIT나 외국계 자본에 의한 인수)도 잇따르고 있다. 수익률 측면에서 보면, 도쿄는 부동산 가격이 높아 투자 수익률은 다른 도시에 비해 낮은 편이다. 건비가의 시장 보고서에 따르면 수도권의 표면 수익률 평균은 약 6.67%로 전국 평균 7.21%보다 낮다. 특히 인기 지역의 신축 원룸 등은 4~5%대 수익률이 일반적이며, 예를 들어 도쿄 23구의 10년 미만 아파트 수익률은 평균 4.09%(2023년 1분기)라는 자료가 있다. 단독 건물이라도 도심의 우량 부동산은 5~6% 내외의 수익률로 거래되는 경우가 많아 저위험, 저수익 자산으로 인식되고 있다. 반면, 도쿄도내 및 근교에서는 노후화된 건물을 중심으로 8~10% 이상의 수익률을 보이고 있으며, 지역과 물건의 등급에 따라 큰 차이를 보이고 있습니다. 전반적으로 도쿄는 '수익률은 낮지만 자산가치 보존력이 높은' 시장으로, 안정적인 자산운용을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 시장이라고 할 수 있습니다.

오사카의 시장 동향과 수익률 추이

오사카 부동산 시장은 2025년 엑스포와 IR 유치 등 호재를 앞두고 전국적으로도 주목도가 높아지고 있다. 도심에서는 재개발 러시가 계속되고 있으며, 우메다 지역의 '그랑프론트 오사카' 주변과 난바-신사이바시 지역에서 신축 대형 빌딩의 공급이 잇따르고 있습니다. 또한 오사카로의 기업 집적과 관광객 증가로 인해 임대 수요도 견조한 흐름을 보이고 있다. 예를 들어 오사카 시내의 임대 아파트 평균 임대료는 지역에 따라 다르지만, 최근 일부 지역에서 상승 추세가 보고되고 있다. 시장 트렌드로는 '오사카는 도쿄보다 부동산 가격이 저렴하기 때문에 그만큼 수익률이 높다는 점'이 투자의 묘미입니다. 실제로 간사이 지역의 수익형 부동산 표면 수익률은 평균 7.36%로 수도권보다 높고, 오사카 시내 한정으로 원룸 5~7%, 아파트 8~10% 내외의 수익률 사례를 많이 볼 수 있으며, 2023년 기준 오사카부의 중고 원룸 투자 수익률은 대체로 5% 미만(2020년 기준 오사카는 약 5%)으로 도쿄보다 높습니다. 2020년 기준 오사카는 약 5%)로 도쿄보다 높은 수준을 유지하고 있습니다. 가격 면에서는 오사카 시내 중고 원룸의 평균 거래가격은 대략 1,200~1,500만 엔 정도로 도쿄 23구 평균보다 상당히 저렴하다. 최근 거래 사례로 오사카 시내의 신축 아파트가 도쿄 투자자에게 매입되는 사례와 지방 은행이 오사카의 수익형 부동산에 대한 대출을 확대하는 움직임도 보도되고 있습니다. 또한, 2025년 엑스포 개최로 인한 방문객 증가로 호텔 및 민박 수요가 증가할 것으로 예상됨에 따라 일부 투자자들은 오사카에서 간이숙소나 서비스 아파트 운영에 뛰어드는 사례도 나타나고 있다. 오사카 시장은 '중수익, 중위험'으로 부동산 가격도 저렴해 수도권에 이어 유력한 투자 대상 지역으로 앞으로도 활발한 거래가 예상된다.

후쿠오카의 시장 동향과 수익률 추이

후쿠오카의 부동산 시장은 지방 도시 중 단연 돋보이는 호조세를 보이고 있습니다. 앞서 언급한 바와 같이 인구 증가와 경제 성장이 지속되고 있으며, 이는 곧 부동산 수요의 확대로 이어지고 있습니다. 최근 후쿠오카시 츄오구 텐진에서 진행되고 있는 '텐진 빅뱅' 재개발 계획과 하카타역 주변의 대규모 프로젝트 등을 들 수 있습니다. 이로 인해 사무실과 상업시설의 공급이 증가하고 있지만, 그 이상으로 테넌트 수요가 왕성해 사무실 공실률은 낮은 수준을 유지하고 있다. 주택 측면에서도 후쿠오카시의 임대 아파트 임대료 시세는 최근 10년간 상승세를 보이고 있으며, 특히 도심 접근성이 좋은 물건에서 두드러지게 나타나고 있다. 임대료 상승의 배경에는 '접근성이 좋고 살기 좋은 물건이 선택되기 쉽다', '젊은 층 중심의 인구 유입', '재개발에 따른 수요 증가' 등의 요인이 지적되고 있다. 투자수익률 측면에서는 후쿠오카를 포함한 규슈・오키나와 지역의 평균 표면수익률은 10.12%로 전국 평균을 웃돌고 있다. 이는 지방 중소도시 부동산을 포함한 수치이지만, 후쿠오카 시내에 한정해서도 구분형 아파트의 경우 7~8%, 단독주택의 경우 10% 이상의 고수익을 기대할 수 있는 시장이다. 실제로 '후쿠오카현에서 부동산 투자를 하려면 표면 수익률 10% 이상을 목표로 하라'는 목소리도 있을 정도로 투자자에게 매력적인 수익성을 제공하고 있다. 가격 수준은 후쿠오카시의 중고 원룸 평균 매매가격이 약 840만 엔(2021년 기준)으로 도쿄의 절반 이하로 초기 투자 부담이 적은 것도 특징이다. 최근 거래 사례로는 수도권 투자자가 후쿠오카의 낡은 건물을 매입해 리노베이션한 후 스타트업 기업용 오피스로 전환하는 사례 등 후쿠오카의 성장성에 주목한 외부 투자도 늘고 있다. 또한 지역 기업이나 부유층도 도심의 단독주택 매입에 적극적이어서 지역 부동산 투자 열기가 전국 최고 수준 이라고 할 수 있다. 후쿠오카 시장은 비교적 높은 수익률을 확보하면서 인구 증가에 따른 자산 가치 상승도 기대할 수 있는 수익성과 미래성이 균형 잡힌 투자 지역이라고 할 수 있습니다.

지역별 평균 수익률 및 부동산 가격대 비교

마지막으로 도쿄, 오사카, 후쿠오카의 평균 표면수익률과 투자용 부동산 가격대를 기준으로 비교해보겠습니다. 아래 표는 각 지역의 대략적인 수치 이미지로, 실제 수익률과 가격은 부동산의 입지, 건축연령 등에 따라 크게 달라지지만, 참고지표로 제시합니다.

도쿄는 부동산 가격이 높기 때문에 수익률이 낮고, 반대로 후쿠오카는 가격이 낮아 수익률이 높은 경향이 있습니다. 오사카는 그 중간으로, 도쿄보다 수익률은 높지만 후쿠오카보다 낮은 수준입니다. 위와 같이 도쿄는 자산가치 중시, 후쿠오카는 수익률 중시, 오사카는 균형형이라고 할 수 있습니다. 각각의 시장 특성을 고려하여 투자 목적에 맞는 지역을 선정하는 것이 중요합니다.

맺음말

도쿄, 오사카, 후쿠오카의 세 도시는 각각 인구 동태와 경제 발전 상황이 다르지만, 부동산 투자 대상으로서 매력적인 지역입니다. 도쿄는 압도적인 인구와 경제 규모를 배경으로 향후 자산 가치의 안정성이 높아 저위험 투자처로 유망하다. 반면, 오사카는 향후 이벤트 경기와 저렴한 부동산 가격으로 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있어 성장 여력을 노리는 투자에 적합하다. 후쿠오카는 지방도시임에도 불구하고 인구 증가에 따른 수요 증가가 두드러지고, 고수익 부동산을 많이 찾을 수 있어 수익형 투자자들에게 주목해야 할 지역이다.

부동산 유형 선택에 있어서도 구분형 아파트부터 단독주택, 단독주택과 상업용 빌딩까지 다양하며, 각각의 장단점이 존재합니다. 초보자는 소규모-저위험, 중급자는 단독주택으로 규모 확대, 부유층은 다양한 자산 전략으로 자신의 경험과 자금력에 따른 단계적 선택이 중요하다. 부동산 투자는 경제 환경과 지역 특성에 따라 영향을 받는 측면도 있지만, 수요 추이를 잘 파악하여 적절한 부동산을 선택하면 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 본 보고서의 분석이 도쿄, 오사카, 후쿠오카의 시장 이해와 부동산 선택에 도움이 되어 여러분의 투자 판단에 도움이 되기를 바랍니다.