Polarisation croissante du marché des bureaux à Tokyo : Analyse et impacts

Sur le marché des bureaux du centre de Tokyo, des changements structurels majeurs se produisent derrière le climat économique apparemment porteur. Une enquête du Nihon Keizai Shimbun a révélé que la surface inoccupée dans les "immeubles vacants à long terme" - ceux dont le taux d'inoccupation est supérieur à 20 % depuis plus d'un an - a été multipliée par 12 en l'espace de trois ans seulement. Que signifie cette situation pour le marché des bureaux de Tokyo ? Cet article décrit la polarisation actuelle du marché des bureaux dans le centre de Tokyo, le contexte de l'augmentation rapide du nombre d'immeubles vacants à long terme et l'impact sur les propriétaires et les investisseurs.

L'état actuel du marché des bureaux : un dynamisme apparent et une distorsion interne

La réalité de l'augmentation rapide des immeubles vacants à long terme

Un sentiment de "saturation de l'inoccupation" commence à apparaître dans les grands immeubles de bureaux du centre de Tokyo. Une enquête du Nihon Keizai Shimbun sur la surface inoccupée des grands immeubles (d'une superficie totale de plus de 5 000 tsubo) depuis plus d'un an et représentant plus de 20 % de la superficie totale a révélé qu'elle atteindra environ 185 000 mètres carrés en 2024, soit une augmentation considérable de 12 fois par rapport à 2021. En termes de nombre de bâtiments, il s'agit d'une multiplication par sept par rapport à 2021, soit 16,6.

Une nette polarisation du marché des bureaux

Les dernières données montrent une "polarisation" continue du marché des bureaux de Tokyo. Les taux de vacance sont extrêmement bas dans les "immeubles de classe A" bien situés et très fonctionnels, et en particulier dans les zones centrales telles que Otemachi, Marunouchi et Yurakucho, le nombre d'immeubles vacants à long terme reste égal à zéro.

Par exemple, le taux d'inoccupation des immeubles de bureaux de classe A à la fin du premier trimestre 2025 est le suivant

Comme le montrent ces chiffres, la situation dans les immeubles de premier ordre de la zone centrale est presque "sans vacance" : sur un total de 238 immeubles de classe A, 158 (66%) sont entièrement occupés et seuls sept ont un taux d'inoccupation supérieur à 20%.

D'autre part, l'inoccupation de longue durée est concentrée dans certaines zones. Les zones de Harumi, Kachidoki et Tsukishima représentent environ 35 % du total, et les zones de Toyosu, Ariake et Tatsumi environ 26 %, la zone de Wangan représentant à elle seule environ 61 % de la surface totale inoccupée à long terme.

En outre, le taux d'inoccupation des immeubles nouvellement construits (moins d'un an) en avril 2025 était extrêmement élevé (26,26 %). Cela indique une situation d'offre excédentaire dans certaines zones de redéveloppement.

Facteurs expliquant l'augmentation de l'inoccupation à long terme

Offre excédentaire due au redéveloppement

L'un des principaux facteurs à l'origine de la forte hausse de l'inoccupation à long terme est l'augmentation de l'offre due à la rénovation active. Selon une étude de l'institut de recherche Xymax, la surface louée des grands immeubles dans les 23 quartiers de Tokyo devrait atteindre environ 24 millions de m² d'ici à la fin 2025, soit une augmentation d'environ 20 % par rapport à la fin 2014.

Dans la zone de la baie en particulier, les travaux de réaménagement liés aux Jeux olympiques et les projets à grande échelle ont été achevés les uns après les autres, ce qui a entraîné une offre importante d'espaces de bureaux. Cependant, dans de nombreux cas, la zone est moins attrayante que le centre-ville en termes d'accès aux transports et de qualité des installations environnantes, et elle est en difficulté dans la concurrence pour les locataires.

Dans les cinq années à partir de 2025, l'offre nouvelle devrait atteindre 4,59 millions de m² dans les 23 quartiers de Tokyo, et le sentiment de surabondance de l'offre dans certaines zones devrait se poursuivre.

Changements dans les critères de sélection des bureaux d'entreprise

Suite au désastre de Corona, les critères de sélection des bureaux d'entreprise ont également changé de manière significative. La combinaison de deux tendances majeures - l'intensification de la concurrence pour les ressources humaines et le retour en force de l'espace de bureau - entraîne un changement qualitatif de la demande de bureaux.

Dans un contexte de pénurie de ressources humaines due à la baisse de la natalité et au vieillissement de la population, les entreprises ont commencé à intégrer l'environnement de bureau dans leur stratégie de ressources humaines afin de s'assurer les services de personnes talentueuses. En outre, après la convergence Corona, la tendance au "retour au travail" s'est accentuée, le taux de mise en œuvre du télétravail passant de 51,6 % en mars 2024 à 44 % en mai de la même année.

Dans le cadre de ces changements, les entreprises mettent davantage l'accent sur les conditions suivantes

1. Accessibilité (proximité des gares et accès à plusieurs lignes)
2. Haute résistance aux tremblements de terre
3. Installations et technologies de pointe
4. Grande surface (favorise la communication entre les équipes)
5. bon environnement (restaurants, commerces, etc.).

On assiste de plus en plus à une "fuite vers la qualité" pour les bâtiments de premier choix qui répondent à ces critères, les installations plus anciennes et les bâtiments mal situés étant de moins en moins pris en compte dans le processus de sélection.

Corrélation entre les caractéristiques de la zone et l'occupation

La région de la côte du Golfe, où l'inoccupation de longue durée augmente, est confrontée aux défis communs suivants

1. Accès limité aux transports publics (certains n'ont qu'une seule ligne)
2. Manque de restaurants et de commerces pour les employés de bureau
3. Faible reconnaissance du nom et de la marque par rapport au centre ville
4. Intensification de la concurrence en raison de l'offre simultanée de grands immeubles.

L'effet combiné de ces facteurs a créé une situation où des locaux vacants à long terme apparaissent et restent fixes dans certaines zones.

Analyse par zone : comparaison entre les cinq quartiers du centre de Tokyo et la région de la baie

Croissance régulière dans les cinq quartiers centraux de Tokyo

Le taux d'inoccupation dans le quartier des affaires de Tokyo (quartiers de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku et Shibuya) s'est amélioré d'une année sur l'autre pour atteindre 3,73 % en avril 2025. En particulier, l'arrondissement de Chiyoda a le taux d'inoccupation le plus bas, à 1,05 %, et les inoccupations dans les zones de premier ordre restent extrêmement rares.

Les loyers des bureaux dans les cinq quartiers du centre de Tokyo sont également en hausse, avec des loyers moyens en février 2025 de 20 481 JPY/tsubo (mensuel), en hausse de 3,56% en glissement annuel. La hausse des loyers des immeubles de classe A est particulièrement marquée, le loyer moyen (y compris les charges communes) des immeubles de classe A dans les cinq quartiers du centre de Tokyo à la fin du premier trimestre 2025 étant de 35.520 JPY/tsubo, en hausse de 4,9 % par rapport à l'année précédente.

Situation difficile dans la région de Wangan

En revanche, le marché des bureaux dans la zone de Wangan est confronté à de sérieux défis. 61% des locaux vacants à long terme sont concentrés dans les zones de Harumi, Kachidoki et Tsukishima et Toyosu, Ariake et Tatsumi bay, où la reprise du marché a été lente.

Alors que les réaménagements à grande échelle ont conduit à l'offre d'un grand nombre de nouveaux immeubles de bureaux dans la zone de la baie, la demande des locataires n'a pas suivi. En particulier, les changements dans les pratiques de travail depuis le désastre de Corona ont conduit à une plus grande importance de l'accessibilité des transports, avec une tendance croissante à revenir au centre ville, où plusieurs lignes desservent la zone.

Le tableau ci-dessous compare les taux d'inoccupation et les caractéristiques par grande zone :

Impact sur les propriétaires et les investisseurs

Problèmes et mesures pour les propriétaires

Les propriétaires d'immeubles inoccupés depuis longtemps sont confrontés au double défi de la baisse de rentabilité et de l'augmentation des coûts d'entretien. En particulier, les immeubles situés dans la zone de la baie ou dans des endroits mal desservis par les transports sont confrontés à une concurrence accrue pour attirer les locataires, et les mesures suivantes sont nécessaires

1. Révision de la fixation des loyers : fixation flexible des loyers pour accroître la compétitivité du marché
2. Investir dans la rénovation: augmenter la valeur en modernisant les installations et en ajoutant des équipements.
3. Envisager un changement d'usage: conversion en usage résidentiel, commercial ou mixte lorsque la demande de bureaux n'est pas attendue.
4. Renforcer les incitations pour les locataires: par exemple, couvrir les coûts de construction intérieure et prolonger les périodes de location gratuite.
5. Stratégies de différenciation: proposer des concepts et des services uniques.

En particulier dans les immeubles de plus de 30-40 ans, la demande diminue en raison du vieillissement des installations et des problèmes de résistance sismique, ce qui rend essentielles les stratégies à long terme en vue d'une rénovation et d'une reconstruction à grande échelle.

Impact sur le marché de l'investissement immobilier

La polarisation des immeubles de bureaux a également eu un impact significatif sur le marché de l'investissement immobilier. Les stratégies d'investissement des sociétés de placement immobilier axées sur les bureaux évoluent également, avec une concentration croissante des investissements dans des immeubles de premier ordre situés dans des zones de premier ordre.

La proportion d'investissements dans les bureaux devrait augmenter en 2025, les prix des biens immobiliers de premier ordre étant en hausse. D'autre part, les biens immobiliers présentant un risque élevé d'inoccupation à long terme peuvent faire l'objet d'une évaluation des risques plus stricte de la part des investisseurs, ce qui se traduit par des taux de capitalisation plus élevés (prix plus bas).

Dans cet environnement de marché, les points suivants sont importants pour les investisseurs

1. Détermination des caractéristiques de l'emplacement (accès aux transports, commodité, potentiel futur)
2. Évaluation précise des spécifications et de la compétitivité des bâtiments
3. Analyse des risques liés à la composition des locataires et à la durée des contrats
4. Compréhension des perspectives d'offre pour chaque zone
5. Évaluation du potentiel d'augmentation de la valeur à long terme

Perspectives d'avenir : équilibre entre l'offre et la demande

Perspectives à court terme (2025-2026)

De 2025 à 2026, une nouvelle offre importante (500 000 m² en 2025 et 400 000 m² en 2026) est attendue dans le centre de Tokyo. Cependant, l'épuisement des espaces vacants dans les immeubles existants a entraîné un déplacement de la demande vers les nouveaux immeubles, avec un taux d'offre élevé pour un grand nombre des huit immeubles dont l'achèvement est prévu en 2025.

Le taux d'inoccupation des immeubles de classe A dans le centre de Tokyo devrait continuer à s'améliorer jusqu'en 2027, après quoi il devrait commencer à augmenter. En revanche, dans les zones où les conditions d'implantation sont moins bonnes, les taux d'inoccupation devraient rester élevés dans un avenir prévisible.

Perspectives à moyen et long terme (à partir de 2027)

L'équilibre entre l'offre et la demande devrait rester tendu en 2027, car l'offre nouvelle devrait être relativement faible. En 2028-2029, l'offre nouvelle sera l'une des plus importantes de l'histoire (800 000 m² en moyenne sur deux ans), mais il est possible que des retards ou des révisions soient apportés aux plans en raison de la flambée des coûts de construction, ce qui limitera tout relâchement de l'équilibre entre l'offre et la demande. L'apaisement des tensions pourrait être limité.

À moyen et long terme, les facteurs suivants affecteront le marché des bureaux

1. l'évolution de la main-d'œuvre de bureau en raison de la baisse de la natalité et du vieillissement de la population
2. Le degré d'hybridation du travail à distance et de la présence au bureau.
3. l'évolution des stratégies des entreprises en matière de bureaux (vers la décentralisation et la consolidation)
4. Tendances des entreprises internationales qui entrent et sortent de Tokyo
5. Changements qualitatifs dans l'espace de bureau dus à l'évolution technologique.

Conclusion.

Le marché des bureaux dans le centre de Tokyo a connu une évolution majeure, le nombre d'immeubles avec une vacance à long terme d'un an ou plus ayant été multiplié par 12 en trois ans. Toutefois, cela ne signifie pas que le marché dans son ensemble stagne ; il s'agit plutôt d'un phénomène qui indique la progression de la "polarisation".

Les taux d'inoccupation sont extrêmement bas dans les immeubles de premier ordre bénéficiant d'un excellent emplacement et d'excellentes installations, en particulier dans les quartiers centraux comme Otemachi, Marunouchi et Yurakucho, et les loyers sont à la hausse. D'autre part, dans certaines zones, en particulier dans la région de la baie, les vacances à long terme augmentent en raison de l'offre excédentaire causée par le redéveloppement et l'accès limité aux transports.

Le marché des bureaux devrait devenir encore plus "sélectif" en termes d'emplacement et de spécifications. Les propriétaires et les investisseurs sont désormais tenus d'appréhender avec précision les changements dans l'environnement du marché et de prendre des mesures stratégiques en fonction des caractéristiques de chaque bien.

Les critères de sélection des espaces de bureaux par les entreprises évoluent également, l'accent étant davantage mis sur la qualité de l'environnement de bureaux dans une perspective de facilitation du travail des salariés, d'amélioration de la productivité et de renforcement de la compétitivité pour attirer les talents, plutôt que sur une simple réduction des coûts. Cette tendance se poursuivra et contribuera à polariser davantage le marché des bureaux.

Questions fréquemment posées

Q1 : Qu'entendez-vous exactement par "immeubles vacants à long terme" dans le centre de Tokyo ?

R1 : Un "immeuble vacant de longue durée" est un grand immeuble de bureaux (d'une superficie totale de plus de 5 000 tsubo) dont le taux d'inoccupation est supérieur à 20 % depuis plus d'un an. Selon une enquête du Nihon Keizai Shimbun, environ 16,6 bâtiments d'une superficie totale de 185 000 m² entreront dans cette catégorie d'ici à 2024.

Q2 : Pourquoi le taux d'inoccupation est-il particulièrement élevé pour les immeubles de bureaux dans la région de la baie ?

A2 : Les principales raisons du taux d'inoccupation élevé dans la zone de Wangan (Harumi, Kachidoki, Tsukishima, Toyosu, Ariake, Tatsumi, etc.) sont (1) l'offre importante due au réaménagement, (2) l'accès limité aux transports publics, (3) les retards dans le développement de l'environnement pour les employés de bureau et (4) la tendance à choisir des emplacements dans le centre ville pour les espaces de bureaux après la Corona. Environ 61 % des immeubles vacants à long terme sont concentrés dans ces zones.

Q3 : Que signifie exactement la "polarisation" du marché des bureaux ?

A3 : La "polarisation" du marché des bureaux fait référence à la situation dans laquelle les zones de premier plan (Otemachi, Marunouchi, Yurakucho, etc.) bien situées et dotées d'immeubles de classe A très fonctionnels ont des taux d'inoccupation "épuisés" d'environ 1 %, tandis que les taux d'inoccupation restent élevés dans les zones moins bien situées et les immeubles dotés d'installations plus anciennes, et qu'un écart important s'est creusé dans la fixation des loyers. Il s'agit d'une situation où les taux d'inoccupation restent élevés dans les zones mal situées et dans les bâtiments dotés d'équipements anciens, et où il existe des écarts importants dans la fixation des loyers. Cette tendance devrait se poursuivre et s'amplifier à l'avenir.

Q4 : Quelles mesures les propriétaires d'immeubles vacants depuis longtemps devraient-ils prendre ?

A4 : Les propriétaires devraient prendre les mesures suivantes pour remédier à l'inoccupation de longue durée : (i) réviser les loyers pour accroître la compétitivité du marché ; (ii) rénover en modernisant les installations et en ajoutant des équipements ; (iii) renforcer les mesures d'incitation en faveur des locataires, telles que l'extension des périodes de location gratuite ; (iv) envisager la conversion à d'autres usages que les bureaux (résidentiel, commercial, usage mixte) ; et (v) se différencier en offrant des concepts et des services uniques. Différenciation par des concepts et des services uniques, etc. Il est important d'adopter une approche stratégique adaptée à l'emplacement et aux caractéristiques du bien.

Q5 : Comment voyez-vous l'évolution du marché des bureaux à l'avenir ?

A5 : Le marché des bureaux devrait rester relativement stable en 2027, avec une nouvelle offre en 2025-2026, mais l'offre et la demande resteront serrées ; la plus grande offre nouvelle de l'histoire est prévue pour 2028-2029, mais il est possible que les plans soient révisés en raison de l'augmentation des coûts de construction. À plus long terme, on prévoit que les entreprises s'orienteront davantage vers une "fuite vers la qualité" et que la polarisation sur la localisation et les spécifications s'accentuera. En outre, le degré d'implantation du travail à distance, la baisse du taux de natalité et le vieillissement de la population seront également des facteurs qui entraîneront des changements qualitatifs dans la demande de bureaux.

Informations de référence

1. Nihon Keizai Shimbun, "Vacant buildings in central Tokyo for more than a year surge, 12 times in three years, with clear struggles in the Wangan area", www.nikkei.com
2. Miki Shoji, "Rental office rents and vacancy rates in Tokyo", www.e-miki.com
3. Xymax Research Institute, "Office Vacancy Monthly Report Tokyo April 2025" soken.xymax.co.jp
4. Jones Lang LaSalle, "Latest Trends in the Tokyo Office Leasing Market", www.joneslanglasalle.co.jp
5. Mori Building, "Tokyo 23 Wards Large Office Building Market Trend Survey 2025", www.mori.co.jp

Nous offrons des conseils sur la relocalisation de bureaux et l'investissement immobilier. Nous pouvons vous aider à faire le meilleur choix sur le marché de plus en plus polarisé des bureaux à Tokyo, alors n'hésitez pas à nous contacter. Lorsque vous envisagez de revoir votre environnement de bureau ou de restructurer votre stratégie d'investissement, nous vous recommandons de prendre en compte le point de vue d'un expert.