Guide Complet de l’Investissement Immobilier : Bases et Pratiques

Lorsqu'ils envisagent la gestion de leur patrimoine, de nombreux investisseurs pensent à l'investissement immobilier. L'investissement immobilier présente des avantages par rapport à d'autres produits d'investissement, tels qu'une rentabilité stable à long terme et une résistance à l'inflation. D'un autre côté, il existe également des problèmes spécifiques à l'investissement immobilier, tels qu'un investissement initial élevé et des problèmes de gestion.

Cet article fournit une explication détaillée, basée sur des données, des fondements et des utilisations pratiques de l'immobilier en tant qu'investissement. Nous espérons qu'il sera utile à ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier et de diversifier leur portefeuille.

Les bases de l'investissement immobilier

Qu'est-ce que l'investissement immobilier ?

L'investissement immobilier est une technique d'investissement qui consiste à acheter des biens immobiliers, tels que des terrains et des bâtiments, dans le but de générer des revenus à partir de ces actifs. Les deux principales sources de revenus sont

1. Gain de revenu (revenu locatif): revenu régulier provenant de la location d'un bien immobilier.
2. Plus-value (bénéfice sur la vente): bénéfice provenant de la vente d'un bien immobilier à un prix supérieur au prix d'achat.

L'une des principales caractéristiques de l'investissement immobilier est qu'il s'agit d'un investissement basé sur des actifs physiques et qu'il présente donc un degré relativement élevé de stabilité de la valeur. Une autre caractéristique majeure est que les prêts bancaires (effet de levier) peuvent être utilisés pour gérer des actifs dépassant les fonds propres.

Types et caractéristiques de l'investissement immobilier

Il existe différents types d'investissements immobiliers, chacun ayant ses propres caractéristiques, avantages et inconvénients. Voici une présentation de quelques-unes des méthodes d'investissement les plus courantes.

Comparaison entre l'investissement dans un immeuble individuel et l'investissement dans un immeuble en copropriété

L'investissement dans un immeuble unique est une méthode d'investissement qui consiste à acheter un immeuble entier, tel qu'un appartement ou un condominium, et à générer des revenus locatifs à partir de plusieurs locataires. Un investissement dans une unité de condominium est une méthode d'achat d'une partie d'un bâtiment, telle qu'une chambre dans un appartement, et de location de celle-ci.

L'idée générale est que "l'investissement dans un immeuble entier est réservé aux investisseurs disposant de ressources financières importantes, tandis que l'investissement dans une copropriété est réservé aux débutants et aux investisseurs qui souhaitent commencer avec une petite somme d'argent". En fait, il existe une grande différence dans le montant de l'investissement initial : un investissement en copropriété peut être réalisé à partir de plusieurs millions de yens, tandis qu'un bâtiment unique nécessite au moins des dizaines de millions de yens.

Autres types d'investissement immobilier

1. Investissement dans une maison individuelle: achat et location d'une maison individuelle.
2. Investissement dans un parking: utiliser un terrain comme parking.
3. REIT (real estate investment trust): produit qui titrise des biens immobiliers et permet d'investir à partir de petits montants.
4. Investissement en famille d'accueil: méthode de location de biens immobiliers à des personnes qui y séjournent pendant de courtes périodes.
5. Investissement en boot room: méthode de location d'un espace de stockage.

En avril 2024, la capitalisation du marché japonais des FPI atteignait environ 14,8 billions de yens.

Indicateurs clés pour l'investissement immobilier

Voici quelques-uns des indicateurs clés de l'investissement immobilier.

Types de rendements et méthodes de calcul

1. Rendement surfacique (rendement brut)
   Formule : revenu locatif annuel / prix d'achat du bien x 100 (%)
   Il s'agit de l'indicateur de rentabilité le plus basique et le plus simple. Il ne tient pas compte des charges et diffère donc de la rentabilité réelle.

2. Rendement réel (rendement net)
   Formule : (revenus locatifs annuels - frais d'entretien annuels) ÷ prix d'achat du bien x 100 (%)
   Indique la rentabilité réelle après déduction des charges. C'est un indicateur proche de la réalité, mais son calcul nécessite une connaissance précise des charges.

3. Rendement du NOI (Net Operating Income)
   Formule : (revenus locatifs annuels - charges d'exploitation annuelles (hors amortissements)) / prix d'achat du bien x 100 (%)
   Il s'agit d'un indicateur souvent utilisé par les investisseurs professionnels et qui permet de mesurer la capacité de rendement du bien immobilier lui-même.

Le rendement est un indicateur essentiel pour l'évaluation d'un bien immobilier, mais il est important de ne pas le juger uniquement sur cette base, mais de procéder également à une évaluation globale de l'emplacement, de la qualité et du potentiel du bien.

Autres indicateurs importants

• CCR (Cash on Cash Return): rapport entre le cash flow annuel et les fonds propres.
• DCR (Debt Coverage Ratio): rapport entre le revenu net d'exploitation annuel et les remboursements d'emprunts.
• IRR (Internal Rate of Return): taux de rendement global de l'investissement.
• Taux de capitalisation: le rendement attendu lorsque le bien est négocié sur le marché immobilier.

Prendre des décisions d'investissement basées sur une évaluation complète de ces indicateurs est la voie du succès.

Avantages et inconvénients de l'investissement immobilier

Les avantages

Les principaux avantages de l'investissement immobilier sont les suivants

1. Source de revenus stable.
   Un revenu locatif mensuel stable peut être attendu de l'immobilier locatif. Il est moins sensible à la conjoncture économique et constitue une source de revenus à long terme.

2. Effet de levier important.
   Dans le cadre d'un investissement immobilier, il est possible d'acheter un bien avec un prêt plusieurs fois, voire plusieurs dizaines de fois, son propre capital. Par exemple, si un bien immobilier d'une valeur de 50 millions de yens peut être acheté avec 10 millions de yens de fonds propres, tous les bénéfices de l'augmentation du prix du bien reviendront à l'investisseur.

3. Effet d'économie d'impôt important.
   Dans le cadre d'un investissement immobilier, l'amortissement et les diverses dépenses peuvent être enregistrés, ce qui permet d'espérer des économies d'impôt sur le revenu et sur la population. Il permet également de réduire les droits de succession et de donation en cas d'héritage ou de donation d'un bien immobilier, car la valeur fiscale est inférieure à celle des liquidités.

4. Résistance à l'inflation.
   La valeur des biens immobiliers et les loyers ont tendance à augmenter en période d'inflation, ce qui constitue une protection contre l'inflation. Contrairement aux liquidités ou aux obligations, il empêche l'inflation de réduire la valeur des actifs.

5. Une constitution d'actifs très efficace.
   Les remboursements continus du prêt augmentent automatiquement la constitution d'un patrimoine. Une fois le prêt remboursé, la valeur du bien immobilier devient l'actif net en l'état.

Inconvénients

D'un autre côté, l'investissement immobilier présente également les inconvénients suivants

1. Faible liquidité.
   Par rapport aux actions, il est plus long à vendre et plus difficile à convertir immédiatement en liquidités. En particulier, il peut être encore plus difficile de vendre lorsque les conditions du marché se détériorent.

2. Risque d'inoccupation.
   Pendant les périodes où il n'y a pas de locataires, aucun revenu n'est perçu et vous devez payer vous-même le prêt et les dépenses. En particulier dans le cas d'investissements partiels, il existe un risque que l'inoccupation conduise directement à un revenu nul.

3. Frais de réparation et d'entretien.
   Les bâtiments se détériorent avec le temps et nécessitent des réparations régulières et des mises à niveau de l'équipement. Une préparation financière planifiée est importante.

4. Il existe un risque de hausse des taux d'intérêt.
   Si vous avez contracté un prêt à taux d'intérêt variable, votre charge de remboursement risque d'augmenter avec la hausse des taux d'intérêt.

5. La gestion prend du temps.
   Diverses tâches de gestion se présentent, telles que la gestion des emménagements et des déménagements et la gestion du bâtiment. Il est possible de confier ces tâches à une société de gestion, mais cela entraîne des coûts.

Personnes adaptées et inadaptées

Les caractéristiques des personnes qui conviennent à l'investissement immobilier sont les suivantes

• Les personnes disposant d'un revenu stable.
• Les personnes qui peuvent investir dans une perspective à long terme
• Les personnes qui peuvent tolérer un certain niveau de risque.
• Les personnes qui ont le sens des chiffres et qui peuvent gérer leur argent de manière systématique.
• les personnes qui s'intéressent à l'immobilier.

En revanche, l'investissement immobilier n'est pas recommandé aux personnes qui

• Les personnes qui s'attendent à des rendements importants en peu de temps
• Les personnes qui ne disposent pas de fonds suffisants pour investir
• Les personnes qui ont une faible tolérance au risque et qui privilégient la sécurité.
• Les personnes qui ne disposent pas de ressources financières suffisantes pour faire face à des circonstances imprévues.

L'investissement immobilier est un investissement "à risque moyen et à rendement moyen". Le succès n'est pas garanti, mais en sélectionnant et en gérant correctement les biens immobiliers, on peut s'attendre à un rendement stable.

Comparaison de l'investissement immobilier avec d'autres investissements

Différences avec l'investissement en actions

De nombreuses personnes considèrent l'investissement immobilier et l'investissement en actions comme des options d'investissement typiques, mais chacune a ses propres caractéristiques. Le tableau ci-dessous propose une comparaison.

Si la stabilité des revenus locatifs est intéressante pour l'investissement immobilier, l'investissement en actions présente l'avantage de démarrer avec un petit montant et d'être très liquide. Il est important de faire un choix en fonction des ressources financières de l'investisseur, de ses objectifs d'investissement et de sa tolérance au risque.

Différences avec les fonds d'investissement et les FPI

Outre l'investissement immobilier direct, une autre option pour investir dans l'immobilier est le fonds de placement immobilier (FPI), qui est un instrument financier utilisant des fonds collectés auprès de nombreux investisseurs pour acheter et gérer des biens immobiliers et distribuer le produit de la vente aux investisseurs.

Les FPI présentent l'avantage de ne pas nécessiter de connaissances spécialisées ni de capitaux importants pour participer à l'investissement immobilier. D'autre part, la gestion étant confiée à des experts, le champ de contrôle est limité.

Le marché japonais des FPI (J-REIT) a connu une croissance régulière depuis sa création en 2001, avec une capitalisation boursière d'environ 14,8 billions de yens et 57 émissions cotées en avril 2025.

Comparaison des caractéristiques de risque et de rendement

Les caractéristiques de risque et de rendement de chaque produit d'investissement peuvent être résumées comme suit

L'investissement immobilier est un investissement à risque moyen/rendement moyen avec un bon équilibre entre le risque et le rendement. En l'incorporant au cœur d'un portefeuille d'actifs, on peut s'attendre à ce qu'il diversifie le risque global et garantisse des revenus stables.

L'investissement immobilier en pratique

Critères de décision en matière d'investissement

Le choix du bon bien immobilier est la clé de la réussite d'un investissement immobilier. Utilisez les critères suivants pour évaluer les biens immobiliers.

1. L'emplacement

   • Commodité des transports (distance de la gare, accès aux principales gares)
   • Environnement immédiat (installations commerciales, éducatives et médicales)
   • Potentiel futur (existence de plans de réaménagement et de développement des infrastructures)

2. Rentabilité du bien

   • Rendement surfacique : 5% ou plus à titre indicatif
   • Rendement réel : 3% ou plus à titre indicatif
   • CF (cash flow) : idéalement positif tous les mois

3. Qualité du bien

   • Âge et état du bâtiment
   • Performance sismique
   • État et historique des mises à jour des installations

4. Demande et offre

   • Besoins des locataires (célibataires, familles, etc.)
   • Taux d'inoccupation dans les environs
   • Statut des propriétés concurrentes

5. Plan de financement

   • Équilibre entre les fonds propres et les emprunts
   • Gestion du risque de fluctuation des taux d'intérêt
   • Constitution d'un fonds de réserve pour les réparations

Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, il est important de prendre une décision sereine, basée sur des chiffres et non sur des émotions. Les débutants, en particulier, doivent tenir compte non seulement du rendement, mais aussi du potentiel futur du bien et de la facilité de gestion.

Étapes pour commencer à investir

Les étapes générales pour commencer à investir dans l'immobilier sont les suivantes

1. Fixer des objectifs et acquérir des connaissances

   • Clarifier les objectifs de l'investissement (économie d'impôt, constitution d'un patrimoine, augmentation des revenus, etc.)
   • Acquérir des connaissances de base dans des livres et des séminaires
   • Acquisition d'une vision du marché de l'investissement immobilier

2. Formulation d'un plan financier

   • Sécuriser les fonds propres (environ 20-30% du prix du bien)
   • Confirmer le montant de l'emprunt disponible (consultation préalable auprès des institutions financières)
   • Préparer des simulations de revenus et de dépenses

3. Sélection et recherche de biens immobiliers

   • Consultation d'un agent immobilier
   • Collecte et comparaison des informations sur les biens immobiliers
   • Visite des lieux et confirmation de l'environnement

4. Contrats et financement

   • Signature des contrats de vente
   • Demande de prêt et examen auprès des institutions financières
   • N'oubliez pas de joindre les clauses restrictives du prêt.

5. Acquisition du bien et début de l'exploitation

   • Remise du bien
   • Contrat avec la société de gestion (si nécessaire)
   • Recrutement de locataires et début de la location

Lors d'un premier investissement immobilier, il est important de commencer dans des limites raisonnables. Les points suivants doivent faire l'objet d'une attention particulière

• Ne pas contracter un prêt déraisonnable ： Si la charge de remboursement est trop importante, cela peut causer des problèmes dans votre vie.
• Ne pas sous-estimer les risques ：Préparer un plan financier pour les risques tels que l'inoccupation et les réparations.
• Consultez un expert ：Consultez un comptable fiscaliste ou un expert immobilier et obtenez des conseils appropriés.

Gestion des risques et contre-mesures

Il est important de comprendre les risques liés à l'investissement immobilier et les contre-mesures à prendre.

Principaux risques et contre-mesures

Points clés de la gestion des risques

1. Constituer une réserve d'argent
   Il est conseillé de mettre de côté une réserve d'argent équivalente à environ six mois de revenus locatifs en cas de dépenses imprévues.

2. Souscrire une assurance appropriée
   Atténuez les risques en souscrivant les assurances nécessaires, telles que l'assurance incendie, l'assurance contre les tremblements de terre et l'assurance garantie des loyers.

3. Travailler en réseau avec des professionnels
   Constituez un réseau d'agents immobiliers, de sociétés de gestion et de comptables de confiance afin de pouvoir réagir rapidement en cas de problème.

4. Collecte continue d'informations
   Recueillez toujours des informations actualisées sur les tendances du marché immobilier et du système fiscal, et révisez votre stratégie si nécessaire.

La gestion des risques est l'un des aspects les plus importants de l'investissement immobilier. La clé de la réussite est de se préparer à l'avance aux risques éventuels, dans l'esprit de la devise "être prêt à tout".

Tendances et perspectives du marché de l'investissement immobilier

Situation actuelle du marché

Le marché japonais de l'investissement immobilier en 2024 est en train de se remettre de la catastrophe de Corona.

Selon les recherches de JLL, l'investissement immobilier japonais à la fin du troisième trimestre 2024 s'élevait à 3 850 milliards JPY (+41 % en glissement annuel) et devrait atteindre environ 5 000 milliards JPY pour l'ensemble de l'année 2024. Il s'agit d'un niveau plus élevé qu'avant Corona 2019.

Le pourcentage d'investissement par secteur est le suivant

Il convient de noter l'intérêt croissant des investisseurs étrangers pour le marché immobilier japonais, qui, après avoir été vendeurs en 2023, sont désormais acheteurs à partir de 2024. Cela s'explique par la hausse du taux d'inflation au Japon et par le fait que le marché immobilier japonais est relativement bon marché en raison de la faiblesse du yen.

En outre, selon la 51e enquête sur les investisseurs immobiliers réalisée par l'Institut japonais de l'immobilier (en date d'octobre 2024), 94 % des personnes interrogées ont déclaré qu'elles procéderaient activement à de nouveaux investissements, ce qui indique que les investisseurs continuent d'adopter une attitude proactive.

Les rendements attendus par type d'actif ont été les suivants

• Bureaux: 3,2 % dans les zones de Marunouchi et d'Otemachi à Tokyo (inchangé depuis quatre trimestres consécutifs)
• Résidentiel: 3,8 % (inchangé) pour les studios et les appartements familiaux dans le quartier de Jonan à Tokyo.
• Commerce: 3,3% dans le quartier de Ginza (-0,1 point, niveau le plus bas depuis le début de l'enquête)
• Installations logistiques: 4,0% dans la zone de Tama à Tokyo (-0,1 point, le niveau le plus bas pour les zones intérieures depuis le début de l'enquête).
• Hôtels: 4,2% à Tokyo (-0,1 point, le niveau le plus bas depuis deux trimestres consécutifs)

Dans l'ensemble, les rendements diminuent (les prix augmentent), ce qui indique une concurrence accrue en matière d'investissement.

Perspectives d'avenir et points d'intérêt

Voici quelques points clés concernant les perspectives d'avenir du marché de l'investissement immobilier

1. Changements dans l'environnement des taux d'intérêt
   Il est possible que la Banque du Japon relève son taux directeur à partir de 2025. Bien que des taux d'intérêt plus élevés exercent une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier, certains pensent que le marché a déjà pris en compte des taux d'intérêt plus élevés et que tout impact majeur sera limité.

2. Impact de l'inflation
   La hausse de l'inflation au Japon pourrait entraîner une augmentation des loyers nominaux. L'augmentation des loyers devrait stimuler les revenus, en particulier dans les secteurs des bureaux et des logements.

3. Reprise de la demande intérieure
   Le secteur hôtelier devrait rester dynamique avec l'augmentation du nombre de visiteurs : les projets en construction en 2024 représentent 1,8 % de l'offre existante, et le RevPAR (revenu par chambre disponible) devrait augmenter.

4. Importance croissante des investissements ESG
   Les facteurs de durabilité et ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) prennent de plus en plus d'importance dans les décisions d'investissement. Les biens immobiliers bénéficiant de certifications environnementales tendent à être mieux valorisés.

5. Évolution de la technologie
   L'évolution de la PropTech (technologie immobilière) rend la gestion immobilière et l'analyse des données plus sophistiquées. Il devient possible de gérer efficacement les opérations et les risques.

6. Opportunités dans les villes régionales
   Les opportunités d'investissement immobilier dans les villes régionales augmentent également en raison de l'assouplissement de la concentration de Tokyo et des initiatives de développement régional. Certains biens immobiliers, en particulier dans les principales villes régionales, offrent des rendements relativement élevés.

Le marché de l'investissement immobilier est en constante évolution et la clé du succès consiste à réagir avec souplesse aux changements de l'environnement du marché. Il est conseillé de collecter en permanence des informations actualisées et de revoir sa stratégie d'investissement si nécessaire.

Conclusion.

L'investissement immobilier joue un rôle important dans un portefeuille d'actifs en raison de ses rendements stables à long terme et de sa résistance à l'inflation, ainsi que de l'effet de levier et des avantages fiscaux qu'il offre. Les investissements unitaires sont faciles à démarrer avec de petits montants et sont très liquides, tandis que les investissements immobiliers individuels offrent les avantages de l'échelle et de la diversification interne des risques. Les FPI sont également un moyen efficace de diversifier les petits investissements grâce à une gestion professionnelle. Dans les décisions d'investissement, les simulations de revenus et de dépenses à l'aide d'indicateurs tels que le rendement surfacique, le rendement réel et le rendement NOI sont essentielles, et l'emplacement et le potentiel futur de l'immeuble doivent également être évalués de manière exhaustive. Pour les risques tels que l'inoccupation, la hausse des taux d'intérêt et les coûts de réparation, il est essentiel de se préparer à l'avance et de disposer de fonds suffisants, par exemple en faisant appel à une société de garantie des loyers, en choisissant un taux d'intérêt fixe et en constituant une réserve pour les réparations ainsi qu'une réserve de liquidités. En outre, la clé du succès consiste à suivre de près l'évolution de l'environnement de marché, comme les tendances en matière de taux d'intérêt et d'inflation, la demande intérieure et les tendances en matière d'investissement ESG, et à revoir sa stratégie avec souplesse. Lorsqu'il est mis en œuvre avec un objectif d'investissement et un plan financier clairs, et en collaboration avec des professionnels de confiance, l'immobilier peut fournir une croissance stable des actifs en tant qu'actif principal de votre portefeuille.