Les Étapes Clés et Coûts de la Vente d'un Bien Immobilier

La vente d'un bien immobilier est une opération importante que de nombreuses personnes ne vivent que quelques fois dans leur vie. Certaines personnes envisagent de vendre leur bien immobilier pour diverses raisons, telles que la réinstallation dans leur propre maison, la cession d'un bien hérité ou la vente d'un bien d'investissement.

En tant qu'INA&Associates, nous avons assisté à la vente de nombreuses transactions immobilières. Notre expérience nous permet de dire que le succès d'une vente immobilière dépend d'une connaissance et d'une préparation adéquates. Comprendre le déroulement et la procédure de la vente, et connaître à l'avance les coûts et les taxes, vous aidera à obtenir de meilleures conditions pour la vente.

Cet article fournit une explication facile à comprendre des principes de base de la vente d'un bien immobilier, même pour ceux qui envisagent de vendre pour la première fois. Du déroulement de la vente aux frais, en passant par une méthode d'évaluation et le choix d'un contrat de médiation, nous vous livrons un contenu en phase avec la pratique. L'acquisition de ces connaissances vous permettra d'aborder la vente d'un bien immobilier en toute sérénité.

Déroulement et procédure de base de la vente immobilière

La vente d'un bien immobilier se déroule en plusieurs étapes. En général, il faut compter cinq à six mois pour vendre un bien immobilier, et prendre les mesures appropriées à chaque étape est la clé du succès.

1. l'étude et l'analyse du marché

La première étape de la vente d'un bien immobilier consiste à connaître le prix de marché du bien que l'on possède. Connaître le prix du marché permet de fixer un prix de vente approprié et constitue la base d'une stratégie de vente.

Pour les études de prix du marché, vous pouvez utiliser la bibliothèque d'information immobilière du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, ou le site Raines Market Information du réseau d'information immobilière (Real Estate Information Network). Ces sites web permettent d'appréhender plus précisément le prix du marché, car il est possible de vérifier les prix réels des transactions et les cas contractuels.

En outre, il faut tenir compte de la situation de vente de biens similaires dans le quartier, des plans de développement de la zone comme facteurs influençant le prix, etc. INA&Associates analyse ces informations de manière exhaustive et vous propose la stratégie de vente la plus appropriée.

2. demander une évaluation à une société immobilière

Après avoir déterminé le prix du marché, nous demandons une évaluation à plusieurs sociétés immobilières. L 'évaluation est en principe gratuite et la demande peut également être faite au moment où la vente est envisagée.

Il existe deux types de méthodes d'évaluation : l'évaluation sur dossier (évaluation simple) et l'évaluation à domicile (évaluation détaillée). Une évaluation sur dossier est un prix approximatif calculé sur la base des informations de base d'un bien immobilier, et un résultat peut être obtenu en peu de temps. En revanche, l'évaluation par visite à domicile est une évaluation détaillée réalisée en vérifiant réellement le bien, ce qui permet de calculer le prix de manière plus précise.

Si vous avez la ferme intention de vendre, nous vous recommandons d'opter pour une évaluation sur place. Lors de l'expertise, l'état du bien, mais aussi l'environnement et les restrictions légales sont évalués de manière exhaustive, ce qui permet d'obtenir une valeur d'expertise plus réaliste.

3. l'étude du bien et la détermination du prix

Lors de l'expertise du bien par l'agence immobilière, les limites du terrain sont confirmées, l'état de la structure et des équipements de l'immeuble et le droit de passage sont vérifiés. Le prix de vente final est déterminé sur la base des résultats de l'expertise.

L'audition du vendeur est également un élément important de l'enquête immobilière. Les informations qui ne peuvent être confirmées par écrit, telles que l'historique du bien, les relations avec le voisinage et les éventuels défauts de l'équipement, peuvent également avoir une incidence sur le prix. Fournir des informations précises permet de fixer un prix juste.

4. conclusion du contrat de courtage

Après avoir comparé et examiné le résultat d'une évaluation et la correspondance d'une société immobilière, et décidé de la société qui demande la vente, un contrat de médiation est conclu. Il existe trois types de contrats de médiation sous contrat d'exclusivité, un contrat de médiation à temps plein et un contrat de médiation général, dont les caractéristiques diffèrent.

Un contrat de médiation avec obligation d'exclusivité sous-contrat est un contrat conclu avec une seule entreprise, et l'on peut s'attendre à ce que le travail de vente soit le plus actif. Un contrat de médiation à temps plein est également un contrat conclu avec une seule entreprise, mais le vendeur lui-même peut trouver un acheteur. Un contrat de médiation générale peut être conclu avec deux entreprises ou plus, et bien qu'un large canal de vente puisse être assuré, l'agressivité de chaque entreprise tend à être relativement faible.

5 Début du travail de vente

Après la conclusion d'un contrat de médiation, le travail de vente à grande échelle d'une société immobilière commence. L'information sur les biens immobiliers est transmise par le biais de divers médias, tels que la publicité sur Internet, un encart dans un journal et un étalage dans un magasin.

De plus, en s'inscrivant au système de distribution de biens immobiliers (Raines), les informations sur les biens sont partagées par l'ensemble du secteur et il devient possible d'approcher un plus grand nombre de personnes désireuses d'acheter. L'enregistrement auprès de Raines est obligatoire dans un délai de cinq jours dans le cas d'un contrat de médiation sous exclusivité et dans un délai de sept jours dans le cas d'un contrat de médiation à temps plein.

6. correspondance d'inspection préliminaire et négociation des conditions

Lorsqu'une personne désireuse d'acheter se manifeste, la correspondance d'une visite privée devient nécessaire. Les visites ont un impact significatif sur la décision d'achat, il est donc important de transmettre l'attrait de la propriété dans toute la mesure du possible.

Lors de la visite, vous devez vous assurer que le bien est propre et bien rangé, et que l'éclairage est clair et aéré afin de créer une bonne impression. Il est également important de répondre avec précision aux questions des acheteurs potentiels et de bien mettre en valeur les caractéristiques du bien et la commodité de son environnement.

Si un certificat d'achat (formulaire de demande d'achat) est soumis par un acheteur potentiel, des négociations sur des conditions telles que le prix et le délai de livraison sont menées. A ce stade, l'agence immobilière agit en tant qu'intermédiaire et vise à parvenir à un accord sur les conditions les plus appropriées pour les deux parties. 7.

7. contrat de vente et d'achat, règlement et livraison

Si un accord est trouvé sur les conditions, un contrat de vente et d'achat est conclu. Au moment de la signature du contrat, l'acheteur reçoit des explications sur les points importants et signe et scelle le contrat de vente. À ce stade, l'acheteur verse un acompte (généralement de 5 à 10 % du prix d'achat).

La période qui s'écoule entre la conclusion du contrat et le règlement et la livraison du bien immobilier est généralement d'un à deux mois. Pendant cette période, le prêt hypothécaire de l'acheteur est examiné et les procédures d'annulation du prêt hypothécaire du vendeur sont effectuées.

Le jour du règlement, le bien est remis et le transfert de propriété est enregistré en même temps que l'encaissement du solde. Un scripteur judiciaire est présent pour vérifier les documents nécessaires et effectuer les démarches d'enregistrement, garantissant ainsi une transaction sûre et sécurisée.

Coûts et taxes liés à la vente d'un bien immobilier

La vente d'un bien immobilier entraîne différents frais. En règle générale, les frais liés à la vente sont estimés à environ 4 à 6 % du prix de vente, et le fait de les connaître à l'avance vous aidera à planifier vos finances.

Frais de médiation

Le coût le plus important de la vente d'un bien immobilier est la commission de médiation. La commission de médiation est versée à la société immobilière lors de la conclusion d'un contrat de vente en tant qu'honoraire conditionnel.

Le plafond de la commission de médiation est fixé par la loi et s'élève à 3 % du prix de vente + 60 000 yens + la taxe à la consommation. Par exemple, une commission de médiation pour une vente de 40 millions de yens sera de (40 millions de yens x 3 % + 60 000 yens) x 1,1 = 1 386 000 yens.

Le paiement d'une commission de médiation est généralement effectué selon la méthode consistant à payer la moitié au moment du contrat de vente et le solde au moment du règlement et de la livraison. Toutefois, les conditions de paiement pouvant différer selon les sociétés immobilières, il est important de s'en assurer au moment de la conclusion d'un contrat de médiation.

Droit de timbre

Un droit de timbre est perçu sur un contrat de vente. Le montant du droit de timbre est déterminé en fonction du prix de vente, et la taxe est payée en apposant des timbres fiscaux sur le contrat.

En raison d'une réduction jusqu'au 31 mars 2027, le droit de timbre sur les contrats de vente immobilière est réduit comme suit 10 000 JPY si le prix d'achat est supérieur à 10 millions JPY et inférieur à 50 millions JPY, et 30 000 JPY si le prix d'achat est supérieur à 50 millions JPY et inférieur à 100 millions JPY.

Il est à noter que le vendeur et l'acheteur conservent tous deux le contrat de vente, de sorte que les deux parties supportent le droit de timbre.

Frais d'enregistrement

Lors de la vente d'un bien immobilier, il peut être nécessaire d'enregistrer l'annulation d'une hypothèque ou un changement d'adresse. Ces procédures d'enregistrement requièrent une taxe d'enregistrement et des frais pour les scripteurs judiciaires.

La taxe d'enregistrement pour la radiation d'une hypothèque est de 1 000 yens par bien immobilier. La rémunération des sténographes judiciaires varie d'un bureau à l'autre, mais se situe généralement entre 10 000 et 30 000 yens.

Si un changement d'adresse doit être enregistré, une taxe d'enregistrement distincte de 1.000 yens par bien immobilier et une rémunération de sténographe judiciaire sont exigées.

Taxe sur les revenus de transfert

Si la vente d'un bien immobilier génère un bénéfice, une taxe sur les revenus de transfert est prélevée. Le revenu de transfert est calculé en déduisant du prix de vente les coûts d'acquisition et les frais de transfert.

Le taux de l'impôt sur les revenus de transfert dépend de la durée de détention. Pour les revenus de transfert à court terme avec une période de propriété de cinq ans ou moins, le taux d'imposition est de 39,63 % (30 % d'impôt sur le revenu, 9 % de taxe résidentielle et 0,63 % d'impôt spécial sur le revenu pour le recouvrement) ; pour les revenus de transfert à long terme avec une période de propriété de plus de cinq ans, le taux est de 20,315 % (15 % d'impôt sur le revenu, 5 % de taxe résidentielle et 0,315 % d'impôt spécial sur le revenu pour le recouvrement).

Toutefois, pour la vente d'une propriété résidentielle, il existe des exemptions spéciales telles qu'une déduction spéciale de 30 millions de yens et des taux d'imposition réduits, ce qui peut réduire la charge fiscale dans de nombreux cas.

Autres coûts

Outre les frais susmentionnés, les coûts suivants peuvent également être encourus

Les frais d'arpentage sont nécessaires lorsque les limites ne sont pas claires ou lorsque l'arpentage est demandé par l'acheteur, et coûtent généralement entre 300 000 et 800 000 JPY.

Si le bâtiment doit être démoli, des frais de démolition d'environ 1 à 3 millions de JPY peuvent être nécessaires.

Des frais de déménagement, d'hébergement temporaire et de nettoyage de la maison peuvent également être encourus, selon la situation.

Comment vérifier les évaluations et les prix du marché

Lors de la vente d'un bien immobilier, la fixation d'un prix juste est un facteur de réussite important. Une évaluation précise et une bonne compréhension des prix du marché permettent de mettre en place une stratégie de vente appropriée.

Types et caractéristiques des méthodes d'évaluation

Il existe deux méthodes d'évaluation des biens immobiliers : l'évaluation sur dossier (évaluation simple) et l'évaluation par visite à domicile (évaluation détaillée). Il est important de comprendre les caractéristiques de chacune d'entre elles et de choisir la méthode appropriée en fonction de l'objectif poursuivi.

L'évaluation sur pièces est un prix approximatif calculé à partir des informations de base d'un bien immobilier (localisation, superficie, âge, etc.) et en se référant à des exemples de transactions antérieures et aux tendances du marché. Comme elle est réalisée sans visite sur place, le résultat peut être obtenu en peu de temps et elle convient pour appréhender le prix au stade initial, lorsque la vente est envisagée.

En revanche, l'évaluation sur place est une évaluation détaillée réalisée en contrôlant réellement le bien. L'état du bâtiment, l'ensoleillement, la vue, l'environnement, etc. étant évalués de manière exhaustive, il est possible de calculer une valeur estimée plus précise. Si vous avez la ferme intention de vendre, nous vous recommandons d'opter pour l'évaluation par visite à domicile.

Méthodes et points d'enquête sur le prix du marché

Les sites web d'information publique constituent une méthode pour enquêter soi-même sur le prix du marché. La "Real Estate Information Library" du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports vous permet de consulter les prix de transaction réels sur une carte et d'avoir une idée approximative du prix du marché.

Sur le site "Raines Market Information" de l'Agence d'information sur l'immobilier, vous pouvez définir des conditions de recherche plus détaillées et consulter des cas de biens similaires ayant fait l'objet d'un contrat. En restreignant les conditions telles que l'âge de la construction, la distance par rapport à la gare et la date du contrat, vous pouvez appréhender le prix du marché dans des conditions plus proches de votre bien.

Il est également utile de vérifier les biens similaires actuellement en vente sur les portails immobiliers. Notez toutefois qu'il s'agit de prix de vente et qu'ils peuvent différer du prix de clôture réel.

Éléments permettant de déterminer la validité de la valeur estimée

Lorsqu'une évaluation est reçue de plusieurs sociétés immobilières, une variation de la valeur estimée peut se produire. Dans ce cas, il est important de comprendre les points permettant de déterminer la validité de la valeur imposable.

Tout d'abord, il faut vérifier que la base de l'évaluation est clairement expliquée. Une entreprise qui calcule la valeur estimée en montrant des exemples précis de transactions de biens similaires, les tendances du marché et les caractéristiques du bien est considérée comme fiable.

Par ailleurs, en ce qui concerne l'entreprise qui présente une valeur estimée extrêmement élevée ou une valeur estimée faible, il est nécessaire d'en confirmer la raison en détail. Une valeur estimée trop élevée peut être une stratégie d'acquisition par contrat de médiation, et une valeur estimée trop basse peut viser une vente anticipée.

Documents à préparer au moment de l'évaluation

Pour obtenir une évaluation précise, il est important de préparer les documents nécessaires à l'avance. Ces documents vous permettent de fournir des informations détaillées sur le bien à l'agence immobilière.

Le certificat d'enregistrement (copie du registre) pour les terrains et les bâtiments est nécessaire pour confirmer les informations de base sur le bien et ses droits. Les avis d'imposition foncière permettent de vérifier la valeur de l'imposition foncière.

Pour les bâtiments, une évaluation plus détaillée peut être effectuée à l'aide d'un certificat de confirmation de construction, d'un certificat d'inspection et de documents de conception. Pour les copropriétés, les règles de gestion et les rapports d'enquête sur des questions importantes sont également utiles.

En outre, l'historique des rénovations, l'historique du remplacement des équipements et les documents relatifs aux limites du quartier peuvent également contribuer à améliorer la précision des évaluations.

Comment utiliser les résultats de l'évaluation

Les résultats de l'évaluation peuvent être utilisés non seulement pour fixer le prix de vente, mais aussi pour élaborer une stratégie de vente. Si la valeur estimée est supérieure au prix du marché, une stratégie qui maximise l'attrait et les caractéristiques du bien est efficace.

En revanche, si la valeur estimée est inférieure au prix du marché, il est important d'en analyser les raisons et de prendre des mesures si des points peuvent être améliorés. Par exemple, le nettoyage, la rénovation et la mise en scène peuvent améliorer l'impression du bien.

En outre, en comparant plusieurs résultats d'évaluation, il est possible d'appréhender les caractéristiques et les domaines de spécialisation de la société immobilière. L'appréciation globale non seulement de la valeur estimée, mais aussi de la qualité du contenu de la proposition et de la correspondance, ainsi que la sélection de la société immobilière la plus appropriée, constituent un gage de réussite.

Le type de contrat de médiation et comment le choisir

Dans la vente de biens immobiliers, le choix d'un contrat de médiation est un élément important qui détermine l'orientation du travail de vente. Chacun des trois contrats de médiation a ses caractéristiques, et il est important de faire le meilleur choix en fonction de la situation et des espoirs du vendeur.

Contrat de médiation avec obligation d'exclusivité sous-contrat

Le contrat de médiation à obligation exclusive est une forme de contrat conclu avec une seule société immobilière. Même si le vendeur ne peut pas solliciter successivement une autre société immobilière et qu'il trouve lui-même un acheteur, il est nécessaire de passer par la société immobilière qui a conclu un contrat sans faute.

Le plus grand avantage de cette forme de contrat est que l'on peut s'attendre à des activités de vente actives de la part d'une société immobilière. Comme il n'y a pas de concurrence avec d'autres sociétés, elles investissent activement dans les frais de publicité et les activités de vente, en vue d'une vente rapide. En outre, l'obligation d'enregistrement auprès de Raines est la plus courte, à savoir cinq jours, et l'obligation d'information auprès du vendeur est fréquente, à savoir une fois par semaine ou plus.

En revanche, l'inconvénient est que les options du vendeur sont limitées. Même si, par hasard, il n'est pas satisfait de la correspondance de la société immobilière qui a conclu le contrat, il ne peut pas passer à une autre société pendant la durée du contrat.

Contrat de médiation à temps plein

Un contrat de médiation à temps plein est également un contrat avec une seule société, mais lorsque le vendeur trouve lui-même un acheteur, il est possible de traiter directement sans passer par une société immobilière. Ce point constitue une grande différence par rapport à un contrat de médiation sous contrat d'exclusivité.

Dans un contrat de médiation à temps plein, l'obligation d'enregistrement pour Raines est de sept jours, l'obligation de rapport pour le vendeur est fixée à une ou plusieurs fois en deux semaines, et l'on peut s'attendre à un soutien épais à côté d'un contrat de médiation avec obligation d'exclusivité sous-contrat.

Pour une société immobilière, comme il est possible que le vendeur trouve lui-même un acheteur, on ne peut pas s'attendre à une positivité aussi grande que celle d'un contrat de médiation avec obligation d'exclusivité, mais on peut tout de même s'attendre à un certain travail de vente de la part d'une société travaillant à plein temps.

Contrat de médiation générale

Un contrat de médiation générale est une forme dans laquelle un contrat peut être conclu avec deux ou plusieurs sociétés immobilières en même temps. En demandant la vente à plusieurs sociétés immobilières, on s'assure d'un large canal de vente et il devient possible d'approcher de nombreuses personnes désireuses d'acheter.

Il existe un type explicite et un type non explicite de contrat de médiation général. Le type explicite doit indiquer clairement les autres sociétés immobilières avec lesquelles il est sous contrat, tandis que le type non explicite n'est pas obligé de l'indiquer clairement.

L'avantage d'un contrat de médiation général est qu'il permet d'utiliser les réseaux de plusieurs sociétés immobilières. Comme les groupes de clients et les domaines spécialisés diffèrent d'une société à l'autre, les informations sur les biens immobiliers peuvent être communiquées à un plus grand nombre de personnes souhaitant acheter.

Toutefois, l'inconvénient est que l'agressivité de chaque société immobilière tend à être relativement faible. Comme d'autres sociétés s'occupent également des mêmes biens immobiliers, les investissements dans les coûts de publicité et les activités de vente peuvent être modestes. En outre, comme Raines n'a pas d'obligation d'enregistrement ou de déclaration, il peut être difficile de vérifier l'évolution des activités de vente.

Durée du contrat et renouvellement

Dans tous les contrats de médiation, une durée de contrat est définie et, à l'expiration de cette durée, le vendeur peut décider de la renouveler ou non.

Même pendant la durée du contrat, il est possible de résilier le contrat s'il existe une raison valable. Toutefois, il est important de confirmer à l'avance les conditions de résiliation du contrat, car une société immobilière peut se voir facturer des frais pour le travail de vente déjà effectué.

Points de sélection du contrat de médiation

Le choix d'un contrat de médiation doit être décidé en fonction des caractéristiques du bien et de la situation du vendeur. Dans le cas d'un bien situé dans un quartier populaire ou d'un bien présentant un charme caractéristique, on peut espérer vendre dans de meilleures conditions en sollicitant plusieurs agences immobilières par le biais d'un contrat de médiation général.

En revanche, si l'on souhaite vendre rapidement un bien dont la vente s'annonce difficile, il est efficace de demander à une seule société d'effectuer un travail de vente intensif par le biais d'un contrat de médiation sous exclusivité et d'un contrat de médiation à temps plein.

En outre, les antécédents et le pouvoir de correspondance d'une société immobilière sont également des éléments de jugement importants. Si une société immobilière fiable est trouvée, un meilleur résultat peut être obtenu en construisant une relation étroite par le biais d'un contrat de système à temps plein.

Points à noter lors de la conclusion d'un contrat de médiation

Lors de la conclusion d'un contrat de médiation, il est important de confirmer pleinement le contenu du contrat. Il est nécessaire de bien comprendre le montant de la commission de médiation, les conditions de paiement, la durée du contrat, les conditions de résiliation, etc.

Il est également important de confirmer à l'avance le contenu de l'activité de vente. Pour que les activités de vente se déroulent sans heurts, il convient de discuter en détail avec l'agence immobilière du type de supports publicitaires qui seront utilisés, de la manière dont se dérouleront les visites privées et de la façon dont se dérouleront les négociations sur le prix.

En outre, il est recommandé de confirmer la méthode d'établissement des rapports et la fréquence des activités de vente. Des rapports réguliers permettent de suivre l'évolution des activités de vente et de revoir les stratégies si nécessaire.

Conclusion.

La vente d'un bien immobilier est un processus complexe, mais avec les connaissances et la préparation adéquates, il peut être couronné de succès. Il est important d'utiliser les connaissances de base présentées dans cet article pour planifier vos activités de vente.

Les points clés d'une vente immobilière réussie sont les suivants.

La première étape consiste à se faire une idée précise du prix du marché. En utilisant plusieurs sources d'information et en comprenant le prix approprié pour votre bien, vous pouvez formuler une stratégie de vente réaliste.

Ensuite, demandez une évaluation à plusieurs sociétés immobilières et prenez une décision globale fondée non seulement sur la valeur estimée, mais aussi sur le contenu de la proposition et la qualité de la réponse. Trouver un partenaire fiable est la clé d'une vente réussie.

Lors de la sélection d'un contrat de médiation, il est important de tenir compte des caractéristiques du logement et de la situation du vendeur, et de choisir la forme de contrat la plus appropriée. En comprenant parfaitement le contenu d'un contrat et en maintenant une communication étroite avec un agent immobilier, il est possible de réaliser un travail de vente efficace.

En ce qui concerne les coûts, il est nécessaire de comprendre à l'avance les frais de courtage, les taxes et autres dépenses et de planifier votre financement en conséquence. En ce qui concerne les droits de mutation, il est possible de réduire la charge fiscale en recourant à des mesures préférentielles telles que des déductions spéciales.

Pendant le processus de vente, il est important de se concentrer sur la gestion des visites et de maximiser l'attrait du bien. Vous pouvez faire bonne impression en gardant le bien propre et en répondant de manière appropriée aux questions des acheteurs potentiels.

Nous vous recommandons ensuite de commencer par étudier la valeur marchande de votre bien. Vous pouvez ensuite trouver une agence immobilière fiable et procéder à une évaluation détaillée, qui vous aidera à formuler un plan de vente concret.

La vente d'un bien immobilier est l'une des décisions les plus importantes de votre vie. Une préparation adéquate et un soutien approprié vous permettront d'obtenir un résultat satisfaisant.

Questions fréquemment posées