Optimiser la Gestion Immobilière à Osaka et Tokyo: Stratégies et Astuces

Dans le cadre d'un investissement immobilier, la mise en place d'une gestion immobilière qui maximise la rentabilité nécessite une stratégie détaillée dès le stade de la sélection des biens. En particulier, les caractéristiques du marché étant différentes entre Osaka et la région métropolitaine de Tokyo (Tokyo et Kanagawa), il est important de sélectionner les biens à gérer et de mettre en place des méthodes de gestion efficaces basées sur la compréhension de la demande et des marchés locatifs dans chaque région. Cet article explique les axes d'évaluation lors de la sélection des biens d'investissement à gérer, les différences entre les marchés locatifs d'Osaka et de Tokyo/Kanagawa, les effets de l'utilisation de la dernière technologie (IA d'évaluation des loyers) pour augmenter les revenus, et les meilleures pratiques de gestion qui conduisent directement à l'augmentation des revenus.

Axes d'évaluation lors de la sélection des immeubles de placement (rentabilité, emplacement, installations, etc.)

Lors de la sélection d'un immeuble de placement pour la gestion locative, les axes d'évaluation suivants sont pris en compte de manière exhaustive. Si l'on choisit le bon immeuble, il constituera la base de revenus stables pour la gestion ultérieure.

• Rentabilité (rendement et flux de trésorerie): vérifier le rapport entre les revenus locatifs et le prix d'achat, ainsi que le flux de trésorerie restant après le remboursement du prêt. Examinez si les rendements superficiels et réels du bien sont suffisamment élevés pour assurer la rentabilité, même en tenant compte du risque de baisse des loyers à l'avenir. Même si le niveau de loyer est élevé, si le prix du bien l'est aussi, on ne peut pas parler de rentabilité élevée.

• Emplacement (environnement, force de la demande): évaluez les conditions d'emplacement directement liées à la demande locative, telles que la distance à pied des gares, l'accès au centre-ville, l'emplacement des universités et des entreprises. La demande est influencée par la commodité des déplacements vers le centre-ville et les infrastructures de vie à Tokyo et Kanagawa, ainsi que par la proximité des centres d'affaires et de tourisme tels qu'Umeda et Namba à Osaka. La démographie est également importante et des facteurs tels que l'augmentation ou la diminution de la population locale et les futurs plans de réaménagement sont pris en compte. En général, les zones situées à proximité de gares et de lieux de vie pratiques présentent un risque d'inoccupation plus faible.

• Installations et âge du bien: la structure du bâtiment (par exemple, sa résistance aux tremblements de terre), son âge, son agencement et les installations annexes ont également un impact significatif sur la location. Par exemple, les immeubles récents et les immeubles dotés d'équipements améliorés (par exemple, serrures automatiques, boîtes de livraison, Internet gratuit, etc.) ont tendance à offrir des loyers plus élevés et des périodes d'inoccupation plus courtes dans la même zone. ) ont tendance à offrir des loyers plus élevés et des périodes d'inoccupation plus courtes dans la même zone. D'autre part, dans certains cas, même les biens anciens peuvent être rendus plus compétitifs en les rénovant ou en y ajoutant des installations populaires. Considérez l'équilibre entre l'investissement en capital et la rentabilité, en tenant compte des coûts futurs de réparation et d'entretien.

• Demande d'occupation et risque d'inoccupation: il est également important de répondre aux besoins du groupe de locataires prévu. Vérifiez que l'agencement correspond à la demande locale, par exemple des appartements de type studio ou 1K dans les centres-villes où il y a beaucoup de célibataires, et des appartements de type 2LDK ou plus grands dans les zones suburbaines où il y a beaucoup de familles. Le taux d'inoccupation dans la région est également utile. Les zones où la demande des locataires est forte ont des taux de vacance plus faibles, ce qui rend la gestion locative plus avantageuse pour les propriétaires. Par exemple, dans les zones à forte demande, telles que le centre de Tokyo et le centre d'Osaka, les taux d'inoccupation sont relativement bas et l'on peut s'attendre à une occupation stable.

Sur la base des axes d'évaluation ci-dessus, sélectionnez le bien le plus approprié en fonction de vos objectifs d'investissement (accent mis sur les gains en revenus ou en capital) et de votre tolérance au risque. Les biens qui répondent aux critères de base à prendre en compte lors de la sélection d'un bien (rendement, âge, emplacement, etc.) peuvent être rentabilisés grâce à une gestion appropriée par une société de gestion immobilière.

Comparaison des caractéristiques du marché locatif entre Osaka et l'agglomération de Tokyo (Tokyo et Kanagawa)

Lors de la sélection des biens d'investissement, il est également nécessaire de comprendre les différences de caractéristiques du marché entre Osaka et Tokyo/Kanagawa (l'agglomération de Tokyo). En termes d'indicateurs tels que les niveaux de loyer, les groupes de demande et les taux de vacance, ces régions présentent les caractéristiques suivantes.

Caractéristiques du marché locatif à Osaka

Osaka est la deuxième plus grande zone métropolitaine du Japon après Tokyo et bénéficie d'une demande locative stable. Avec de nombreux sièges sociaux concentrés dans la région et une abondance d'attractions touristiques, il y a un flux constant de personnes, des hommes d'affaires aux touristes, et la demande de biens locatifs est considérée comme solide. Les statistiques passées montrent que le taux d'inoccupation des logements locatifs dans la préfecture d'Osaka a été à un moment donné inférieur à celui de Tokyo, ce qui en fait l'une des régions où le taux d'inoccupation est le plus bas du pays. Cette situation s'explique par la stabilité de la demande des familles dans les banlieues, ainsi que par la demande de studios dans les centres urbains tels qu'Umeda et Namba.

En ce qui concerne les loyers, les loyers moyens à Osaka sont relativement bas par rapport à Tokyo. Par exemple, en mai 2024, le loyer mensuel moyen à Osaka était d'environ 61 830 yens (+1,7% en glissement annuel), ce qui est inférieur aux 79 463 yens de Tokyo (+10,0%). Le taux d'augmentation des loyers n'est pas aussi élevé qu'à Tokyo et, bien qu'il soit possible de fixer des loyers maximums, les rendements des investissements tendent à être plus élevés que dans l'agglomération de Tokyo (rendements moyens dans le Kansai : 8,81%, dans l'agglomération de Tokyo : 7,58%), car les prix de l'immobilier sont maintenus à un niveau bas. En effet, à partir de 2023, le prix moyen d'un seul bien immobilier productif de revenus dans la région du Kansai sera d'environ 65,52 millions de yens, soit moins que dans l'agglomération de Tokyo (environ 84,75 millions de yens), et les rendements seront de ce fait plus élevés.

Toutefois, il convient de noter quelques points concernant Osaka au cours des dernières années. La population de la préfecture d'Osaka dans son ensemble a commencé à décliner et des rapports indiquent que les taux d'inoccupation sont actuellement en hausse. Si les taux d'inoccupation continuent d'augmenter, il y a un risque de baisse des loyers et des revenus, il est donc important de vérifier en permanence les tendances de la demande dans le secteur immobilier. À certains égards, les rendements des investissements sont légèrement supérieurs à ceux de la région métropolitaine de Tokyo afin de tenir compte de ces risques futurs. D'une manière générale, Osaka présente l'attrait de prix immobiliers abordables et de rendements faciles, mais selon la zone et le bien, il peut être nécessaire de garder un œil sur les tendances démographiques et les changements de l'offre et de la demande.

Caractéristiques du marché locatif à Tokyo et Kanagawa (région métropolitaine de Tokyo)

Tokyo et la région voisine de Kanagawa (Yokohama, Kawasaki, etc.) constituent l'un des plus grands marchés locatifs du Japon, avec une demande locative très forte dans un contexte de population et de zone économique écrasantes. Les 23 quartiers de Tokyo accueillent chaque année un grand nombre de personnes venant de tout le pays, ce qui explique la forte demande de jeunes célibataires tels que les travailleurs célibataires, les nouveaux arrivants sur le marché du travail et les étudiants universitaires, tandis que dans la région de Kanagawa, principalement à Yokohama et Kawasaki, on peut s'attendre à une demande stable de la part des banlieusards de Tokyo et des familles. Si l'on considère la zone métropolitaine dans son ensemble, le taux d'inoccupation des logements locatifs est stable à un niveau bas, et les statistiques montrent que comparé à la moyenne nationale, le taux d'inoccupation à Tokyo reste faible. Il n'est pas rare de trouver des logements très occupés, en particulier dans le centre ville, où "les logements vacants sont rapidement occupés".

La principale caractéristique des niveaux de loyer est que la zone métropolitaine de Tokyo (en particulier les 23 quartiers de Tokyo) est significativement plus élevée qu' Osaka. Comme indiqué plus haut, le loyer moyen à Tokyo est proche de 80 000 yens, l'un des plus élevés du pays, et il y a une forte tendance à la hausse, les données montrant une augmentation annuelle de 10 % au cours des dernières années. S'il est possible de fixer des loyers élevés, les prix de l'immobilier sont également extrêmement élevés, le prix moyen dépassant les 80 millions de yens, de sorte que les rendements restent généralement faibles. En revanche, les attentes en matière de maintien et d'augmentation de la valeur des actifs et de liquidité (facilité de vente) sont plus élevées que dans les villes régionales, ce qui les rend attrayantes pour les investisseurs à la recherche d'un investissement stable à long terme.

En termes de demande, Tokyo abrite un large éventail de groupes à hauts revenus, notamment des professionnels de l'informatique et de la finance, ainsi que de nombreux professionnels étrangers, et il n'y a pas de pénurie de demandes de niche, telles que des propriétés locatives haut de gamme et des propriétés de petite taille mais orientées vers le centre ville. Outre la demande de cités-dortoirs dans la région de Kanagawa en tant que zone de transit, les zones à fonctions urbaines concentrées telles que Yokohama et la région de Minato Mirai sont populaires auprès des célibataires et des familles. Alors que les besoins locatifs sont fondamentalement fermes dans toutes les régions, il est important d'évaluer les différences régionales, car il est difficile de trouver une offre excédentaire dans le centre de Tokyo, alors que dans certaines zones suburbaines de Kanagawa, l'équilibre entre l'offre et la demande se relâche en raison d'un déclin de la population.

En résumé, les marchés de Tokyo et de Kanagawa (région métropolitaine de Tokyo) offrent des loyers élevés et des rendements faibles, mais se prêtent à une gestion stable en raison de la fermeté de la demande, tandis qu'Osaka est un marché où il est facile de viser des rendements élevés en équilibrant le niveau des loyers et les prix de l'immobilier, bien que le niveau des loyers soit faible. Il est conseillé d'adapter la stratégie d'investissement et le type de bien (studio ou famille) en fonction des caractéristiques de chaque marché.

Exemples d'utilisation de l'IA pour l'évaluation des loyers et dernières tendances (effet de hausse)

Ces dernières années, l'évaluation des loyers à l'aide de l'IA (intelligence artificielle) a attiré l'attention en raison du développement de la technologie immobilière. L'introduction de l'IA s'accélère dans l'ensemble du secteur, les principales sociétés immobilières s'associant à des entreprises d'IA pour permettre l'évaluation des loyers le jour même. L'IA d'évaluation des loyers est un système qui utilise l'apprentissage automatique pour analyser de grandes quantités de données sur les loyers contractuels passés, des informations sur l'environnement et les caractéristiques du bien, et qui calcule automatiquement le loyer approprié pour le bien en question. L'IA permet de réaliser des évaluations de loyer très précises en quelques secondes ou minutes, alors qu'auparavant la fixation du loyer dépendait de l'expérience et de l'intuition de la personne responsable.

Avantages et dernières tendances de l'évaluation des loyers par l'IA

• Calcul très précis des loyers appropriés: l'IA apprend à partir de millions de données passées et prend en compte des facteurs que les humains ont tendance à négliger dans leurs évaluations. Sa précision a déjà atteint un stade pratique, un service d'IA faisant état d'un taux d'erreur médian de 2,46 %. Cela signifie que la moitié des évaluations se situent à 2,46 % près du loyer réel réalisable, ce qui représente une marge d'erreur extrêmement faible par rapport aux évaluations manuelles conventionnelles. La possibilité de présenter des loyers justes basés sur des données garantit que les loyers sont fixés de manière équitable et avec un haut degré de satisfaction pour les propriétaires et les locataires. Des loyers appropriés, qui ne sont ni excessifs ni démesurés, contribuent à la fois à raccourcir les périodes d'inoccupation et à maximiser les revenus.

• Amélioration de l'efficacité opérationnelle et accélération de la location: l'introduction d'évaluations de l'IA peut également améliorer de manière significative l'efficacité opérationnelle. Dans le passé, l'évaluation des loyers nécessitait du temps, même pour le personnel le plus expérimenté, pour rassembler des cas similaires et préparer la documentation, mais l'IA s'en charge automatiquement, ce qui permet au personnel de se concentrer sur des tâches à forte valeur ajoutée telles que la planification stratégique. L'utilisation des évaluations de l'IA par l'INA anon seulement amélioré l'efficacité opérationnelle, mais a égalementcontribué à l'augmentation des ventes pour les propriétaires. Cela est dû au taux d'occupation élevé maintenu grâce à la fixation de loyers appropriés et à la réduction des opportunités de revenus perdus en raccourcissant la période d'inoccupation.

• S'adapter aux tendances du marché et proposer des stratégies: les derniers systèmes d'évaluation par IA peuvent désormais non seulement calculer les loyers équitables actuels, mais aussi prédire les fluctuations futures des loyers. Il existe des tentatives d'analyse des big data, de prise en compte des fluctuations saisonnières et des plans de développement dans les environs, et de propositions en fonction du marché locatif dans six mois ou un an. En combinant les données objectives fournies par l'IA et la connaissance humaine du marché, il est possible d'élaborer des stratégies de gestion locative plus précises que jamais. La dernière tendance est la capacité à formuler des stratégies de gestion locative plus précises que jamais en combinant les données objectives fournies par l'IA avec la connaissance du marché par l'homme.

Effets positifs de l'évaluation des loyers par l'IA

Quels sont les effets positifs spécifiques que l'on peut attendre de l'utilisation de l'IA d'évaluation des loyers sur les revenus des immeubles de placement ?

• Maximisation des opportunités de revenus grâce à des loyers équ itables : en fixant des loyers équitables calculés par l'IA, il est possible d'augmenter des loyers qui étaient auparavant fixés à un niveau trop bas sur la base de l'intuition humaine. Dans les immeubles où les loyers sont trop bas par rapport au marché, les revenus locatifs peuvent être augmentés en révisant les loyers à un niveau approprié, tandis que dans les immeubles où les loyers sont trop élevés et où l'inoccupation se prolonge, les loyers peuvent être abaissés pour encourager les fermetures anticipées, ce qui conduit à une augmentation des taux d'occupation totaux. En d'autres termes, en proposant un loyer approprié, il est possible d'espérer à la fois une maximisation des revenus du propriétaire et la satisfaction des locataires.

• Réduction des périodes de vacance et augmentation des taux d'occupation: l'introduction de l'évaluation des loyers par l'IA est censée contribuer à réduire les périodes de vacance et à atteindre des taux d'occupation élevés, car les loyers qui correspondent au marché sur la base des données fournies par l'IA sont plus réactifs pour les locataires et réduisent le temps nécessaire pour remplir les postes vacants. L'analyse de l'IA peut également être utile pour fixer des conditions de recrutement appropriées (par exemple, pas-de-porte, loyer gratuit, etc.) qui correspondent à la demande. L'IA est une arme puissante dans la lutte contre la vacance, que ce soit à Osaka, Tokyo ou Kanagawa, car des taux d'occupation plus élevés conduisent directement à des revenus locatifs plus stables et plus élevés.

• Réduction des coûts opérationnels: les évaluations automatisées réduisent la charge de travail de la personne responsable, ce qui entraîne une baisse des coûts de main-d'œuvre et de temps. Pour les propriétaires et les sociétés de gestion possédant un grand nombre de biens immobiliers en particulier, les évaluations automatisées 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 permettent de réduire les coûts de main-d'œuvre tout en maintenant la qualité du service. En affectant les ressources libérées au renforcement d'autres services aux propriétaires, elle contribue également à accroître la valeur ajoutée = une plus grande satisfaction des locataires et, en fin de compte, des revenus plus stables grâce à l'allongement des durées de location.

Ainsi, l'IA d'évaluation des loyers est la dernière technologie à fournir un soutien puissant pour maximiser la rentabilité de la gestion locative. C'est un outil efficace, qu'il s'agisse d'ajuster rapidement les loyers pour se préparer au risque d'une offre excédentaire, comme à Osaka, ou de chercher une marge de manœuvre pour augmenter davantage les loyers dans les zones à prix élevés, comme à Tokyo et Kanagawa. Au fur et à mesure que la précision de l'IA s'améliore et se généralise, il est probable qu'elle s'impose comme une solution standard dans la gestion immobilière.

Meilleures pratiques de gestion locative pour maximiser les rendements

Enfin, nous organiserons les meilleures pratiques de gestion locative qui sont directement liées à l'amélioration de la rentabilité des biens d'investissement. En se référant au savoir-faire d'excellentes sociétés de gestion et en l'intégrant dans la gestion immobilière du point de vue du propriétaire, on peut s'attendre à de nouvelles augmentations des bénéfices (* Cette explication est donnée en termes généraux sans nommer de sociétés spécifiques).

• Fixation optimale des loyers et mesures rigoureuses de lutte contre l'inoccupation: nous visons à réduire les taux d'inoccupation en combinant la fixation de loyers appropriés sur la base de données, par exemple grâce à l'utilisation de l'IA d'évaluation des loyers, avec des stratégies de location qui augmentent l'attractivité du bien immobilier. Lors du recrutement, nous veillons également à ce que les annonces et les photos attrayantes trouvent un écho auprès du groupe cible et augmentent le nombre de personnes souhaitant visiter le bien. Il est donc important de maintenir un taux d'occupation élevé (95 % ou plus à titre indicatif) en prenant des mesures flexibles contre l'inoccupation, telles que la révision des loyers et l'organisation de campagnes. Le maintien d'un taux d'occupation élevé et constant augmentera considérablement la rentabilité de la gestion locative à long terme.

• Réduire les coûts de gestion et accroître l'efficacité: les frais de gestion mensuels et les coûts d'entretien sont des coûts que les propriétaires souhaitent optimiser autant que possible. Ces dernières années, des sociétés ont vu le jour qui proposent des services de gestion forfaitaires à bas prix, et certaines s'efforcent d'augmenter le bénéfice net des propriétaires en maintenant les frais à un niveau inférieur au taux traditionnel de 0,5 % du loyer. En outre, les systèmes de gestion en nuage et les technologies de l'information sont utilisés pour automatiser les contrats et les opérations de compensation et pour réduire les erreurs humaines et la duplication du travail, réduisant ainsi les dépenses inutiles et améliorant l'efficacité de la gestion des actifs. La rationalisation des opérations permet également d'accélérer les rapports et la communication avec les propriétaires, ainsi que le traitement des locataires, ce qui contribue à maintenir la valeur des biens immobiliers et la satisfaction des locataires.

• Partage transparent de l'information et renforcement de la confiance: la confiance entre les propriétaires et les sociétés de gestion est le fondement d'opérations stables. C'est pourquoi la meilleure pratique consiste à visualiser en permanence l'état de la propriété grâce au partage d'informations à l'aide des derniers systèmes en nuage. Toutes les informations de gestion, y compris les informations contractuelles, l'historique des réparations et le statut du traitement des plaintes, sont stockées en ligne et peuvent être vérifiées par le propriétaire à tout moment, en tout lieu et en temps réel. Par exemple, les photos prises après les nettoyages réguliers et les résultats des inspections des installations sont également partagés immédiatement, de sorte que même les propriétaires vivant dans des régions éloignées peuvent suivre l'évolution du site. Des opérations très transparentes qui éliminent l'angoisse de ne pas savoir ce qui se passe sont essentielles pour donner aux propriétaires un sentiment de sécurité et gagner leur confiance en tant que partenaires de construction d'actifs à long terme. Une fois la relation de confiance établie, le propriétaire et la société de gestion peuvent discuter et mettre en œuvre sans difficulté des mesures visant à accroître les bénéfices, telles que des propositions de réparation et de rénovation.

• Services à valeur ajoutée et mesures visant à accroître la demande: une bonne gestion ne consiste pas seulement à gérer des biens immobiliers, mais aussi à fournir des services à valeur ajoutée qui augmentent la valeur des biens et les taux d'occupation. Par exemple, il existe des stratégies visant à développer de nouveaux groupes de demande en proposant une utilisation polyvalente des propriétés, notamment en répondant aux besoins de logement des entreprises et aux opérations d'hébergement privé. Une autre stratégie efficace consiste à promouvoir l'occupation à long terme en mettant en place un centre d'appel 24 heures sur 24 pour les locataires existants et des avantages uniques pour les locataires (par exemple, des réductions sur les services affiliés) afin d'accroître la satisfaction des locataires. L'occupation à long terme réduit le risque de vacance, et il est également possible d'augmenter les revenus en négociant régulièrement la révision des loyers. En outre, si le bien est ancien, il existe des méthodes pour augmenter les loyers en ajoutant de la valeur, comme l'internet gratuit pour tous ou l'installation de serrures intelligentes. Ces mesures supplémentaires peuvent différencier le bien des biens concurrents et, par conséquent, augmenter les revenus du propriétaire.

Les meilleures pratiques ci-dessus sont des éléments essentiels de la gestion locative courante et efficace, que ce soit à Osaka, Tokyo ou Kanagawa. Bien que les opérations détaillées puissent varier en fonction des caractéristiques régionales, les politiques de base qui consistent à viser une occupation complète pour des loyers raisonnables, à accroître la satisfaction des propriétaires grâce au contrôle des coûts et à la transparence, et à maintenir la compétitivité des propriétés en apportant une valeur ajoutée, sont universelles. Les sociétés de gestion qui ont fait leurs preuves sont plus rigoureuses dans ces domaines et, par conséquent, sont choisies par les propriétaires.

Conclusion.

Même dans des régions présentant des caractéristiques de marché différentes, comme Osaka, Tokyo et Kanagawa, vous pouvez vous rapprocher d'une gestion locative réussie en prenant des mesures de gestion optimales et en maîtrisant les critères de sélection des biens d'investissement. Lors de la sélection d'un bien immobilier, il convient d'examiner attentivement des critères tels que la rentabilité, l'emplacement et les équipements, et de prendre des décisions stratégiques adaptées à l'environnement du marché. En outre, la compréhension des différences entre les marchés locatifs et les tendances de la demande dans chaque région vous permettra de fixer des loyers appropriés et de gérer le risque d'investissement. En outre, en utilisant de manière proactive les dernières technologies et les techniques de gestion avancées, y compris l'IA pour l'évaluation des loyers, vous pouvez chercher à maximiser vos revenus. Il est important de ne pas passer à côté d'opportunités de revenus grâce à des calculs de loyers très précis, et d'augmenter efficacement la valeur des actifs en réduisant les taux d'inoccupation et les coûts.

Le choix d'un partenaire fiable (société de gestion) est également important pour les investisseurs qui gèrent des biens immobiliers. En travaillant avec une société de gestion qui utilise le savoir-faire et les technologies les plus récentes pour maximiser les profits des propriétaires, vous pouvez transformer une gestion locative compliquée en une activité sans stress et très rentable. Que vous soyez à Osaka, Tokyo ou Kanagawa, si vous tenez compte des points abordés dans cet article lors de la sélection et de la gestion de votre bien immobilier, vous serez en mesure de prendre des décisions d'investissement judicieuses en vous appuyant sur les caractéristiques régionales. Profitez de nos connaissances pratiques pour maximiser les résultats de votre investissement immobilier.