Investitionspotenzial in Tokio, Osaka und Fukuoka: Eine umfassende Analyse

Tokio erfreut sich einer unerschütterlichen Beliebtheit, Osaka ist eine dynamische Stadt und Fukuoka wächst in rasantem Tempo. Erfolgreiche Immobilieninvestitionen erfordern ein Verständnis der regionalen Besonderheiten und eine Einschätzung der Vor- und Nachteile der einzelnen Immobilientypen. Dieser Artikel konzentriert sich auf die drei Großstädte Tokio, Osaka und Fukuoka und stellt die besten Investitionsstrategien auf der Grundlage von demografischen und Markttrends vor. Unsere Experten bei INA & Associates K.K. sind mit den Märkten in jeder Stadt vertraut und können Sie bei Ihrer Investition umfassend unterstützen. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Gebietsspezifisches Zukunftspotenzial auf der Grundlage der demografischen und wirtschaftlichen Trends in jeder Stadt

Tokio: Die Bevölkerung von Tokio, Japans Metropolregion, ging aufgrund der Corona-Katastrophe vorübergehend zurück, aber seit dem GJ 2023 kehrt die Bevölkerung in das Stadtzentrum zurück und beginnt zu wachsen. Die 23 Bezirke von Tokio haben allein in einem Jahr einen Zuwachs von etwa 12.000 Menschen verzeichnet. Die 23 Bezirke von Tokio ziehen weiterhin Menschen und Unternehmen aus Japan und dem Ausland an, und selbst im Jahr 2050 wird für Tokio allein ein Bevölkerungsindex von über 100 im Vergleich zu 2020 erwartet, was auf das hohe künftige Bevölkerungspotenzial der Stadt hinweist. In Tokio, dem politischen und wirtschaftlichen Zentrum der Stadt und einem aktiven Sanierungsgebiet, ist die Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen und Büros im Stadtzentrum groß, und die offiziellen Grundstückspreise für das Jahr 2025 zeigen einen durchschnittlichen Anstieg der Preise für Gewerbeflächen von +11,8 % in den 23 Bezirken, die höchste Wachstumsrate in Japan. Unterstützt durch seine Stärke als Geschäftszentrum und seine vielfältigen touristischen Ressourcen können die wichtigsten Gebiete Tokios in Zukunft ein stabiles Wachstum erwarten.

Osaka: Als zweitgrößter Ballungsraum Japans ist die Bevölkerung der Präfektur insgesamt in den letzten Jahren zurückgegangen, doch die Bevölkerung von Osaka-Stadt befindet sich im Allgemeinen im Aufwärtstrend. Tatsächlich ist die Bevölkerung von Osaka City zwischen 2017 und 2020 weiter gewachsen, wobei ein Überschuss an jungen Menschen (im Alter von 15 bis 24 Jahren) in die Stadt gezogen ist und die Nachfrage nach Mietwohnungen für Alleinstehende groß ist. In Osaka stehen vier Großereignisse an, darunter die Osaka-Kansai Expo 2025, die Verwirklichung des Plans für ein integriertes Resort (IR), die groß angelegte Sanierung des Umekita-Gebiets und die geplante Eröffnung einer neuen Linie der Naniwa-suji-Linie , die der Entwicklung der Stadt erheblichen Rückenwind verleihen wird. Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Expo werden auf ca. 4,1 Billionen JPY geschätzt, und es wird erwartet, dass der Ausbau der touristischen Infrastruktur und die Expansion von Unternehmen zu weiteren Bevölkerungszuzügen und steigenden Grundstückspreisen führen werden. Darüber hinaus sind die Immobilienpreise in Osaka im Vergleich zu Tokio relativ günstig, und im Durchschnitt können Immobilien für etwa die Hälfte des Preises von Immobilien in Tokio erworben werden, und die Renditen sind tendenziell hoch. Tatsächlich lag die Steigerungsrate der offiziellen Grundstückspreise für Gewerbegrundstücke im Jahr 2025 in Osaka City bei 11,6 %, vergleichbar mit Tokio, und der Immobilienmarkt boomt, insbesondere in der Geschäftsstadt Kita und dem kommerziellen Tourismusgebiet Minami. Die Mietnachfrage ist in Osaka, wo es eine Konzentration von großen Unternehmenszentralen und -standorten gibt, fest, und der Aufschwung des Einreiseverkehrs (Touristen, die Japan besuchen) sorgt ebenfalls für Rückenwind, so dass die Zukunft der wichtigsten Gebiete wahrscheinlich stark sein wird.

Fukuoka : Die Stadt Fukuoka ist das wirtschaftliche und bevölkerungspolitische Zentrum der Region Kyushu und hat in den letzten Jahren als die Stadt mit dem höchsten Bevölkerungswachstum in Japan auf sich aufmerksam gemacht. Nach einer Erhebung des Ministeriums für innere Angelegenheiten und Kommunikation verzeichnete die Stadt im Jahr 2022 das höchste Bevölkerungswachstum aller Städte, Gemeinden und Dörfer Japans, wobei die Einwohnerzahl im März 2024 bei 1.645.000 lag und damit frühere Schätzungen (1.656.000 im Jahr 2025) übertraf. Die Stadt Fukuoka, die weiterhin einen Zustrom von Arbeitskräften, insbesondere von jungen Menschen, verzeichnet und sich aktiv für die Förderung von Unternehmensgründungen einsetzt, weist mit 5,3 % die höchste Gründungsrate in einem Ballungsgebiet auf, und die Entwicklung neuer Industrien trägt zur Vitalität der Stadt bei. Die günstige Verkehrsanbindung und die Lebensqualität der Stadt haben dazu geführt, dass immer mehr in- und ausländische Unternehmen Niederlassungen gründen, und auch nach der Verbreitung der Telearbeit geht der Trend dahin, Fukuoka als regionalen Standort zu wählen. Auch die Grundstückspreise steigen, wobei die Preise für Gewerbegrundstücke in Fukuoka City im Jahr 2025 um 11,3 % gegenüber dem Vorjahr steigen werden, eine Wachstumsrate, die mit der der drei großen Metropolen vergleichbar ist. Das Stadtzentrum wird durch die Sanierung im Rahmen öffentlich-privater Partnerschaften (z. B. Tenjin Big Bang) und die geplante Verlängerung der U-Bahnlinie gestärkt, so dass die Zukunft äußerst vielversprechend ist. Darüber hinaus hat Fukuoka einen Vorteil gegenüber dem Großraum Tokio in Bezug auf die Lebenshaltungskosten, und da weiterhin junge Menschen und Unternehmen in die Region ziehen, ist mit einer stabilen Mietnachfrage und steigenden Immobilienwerten zu rechnen.

Vor- und Nachteile von Investitionen nach Immobilientyp

Im Folgenden werden die Vor- und Nachteile der wichtigsten Immobilientypen für Immobilieninvestitionen im Hinblick auf Rentabilität (Rendite), Leerstandsrisiko, Betriebs- und Verwaltungsaufwand, Anfangsinvestition und andere Faktoren zusammengefasst.

Eigentumswohnung (ein Zimmer in einer zum Verkauf stehenden Eigentumswohnung)

• Vorteile: Es ist einfach, mit einem relativ kleinen Betrag an Eigenmitteln zu beginnen, und es ist attraktiv, da es einfach ist, Darlehen von Finanzinstituten zu erhalten. Der niedrige Kaufpreis pro Einheit hält die Anfangskosten niedrig, so dass der Einstieg in diese Immobilienart auch für unerfahrene Investoren leicht ist. Da das gesamte Gebäude von der Verwaltungsgesellschaft instand gehalten und verwaltet wird, ist der Verwaltungsaufwand für den Eigentümer in der Regel gering. Die Immobilie ist außerdem sehr liquide und kann nach dem Verkauf an die tatsächliche Nachfrage (potenzielle Hauskäufer) weiterverkauft werden, was den Vorteil einer flexiblen Ausstiegsstrategie hat.

• Nachteile: Die größte Herausforderung besteht darin, dass der Besitz einer einzigen Einheit nur begrenzte monatliche Mieteinnahmen mit sich bringt und das alleinige Risiko besteht, dass keine Einnahmen erzielt werden, wenn die Einheit leer steht. Eine Eigentumswohnung verliert nämlich 100 % ihres Einkommens, wenn es keine Mieter gibt, während Verwaltungs- und Wartungsgebühren auch dann gezahlt werden müssen, wenn die Einheit leer steht. Darüber hinaus ist der Freiheitsgrad bei der Verwaltung der Immobilie gering, und es ist schwierig, die Belegungsbedingungen zu ändern, z. B. Haustiere zuzulassen oder die Immobilie ohne Genehmigung zu renovieren (die Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft ist erforderlich), was einen flexiblen Betrieb der Immobilie erschwert. Ein weiterer Nachteil ist, dass die Flächenrendite niedriger ist als bei einem Einzelgebäude, und selbst wenn der Umfang des Betriebs erweitert wird, stagnieren die Mieteinnahmen tendenziell.

Einzelwohnungen (kleinteilige Wohnkomplexe wie Holz- und Stahlleichtbauten)

• Vorteile: Das Eigentum an einem ganzen Gebäude ermöglicht die Erzielung von Mieteinnahmen aus mehreren Einheiten. Die Mieteinnahmen, wenn alle Einheiten voll belegt sind, sind um ein Vielfaches höher als bei Eigentum an einer Einheit, und selbst wenn eine Einheit leer steht, werden Einnahmen von anderen Mietern erzielt, wodurch das Leerstandsrisiko gestreut wird. Wohnungen in Holz- und Stahlrahmenbauweise sind relativ kostengünstig zu bauen, und in vielen Fällen ist der Grundstückspreis niedriger als der von RC-Wohnungen, so dass es möglich ist, mehrere Einheiten mit demselben Budget zu betreiben. Ein weiterer Vorteil des Besitzes einer einzigen Immobilie ist, dass der Eigentümer die Bedingungen für die Einstellung von Mietern anpassen und das gesamte Gebäude nach eigenem Ermessen renovieren kann, was ihm ein hohes Maß an Freiheit bei der Verwaltung der Immobilie gibt. Infolge des Besitzes mehrerer Einheiten sind in der Regel hohe Renditen zu erwarten, und die Flächenrendite einer Wohnung in einem Einzelgebäude liegt im Allgemeinen um mehrere Prozentpunkte höher (z. B. im Bereich von 8 %) als die einer Eigentumswohnungseinheit.

• Nachteile: Einfamilienhäuser sind in der Regel teuer in der Anschaffung (zweistellige Millionenbeträge bis über 100 Millionen Yen) und die anfängliche Investitionshürde ist höher als bei Eigentumswohnungen. Je nach Höhe der Eigenmittel und Kreditwürdigkeit kann für die Finanzierung eine Anzahlung von mehr als 20 % des Immobilienpreises erforderlich sein, was die Finanzierungsseite belastet. Zu beachten ist auch, dass der Eigentümer für die Instandhaltung und Verwaltung des gesamten Gebäudes verantwortlich ist, so dass die Reparaturkosten und der Betriebsaufwand erheblich sind. Insbesondere Holzwohnungen verschleißen mit dem Alter schnell, und es fallen regelmäßig Reparaturkosten an, wie z. B. für den Anstrich der Außenwände, die Abdichtung des Daches und die Erneuerung der Ausstattung. Darüber hinaus sind Einzelgebäude illiquide und die Käufer beschränken sich ausschließlich auf Investoren, so dass der Verkauf lange dauern kann. Zu beachten ist auch, dass sich die Brand- und Katastrophenrisiken wahrscheinlich auf das Gebäude als Ganzes konzentrieren.

Eigentumswohnungen mit einer Einheit (mittlere bis hohe Wohngebäude, z. B. RC)

• Vorteile: Die grundlegenden Vorteile ähneln denen eines einzelnen Mehrfamilienhauses, aber ein einzelnes RC-Eigentumsgebäude ist haltbarer und erdbebensicherer, so dass es sich für einen langfristig stabilen Betrieb eignet. Die solide Struktur macht sie für die Mieter verlässlicher und zieht tendenziell Familienhaushalte mit hohen Mieten und Firmenmieter an. Die große Anzahl von Einheiten, insbesondere in mittleren und hohen Wohngebäuden mit Aufzügen, erleichtert die Maximierung der Erträge, da die Gesamtmiete bei Vollbelegung der Einheiten hoch ist. Der Risikostreuungseffekt mehrerer Einheiten kann den Rückgang der Mieteinnahmen aufgrund von Leerständen abmildern, so dass es sich um einen einfachen Immobilientyp handelt, der ein stabiles Einkommen generiert. Darüber hinaus ist es aufgrund des hohen Gebäudewerts (Substanzwert) einfach, eine Bewertung durch ein Finanzinstitut zu erhalten, was es zu einem besonders beliebten Investitionsobjekt bei wohlhabenden Privatpersonen macht. Die Hebelwirkung von Darlehen ist ebenfalls beträchtlich, was sie zu einer leistungsstarken Option für Investoren macht, die ihr Vermögen vergrößern wollen.

• Nachteile: Wie Wohnungen sind auch Eigentumswohnungen in der Anschaffung teuer, wobei die Immobilienpreise oft in die Hunderte von Millionen Yen gehen. Die Einstiegshürden sind hoch, da man über ein angemessenes Eigenkapital und einen Kreditrahmen verfügen muss, um die Immobilie zu erwerben. Darüber hinaus sind die Instandhaltungskosten (z. B. Inspektionen und umfangreiche Reparaturen) aufgrund der großen Anzahl von Stockwerken und Einrichtungen wie Aufzügen hoch. Für den Austausch von Aufzügen und die Renovierung von Außenwänden werden regelmäßig zweistellige Millionenbeträge benötigt, so dass ein Cashflow-Management wichtig ist. Auch die Liquidität ist begrenzt, und die Käufer sind nicht nur auf Investoren, sondern auch auf vermögende Privatpersonen wie z. B. Geschäftsinhaber beschränkt, so dass das Risiko eines begrenzten Absatzes und einer langen Zeitspanne für die Umwandlung der Mittel besteht. Ein weiterer Nachteil ist, dass sich die Investition auf ein einziges Gebäude konzentriert und sich das Risiko von Vermögensschäden durch Katastrophen usw. auf alle Einheiten erstreckt.

Freistehende Häuser (freistehende Häuser für Investitionen)

• Vorteile: Investitionen in freistehende Häuser erfordern oft eine geringere Anfangsinvestition als in Wohnungen, und gebrauchte Häuser können schon für mehrere Millionen bis mehrere zehn Millionen Yen erworben werden. Außerdem haben gebrauchte Häuser den Vorteil, dass es weniger konkurrierende Investoren gibt und der Wettbewerb um den Erwerb von Immobilien weniger intensiv ist, so dass es leichter ist, ein günstiges Objekt zu finden. Es gibt auch eine gewisse Nachfrage nach Mietobjekten, sogar in Vorstädten, von Familien, die Einfamilienhäuser mit Garten bevorzugen, und je nach Objekt kann man mit hohen Renditen (10 % oder mehr) rechnen. Da es sich bei den meisten Mietern um Familien handelt, ist außerdem die durchschnittliche Mietdauer eher lang, was zu einer stabilen Mietverwaltung führt. Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen gibt es bei Einfamilienhäusern keine Gemeinschaftsräume, was die Verwaltung erleichtert und die Gefahr von Lärmbelästigungen in den Nachbarräumen verringert, was ein betrieblicher Vorteil ist. Darüber hinaus gibt es eine breite Palette von Ausstiegsstrategien, wie z. B. "vermieten", "selbst bewohnen" und "mit Grundstück verkaufen", und die Immobilie kann flexibel entsprechend den Veränderungen der Lebensphasen genutzt werden. Da es sich um eine Immobilie mit Grundstück handelt, verbleibt der Vermögenswert in der Regel im Grundstück, und es ist relativ einfach, den Wert durch den Verkauf des unbebauten Grundstücks oder den Umbau der Immobilie zu steigern.

• Nachteile: Der größte Nachteil ist das alleinige Risiko, dass bei Leerstand keine Einnahmen erzielt werden: Da nur ein Haushalt in einem Gebäude zur Miete wohnt, entfallen die Mieteinnahmen, wenn der Mieter auszieht, und das Risiko kann nicht wie bei Mehrfamilienhäusern gestreut werden. Da es außerdem eine Obergrenze für die Mieteinnahmen pro Einheit gibt, wächst das Vermögen nur langsam, und es ist schwierig, die Zahl der Einheiten auf einmal zu erhöhen. Was die Finanzierung anbelangt, so ist es für die Banken schwierig, Investitionen in Einfamilienhäuser als Geschäftskredit zu betrachten, und in einigen Fällen ist es schwierig, einen Kredit zu erhalten. Insbesondere bei älteren Einfamilienhäusern ist der Wert der Sicherheiten in der Regel gering, was eine Aufstockung des Darlehensbetrages erschwert, und der Eigenkapitalanteil ist in der Regel hoch. Hinzu kommen das Risiko des Verfalls des Gebäudes und der Instandhaltungskosten sowie die Belastung durch die Selbstverwaltung des gesamten Gebäudes, einschließlich des Dachs, der Außenwände und der Wasserversorgungs- und Abwassersysteme. Es sei darauf hingewiesen, dass es im Gegensatz zu Eigentumswohnungen keinen spezialisierten Auftragnehmer gibt, der das gesamte Gebäude verwaltet, so dass die Eigentümer regelmäßige Inspektionen und Reparaturpläne selbst durchführen müssen. Aus den obigen Ausführungen lässt sich schließen, dass Investitionen in Einfamilienhäuser für diejenigen geeignet sind, die in kleinem Rahmen kontinuierlich Gewinne erwirtschaften wollen, und dass sie sich nicht für groß angelegte Vorhaben eignen.

Geschäftshäuser (Gewerbeimmobilien mit Geschäften, Büros usw.)

• Vorteile: Geschäftshäuser (Mietobjekte) haben in der Regel ein höheres Mietniveau und eine höhere Flächenrendite als Wohnobjekte. In guten Lagen, z. B. vor Bahnhöfen oder in belebten Einkaufszentren, haben Mieterunternehmen auch bei höheren Mieten eine starke Nachfrage, und die Möglichkeit, höhere Mieteinnahmen als bei Wohnimmobilien zu erzielen, ist ein großer Anreiz. Wenn es Ihnen gelingt, gute Mieter anzuziehen, steigt der Wert der Immobilie selbst, und Sie können mit weiteren Ertragssteigerungen durch höhere Mieten rechnen. Darüber hinaus haben Mietverträge in der Regel längere Laufzeiten (z. B. befristete Mietverträge und langfristige Mietverträge), und in einigen Fällen kann mit stabilen Einnahmen gerechnet werden. Ein weiterer Vorteil gegenüber Wohnraummietverhältnissen besteht darin, dass die von gewerblichen Mietern erhaltenen Kautionen und Sicherheitsleistungen teilweise als Einnahmen verbucht (abgeschrieben) werden können. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Mieter grundsätzlich die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Auszug trägt, so dass es für den Eigentümer schwierig ist, die Kosten für die Innenrenovierung zu tragen. Infolgedessen können gewerbliche Immobilieninvestitionen eine renditestarke Anlageform sein, die bei guter Bewirtschaftung höhere Renditen als Wohnimmobilien erzielt.

• Nachteile: Bei Mietobjekten besteht das Risiko längerer Leerstandszeiten als bei Wohnimmobilien. Da die Miete pro Parzelle hoch und sehr spezialisiert ist, kann sich ein einziger Leerstand erheblich auf die Gesamteinnahmen des Objekts auswirken, und es dauert in der Regel einige Zeit, bis der nächste Mieter gefunden ist. Außerdem besteht das Risiko der Einkommensinstabilität, da die Immobilie konjunkturellen Schwankungen unterworfen ist und in Zeiten der Rezession mehrere Mieter auf einmal ausziehen und die Mieten gesenkt werden können. In den ersten Tagen der Corona-Katastrophe zogen sich viele Ladenmieter zurück, und die Leerstände nahmen rasch zu. Darüber hinaus erfordert die Gewinnung von Mietern spezielles Know-how und wird nur dann lange dauern, wenn die Art des Geschäfts zur Lage und Struktur des Gebäudes passt. Es sind Fähigkeiten erforderlich , um mit einer Marketingstrategie die richtige Art von Geschäften und Unternehmen für die Immobilie zu gewinnen, was für normale Einzelpersonen möglicherweise nicht zu bewältigen ist. Außerdem sind die Anschaffungskosten für ein einzelnes Gebäude extrem hoch, und die Finanzinstitute werden streng kontrolliert (sogar die Kreditwürdigkeit der Mieter wird geprüft), so dass es sich um einen Bereich für wohlhabende Privatpersonen und professionelle Investoren handelt. Ein weiterer Nachteil ist, dass es finanzielle und operative Fähigkeiten erfordert, da nicht nur für die Erstinvestition, sondern auch für die Innensanierung und die Erneuerung der Gebäudeeinrichtungen nach dem Auszug der Mieter ein hoher Geldbetrag erforderlich ist. Generell sind Investitionen in Gewerbeimmobilien risikoreich und renditeträchtig und stellen einen anspruchsvollen Investitionsbereich dar, in dem die Wahl des Standorts und der Mieterstrategie über Erfolg und Misserfolg entscheiden kann.

Empfohlene Immobilientypen nach Anlegertyp

Geeignete Immobilientypen für Einsteiger in Immobilieninvestitionen

Für Immobilienanleger, die zum ersten Mal investieren, ist die Investition in Eigentumswohnungen immer noch die häufigste und einfachste Wahl. Eine Eigentumswohnung kann mit relativ wenig Eigenmitteln erworben werden, und es ist einfach, Darlehen von Finanzinstituten zu erhalten, so dass die Hürde für die Bereitstellung von Mitteln niedrig ist. Darüber hinaus kann die Gebäudeverwaltung einer Verwaltungsgesellschaft anvertraut werden, und die Mietverwaltung kann problemlos an eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert werden, so dass es sich um eine Immobilie handelt, die für Anfänger leicht zu handhaben ist und wenig Verwaltungsaufwand erfordert. Es heißt sogar, dass "wenn Sie neu im Bereich der Immobilieninvestitionen sind, der Besitz von Eigentumswohnungen sowohl in finanzieller Hinsicht als auch in Bezug auf das Risiko einfacher zu handhaben ist ", und es wird empfohlen, zunächst in kleinem Rahmen Erfahrungen zu sammeln. Nachdem Sie sich durch die Investition in Eigentumswohnungen mit dem Markt und der Mietverwaltung vertraut gemacht haben, können Sie die Zahl der Objekte schrittweise erhöhen und so problemlos ein Vermögen aufbauen. Was die Rentabilität anbelangt, so ist es jedoch schwierig, von einer einzigen Eigentumswohnung große Gewinne zu erwarten, so dass diese Art von Investition für diejenigen geeignet ist, die nur über geringe finanzielle Mittel verfügen und die Rückzahlungsraten für Darlehen niedrig halten wollen. Auch die Investition in Einfamilienhäuser kann für Einsteiger eine kleine Option sein, vor allem, wenn man in einer ländlichen Gegend lebt und ein gebrauchtes Haus in der Nähe zu einem niedrigen Preis erwerben kann. Da sich das Leerstandsrisiko bei Einfamilienhäusern jedoch direkt auf die Einnahmen und Ausgaben auswirkt, ist es sicher, mit Eigentumswohnungen in städtischen Gebieten zu beginnen , wo sich das Leerstandsrisiko leichter streuen lässt.

Immobilientypen, die sich für fortgeschrittene Anleger eignen (Anleger mit einem gewissen Maß an Erfahrung und Vermögen)

Für fortgeschrittene Anleger, die eine gewisse Anlageerfahrung gesammelt haben und über die persönlichen Mittel und die Kreditwürdigkeit für weitere Investitionen verfügen, empfiehlt sich der Einstieg in eine Einzelimmobilie. Sobald Sie die Mechanismen der Immobilieninvestition durch Teileigentum beherrschen, ist der nächste Schritt der Erwerb einer einzelnen Wohnung oder eines Gebäudes mit Eigentumswohnungen, um Ihren Umfang zu erweitern, was Ihre Rentabilität dramatisch erhöhen kann. Obwohl der Kaufpreis für ein einzelnes Gebäude hoch ist, liegt der Reiz darin, dass Sie Mieteinnahmen aus mehreren Einheiten erzielen können, was die betriebliche Effizienz verbessert und das Leerstandsrisiko streut, was wiederum die Stabilität erhöht. Die Strategie, eine gebrauchte, kostengünstige Wohnung in einem einzigen Gebäude zu erwerben und diese renditestark zu bewirtschaften, eignet sich besonders für diejenigen, die in einer ländlichen Gegend leben und die lokalen Vorteile nutzen können, oder für diejenigen, die im Großraum Tokio leben, aber mit Immobilien in den Vororten und regionalen Städten vertraut sind. Wenn Sie ein fortgeschrittener Investor mit ausreichendem Vermögen und Jahreseinkommen sind, können Sie Ihr Vermögen auch mit Hebelwirkung erweitern, indem Sie es mit einem einzelnen RC-Eigentumswohnungsgebäude versuchen. Ganze Gebäude erfreuen sich nicht nur bei vermögenden Privatpersonen, sondern auch bei Privatanlegern der Mittelschicht zunehmender Beliebtheit und ziehen die Aufmerksamkeit als Investitionsziel auf sich, das "das Leerstandsrisiko reduziert und die Mieteinnahmen maximiert", da es stabile Einnahmen und einen hohen Vermögenswert mehrerer Einheiten bietet. In der Tat haben Investitionen in Einzelhäuser eine höhere Flächenrendite als Eigentumswohnungen (wie bereits erwähnt, liegt der Durchschnitt bei Einzelwohnungen bei etwa 8 % und bei Eigentumswohnungen bei 7 %) und haben den Vorteil, dass es einfacher ist, den Umfang der Erträge zu erweitern, ohne die Anzahl der Objekte zu erhöhen. Für Investoren, die bereits eine Erfolgsbilanz im Teilbereich aufgebaut haben oder einen gewissen Betrag an Eigenmitteln aufbringen können, wäre daher der nächste geeignete Schritt, in ein Einzelgebäude umzuziehen oder ein solches in ihr Portfolio aufzunehmen. Da die Darlehenssumme bei einem Umzug in ein einzelnes Gebäude höher sein wird, ist es wichtig, bei der Auswahl eines Objekts eine ausreichende Rendite zu simulieren und Risiken abzusichern (z. B. die Sicherung von Reservemitteln für den Fall eines Leerstands).

Geeignete Immobilientypen für vermögende und ältere Investoren

Für vermögende Investoren, die über ausreichend finanzielle Mittel und umfangreiche Anlageerfahrung verfügen, bieten sich Investitionen in große Einfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien an. Besonders beliebt bei vermögenden Privatpersonen ist wiederum der Besitz eines ganzen Gebäudes mit Eigentumswohnungen oder Apartments, da er aufgrund der Diversifizierung der Einkommensquellen durch mehrere Räume und der Skaleneffekte bei den Mieteinnahmen ein hohes Maß an Stabilität bietet. Obwohl die Anfangsinvestition höher ist als bei anderen Immobilienarten, ist die Möglichkeit, von Finanzinstituten günstige Kredite zu erhalten und eine große Hebelwirkung zu erzielen, ein weiterer Punkt, der von wohlhabenden Menschen bevorzugt wird. Insbesondere hochwertige Mietwohnungen in Stadtzentren und RC-Eigentumswohnungen in der Nähe von Bahnhöfen in Großstädten wie Osaka und Fukuoka werden von wohlhabenden Anlegern als stabile Anlagen gewählt. Aggressivere vermögende Privatpersonen weiten ihre Investitionen auch auf Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude und Geschäftsräume aus. Obwohl gewerblich genutzte Gebäude schwieriger zu verwalten sind, können sie, wenn sie gut gemanagt werden, höhere Renditen als Wohnimmobilien erzielen und zur Diversifizierung des Anlageportfolios beitragen. Wenn beispielsweise ein Gebäude mit Mietern im Stadtzentrum erworben werden kann, ist zusätzlich zu den stabilen Mieteinnahmen des Unternehmens eine erhebliche Steigerung des Vermögenswerts zu erwarten. Eine weitere, für vermögende Privatpersonen einzigartige Perspektive besteht darin, in Immobilien zu investieren und dabei die erbschafts- und einkommensteuerlichen Maßnahmen zu berücksichtigen. In einigen Fällen wagen sie den Kauf eines einzelnen Holzhauses, um durch die Abschreibung Steuern zu sparen, während sie in anderen Fällen ihr hohes Einkommen und ihre Kreditmöglichkeiten nutzen, um eine Luxusresidenz im Stadtzentrum in eine ertragsbringende Immobilie umzuwandeln. Wie oben beschrieben, investieren wohlhabende Privatpersonen, die über umfangreiche finanzielle und personelle Ressourcen verfügen, in eine Vielzahl von Immobilien und halten dabei ein Gleichgewicht zwischen Rentabilität und Vermögenserhalt. Da jedoch bei Geschäftsgebäuden und anderen Immobilien für Gewerbetreibende Fachwissen unabdingbar ist, ist es ratsam, mit einem zuverlässigen Immobilienunternehmen zusammenzuarbeiten und sich von einem professionellen Partner beraten zu lassen, bevor man tätig wird.

Markttrends, Transaktionsbeispiele und Renditeinformationen für jede Stadt

Markttrends und Renditetrends in Tokio

Der Immobilienmarkt in Tokio boomt ab 2023 aufgrund der Erholung von der Corona-Katastrophe und der Rückkehr ins Stadtzentrum wieder. Auch die Leerstandsquoten für Büros im Stadtzentrum verbessern sich und die Mieten steigen, während der Mietmarkt für Wohnimmobilien in Tokio aufgrund der steigenden Mietnachfrage ebenfalls im Aufschwung begriffen ist. Bei der offiziellen Bodenpreiserhebung 2025 stiegen die Preise für Gewerbegrundstücke in den 23 Bezirken Tokios um durchschnittlich 11,8 % und damit am stärksten in Japan, und die Grundstückspreise steigen weiter an, insbesondere in den Gebieten, die neu erschlossen werden (Toranomon, Shibuya, Shinagawa usw.). In jüngster Zeit wurden Luxus-Eigentumswohnungen im Stadtzentrum von wohlhabenden Menschen aus Japan und dem Ausland stark nachgefragt, und es gibt Berichte, dass die Preise für Millionen-Dollar-Wohnungen und Turm-Eigentumswohnungen Rekordhöhen erreicht haben. Es ist auch ein Zustrom ausländischer Investitionsgelder zu verzeichnen, und es gab eine Reihe groß angelegter Transaktionen (Erwerb durch REITs und ausländische Investoren) von Tokioter Bürogebäuden der A-Klasse. Was die Renditen angeht, so sind sie in Tokio aufgrund der hohen Immobilienpreise niedriger als in anderen Städten. Dem Kenbike-Marktbericht zufolge liegt die durchschnittliche Flächenrendite im Großraum Tokio bei 6,67 % und damit unter dem nationalen Durchschnitt von 7,21 %. Renditen im Bereich von 4-5 % sind üblich, insbesondere für neuere Studiogebäude in beliebten Gegenden. So zeigen die Daten, dass die durchschnittliche Rendite für Eigentumswohnungen, die weniger als 10 Jahre alt sind, in den 23 Bezirken Tokios 4,09 % beträgt (Q1 2023). Selbst für Einzelgebäude werden viele erstklassige Immobilien im Zentrum Tokios mit Renditen von etwa 5-6 % gehandelt und gelten als risikoarme, renditeorientierte Anlagen. In Tokio und seinen Vororten sind dagegen Renditen von über 8-10 % zu beobachten, vor allem für ältere Objekte, wobei es je nach Gebiet und Objektqualität große Unterschiede gibt. Im Allgemeinen ist Tokio ein Markt mit "niedrigen Renditen, aber hohem Werterhaltungspotenzial" und eignet sich für Investoren, die eine solide Vermögensverwaltung anstreben.

Markttrends und Renditetrends in Osaka

Der Immobilienmarkt in Osaka zieht in Erwartung positiver Entwicklungen wie der Weltausstellung 2025 und der Anziehungskraft von IRs landesweit zunehmend Aufmerksamkeit auf sich. Der Ansturm auf die Sanierung des Stadtzentrums hält an, wobei rund um Grand Front Osaka im Umeda-Gebiet sowie in den Gebieten Namba und Shinsaibashi eine Reihe von neuen Großgebäuden bereitgestellt wird. Darüber hinaus haben die Konzentration von Unternehmen in Osaka und die Zunahme von Touristen zu einer starken Nachfrage nach Mietwohnungen geführt. Die Durchschnittsmiete für Mietwohnungen in Osaka City hängt beispielsweise von der jeweiligen Gegend ab, wobei in den letzten Jahren in einigen Gegenden ein Aufwärtstrend zu verzeichnen war. Der Markttrend ist , dass die Immobilienpreise in Osaka niedriger sind als in Tokio, was bedeutet, dass die Renditen höher sind. So liegt die durchschnittliche Flächenrendite von Renditeobjekten in der Region Kansai bei 7,36 % und damit höher als im Großraum Tokio, und allein in Osaka City gibt es zahlreiche Beispiele für Renditen von 5-7 % für Einzimmerwohnungen und 8-10 % für Wohnungen in Einzelgebäuden. Ab 2023 wird die Rendite in Osaka bei etwa 5 % liegen und damit höher als in Tokio. Was den Preis anbelangt, so wird der durchschnittliche Vertragspreis für eine bestehende Studiowohnung in Osaka City auf etwa 12-15 Millionen Yen geschätzt, was erheblich billiger ist als der Durchschnitt der 23 Bezirke von Tokio. Zu den jüngsten Beispielen für Transaktionen gehört der Kauf einer kürzlich errichteten Eigentumswohnung in Osaka City durch einen Investor aus Tokio, und es gibt auch Berichte über die Ausweitung der Kreditvergabe lokaler Banken für ertragsstarke Immobilien in Osaka. Darüber hinaus wird erwartet, dass die Nachfrage nach Hotels und Privatunterkünften mit dem Anstieg der Besucherzahlen aufgrund der Weltausstellung 2025 steigen wird, und einige Investoren beginnen, einfache Unterkünfte und Serviced Apartments in Osaka zu betreiben. Da der Markt in Osaka "mittlere Rendite und mittleres Risiko" bietet und die Immobilienpreise erschwinglich sind, wird erwartet, dass auch in Zukunft aktive Transaktionen stattfinden werden, da er nach dem Großraum Tokio das zweitattraktivste Investitionsgebiet ist.

Markttrends und Renditetrends in Fukuoka

Der Immobilienmarkt von Fukuoka ist im Vergleich zu anderen Städten der Region außerordentlich stark. Wie bereits erwähnt, halten Bevölkerungswachstum und Wirtschaftswachstum an, was sich direkt in einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien niederschlägt. Zu den jüngsten Themen gehören das laufende Sanierungsprojekt Tenjin Big Bang in Tenjin, Chuo-ku, Fukuoka City, und Großprojekte rund um den Bahnhof Hakata. Diese haben zu einem Anstieg des Angebots an Büro- und Gewerbeflächen geführt, aber die Mieternachfrage ist noch stärker als diese, und die Leerstandsquote bei Büroflächen bleibt niedrig. Was den Wohnungsmarkt betrifft, so sind die Mietpreise für Mietwohnungen in Fukuoka City in den letzten 10 Jahren gestiegen, und dies ist besonders bei Immobilien mit guter Anbindung an das Stadtzentrum zu beobachten. Als Gründe für den Mietpreisanstieg werden Faktoren wie "leichte Erreichbarkeit und lebenswerte Immobilien werden eher gewählt", "Bevölkerungszustrom mit Schwerpunkt auf jungen Menschen" und "erhöhte Nachfrage aufgrund von Sanierungsmaßnahmen" genannt. Was die Investitionsrenditen betrifft, so liegt die durchschnittliche Flächenrendite in der Region Kyushu/Okinawa, einschließlich Fukuoka, bei 10,12 % und damit über dem Landesdurchschnitt. Diese Zahl schließt Immobilien in kleinen und mittelgroßen Regionalstädten ein, aber selbst innerhalb von Fukuoka City gibt es auf dem Markt Projekte mit hohen Renditen von 7-8 % für Eigentumswohnungen und über 10 % für Wohnungen in Einzelgebäuden. Manche sagen sogar: "Streben Sie eine Oberflächenrendite von 10 % oder mehr an, wenn Sie in Immobilien in der Präfektur Fukuoka investieren", was eine attraktive Rentabilität für Investoren bietet. Das Preisniveau zeichnet sich auch durch eine geringe Anfangsinvestition aus, wobei der durchschnittliche Verkaufspreis für ein gebrauchtes Studio in Fukuoka City bei etwa 8,4 Millionen Yen (im Jahr 2021) liegt, weniger als die Hälfte des Preises in Tokio. Zu den jüngsten Transaktionen gehört eine zunehmende Zahl externer Investitionen, die sich auf das Wachstumspotenzial von Fukuoka konzentrieren, wie z. B. ein Fall, in dem ein Investor aus dem Großraum Tokio ein altes Gebäude in Fukuoka erwarb, es renovierte und in ein Büro für ein Start-up-Unternehmen umwandelte. Lokale Unternehmen und wohlhabende Privatpersonen sind ebenfalls aktiv, um einzelne Eigentumswohnungen im Stadtzentrum zu erwerben, und die lokalen Immobilieninvestitionen gelten als eine der spannendsten des Landes. Der Markt von Fukuoka ist ein Investitionsgebiet mit einem ausgezeichneten Gleichgewicht zwischen Rentabilität und Zukunftspotenzial, da er aufgrund des Bevölkerungswachstums relativ hohe Renditen und steigende Vermögenswerte erwarten lässt.

Vergleich der durchschnittlichen Renditen und Immobilienpreise nach Regionen

Abschließend vergleichen wir die allgemeine Situation in Tokio, Osaka und Fukuoka im Hinblick auf die durchschnittlichen Flächenrenditen und die ungefähren Preisspannen für Investitionsobjekte. Die nachstehende Tabelle ist eine grobe numerische Darstellung der einzelnen Regionen und dient als Referenzindikator, obwohl die tatsächlichen Renditen und Preise je nach Lage und Alter der Immobilie stark variieren können.

*Die Renditen sind in Tokio aufgrund der höheren Immobilienpreise tendenziell niedriger, während in Fukuoka niedrigere Preise und höhere Renditen zu verzeichnen sind. Osaka liegt dazwischen, mit höheren Renditen als in Tokio, aber niedrigeren als in Fukuoka. Wie bereits erwähnt, kann man sagen, dass Tokio wertorientiert, Fukuoka renditeorientiert und Osaka ausgewogen ist. Es ist wichtig, ein Gebiet zu wählen, das Ihren Anlagezielen entspricht, und zwar auf der Grundlage der Merkmale der einzelnen Märkte.

Schlussfolgerung.

Tokio, Osaka und Fukuoka sind drei attraktive Gebiete für Immobilieninvestitionen, auch wenn ihre Demografie und wirtschaftliche Entwicklung unterschiedlich sind. Tokio ist ein vielversprechendes Investitionsziel mit geringem Risiko und hoher Stabilität der künftigen Vermögenswerte aufgrund seiner überwältigenden Bevölkerung und wirtschaftlichen Größe. Osaka hingegen eignet sich für Investitionen, die auf Wachstumspotenzial abzielen, wobei aufgrund künftiger wirtschaftlicher Ereignisse und günstiger Immobilienpreise relativ hohe Renditen erwartet werden. Obwohl es sich um eine Regionalstadt handelt, ist Fukuoka für einkommensorientierte Investoren interessant, da die Nachfrage aufgrund des Bevölkerungswachstums deutlich zunimmt und viele renditestarke Immobilien zu finden sind.

Es gibt eine große Auswahl an Immobilientypen, die von Eigentumswohnungen über Einfamilienhäuser bis hin zu Gewerbeimmobilien reichen und jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile haben. Es ist wichtig, je nach Erfahrung und finanziellen Möglichkeiten eine schrittweise Auswahl zu treffen, wobei Anfänger mit kleinen, risikoarmen Objekten beginnen, fortgeschrittene Investoren mit einer einzigen Immobilie beginnen und wohlhabende Investoren zu verschiedenen Anlagestrategien übergehen. Obwohl Immobilieninvestitionen durch das wirtschaftliche Umfeld und die regionalen Gegebenheiten beeinflusst werden, besteht die Möglichkeit, langfristig stabile Renditen zu erzielen, wenn die Nachfragetrends richtig eingeschätzt und die richtige Immobilie ausgewählt wird. Wir hoffen, dass die Analyse in diesem Bericht Ihnen hilft, die jeweiligen Märkte von Tokio, Osaka und Fukuoka zu verstehen und die richtige Immobilie auszuwählen, und damit einen Beitrag zu Ihren Investitionsentscheidungen leistet.