استثمار العقارات في طوكيو وأوساكا وفوكوكا: دليل شامل

وتتمتع طوكيو بشعبية لا تتزعزع، وأوساكا مدينة ديناميكية، وفوكوكا تنمو بوتيرة سريعة. يتطلب الاستثمار العقاري الناجح فهم الخصائص الإقليمية وتقييم مزايا وعيوب كل نوع من أنواع العقارات. يركز هذا المقال على المدن الرئيسية الثلاث طوكيو وأوساكا وفوكوكا ويقدم أفضل استراتيجيات الاستثمار بناءً على الاتجاهات الديموغرافية والسوقية. من المبتدئين إلى أصحاب الثروات الكبيرة، سنقدم لك نصائح حول اختيار العقار المناسب لمستوى خبرتك، وفي شركة INA & Associates K.K. خبراؤنا على دراية بالأسواق في كل مدينة ويمكنهم تقديم الدعم الكامل لاستثمارك. لا تتردد في الاتصال بنا. الإمكانات المستقبلية الخاصة بالمنطقة بناءً على الاتجاهات الديموغرافية والاقتصادية في كل مدينة

طوكيو: انخفض عدد سكان طوكيو، وهي منطقة العاصمة اليابانية، مؤقتًا بسبب كارثة كورونا، ولكن منذ العام المالي 2023، عاد السكان إلى وسط المدينة وبدأوا في الزيادة. شهدت أجنحة طوكيو الـ 23 في طوكيو زيادة بنحو 12,000 شخص في عام واحد فقط. وتواصل أجنحة طوكيو الـ 23 في طوكيو جذب الناس والشركات من اليابان وخارجها، وحتى في عام 2050، من المتوقع أن تحافظ طوكيو وحدها على مؤشر سكاني يزيد عن 100 مقارنة بعام 2020، مما يشير إلى ارتفاع عدد السكان المحتمل في المستقبل في المدينة. في طوكيو، القلب السياسي والاقتصادي للمدينة ومنطقة إعادة التطوير النشطة، يرتفع الطلب على الوحدات السكنية والمكاتب الراقية في وسط المدينة، وأظهرت الأسعار الرسمية للأراضي في عام 2025 زيادة في متوسط أسعار الأراضي التجارية بنسبة 11.8% في 23 جناح، وهو أعلى معدل نمو في اليابان. وبدعم من قوتها كمركز أعمال وموارد سياحية متنوعة، يمكن للمناطق الرئيسية في طوكيو أن تتوقع نموًا مستقرًا في المستقبل.

أوساكا: باعتبارها ثاني أكبر منطقة حضرية في اليابان، انخفض عدد سكان المحافظة ككل في السنوات الأخيرة، ولكن عدد سكان مدينة أوساكا في اتجاه تصاعدي بشكل عام. في الواقع، استمر عدد سكان مدينة أوساكا في الزيادة بين عامي 2017 و2020، مع زيادة عدد الشباب (الذين تتراوح أعمارهم بين 15 و24 عامًا) الذين ينتقلون إلى المدينة، والطلب على استئجار مساكن للأشخاص العزاب قوي. وتنتظر أوساكا أربعة أحداث كبيرة قادمة، بما في ذلك معرض أوساكا كانساي إكسبو 2025، وتحقيق خطة المنتجع المتكامل (IR)، وإعادة التطوير واسعة النطاق لمنطقة أومييكيتا، والافتتاح المخطط له لخط جديد على خط نانيوا سوجي، مما يوفر رياحًا خلفية كبيرة لتنمية المدينة. ويقدر التأثير الاقتصادي لاستضافة معرض إكسبو بحوالي 4.1 تريليون ين ياباني، ومن المتوقع حدوث المزيد من التدفقات السكانية وارتفاع أسعار الأراضي نتيجة لتطوير البنية التحتية السياحية وتوسيع الأعمال التجارية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن أسعار العقارات في أوساكا رخيصة نسبيًا مقارنة بطوكيو، وفي المتوسط، يمكن شراء العقارات في أوساكا بحوالي نصف سعر العقارات في طوكيو، وتميل العائدات إلى الارتفاع. في الواقع، بلغ معدل الزيادة في أسعار الأراضي التجارية الرسمية للأراضي التجارية في عام 2025 نسبة 11.6% في مدينة أوساكا، مقارنة بطوكيو، ويشهد سوق العقارات ازدهارًا، خاصة في مدينة كيتا التجارية ومنطقة مينامي السياحية التجارية. تتمتع أوساكا، مع تركيزها العالي لمقرات وقواعد الشركات الكبيرة، بطلب قوي على الإيجار، كما أن انتعاش السياحة الوافدة (السياح الذين يزورون اليابان) هو أيضًا رياح خلفية، لذلك من المرجح أن يكون مستقبل المناطق الرئيسية قويًا.

فوكوكا : مدينة فوكوكا هي المركز الاقتصادي والسكاني لمنطقة كيوشو، وقد جذبت الانتباه في السنوات الأخيرة باعتبارها المدينة التي تشهد أعلى نمو سكاني في اليابان. فوفقًا لمسح أجرته وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، سجلت المدينة أعلى نمو سكاني بين جميع المدن والبلدات والقرى في اليابان في عام 2022، حيث بلغ عدد سكانها 1,645,000 نسمة في مارس/آذار 2024، متجاوزًا التقديرات المستقبلية السابقة (1,656,000 نسمة في عام 2025). ولا تزال مدينة فوكوكا تشهد تدفقا للموارد البشرية، وخاصة الشباب، وتنشط في دعم الشركات الناشئة، حيث تتميز المدينة بأعلى معدل للشركات الناشئة في منطقة حضرية بنسبة 5.3%، ويساهم تطوير الصناعات الجديدة في حيوية المدينة. وقد أدت روابط النقل المريحة في المدينة وقابلية العيش فيها إلى تزايد عدد الشركات المحلية والأجنبية التي تنشئ مكاتب فرعية، وحتى بعد انتشار العمل عن بعد، هناك اتجاه نحو اختيار فوكوكا كقاعدة إقليمية. كما أن أسعار الأراضي آخذة في الارتفاع، حيث ارتفعت أسعار الأراضي التجارية في مدينة فوكوكا بنسبة 11.3% على أساس سنوي في عام 2025، وهو معدل نمو مماثل للمناطق الحضرية الرئيسية الثلاث. ويجري تعزيز وسط المدينة من خلال إعادة التطوير من خلال الشراكات بين القطاعين العام والخاص (مثل تينجين بيغ بانغ) وخطط تمديد خط مترو الأنفاق، لذا فإن المستقبل واعد للغاية. بالإضافة إلى ذلك، تتمتع فوكوكا بأفضلية على منطقة العاصمة طوكيو من حيث تكلفة المعيشة، ومع استمرار انتقال الشباب والشركات إلى المنطقة، من المتوقع أن يزداد الطلب على الإيجارات وقيم العقارات المستقرة في المستقبل.

مزايا وعيوب الاستثمار حسب نوع العقار

فيما يلي ملخص لمزايا وعيوب كل نوع من أنواع العقارات الرئيسية للاستثمار العقاري، من حيث الربحية (العائد)، ومخاطر الشغور، والعبء التشغيلي والإداري، والاستثمار الأولي وعوامل أخرى.

الوحدة السكنية (غرفة في وحدة سكنية للبيع)

• المزايا: من السهل البدء بمبلغ صغير نسبياً من الأموال الشخصية وهي جذابة من حيث سهولة الحصول على قروض من المؤسسات المالية. ويؤدي انخفاض سعر الشراء لكل وحدة إلى انخفاض التكاليف الأولية، مما يجعلها نوعاً من العقارات التي يسهل على المستثمرين المبتدئين الدخول فيها. بالإضافة إلى ذلك، نظراً لأن المبنى بأكمله تتم صيانته وإدارته من قبل جمعية الإدارة، فإن العبء الإداري للمالك يميل إلى أن يكون صغيراً. كما أن العقار يتسم بالسيولة العالية ويمكن إعادة بيعه للطلب الفعلي (مشتري المنازل المحتملين) عند بيعه، وهو ما يتميز باستراتيجية خروج مرنة.

• العيوب: يتمثل التحدي الأكبر في أن امتلاك وحدة واحدة فقط له دخل إيجار شهري محدود وخطر وحيد يتمثل في عدم وجود دخل إذا أصبحت الوحدة شاغرة. في الواقع، ستفقد الوحدة السكنية 100٪ من دخلها في حالة عدم وجود مستأجرين، في حين يجب دفع رسوم الإدارة والصيانة حتى لو كانت الوحدة شاغرة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن درجة الحرية في إدارة العقار منخفضة، ومن الصعب تغيير شروط الإشغال، مثل السماح بإسكان الحيوانات الأليفة، أو تجديد العقار دون إذن (يلزم الحصول على موافقة من جمعية الإدارة)، مما يجعل الإدارة المرنة صعبة. العيب الآخر هو أن العائد السطحي أقل من عائد العقار المكون من مبنى واحد، وحتى إذا تم توسيع نطاق التشغيل، فإن دخل الإيجار يميل إلى الثبات.

الشقق المكونة من وحدة واحدة (مجمعات سكنية صغيرة الحجم مثل المباني الخشبية والمباني ذات الإطار الفولاذي الخفيف)

• المزايا: يسمح امتلاك مبنى كامل بتوليد دخل إيجار من وحدات متعددة. يكون دخل الإيجار عندما تكون جميع الوحدات مشغولة بالكامل أكبر بعدة مرات من دخل إيجار الوحدات الم ملوكة، وحتى إذا كانت إحدى الوحدات شاغرة، يتم الحصول على الدخل من المستأجرين الآخرين، وبالتالي توزيع مخاطر الشواغر. الشقق الخشبية والخفيفة ذات الإطار الفولاذي الخفيف غير مكلفة نسبياً في البناء، وفي كثير من الحالات يكون سعر العقار أقل من سعر الشقق ذات الإطار الفولاذي الخفيف، مما يجعل من الممكن تشغيل عدة وحدات بنفس الميزانية. ومن المزايا الأخرى لامتلاك عقار واحد أنه يمكن للمالك تعديل شروط توظيف المستأجرين وتجديد المبنى بأكمله حسب تقديره، مما يمنحه درجة عالية من الحرية في إدارة العقار. نتيجةً لامتلاك وحدات متعددة، من المتوقع أن تكون العوائد المرتفعة متوقعة، وعادةً ما يكون العائد السطحي للشقة ذات المبنى الواحد أعلى بعدة نقاط مئوية (في نطاق 8% مثلاً) من عائدات الوحدات السكنية.

• المساوئ: تميل عقارات الأسرة الواحدة إلى أن تكون باهظة الثمن للشراء (عشرات الملايين من الين إلى أكثر من 100 مليون ين) وعقبة الاستثمار الأولي أعلى من الوحدات السكنية. واعتماداً على مقدار الأموال الشخصية والجدارة الائتمانية، قد تكون هناك حاجة إلى دفعة أولى تزيد عن 20% من سعر العقار للحصول على التمويل، مما يضع عبئاً على جانب التمويل. وتجدر الإشارة أيضاً إلى أن المالك مسؤول عن صيانة وإدارة المبنى بأكمله، لذا فإن تكاليف الإصلاح والجهد التشغيلي كبيرة. تتدهور المباني السكنية الخشبية على وجه الخصوص بسرعة مع تقدم العمر، ويتم تكبد تكاليف إصلاح منتظمة مثل طلاء الجدران الخارجية وعزل السقف وتحديث المعدات. وعلاوة على ذلك، فإن العقارات ذات المبنى الواحد غير سائلة ويقتصر المشترون على المستثمرين حصراً، لذلك قد يستغرق بيعها وقتاً طويلاً. وتجدر الإشارة أيضاً إلى أن مخاطر الحرائق والكوارث من المحتمل أيضاً أن تتركز في المبنى ككل.

الوحدات السكنية المكونة من وحدة واحدة (المباني السكنية المتوسطة إلى الشاهقة، على سبيل المثال RC)

• المزايا: تتشابه المزايا الأساسية مع المزايا الأساسية للمبنى السكني المفرد، ولكن المبنى السكني المفرد ذو الوحدة السكنية RC أكثر متانة ومقاومة للزلازل، مما يجعله مناسباً للعمليات المستقرة طويلة الأجل. الهيكل الصلب يجعلها أكثر موثوقية للمستأجرين ويميل إلى جذب الأسر العائلية ذات الإيجارات العالية والمستأجرين من الشركات. كما أن العدد الكبير من الوحدات، خاصة في الوحدات السكنية المتوسطة والشاهقة المزودة بمصاعد، يجعل من السهل زيادة حجم الأرباح إلى أقصى حد، حيث يكون إجمالي الإيجار عندما تكون الوحدات مشغولة بالكامل كبيراً. كما أن تأثير تنويع المخاطر للوحدات المتعددة يمكن أن يخفف من انخفاض دخل الإيجار بسبب الشواغر، مما يجعلها نوعاً من العقارات التي تدر دخلاً ثابتاً. بالإضافة إلى ذلك، فإن قيمة المبنى المرتفعة (قيمة الأصول) تجعل من السهل الحصول على تقييم من مؤسسة مالية، مما يجعله عقاراً استثمارياً شائعاً بشكل خاص بين الأثرياء. كما أن تأثير الرافعة المالية للقروض كبير أيضاً، مما يجعلها خياراً قوياً للمستثمرين الذين يسعون إلى زيادة حجم أصولهم.

• العيوب: مثلها مثل الشقق، فإن الوحدات السكنية باهظة الثمن، حيث تصل أسعار العقارات في كثير من الأحيان إلى مئات الملايين من الين. والعوائق التي تحول دون الدخول في هذا المجال عالية، حيث تحتاج إلى مبلغ معقول من الأموال الشخصية وخط ائتمان لشراء العقار. وبالإضافة إلى ذلك، وبسبب العدد الكبير من الطوابق والمرافق مثل المصاعد، فإن تكاليف الصيانة (مثل عمليات التفتيش على المرافق والإصلاحات واسعة النطاق) مرتفعة. وهناك حاجة إلى عشرات الملايين من الدولارات بشكل منتظم لاستبدال المصاعد وتجديد الجدران الخارجية، لذا فإن إدارة التدفق النقدي أمر مهم. كما أن السيولة محدودة أيضاً، ويقتصر المشترون ليس فقط على المستثمرين ولكن أيضاً على الأفراد الأثرياء مثل أصحاب الأعمال، لذلك هناك خطر محدودية المبيعات وطول الوقت اللازم لتحويل الأموال. العيب الآخر هو أنه نظرًا لأن الاستثمار يتركز في مبنى واحد، فإن خطر تلف الأصول بسبب الكوارث وما إلى ذلك يمتد إلى جميع الوحدات.

المنازل المنفصلة (منازل منفصلة للاستثمار)

• المزايا: غالبًا ما يتطلب الاستثمار في العقارات المنفصلة استثمارًا أوليًا أقل من الاستثمار في الشقق، ويمكن شراء المنازل المستعملة بمبلغ يتراوح بين عدة ملايين إلى عدة عشرات الملايين من الين. علاوة على ذلك، تتمتع المنازل المستعملة بميزة أن هناك عدد أقل من المستثمرين المتنافسين والمنافسة على شراء العقارات أقل حدة، مما يسهل العثور على عقار بسعر مناسب. هناك أيضاً طلب معين على العقارات المستأجرة، حتى في مناطق الضواحي، من العائلات التي تفضل المنازل المنفصلة ذات الحدائق، واعتماداً على العقار، يمكن توقع عوائد عالية (10% أو أكثر). بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن معظم المستأجرين من العائلات، فإن متوسط فترة الإيجار تميل إلى أن تكون طويلة، مما يؤدي إلى استقرار إدارة الإيجار. على عكس الوحدات السكنية، لا تحتوي المنازل المنفصلة على مناطق مشتركة، مما يسهل إدارتها ويقلل من احتمالية التسبب في مشاكل ضوضاء مع الغرف المجاورة، وهي ميزة تشغيلية. علاوة على ذلك، هناك مجموعة واسعة من استراتيجيات الخروج، مثل "تأجيرها" و"العيش فيها بنفسك" و"بيعها بما في ذلك الأرض"، ويمكن استخدام العقار بمرونة وفقاً للتغيرات في مراحل الحياة. وباعتباره عقاراً مع الأرض، تميل قيم الأصول إلى البقاء على الأرض، ومن السهل نسبياً زيادة قيمة العقار عن طريق بيع الأرض أو إعادة البناء.

• العيوب: العيب الأكبر هو المخاطرة الوحيدة المتمثلة في عدم وجود دخل في حالة خلو العقار: حيث أن أسرة واحدة فقط تستأجر في مبنى واحد، ويتوقف دخل الإيجار إذا انتقل المستأجر من المنزل، ولا يمكن تنويع المخاطر كما هو الحال في الملكية متعددة الوحدات. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لوجود حد أعلى لإيرادات الإيجار لكل وحدة، فإن سرعة نمو الأصول بطيئة ومن الصعب زيادة عدد الوحدات دفعة واحدة. فيما يتعلق بالتمويل، يصعب على البنوك اعتبار الاستثمار في المنازل المنفصلة كقرض تجاري، وفي بعض الحالات يصعب الحصول على قرض. على وجه الخصوص، تميل المنازل المنفصلة القديمة إلى أن تكون تقييمات الضمانات منخفضة، مما يجعل من الصعب زيادة مبلغ القرض، وتميل نسبة حقوق الملكية إلى أن تكون مرتفعة. هناك أيضاً الخطر الكامن في تآكل المبنى وتكاليف الصيانة، وعبء الإدارة الذاتية للمبنى بأكمله، بما في ذلك السقف والجدران الخارجية وإمدادات المياه وأنظمة الصرف الصحي. وتجدر الإشارة إلى أنه، على عكس الوحدات السكنية، لا يوجد مقاول متخصص لإدارة المبنى بأكمله، لذلك يحتاج الملاك إلى إجراء عمليات فحص منتظمة وخطط الإصلاح بأنفسهم. مما سبق، يمكن القول إن الاستثمار في المنازل المنفصلة مخصص لأولئك الذين يرغبون في تجميع الأرباح بشكل مطرد على نطاق صغير، ولا يناسب العمليات واسعة النطاق.

المباني التجارية (العقارات التجارية مع المحلات التجارية والمكاتب وغيرها)

• المزايا: تميل المباني التجارية (العقارات المستأجرة) إلى تحقيق مستويات إيجار أعلى وعائدات سطحية أعلى من العقارات السكنية. في المواقع الجيدة، مثل أمام محطات القطارات أو في مراكز التسوق المزدحمة، يكون هناك طلب قوي من الشركات المستأجرة على الإيجار حتى بإيجارات أعلى، كما أن القدرة على كسب دخل إيجار أعلى من العقارات السكنية هي عامل جذب رئيسي. إذا تمكنت من جذب مستأجرين جيدين، سترتفع قيمة أصول العقار نفسه، ويمكنك أن تتوقع زيادة الإيرادات من خلال ارتفاع الإيجارات. بالإضافة إلى ذلك، فإن عقود المستأجرين عادةً ما تكون فترات عقودها أطول (مثل عقود الإيجار محددة المدة وعقود الإيجار طويلة الأجل)، وفي بعض الحالات يمكن توقع دخل ثابت. ومن المزايا الأخرى مقارنةً بالإيجارات السكنية أنه يمكن احتساب وديعة التأمين ووديعة التأمين المستلمة من المستأجرين التجاريين جزئياً كدخل (مطفأ). ميزة أخرى هي أنه من حيث المبدأ، يتحمل المستأجر تكلفة إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند إخلائه، مما يجعل من الصعب على المالك تحمل تكلفة التجديد الداخلي. ونتيجةً لذلك، يمكن أن يكون الاستثمار في المباني التجارية نوعاً من الاستثمار ذي العائد المرتفع الذي يدر عوائد أعلى من العقارات السكنية إذا تمت إدارته بشكل جيد.

• العيوب: العقارات المستأجرة تنطوي على مخاطر فترات شغور أطول من العقارات السكنية. ونظراً لأن إيجار كل قطعة أرض مرتفعة ومتخصصة للغاية، يمكن أن يكون لشغور واحد تأثير كبير على الدخل الإجمالي للعقار، كما أن العثور على المستأجر التالي يستغرق وقتاً طويلاً. كما أن هناك خطر عدم استقرار الدخل، حيث أن العقار عرضة للتقلبات الاقتصادية، وفي أوقات الركود، قد يخلي العديد من المستأجرين في وقت واحد وقد تنخفض الإيجارات. في الواقع، في الأيام الأولى لكارثة كورونا، انسحب العديد من مستأجري المحلات التجارية وازدادت الوظائف الشاغرة بسرعة. وعلاوة على ذلك، فإن جذب المستأجرين يتطلب دراية متخصصة ولن يستمر لفترة طويلة إلا إذا كان نوع العمل مناسباً لموقع المبنى وهيكله. فالمهارات مطلوبة لجذب النوع المناسب من الأعمال والشركات إلى العقار من خلال استراتيجية تسويقية قد تكون خارجة عن سيطرة الأفراد العاديين. وبالإضافة إلى ذلك، فإن تكلفة الاستحواذ على مبنى واحد مرتفعة للغاية، وتخضع المؤسسات المالية للتدقيق الصارم (حتى الجدارة الائتمانية للمستأجرين يتم فحصها)، لذلك يقال إنه مجال للأفراد الأثرياء والمستثمرين المحترفين. ومن عيوبه الأخرى أنه يتطلب مهارات مالية وتشغيلية، حيث يتطلب مبلغاً كبيراً من المال ليس فقط للاستثمار الأولي، ولكن أيضاً للتجديد الداخلي وتجديد مرافق المبنى بعد إخلاء المستأجرين. بشكل عام، يعد الاستثمار في المباني التجارية استثماراً عالي المخاطر وعائده مرتفع، وهو مجال استثماري متطور حيث يمكن أن يؤدي اختيار موقع العقار واستراتيجية المستأجر إلى إحداث فرق بين النجاح والفشل.

أنواع العقارات الموصى بها حسب نوع المستثمر

أنواع العقارات المناسبة للمبتدئين في الاستثمار العقاري

بالنسبة للمستثمرين العقاريين المبتدئين، لا يزال الاستثمار في الوحدات السكنية هو الخيار الأكثر شيوعاً وسهولة. يمكن شراء الوحدات السكنية بمبلغ صغير نسبياً من الأموال الشخصية، ومن السهل الحصول على التمويل من المؤسسات المالية، وبالتالي فإن عقبة إعداد الأموال منخفضة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يُعهد بإدارة المبنى إلى جمعية إدارية ويمكن بسهولة إسناد إدارة الإيجار إلى شركة إدارة، مما يجعلها عقاراً يسهل على المبتدئين التعامل معه دون عناء إداري يذكر. في الواقع، يقال إنه "إذا كنت حديث العهد بالاستثمار العقاري، فإن ملكية الوحدات السكنية أسهل في التعامل معها من الناحيتين المالية والمخاطر "، ويوصى بأن تبدأ باكتساب الخبرة من خلال اكتساب الخبرة على نطاق صغير. بعد أن تصبح على دراية بالسوق وإدارة الإيجارات من خلال الاستثمار في الوحدات السكنية، يمكنك زيادة عدد العقارات تدريجياً لتكوين ثروتك دون صعوبة. ومع ذلك، من حيث الربحية، من الصعب توقع أرباح كبيرة من وحدة سكنية واحدة، لذا فإن هذا النوع من الاستثمار مناسب لمن لديهم أموال احتياطية صغيرة ومن يرغبون في الحفاظ على نسب سداد القروض منخفضة. يمكن أيضاً أن يكون الاستثمار في المنازل المنفصلة خياراً صغيراً للمبتدئين، خاصةً إذا كنت تعيش في منطقة ريفية ويمكنك شراء منزل مستعمل قريب بسعر منخفض. ومع ذلك، نظراً لأن مخاطر شغور المنازل المنفصلة تؤثر بشكل مباشر على الدخل والإنفاق، فمن الآمن البدء بالوحدات السكنية في المناطق الحضرية، حيث يمكن تنويع مخاطر الشغور بسهولة.

أنواع العقارات المناسبة للمستثمرين المتوسطين (المستثمرون الذين يتمتعون بمستوى معين من الخبرة والأصول)

بالنسبة للمستثمرين المتوسطين الذين اكتسبوا قدراً معيناً من الخبرة الاستثمارية ولديهم الأموال الشخصية والجدارة الائتمانية للاستثمار الإضافي، يوصى بالانتقال إلى عقار واحد. بمجرد أن تتقن آليات الاستثمار العقاري من خلال الملكية القطاعية، فإن الخطوة التالية هي الحصول على شقة واحدة أو مبنى سكني واحد لتوسيع نطاق عملك، مما قد يزيد من ربحيتك بشكل كبير. على الرغم من أن سعر شراء مبنى واحد كبير، إلا أن عامل الجذب هو أنه يمكنك كسب دخل إيجار من وحدات متعددة، مما يحسن الكفاءة التشغيلية ويبدد مخاطر الشغور، وبالتالي زيادة الاستقرار. إن استراتيجية الاستحواذ على شقة مستعملة منخفضة التكلفة في مبنى واحد وإدارتها بعائد مرتفع مناسبة بشكل خاص لأولئك الذين يعيشون في منطقة ريفية ويمكنهم الاستفادة من المزايا المحلية، أو لأولئك الذين يعيشون في منطقة طوكيو ولكنهم على دراية بالعقارات في الضواحي والمدن الإقليمية. إذا كنت مستثمراً متوسطاً ولديك ما يكفي من الأصول والدخل السنوي، يمكنك أيضاً توسيع أصولك بالرافعة المالية من خلال تجربة مبنى سكني واحد من نوع RC. أصبحت المباني الكاملة تحظى بشعبية متزايدة ليس فقط بين الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية ولكن أيضاً بين مستثمري القطاع الخاص من الطبقة المتوسطة، وتجذب الانتباه كهدف استثماري "يقلل من مخاطر الشواغر ويزيد من دخل الإيجار" بسبب الدخل المستقر وقيمة الأصول العالية للوحدات المتعددة. في الواقع، تتمتع الاستثمارات ذات المبنى الواحد بعائد سطحي أعلى من الوحدات السكنية (كما ذكرنا أعلاه، يبلغ المتوسط حوالي 8% للشقق ذات المبنى الواحد و7% للوحدات السكنية) وتتميز بميزة تسهيل توسيع نطاق الأرباح دون زيادة عدد العقارات. لذلك، بالنسبة للمستثمرين الذين قاموا بالفعل ببناء سجل حافل في قطاع المقاطع أو الذين يمكنهم توفير مبلغ معين من الأموال الشخصية، فإن الخطوة المناسبة التالية ستكون الانتقال إلى أو إضافة مبنى واحد إلى محفظتهم. ونظراً لأن مبلغ القرض سيكون أعلى عند الانتقال إلى مبنى واحد، فمن المهم محاكاة العائد الكافي والتحوط من المخاطر (مثل تأمين الأموال الاحتياطية في حالة شغور العقار) عند اختيار العقار.

أنواع العقارات المناسبة للمستثمرين الأثرياء وكبار المستثمرين

بالنسبة للمستثمرين من ذوي الملاءة المالية العالية الذين يتمتعون بموارد مالية وفيرة وخبرة استثمارية واسعة، فإن الاستثمار في العقارات الكبيرة التي تضم عائلة واحدة والمباني التجارية هو خيار مناسب للمستثمرين من ذوي الملاءة المالية العالية. ومرة أخرى، فإن امتلاك مبنى كامل من الوحدات السكنية أو الشقق السكنية يحظى بشعبية خاصة بين الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية؛ حيث يوفر درجة عالية من الاستقرار بسبب تنويع مصادر الدخل من خلال الغرف المتعددة، ووفورات الحجم في دخل الإيجار. على الرغم من أن الاستثمار المبدئي أعلى من أنواع العقارات الأخرى، إلا أن القدرة على الحصول على قروض عالية التكلفة من المؤسسات المالية والتمتع برافعة مالية كبيرة هي نقطة أخرى يفضلها الأثرياء. وعلى وجه التحديد، يختار المستثمرون الأثرياء الوحدات السكنية المستأجرة الراقية في مراكز المدن والوحدات السكنية RC بالقرب من محطات السكك الحديدية في المدن الكبرى مثل أوساكا وفوكوكا كأصول مستقرة. كما يتوسع الأفراد الأكثر جرأة من أصحاب الثروات الكبيرة في الاستثمار في العقارات التجارية مثل مباني المكاتب والمرافق التجارية. على الرغم من صعوبة إدارة المباني التجارية، إلا أنه إذا تمت إدارتها بشكل جيد، فإنها يمكن أن توفر عوائد أعلى من العقارات السكنية وتساهم في تنويع محفظة الأصول. على سبيل المثال، إذا أمكن الاستحواذ على مبنى مستأجر في وسط المدينة، بالإضافة إلى دخل إيجار مستقر من الشركة، يمكن توقع زيادة كبيرة في قيمة الأصول. ومن المنظور الآخر الذي ينفرد به أصحاب الثروات الكبيرة هو الاستثمار في العقارات مع مراعاة تدابير ضريبة الميراث وضريبة الدخل. في بعض الحالات، يتجرأون على شراء مبنى سكني خشبي واحد من أجل التوفير في الضرائب من خلال الاستهلاك، بينما في حالات أخرى، يستغلون دخلهم المرتفع وتسهيلات الاقتراض لتحويل مسكن فاخر في وسط المدينة إلى عقار مدر للدخل. كما هو موضح أعلاه، يستثمر الأفراد الأثرياء الذين يتمتعون بموارد مالية وبشرية وفيرة في مجموعة متنوعة من العقارات مع الحفاظ على التوازن بين الربحية والحفاظ على الأصول. ومع ذلك، بما أن الخبرة ضرورية في المباني التجارية وغيرها من العقارات للمهنيين، فمن الحكمة العمل مع شركة عقارية موثوقة والحصول على المشورة من شريك محترف قبل المضي قدماً.

اتجاهات السوق وأمثلة على المعاملات ومعلومات العائد لكل مدينة

اتجاهات السوق واتجاهات العائد في طوكيو

يزدهر سوق العقارات في طوكيو مرة أخرى اعتباراً من عام 2023 فصاعداً بسبب التعافي من كارثة كورونا والعودة إلى وسط المدينة. كما أن معدلات الشواغر للمكاتب في وسط المدينة آخذة في التحسن والإيجارات آخذة في الارتفاع، أما بالنسبة للعقارات السكنية، فإن سوق الإيجارات في طوكيو آخذ في الارتفاع أيضاً بسبب ارتفاع الطلب على الإيجار. في الواقع، في المسح الرسمي لأسعار الأراضي لعام 2025، ارتفعت أسعار الأراضي التجارية في 23 حيًا في طوكيو بمعدل 11.8%، وهو أعلى معدل في اليابان، وتستمر أسعار الأراضي في الارتفاع، خاصة في المناطق التي تخضع لإعادة التطوير (تورانومون وشيبويا وشيناغاوا وغيرها). وفي المعاملات الأخيرة، قوبلت الشقق السكنية الفاخرة في وسط المدينة بطلب قوي من الأثرياء في اليابان وخارجها، وهناك تقارير تفيد بأن أسعار الشقق التي تبلغ قيمتها مليون دولار والوحدات السكنية البرجية وصلت إلى مستويات قياسية. كما كان هناك أيضاً تدفق لأموال الاستثمار الأجنبي، وحدثت سلسلة من الصفقات واسعة النطاق (عمليات استحواذ من قبل صناديق الاستثمار العقاري والمستثمرين الأجانب) لمباني المكاتب من الفئة A في طوكيو. وفيما يتعلق بالعائدات، فإن عائدات الاستثمار أقل في طوكيو مقارنة بالمدن الأخرى بسبب ارتفاع أسعار العقارات. ووفقًا لتقرير سوق كينبايك، يبلغ متوسط العائد السطحي في منطقة العاصمة طوكيو حوالي 6.67%، وهو أقل من المتوسط الوطني البالغ 7.21%. العائد في نطاق 4-5% شائع، خاصة بالنسبة لمباني الاستوديو الأحدث في المناطق الشعبية. على سبيل المثال، تُظهر البيانات أن متوسط العائد على الوحدات السكنية التي يقل عمرها عن 10 سنوات في 23 جناحًا في طوكيو يبلغ 4.09% (الربع الأول من عام 2023). حتى بالنسبة للعقارات ذات المبنى الواحد، يتم تداول العديد من العقارات الرئيسية في وسط طوكيو بعائدات تتراوح بين 5 و6% تقريبًا وتعتبر أصولاً منخفضة المخاطر ومنخفضة العائد. من ناحية أخرى، في طوكيو وضواحيها، يمكن رؤية عوائد تزيد عن 8-10%، خاصة للعقارات القديمة، وهناك فرق كبير حسب المنطقة ودرجة العقار. وبصفة عامة، تُعد طوكيو سوقًا ذات "عوائد منخفضة، ولكن مع إمكانية الحفاظ على قيمة الأصول العالية" وهي مناسبة للمستثمرين الذين يهدفون إلى إدارة الأصول بشكل قوي.

اتجاهات السوق واتجاهات العوائد في أوساكا

يجتذب سوق العقارات في أوساكا اهتمامًا متزايدًا على الصعيد الوطني تحسبًا للتطورات الإيجابية مثل معرض إكسبو الدولي 2025 وجذب المستثمرين المستقلين. ويستمر الاندفاع نحو إعادة التطوير في وسط المدينة، حيث يتم توفير سلسلة من المباني الجديدة واسعة النطاق حول غراند فرونت أوساكا في منطقة أوميدا وفي منطقتي نامبا وشينسايباشي. وبالإضافة إلى ذلك، أدى تركز الشركات في أوساكا وزيادة عدد السياح إلى زيادة الطلب على تأجير المساكن. على سبيل المثال، يعتمد متوسط إيجار الشقق المستأجرة في مدينة أوساكا على المنطقة، ولكن تم الإبلاغ عن اتجاه تصاعدي في بعض المناطق في السنوات الأخيرة. ويتمثل اتجاه السوق في أن أسعار العقارات في أوساكا أقل مما هي عليه في طوكيو، مما يعني أن العائدات أعلى. في الواقع، يبلغ متوسط العائد السطحي للعقارات المدرة للدخل في منطقة كانساي 7.36%، وهو أعلى من منطقة العاصمة طوكيو، وهناك العديد من الأمثلة على عوائد تتراوح بين 5-7% لشقق الاستوديو و8-10% للشقق ذات المبنى الواحد في مدينة أوساكا وحدها. واعتبارًا من عام 2023، سيكون العائد في أوساكا حوالي 5%)، وهو مستوى أعلى مما هو عليه في طوكيو. من حيث السعر، يقدر متوسط السعر المتعاقد عليه لشقة استوديو قائمة في مدينة أوساكا بحوالي 12-15 مليون ين، وهو أرخص بكثير من متوسط السعر في 23 حيًا في طوكيو. وتشمل الأمثلة الأخيرة على الصفقات شراء مستثمر في طوكيو لوحدة سكنية تم بناؤها مؤخرًا في مدينة أوساكا، كما وردت تقارير عن قيام البنوك المحلية بتوسيع نطاق إقراضها للعقارات المدرة للدخل في أوساكا. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يرتفع الطلب على الفنادق وأماكن الإقامة الخاصة مع زيادة عدد الزوار بسبب معرض إكسبو العالمي 2025، وبدأ بعض المستثمرين في تشغيل أماكن إقامة بسيطة وشقق مخدومة في أوساكا. ونظراً لأن سوق أوساكا يقدم "عائداً متوسطاً ومخاطر متوسطة" وأسعار العقارات معقولة، فمن المتوقع أن تستمر المعاملات النشطة في المستقبل كثاني أكثر المناطق الاستثمارية جاذبية بعد منطقة العاصمة طوكيو.

اتجاهات السوق واتجاهات العائد في فوكوكا

سوق العقارات في فوكوكا قوي للغاية بين المدن الإقليمية. وكما ذكرنا أعلاه، يستمر النمو السكاني والنمو الاقتصادي، مما يترجم مباشرة إلى زيادة الطلب على العقارات. تشمل الموضوعات الأخيرة مشروع إعادة تطوير تينجين بيغ بانغ الجاري في تينجين في تشو-كو بمدينة فوكووكا، والمشاريع الكبيرة حول محطة هاكاتا. وقد أدى ذلك إلى زيادة في المعروض من المساحات المكتبية والتجارية، ولكن طلب المستأجرين أقوى من ذلك، ولا يزال معدل شغور المكاتب منخفضًا. وفيما يتعلق بالمساكن، كانت أسعار إيجار الشقق في مدينة فوكوكا في اتجاه تصاعدي على مدى السنوات العشر الماضية، وهذا ملحوظ بشكل خاص بالنسبة للعقارات التي تتمتع بسهولة الوصول إلى وسط المدينة. وقد أشير إلى عوامل مثل "سهولة الوصول إلى العقارات التي يسهل الوصول إليها والعيش فيها" و"التدفق السكاني الذي يتركز على الشباب" و"زيادة الطلب بسبب إعادة التطوير" كأسباب وراء ارتفاع الإيجارات. فيما يتعلق بعائدات الاستثمار، يبلغ متوسط العائد السطحي في منطقة كيوشو/أوكيناوا، بما في ذلك فوكووكا، 10.12%، وهو أعلى من المتوسط الوطني. ويشمل هذا الرقم العقارات في المدن الإقليمية الصغيرة والمتوسطة الحجم، ولكن حتى داخل مدينة فوكوؤكا، يمكن العثور في السوق على مشاريع ذات عائدات عالية تتراوح بين 7-8% على الوحدات السكنية وأكثر من 10% على الشقق ذات المبنى الواحد. في الواقع، يقول البعض: "استهدف عائدًا سطحيًا بنسبة 10% أو أكثر عند الاستثمار في العقارات في محافظة فوكوكا"، مما يوفر ربحية جذابة للمستثمرين. يتميز مستوى الأسعار أيضًا بعبء الاستثمار الأولي الخفيف، حيث يبلغ متوسط سعر بيع الاستوديو المملوك مسبقًا في مدينة فوكوكا حوالي 8.4 مليون ين (في عام 2021)، أي أقل من نصف السعر في طوكيو. تشمل المعاملات الأخيرة عددًا متزايدًا من الاستثمارات الخارجية التي تركز على إمكانات النمو في فوكوؤكا، مثل حالة قام فيها مستثمر من منطقة العاصمة طوكيو بشراء مبنى قديم في فوكوؤكا، وقام بتجديده وتحويله إلى مكتب لشركة ناشئة. كما تنشط الشركات المحلية والأفراد الأثرياء في الاستحواذ على وحدات سكنية فردية في وسط المدينة، ويقال إن الاستثمار العقاري المحلي هو أحد أكثر الاستثمارات العقارية إثارة في البلاد. ويُعد سوق فوكوكا منطقة استثمارية تتمتع بتوازن ممتاز بين الربحية والإمكانات المستقبلية، حيث من المتوقع أن تضمن عوائد مرتفعة نسبياً وتزيد من قيم الأصول بسبب النمو السكاني.

مقارنة متوسط العوائد ونطاقات أسعار العقارات حسب المنطقة

أخيرًا، نقارن الوضع العام في طوكيو وأوساكا وفوكوكا من حيث متوسط العوائد السطحية ونطاقات أسعار العقارات الاستثمارية التقريبية. الجدول أدناه هو صورة رقمية تقريبية لكل منطقة ويتم تقديمه كمؤشر مرجعي، على الرغم من أن العوائد والأسعار الفعلية ستختلف بشكل كبير حسب موقع العقار وعمره.

* تميل العائدات إلى أن تكون أقل في طوكيو بسبب ارتفاع أسعار العقارات، بينما تميل فوكوكا إلى انخفاض الأسعار وارتفاع العائدات. تقع أوساكا في الوسط، حيث العوائد أعلى من طوكيو ولكن أقل من فوكوكا. وكما ذُكر أعلاه، يمكن القول إن طوكيو تميل إلى قيمة الأصول، وفوكوكا تميل إلى معدل العائد، وأوساكا متوازنة. من المهم اختيار المنطقة التي تناسب أهدافك الاستثمارية بناءً على خصائص كل سوق.

الخلاصة.

تُعد طوكيو وأوساكا وفوكوكا ثلاث مناطق جذابة للاستثمار العقاري، على الرغم من اختلاف التركيبة السكانية والتنمية الاقتصادية. تُعد طوكيو وجهة استثمارية واعدة منخفضة المخاطر مع استقرار عالٍ في قيم الأصول المستقبلية بسبب عدد سكانها الهائل وحجمها الاقتصادي. أما أوساكا، من ناحية أخرى، فهي مناسبة للاستثمارات التي تستهدف إمكانات النمو، مع توقع عوائد عالية نسبياً بسبب الأحداث الاقتصادية المستقبلية وأسعار العقارات الرخيصة. على الرغم من كونها مدينة إقليمية، إلا أن فوكوكا هي منطقة ذات أهمية للمستثمرين الذين يستهدفون الدخل، حيث يتزايد الطلب بشكل ملحوظ بسبب النمو السكاني ويمكن العثور على العديد من العقارات ذات العوائد المرتفعة.

هناك مجموعة واسعة من أنواع العقارات للاختيار من بينها، بدءاً من الوحدات السكنية إلى العقارات المدرة للدخل لعائلة واحدة والمنازل المنفصلة والمباني التجارية، ولكل منها مزاياها وعيوبها. من المهم أن يقوم المرء بالاختيار خطوة بخطوة وفقاً لخبرته وموارده المالية، حيث يبدأ المبتدئون بعقارات صغيرة منخفضة المخاطر، والمستثمرون المتوسطون يوسعون نطاقهم بعقار واحد، والمستثمرون الأثرياء ينتقلون إلى استراتيجيات الأصول المختلفة. على الرغم من أن الاستثمار العقاري يتأثر بالبيئة الاقتصادية والخصائص الإقليمية، إلا أن هناك إمكانية لتحقيق عوائد مستقرة على المدى الطويل إذا تم تقييم اتجاهات الطلب واختيار العقار المناسب. نأمل أن يساعدك التحليل الوارد في هذا التقرير على فهم الأسواق المعنية في طوكيو وأوساكا وفوكوكا واختيار العقار المناسب، وبالتالي المساهمة في قراراتك الاستثمارية.