Stratégies d'Investissement Immobilier à Tokyo, Osaka et Fukuoka

Tokyo jouit d'une popularité inébranlable, Osaka est une ville dynamique et Fukuoka se développe rapidement. Pour réussir un investissement immobilier, il faut comprendre les caractéristiques régionales et évaluer les avantages et les inconvénients de chaque type de bien. Cet article se concentre sur les trois grandes villes de Tokyo, Osaka et Fukuoka et présente les meilleures stratégies d'investissement basées sur les tendances démographiques et du marché. Chez INA & Associates K.K., nos experts connaissent bien les marchés de chaque ville et peuvent vous apporter un soutien complet pour votre investissement. N'hésitez pas à nous contacter. Potentiel d'avenir spécifique à une zone, basé sur les tendances démographiques et économiques de chaque ville

Tokyo : La population de Tokyo, la région métropolitaine du Japon, a temporairement diminué en raison de la catastrophe de Corona, mais depuis l'exercice 2023, la population est revenue dans le centre de la ville et a commencé à augmenter. Les 23 quartiers de Tokyo ont vu leur population augmenter d'environ 12 000 personnes en une seule année. Les 23 quartiers de Tokyo continuent d'attirer des personnes et des entreprises du Japon et de l'étranger, et même en 2050, Tokyo devrait conserver un indice de population supérieur à 100 par rapport à 2020, ce qui indique le fort potentiel de population de la ville à l'avenir. À Tokyo, cœur politique et économique de la ville et zone de redéveloppement active, la demande de condominiums et de bureaux haut de gamme dans le centre-ville est élevée, et les prix officiels des terrains en 2025 ont montré une augmentation moyenne des prix des terrains commerciaux de +11,8 % dans les 23 quartiers, soit le taux de croissance le plus élevé du Japon. Soutenus par leur force en tant que centre d'affaires et leurs diverses ressources touristiques, les principaux quartiers de Tokyo peuvent s'attendre à une croissance stable à l'avenir.

Osaka : en tant que deuxième zone métropolitaine du Japon, la population de la préfecture dans son ensemble a diminué ces dernières années, mais la population de la ville d'Osaka est généralement en hausse. En fait, la population de la ville d'Osaka a continué à augmenter entre 2017 et 2020, avec un excès de jeunes (âgés de 15 à 24 ans) qui s'installent dans la ville, et la demande de logements locatifs pour les personnes seules est forte. Osaka a quatre grands événements à venir, notamment l'Expo Osaka-Kansai 2025, la réalisation du plan Integrated Resort (IR), le réaménagement à grande échelle de la zone d'Umekita, et l'ouverture prévue d'une nouvelle ligne sur la ligne Naniwa-suji , ce qui donne un important coup de fouet au développement de la ville. L'effet d'entraînement économique de l'accueil de l'Expo est estimé à environ 4,1 trillions de JPY, et l'on s'attend à d'autres afflux de population et à une augmentation des prix des terrains grâce au développement des infrastructures touristiques et à l'expansion des entreprises. En outre, les prix de l'immobilier à Osaka sont relativement bon marché par rapport à Tokyo, et en moyenne, les propriétés peuvent être achetées pour environ la moitié du prix des propriétés à Tokyo, et les rendements ont tendance à être élevés. En fait, le taux d'augmentation des prix officiels des terrains commerciaux en 2025 était de 11,6 % dans la ville d'Osaka, ce qui est comparable à Tokyo, et le marché immobilier est en plein essor, en particulier dans la ville d'affaires de Kita et dans la zone de tourisme commercial de Minami. Osaka, avec sa forte concentration de sièges sociaux et de bases de grandes entreprises, connaît une forte demande locative, et la reprise du tourisme entrant (touristes visitant le Japon) est également un vent arrière, de sorte que l'avenir des principales zones est susceptible d'être solide.

Fukuoka : la ville de Fukuoka est le centre économique et démographique de la région de Kyushu et a attiré l'attention ces dernières années en tant que ville ayant la plus forte croissance démographique au Japon. Selon une enquête du ministère de l'intérieur et des communications, la ville a enregistré la plus forte croissance démographique de toutes les villes et villages du Japon en 2022, avec une population de 1 645 000 habitants en mars 2024, dépassant ainsi les estimations précédentes (1 656 000 habitants en 2025). La ville de Fukuoka, qui continue de voir affluer les ressources humaines, en particulier les jeunes, et qui soutient activement les jeunes entreprises, peut se targuer d'avoir le taux de création d'entreprises le plus élevé d'une zone métropolitaine (5,3 %), et le développement de nouvelles industries contribue à la vitalité de la ville. Le développement de nouvelles industries contribue à la vitalité de la ville. Les liaisons de transport pratiques et la qualité de vie de la ville ont conduit un nombre croissant d'entreprises nationales et étrangères à installer des succursales, et même après la généralisation du télétravail, la tendance est de choisir Fukuoka comme base régionale. Les prix des terrains sont également en hausse, les prix des terrains commerciaux dans la ville de Fukuoka augmentant de 11,3 % en glissement annuel en 2025, un taux de croissance comparable à celui des trois principales zones métropolitaines. Le centre-ville est renforcé par des travaux de réaménagement réalisés dans le cadre de partenariats public-privé (par exemple Tenjin Big Bang) et par des projets d'extension de la ligne de métro, de sorte que l'avenir est extrêmement prometteur. En outre, Fukuoka est avantagée par rapport à la région métropolitaine de Tokyo en termes de coût de la vie, et comme les jeunes et les entreprises continuent de s'installer dans la région, la stabilité de la demande locative et la valeur des biens immobiliers devraient augmenter à l'avenir.

Avantages et inconvénients de l'investissement par type de bien immobilier

Voici un résumé des avantages et des inconvénients de chacun des principaux types de biens immobiliers pour l'investissement immobilier, en termes de rentabilité (rendement), de risque d'inoccupation, de charge opérationnelle et de gestion, d'investissement initial et d'autres facteurs.

Logement en copropriété (pièce d'un logement en copropriété à vendre)

• Avantages : il est facile de démarrer avec un montant relativement faible de fonds personnels et il est attrayant en ce sens qu'il est facile d'obtenir des prêts auprès d'institutions financières. Le faible prix d'achat par unité maintient les coûts initiaux à un niveau bas, ce qui en fait un type de propriété facile d'accès, même pour les investisseurs novices. En outre, comme l'ensemble du bâtiment est entretenu et géré par l'association de gestion, la charge de gestion du propriétaire est généralement faible. Le bien est également très liquide et peut être revendu à la demande réelle (acheteurs potentiels), ce qui présente l'avantage d'une stratégie de sortie flexible.

• Inconvénients : la principale difficulté réside dans le fait que la possession d'une seule unité n'offre qu'un revenu locatif mensuel limité et le seul risque d'un revenu nul en cas d'inoccupation de l'unité. En effet, un logement en copropriété perd 100 % de ses revenus en l'absence de locataires, tandis que les frais de gestion et d'entretien doivent être payés même si le logement est vacant. En outre, le degré de liberté dans la gestion du bien est faible et il est difficile de modifier les conditions d'occupation, comme l'autorisation des animaux de compagnie, ou de rénover le bien sans autorisation (l'approbation de l'association de gestion est requise), ce qui rend difficile une gestion flexible. Un autre inconvénient est que le rendement à la surface est inférieur à celui d'un immeuble individuel et que , même si l'échelle d'exploitation est étendue, le revenu locatif a tendance à plafonner.

Appartements individuels (petits ensembles de logements tels que des bâtiments en bois ou à ossature métallique légère)

• Avantages : la propriété d'un immeuble entier permet de générer des revenus locatifs à partir de plusieurs unités. Le revenu locatif lorsque toutes les unités sont occupées est plusieurs fois supérieur à celui de la propriété d'une unité, et même si une unité est vacante, le revenu est perçu auprès des autres locataires, ce qui permet de répartir le risque d'inoccupation. Les appartements en bois et en acier léger sont relativement peu coûteux à construire et, dans de nombreux cas, le prix de la propriété est inférieur à celui des condominiums RC, ce qui permet d 'exploiter plusieurs unités avec le même budget. Un autre avantage de la propriété unique est que le propriétaire peut adapter les conditions de recrutement des locataires et rénover l'ensemble de l'immeuble à sa guise, ce qui lui donne une grande liberté de gestion. Le rendement d'un appartement dans un seul immeuble est généralement supérieur de plusieurs points de pourcentage (par exemple, de l'ordre de 8 %) à celui d'un appartement en copropriété.

• Inconvénients : les propriétés individuelles ont tendance à être chères à l'achat (des dizaines de millions de yens à plus de 100 millions de yens) et l'investissement initial est plus élevé que pour les appartements en copropriété. En fonction du montant des fonds personnels et de la solvabilité, un acompte de plus de 20 % du prix de la propriété peut être exigé pour le financement, ce qui constitue une charge pour ce dernier. Il convient également de noter que le propriétaire est responsable de l'entretien et de la gestion de l'ensemble de l'immeuble, de sorte que les coûts de réparation et les efforts opérationnels sont importants. Les immeubles d'habitation en bois, en particulier, se détériorent rapidement avec l'âge, et des coûts de réparation réguliers tels que la peinture des murs extérieurs, l'imperméabilisation du toit et la mise à jour de l'équipement sont encourus. En outre, les immeubles à construction unique ne sont pas liquides et les acheteurs se limitent exclusivement aux investisseurs, de sorte que la vente peut prendre du temps. Il convient également de noter que les risques d'incendie et de catastrophe sont aussi susceptibles d'être concentrés dans l' ensemble du bâtiment.

Copropriétés à un seul logement (immeubles d'habitation de moyenne ou grande hauteur, par exemple RC)

• Avantages : les avantages de base sont similaires à ceux d'un immeuble d'habitation individuel, mais un immeuble d'habitation individuel RC est plus durable et plus résistant aux tremblements de terre, ce qui le rend adapté à des opérations stables à long terme. La solidité de la structure les rend plus fiables pour les locataires et tend à attirer les familles à loyer élevé et les entreprises locataires. Le grand nombre d'unités, en particulier dans les copropriétés de moyenne et grande hauteur avec ascenseurs, permet de maximiser l'échelle des revenus, car le loyer total lorsque les unités sont entièrement occupées est élevé. L'effet de diversification des risques lié à la multiplicité des unités peut atténuer la baisse des revenus locatifs due à l'inoccupation, ce qui en fait un type d'immeuble facile à rentabiliser. En outre, la valeur élevée du bâtiment (valeur de l'actif) permet d'obtenir facilement une évaluation de la part d'une institution financière, ce qui en fait un bien d'investissement particulièrement populaire auprès des personnes fortunées. L'effet de levier des prêts est également important, ce qui en fait une option puissante pour les investisseurs cherchant à augmenter la taille de leur patrimoine.

• Inconvénients : comme les appartements, les condominiums sont chers à acquérir, les prix des propriétés atteignant souvent des centaines de millions de yens. Les barrières à l'entrée sont élevées, car il faut disposer d'un montant raisonnable de fonds personnels et d'une ligne de crédit pour acheter le bien. En outre, en raison du grand nombre d'étages et d'installations telles que les ascenseurs, les coûts d'entretien (par exemple, les inspections des installations et les réparations à grande échelle) sont élevés. Des dizaines de millions de dollars sont régulièrement nécessaires pour remplacer les ascenseurs et rénover les murs extérieurs, d'où l'importance de la gestion des flux de trésorerie. Les liquidités sont également limitées et les acheteurs sont restreints non seulement aux investisseurs, mais aussi aux personnes fortunées telles que les propriétaires d'entreprise, de sorte que les destinations de vente risquent d'être limitées et qu'il faut du temps pour convertir les fonds. Un autre inconvénient est que, l'investissement étant concentré dans un seul bâtiment, le risque de détérioration des actifs en raison de catastrophes, etc. s'étend à toutes les unités.

Maisons individuelles (maisons individuelles pour investissement)

• Avantages : l'investissement dans des propriétés individuelles nécessite souvent un investissement initial moins important que dans des appartements, et les maisons d'occasion peuvent être achetées pour quelques millions à quelques dizaines de millions de yens. En outre, les maisons d'occasion présentent l'avantage d'avoir moins d'investisseurs concurrents et la concurrence pour l'acquisition de biens immobiliers est moins intense, ce qui permet de trouver plus facilement une bonne affaire. Il existe également une certaine demande de biens locatifs, même dans les zones suburbaines, de la part de familles qui préfèrent les maisons individuelles avec jardin, et selon le bien, on peut s'attendre à des rendements élevés (10 % ou plus). En outre , comme la plupart des locataires sont des familles, la durée moyenne de location tend à être longue, ce qui permet une gestion locative stable. Contrairement aux copropriétés, les maisons individuelles n'ont pas de parties communes, ce qui les rend plus faciles à gérer et moins susceptibles de causer des problèmes de bruit avec les pièces voisines, ce qui constitue un avantage opérationnel. En outre, il existe un large éventail de stratégies de sortie, telles que "louer", "habiter soi-même" et "vendre avec le terrain", et la propriété peut être utilisée de manière flexible en fonction des changements dans les étapes de la vie. Comme il s'agit d'un bien immobilier avec terrain, la valeur de l'actif a tendance à rester dans le terrain et il est relativement facile d'augmenter la valeur en vendant le terrain vacant ou en reconstruisant la propriété.

• Inconvénients : le principal inconvénient est le risque unique de revenus nuls en cas de vacance: comme un seul ménage loue un immeuble, les revenus locatifs cessent si le locataire déménage, et le risque ne peut être diversifié comme dans le cas d'une propriété à plusieurs logements. En outre, comme le revenu locatif par unité est plafonné, la vitesse de croissance des actifs est lente et il est difficile d'augmenter le nombre d'unités en une seule fois. En termes de financement, il est difficile pour les banques de considérer l'investissement dans les maisons individuelles comme un prêt commercial et, dans certains cas, il est difficile d'obtenir un prêt. En particulier, les maisons individuelles plus anciennes ont tendance à avoir une faible valeur de garantie, ce qui rend difficile l'augmentation du montant du prêt, et le ratio de fonds propres a tendance à être élevé. Il y a également le risque inhérent de délabrement du bâtiment et les coûts d'entretien, ainsi que la charge de l'autogestion de l'ensemble du bâtiment, y compris le toit, les murs extérieurs et les systèmes d'approvisionnement en eau et d'évacuation des eaux usées. Il convient de noter que, contrairement aux condominiums, il n'y a pas d'entrepreneur spécialisé pour gérer l'ensemble du bâtiment, de sorte que les propriétaires doivent procéder eux-mêmes à des inspections régulières et à des plans de réparation. Il ressort de ce qui précède que l'investissement dans les maisons individuelles est destiné à ceux qui souhaitent accumuler régulièrement des bénéfices à petite échelle et ne convient pas aux opérations de grande envergure.

Immeubles commerciaux (immeubles commerciaux avec magasins, bureaux, etc.)

• Avantages : les immeubles commerciaux (immeubles locatifs) ont tendance à avoir des loyers et des rendements en surface plus élevés que les immeubles résidentiels. Dans les endroits bien situés, comme devant les gares ou dans les centres commerciaux très fréquentés, les entreprises locataires ont une forte demande de location, même à des loyers plus élevés, et la possibilité d'obtenir un revenu locatif plus élevé que pour les immeubles résidentiels est un attrait majeur. Si vous parvenez à attirer de bons locataires, la valeur de l'actif du bien lui-même augmentera, et vous pouvez vous attendre à de nouvelles augmentations de revenus grâce à des loyers plus élevés. En outre, les contrats de location ont généralement une durée plus longue (par exemple, les contrats de location à durée déterminée et les contrats de location à long terme) et, dans certains cas, on peut s'attendre à des revenus stables. Un autre avantage par rapport aux baux d'habitation est que le dépôt de garantie et la caution reçus des locataires commerciaux peuvent être partiellement comptabilisés en tant que revenus (amortis). Un autre avantage est que, en principe, le locataire supporte le coût de la remise en état de l'immeuble lorsqu'il le quitte, ce qui fait qu'il est difficile pour le propriétaire de supporter le coût de la rénovation de l'intérieur. Par conséquent, l'investissement dans les immeubles commerciaux peut être un type d' investissement à haut rendement qui génère des rendements plus élevés que l'immobilier résidentiel s'il est bien géré.

• Inconvénients : les immeubles locatifs présentent le risque de périodes d'inoccupation plus longues que les immeubles résidentiels. Le loyer par lot étant élevé et hautement spécialisé, une seule vacance peut avoir un impact significatif sur le revenu global de l'immeuble, et il faut généralement du temps pour trouver le locataire suivant. Il existe également un risque d'instabilité des revenus, car le bien est sensible aux fluctuations économiques et, en période de récession, plusieurs locataires peuvent partir en même temps et les loyers peuvent être réduits. En fait, dans les premiers jours de la catastrophe de Corona, de nombreux locataires de magasins se sont retirés et le nombre de logements vacants a rapidement augmenté. En outre, attirer des locataires requiert un savoir-faire spécialisé et ne durera longtemps que si le type d'activité est adapté à l'emplacement et à la structure du bâtiment. Des compétences sont nécessaires pour attirer le bon type d'entreprises et de sociétés vers le bien immobilier grâce à une stratégie de marketing, ce qui peut être hors de portée d'un individu ordinaire. En outre, le coût d'acquisition d'un seul immeuble est extrêmement élevé et les institutions financières sont strictement contrôlées (même la solvabilité des locataires est vérifiée), ce qui en fait un domaine réservé aux personnes fortunées et aux investisseurs professionnels. Un autre inconvénient est qu'il nécessite des compétences financières et opérationnelles, car il coûte beaucoup d'argent, non seulement pour l'investissement initial, mais aussi pour la rénovation intérieure et le renouvellement des installations du bâtiment après le départ des locataires. En général, l'investissement dans les immeubles commerciaux est un investissement à haut risque et à haut rendement. Il s'agit d'un domaine d'investissement sophistiqué où le choix de l'emplacement de l'immeuble et la stratégie concernant les locataires peuvent faire la différence entre le succès et l'échec.

Types de biens recommandés par type d'investisseur

Types de biens immobiliers adaptés aux débutants en matière d'investissement immobilier

Pour les investisseurs débutants, l'investissement dans des logements en copropriété reste le choix le plus courant et le plus facile. Les copropriétés peuvent être achetées avec un montant relativement faible de fonds personnels, et le financement est facile à obtenir auprès des institutions financières, de sorte que l'obstacle à la préparation des fonds est faible. En outre, la gestion de l'immeuble peut être confiée à une association de gestion et la gestion locative peut facilement être externalisée auprès d'une société de gestion, ce qui en fait un bien immobilier facile à gérer pour les débutants, avec peu de problèmes de gestion. En fait, on dit que "si vous débutez dans l'investissement immobilier, la copropriété est plus facile à gérer, tant du point de vue financier que du point de vue des risques ", et il est recommandé de commencer par acquérir de l'expérience à petite échelle. Après s'être familiarisé avec le marché et la gestion locative en investissant dans des logements en copropriété, il est possible d'augmenter progressivement le nombre de biens pour se constituer un patrimoine sans difficulté. Toutefois, en termes de rentabilité, il est difficile d'attendre de gros bénéfices d'un seul logement en copropriété, de sorte que ce type d'investissement convient aux personnes disposant d'un petit budget et à celles qui souhaitent maintenir un faible taux de remboursement de leur prêt. L'investissement dans les maisons individuelles peut également être une option pour les débutants, s'ils vivent dans une zone rurale et peuvent acheter une maison d'occasion à proximité pour un prix peu élevé. Toutefois, comme le risque d'inoccupation des maisons individuelles affecte directement les revenus et les dépenses, il est plus prudent de commencer par des appartements en copropriété dans les zones urbaines, où il est plus facile de diversifier le risque d'inoccupation.

Types de biens adaptés aux investisseurs intermédiaires (investisseurs disposant d'une certaine expérience et d'un certain patrimoine)

Pour les investisseurs intermédiaires qui ont acquis une certaine expérience en matière d'investissement et qui disposent des fonds personnels et de la solvabilité nécessaires à un investissement supplémentaire, il est recommandé de passer à un bien immobilier unique. Une fois que vous avez maîtrisé les mécanismes de l'investissement immobilier par le biais de la propriété par lots, l'étape suivante consiste à acquérir un seul appartement ou un seul immeuble en copropriété afin d'élargir votre échelle, ce qui peut augmenter considérablement votre rentabilité. Bien que le prix d'achat d'un seul immeuble soit élevé, l'intérêt est que vous pouvez percevoir des revenus locatifs de plusieurs unités, ce qui améliore l'efficacité opérationnelle et disperse le risque d'inoccupation, augmentant ainsi la stabilité. La stratégie consistant à acquérir un appartement de seconde main, peu coûteux, dans un seul immeuble et à le gérer avec un rendement élevé convient particulièrement à ceux qui vivent dans une zone rurale et peuvent profiter des avantages locaux, ou à ceux qui vivent dans la région de Tokyo mais connaissent bien les propriétés situées dans les banlieues et les villes régionales. Si vous êtes un investisseur intermédiaire disposant d'un patrimoine et d'un revenu annuel suffisants, vous pouvez également élargir votre patrimoine grâce à l'effet de levier en achetant un immeuble de copropriété RC. Les immeubles entiers deviennent de plus en plus populaires non seulement parmi les particuliers fortunés mais aussi parmi les investisseurs privés de la classe moyenne, et attirent l'attention en tant que cible d'investissement qui "réduit le risque d'inoccupation et maximise les revenus locatifs" en raison des revenus stables et de la valeur élevée de l'actif des unités multiples. En fait, les investissements dans des bâtiments uniques ont un rendement surfacique plus élevé que les condominiums (comme mentionné ci-dessus, la moyenne est d'environ 8 % pour les appartements en bâtiment unique et de 7 % pour les condominiums) et ont l'avantage de faciliter l'expansion de l'échelle des revenus sans augmenter le nombre de propriétés. Par conséquent, pour les investisseurs qui ont déjà acquis une expérience dans le secteur des immeubles à appartements ou qui peuvent fournir un certain montant de fonds personnels, la prochaine étape appropriée serait de déménager ou d'ajouter un immeuble à un seul bâtiment à leur portefeuille. Étant donné que le montant du prêt sera plus élevé dans le cas d'un immeuble unique, il est important de simuler un rendement suffisant et de couvrir les risques (par exemple en garantissant des fonds de réserve en cas d'inoccupation) lors de la sélection d'un bien immobilier.

Types de biens immobiliers adaptés aux investisseurs fortunés et âgés

Pour les investisseurs fortunés disposant de ressources financières importantes et d'une grande expérience en matière d'investissement, il est possible d'investir dans de grandes propriétés individuelles et des immeubles commerciaux. La propriété d'un immeuble entier de condominiums ou d'appartements est particulièrement appréciée des personnes fortunées, car elle offre un degré élevé de stabilité grâce à la diversification des sources de revenus par le biais de plusieurs pièces et aux économies d'échelle réalisées sur les revenus locatifs. Bien que l'investissement initial soit plus élevé que pour d'autres types de biens, la possibilité d'obtenir des prêts à coût élevé auprès d'institutions financières et de bénéficier d'un effet de levier important est un autre point privilégié par les personnes fortunées. En particulier, les condominiums locatifs haut de gamme dans les centres-villes et les condominiums RC près des gares dans les grandes villes comme Osaka et Fukuoka sont choisis par les investisseurs fortunés comme des actifs stables. Les particuliers fortunés plus agressifs étendent également leurs investissements à l'immobilier commercial, tel que les immeubles de bureaux et les installations commerciales. Bien que les immeubles commerciaux soient plus difficiles à gérer, s'ils sont bien gérés, ils peuvent offrir des rendements plus élevés que les immeubles résidentiels et contribuer à la diversification des portefeuilles d'actifs. Par exemple, s'il est possible d'acquérir un immeuble locatif dans le centre ville, on peut s'attendre à une augmentation significative de la valeur de l'actif, en plus des revenus locatifs stables provenant de l'entreprise. Une autre perspective propre aux particuliers fortunés est d'investir dans l'immobilier en tenant compte des mesures relatives aux droits de succession et à l'impôt sur le revenu. Dans certains cas, ils osent acheter un simple immeuble en bois afin d'économiser des impôts grâce à l'amortissement, tandis que dans d'autres cas, ils profitent de leurs revenus élevés et de leurs facilités d'emprunt pour transformer une résidence de luxe en centre ville en un bien générateur de revenus. Comme décrit ci-dessus, les personnes fortunées disposant de ressources financières et humaines importantes investissent dans une variété de biens immobiliers tout en maintenant un équilibre entre la rentabilité et la préservation des actifs. Cependant, comme l'expertise est essentielle pour les immeubles commerciaux et autres biens destinés aux professionnels, il est judicieux de travailler avec une société immobilière fiable et d'obtenir les conseils d'un partenaire professionnel avant de se lancer.

Tendances du marché, exemples de transactions et informations sur le rendement pour chaque ville

Tendances du marché et du rendement à Tokyo

Le marché immobilier de Tokyo connaîtra un nouvel essor à partir de 2023 en raison de la reprise après la catastrophe de Corona et du retour au centre-ville. Les taux d'inoccupation des bureaux dans le centre-ville s'améliorent également et les loyers augmentent, tandis que pour les propriétés résidentielles, le marché de la location à Tokyo est également en hausse en raison de l'augmentation de la demande locative. En effet, lors de l'enquête officielle sur les prix des terrains en 2025, les prix des terrains commerciaux dans les 23 quartiers de Tokyo ont augmenté en moyenne de 11,8 %, le taux le plus élevé du Japon, et les prix des terrains continuent de s'envoler, en particulier dans les zones en cours de réaménagement (Toranomon, Shibuya, Shinagawa, etc.). Au cours des dernières transactions, les condominiums de luxe du centre-ville ont fait l'objet d'une forte demande de la part de personnes fortunées au Japon et à l'étranger, et certains rapports indiquent que les prix des appartements et des tours de condominiums à un million de dollars ont atteint des niveaux record. Il y a également eu un afflux d'investissements étrangers et une série de transactions à grande échelle (acquisitions par des FPI et des investisseurs étrangers) d'immeubles de bureaux de classe A à Tokyo. En termes de rendement, les rendements des investissements sont plus faibles à Tokyo que dans d'autres villes en raison des prix élevés de l'immobilier. Selon le rapport de marché de Kenbike, le rendement moyen en surface dans la région métropolitaine de Tokyo est d'environ 6,67 %, ce qui est inférieur à la moyenne nationale de 7,21 %. Des rendements de l'ordre de 4 à 5 % sont courants, en particulier pour les studios récents situés dans des quartiers populaires. Par exemple, les données montrent que le rendement moyen des condominiums de moins de 10 ans dans les 23 quartiers de Tokyo est de 4,09 % (1er trimestre 2023). Même pour les immeubles individuels, de nombreuses propriétés de premier ordre dans le centre de Tokyo se négocient à des rendements d'environ 5-6 % et sont considérées comme des actifs à faible risque et à faible rendement. En revanche, à Tokyo et dans sa banlieue, des rendements de plus de 8-10 % peuvent être observés, principalement pour des biens plus anciens, et il existe une grande différence en fonction de la zone et de la catégorie du bien. En général, Tokyo est un marché avec "des rendements faibles, mais un potentiel élevé de préservation de la valeur des actifs" et convient aux investisseurs qui visent une gestion d'actifs solide.

Tendances du marché et des rendements à Osaka

Le marché immobilier d'Osaka fait l'objet d'une attention croissante dans tout le pays en prévision de développements positifs tels que l'exposition universelle de 2025 et l'attraction des investisseurs étrangers. La ruée vers le redéveloppement se poursuit dans le centre-ville, avec une succession de nouveaux bâtiments de grande envergure livrés autour du Grand Front Osaka dans la zone d'Umeda et dans les zones de Namba et de Shinsaibashi. En outre, la concentration d'entreprises à Osaka et l'augmentation du nombre de touristes ont entraîné une forte demande de logements locatifs. Par exemple, le loyer moyen des appartements locatifs dans la ville d'Osaka dépend de la zone, mais une tendance à la hausse a été signalée dans certaines zones au cours des dernières années. La tendance du marché est que les prix de l'immobilier sont plus bas à Osaka qu'à Tokyo, ce qui signifie que les rendements sont plus élevés. En effet, le rendement moyen en surface des biens immobiliers productifs dans la région du Kansai est de 7,36 %, plus élevé que dans la région métropolitaine de Tokyo, et il existe de nombreux exemples de rendements de l'ordre de 5 à 7 % pour les studios et de 8 à 10 % pour les appartements d'un seul bâtiment, rien que dans la ville d'Osaka. À partir de 2023, le rendement à Osaka sera d'environ 5 %, un niveau plus élevé qu'à Tokyo. En termes de prix, le prix contractuel moyen d'un studio existant dans la ville d'Osaka est estimé à environ 12-15 millions de yens, ce qui est considérablement moins cher que la moyenne des 23 quartiers de Tokyo. Parmi les exemples récents de transactions, citons l'achat d'un condominium récemment construit dans la ville d'Osaka par un investisseur de Tokyo, et il a également été signalé que les banques locales élargissaient leurs prêts aux biens immobiliers productifs à Osaka. En outre, la demande d'hôtels et de logements privés devrait augmenter en raison de la hausse du nombre de visiteurs due à l'exposition universelle de 2025, et certains investisseurs commencent à exploiter des logements simples et des appartements avec services à Osaka. Comme le marché d'Osaka offre un "rendement moyen et un risque moyen" et que les prix de l'immobilier sont abordables, les transactions actives devraient se poursuivre à l'avenir en tant que deuxième zone d'investissement la plus attrayante après la région métropolitaine de Tokyo.

Tendances du marché et du rendement à Fukuoka

Le marché immobilier de Fukuoka est exceptionnellement fort parmi les villes régionales. Comme indiqué plus haut, la croissance démographique et économique se poursuit, ce qui se traduit directement par une augmentation de la demande de biens immobiliers. Parmi les sujets récents, citons le projet de réaménagement Tenjin Big Bang en cours à Tenjin, Chuo-ku, Fukuoka City, et les projets à grande échelle autour de la gare de Hakata. Ces projets ont entraîné une augmentation de l'offre de bureaux et d'espaces commerciaux, mais la demande des locataires est encore plus forte et le taux d'inoccupation des bureaux reste faible. En ce qui concerne le logement, les prix des appartements locatifs à Fukuoka City ont connu une tendance à la hausse au cours des dix dernières années, et cette tendance est particulièrement marquée pour les propriétés bénéficiant d'un bon accès au centre-ville. Des facteurs tels que "les propriétés faciles d'accès et habitables sont plus susceptibles d'être choisies", "l'afflux de population centré sur les jeunes" et "la demande accrue due au redéveloppement" ont été désignés comme les raisons de l'augmentation des loyers. En ce qui concerne les rendements d'investissement, le rendement moyen en surface dans la région Kyushu/Okinawa, y compris Fukuoka, est de 10,12 %, ce qui est supérieur à la moyenne nationale. Ce chiffre inclut des biens situés dans des villes régionales de petite et moyenne taille, mais même dans la ville de Fukuoka, on trouve sur le marché des projets à haut rendement de 7-8 % pour les condominiums et de plus de 10 % pour les appartements dans un seul bâtiment. En fait, certains disent même : "Visez un rendement de surface de 10 % ou plus lorsque vous investissez dans l'immobilier dans la préfecture de Fukuoka", ce qui offre une rentabilité attrayante pour les investisseurs. Le niveau de prix se caractérise également par un investissement initial léger, le prix de vente moyen d'un studio d'occasion à Fukuoka City étant d'environ 8,4 millions de yens (en 2021), soit moins de la moitié du prix pratiqué à Tokyo. Les transactions récentes comprennent un nombre croissant d'investissements extérieurs axés sur le potentiel de croissance de Fukuoka, comme dans le cas d'un investisseur de la région métropolitaine de Tokyo qui a acheté un vieux bâtiment à Fukuoka, l'a rénové et l'a transformé en bureau pour une jeune entreprise. Les entreprises locales et les particuliers fortunés sont également actifs dans l'acquisition de condominiums individuels dans le centre-ville, et l'investissement immobilier local est considéré comme l'un des plus passionnants du pays. Le marché de Fukuoka est une zone d'investissement présentant un excellent équilibre entre la rentabilité et le potentiel futur, car on peut s'attendre à des rendements relativement élevés et à une augmentation de la valeur des actifs en raison de la croissance de la population.

Comparaison des rendements moyens et des fourchettes de prix des biens immobiliers par région

Enfin, nous comparons la situation générale à Tokyo, Osaka et Fukuoka en termes de rendements moyens de surface et de fourchettes approximatives de prix des biens immobiliers d'investissement. Le tableau ci-dessous est une image numérique approximative de chaque région et est présenté comme un indicateur de référence, bien que les rendements et les prix réels varient considérablement en fonction de l'emplacement et de l'âge de l'immeuble.

*Les rendements ont tendance à être plus faibles à Tokyo en raison des prix plus élevés de l'immobilier, tandis que Fukuoka a tendance à avoir des prix plus bas et des rendements plus élevés. Osaka se situe entre les deux, avec des rendements supérieurs à ceux de Tokyo mais inférieurs à ceux de Fukuoka. Comme indiqué ci-dessus, on peut dire que Tokyo est axé sur la valeur des actifs, Fukuoka sur le taux de rendement et Osaka sur l'équilibre. Il est important de choisir une zone qui corresponde à vos objectifs d'investissement en fonction des caractéristiques de chaque marché.

Conclusion.

Tokyo, Osaka et Fukuoka sont trois zones attrayantes pour l'investissement immobilier, bien que leur démographie et leur développement économique soient différents. Tokyo est une destination d'investissement prometteuse et peu risquée, avec une grande stabilité de la valeur future des actifs, en raison de l'importance de sa population et de son échelle économique. Osaka, en revanche, convient aux investissements ciblant un potentiel de croissance, avec des rendements relativement élevés attendus en raison des événements économiques à venir et des prix de l'immobilier bon marché. Bien qu'il s'agisse d'une ville régionale, Fukuoka est une zone intéressante pour les investisseurs axés sur les revenus, car la demande augmente considérablement en raison de la croissance de la population et de nombreux biens immobiliers à haut rendement peuvent être trouvés.

Il existe une grande variété de types de biens immobiliers, allant des condominiums aux propriétés individuelles à revenus, en passant par les maisons individuelles et les bâtiments commerciaux, chacun ayant ses propres avantages et inconvénients. Il est important de procéder à une sélection progressive en fonction de l'expérience et de la capacité financière de chacun, les débutants commençant par de petites propriétés à faible risque, les investisseurs intermédiaires élargissant leur champ d'action avec une seule propriété et les investisseurs fortunés passant à diverses stratégies d'actifs. Bien que l'investissement immobilier soit influencé par l'environnement économique et les caractéristiques régionales, il est possible d'obtenir des rendements stables à long terme si l'on évalue les tendances de la demande et que l'on choisit le bon bien. Nous espérons que l'analyse de ce rapport vous aidera à comprendre les marchés respectifs de Tokyo, Osaka et Fukuoka et à sélectionner le bon bien, contribuant ainsi à vos décisions d'investissement.