أهمية شهادة المعاينة في العقارات وكيفية التعامل مع غيابها

هل لديك فهم صحيح لدور وأهمية شهادة المعاينة، وهي وثيقة مهمة في المعاملات العقارية؟

شهادة المعاينة هي وثيقة مهمة تثبت أن المبنى يتوافق مع القانون، ولكن في كثير من الحالات لا يتم الحصول على شهادة المعاينة للمباني القديمة، وهو ما قد يمثل مشكلة عند بيع العقار أو الحصول على قرض عقاري.

بالنسبة للمباني التي تم تشييدها قبل عام 1998 على وجه الخصوص، فإن معدل عمليات فحص الإنجاز منخفض، وهناك العديد من العقارات التي لم يتم إصدار شهادة فحص لها.

في هذه المقالة، تشرح شركة INA & Associates Ltd أساسيات شهادات المعاينة، والمخاطر التي ينطوي عليها عدم وجود شهادة معاينة، وكيفية التعامل مع مشاكل محددة بطريقة سهلة الفهم لعامة الناس.

إذا كنت تفكر في شراء عقار أو بيعه أو توريثه أو ترميمه، يُرجى القراءة حتى النهاية.

ما هي شهادة المعاينة؟ فهم الأساسيات

تعريف شهادة المعاينة ودورها

شهادة المعاينة هي شهادة صادرة لمبنى اجتاز معاينة الإنجاز بموجب قانون معايير البناء. تلعب هذه الوثيقة دورًا مهمًا كدليل رسمي على أن المبنى تم تشييده بشكل قانوني وفقًا لمواصفات التصميم وقت تقديم طلب الحصول على رخصة البناء.

والاسم الرسمي لشهادة الفحص هو "شهادة فحص إتمام البناء"، والتي يتم إصدارها عندما يتبين أن المبنى مطابق لقانون معايير البناء واللوائح ذات الصلة أثناء فحص الإتمام الذي يقوم به كبير مفتشي البناء أو هيئة التحقق والتفتيش المعينة.

وتُعد هذه الشهادة من أهم الوثائق التي تشير إلى سلامة المبنى وقانونيته، وتُستخدم كمعيار لتحديد موثوقية المبنى في المعاملات العقارية وفي فحص القروض لدى المؤسسات المالية.

الاختلافات مع شهادة فحص البناء

شهادة ترخيص البناء هي وثيقة غالبًا ما يتم الخلط بينها وبين شهادة المعاينة. ومن المهم فهم الاختلافات بين الاثنين بوضوح.

تصريح البناء هو تصريح مطلوب قبل البدء في أعمال البناء، بينما يتم وضع شهادة المعاينة كشهادة مطلوبة لبدء استخدام المبنى بعد اكتمال أعمال البناء.

عملية الحصول على شهادة المعاينة

يلزم القيام بالإجراءات التالية خطوة بخطوة قبل إصدار شهادة المعاينة

1. طلب الحصول على رخصة بناء
قبل الشروع في أعمال البناء، يتقدم المالك بطلب للحصول على رخصة بناء من مفتش البناء أو هيئة التفتيش المعينة. في هذه المرحلة، يتم فحص مستندات التصميم للتأكد من مطابقتها لقانون معايير البناء، وما إلى ذلك.

إصدار رخصة البناء
إذا نجح الفحص، يتم إصدار رخصة بناء، مما يسمح ببدء أعمال البناء.

3- تنفيذ أعمال البناء
يتم تنفيذ أعمال البناء وفقاً لوثائق التصميم التي تم إصدار رخصة البناء بشأنها.

طلب فحص الإنجاز
بعد الانتهاء من أعمال البناء، يجب على المالك تقديم طلب لإجراء معاينة الإكمال في غضون أربعة أيام من تاريخ الانتهاء. هذا الموعد النهائي منصوص عليه في قانون معايير البناء وأي تأخير قد يؤدي إلى مخالفة القانون.

5- معاينة الإكمال
يقوم مفتش البناء أو مفتش من وكالة فحص وتفتيش معينة بزيارة الموقع وفحص ما إذا كان المبنى الفعلي قد تم تشييده بالتفصيل وفقًا لوثائق التصميم وقت تقديم طلب التحقق من البناء وما إذا كان يتوافق مع قانون معايير البناء.

6- إصدار شهادة الفحص
إذا اجتاز المبنى فحص الإنجاز، يتم إصدار شهادة فحص. تؤكد هذه الشهادة رسمياً أن المبنى جاهز للاستخدام.

محتويات شهادة المعاينة

تحتوي شهادة المعاينة على المعلومات المهمة التالية

• اسم أو لقب مالك المبنى
• موقع المبنى
• مخطط المبنى (الهيكل، الحجم، الاستخدام، إلخ)
• تاريخ إتمام المعاينة
• تاريخ إصدار شهادة المعاينة
• اسم هيئة التفتيش (مفتش البناء أو هيئة التفتيش المعينة)
• رقم شهادة التفتيش

تُعد هذه المعلومات سجلاً مهماً لتاريخ المبنى، وهي بمثابة بيانات أساسية يمكن الرجوع إليها في المعاملات العقارية المستقبلية والإجراءات المختلفة.

المخاطر والمشاكل في حالة عدم وجود شهادة معاينة

عواقب وخيمة على مبيعات العقارات

ينطوي بيع عقار بدون شهادة معاينة على مخاطر كبيرة للبائع. المشكلة الأكثر خطورة هي عدم القدرة على إثبات قانونية المبنى للمشتري.

انخفاض رغبة المشتري في شراء العقار
عادةً ما ينظر المشترون إلى المباني التي لا تحمل شهادة فحص على أنها عقارات غير قانونية. حتى لو كان المبنى في الواقع مشيدًا بشكل قانوني، فغالبًا ما يتردد المشترون في شرائه لعدم وجود وثائق رسمية تثبت ذلك.

انخفاض كبير في سعر البيع.
في السوق، يتم التعامل مع العقارات التي لا تحمل شهادة معاينة على أنها "عقارات مخاطرة" وتضطر عادةً إلى بيعها بسعر أقل من سعر السوق بنسبة 10% إلى 20%. ويمكن أن يتراوح فرق السعر هذا بين عدة ملايين وعشرات الملايين من الينات، خاصة في العقارات ذات القيمة العالية.

إطالة فترة البيع
تميل العقارات التي ليس لديها شهادة معاينة إلى أن تكون فترة بيعها أطول من العقارات العادية، حيث أن عدد المشترين المحتملين محدود. وليس من غير المألوف أن يستغرق بيع عقار بدون شهادة معاينة أكثر من عام، مقارنةً بالفترة التي تتراوح بين ثلاثة وستة أشهر المطلوبة لبيع عقار عادي.

آثار خطيرة على الرهون العقارية

بالنسبة للمؤسسات المالية، تعتبر شهادة المعاينة مؤشراً مهماً لتحديد مدى قانونية وسلامة العقار المراد تمويله. بدون شهادة المعاينة، يمكن أن تحدث المشاكل التالية

عمليات فحص أكثر صرامة للقروض.
تقوم العديد من المؤسسات المالية بتشديد معايير الإقراض للعقارات التي لا تحمل شهادة معاينة. مطلوب وثائق إضافية وتحقيقات تفصيلية، وتميل فترة الفحص إلى أن تكون أطول من المعتاد.

تشديد شروط التمويل
قد تضيف القروض الممنوحة للعقارات بدون شهادة معاينة شروطاً مثل ارتفاع أسعار الفائدة، أو تخفيض مبالغ القروض أو طلب ضامنين إضافيين. وهذا يزيد من تكاليف تمويل المشتري وقد يؤدي إلى عقبات أمام عملية البيع.

رفض القرض نفسه.
اعتمدت بعض المؤسسات المالية سياسة الرفض، من حيث المبدأ، لتمويل العقارات دون شهادة معاينة. وهذا هو الحال بشكل خاص مع البنوك الكبرى في المدن، والتي غالباً ما يكون لديها معايير صارمة.

قيود على أعمال التوسعة والتجديد

تخضع المباني بدون شهادة فحص لقيود كبيرة على أعمال التوسعة والتجديد المستقبلية.

صعوبات في التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء.
عند الرغبة في تنفيذ أعمال التوسعة أو أعمال التجديد الرئيسية، يلزم تقديم طلب للحصول على رخصة بناء، ولكن إذا لم يتم إثبات قانونية المبنى القائم، فسيكون من الصعب الحصول على تصريح للأعمال الجديدة.

القيود المفروضة على أعمال البناء
في المباني التي ليس لديها شهادة فحص، قد يتم تقييد أعمال البناء المتعلقة بالمبنى أو الأعمال التي تنطوي على تغيير الاستخدام. سيؤدي ذلك إلى ضياع فرص زيادة قيمة المبنى أو تحسين وظيفته.

استحالة تغيير الاستخدام
عند تغيير استخدام مبنى ما (على سبيل المثال من سكني إلى البيع بالتجزئة)، يلزم إثبات قانونية المبنى الحالي، ولكن عدم وجود شهادة معاينة يجعل مثل هذا التغيير في الاستخدام مستحيلاً عملياً.

المخاطر الهامة الأخرى

انخفاض قيمة أصول المبنى.
يتم التعامل مع المباني التي ليس لديها شهادة معاينة كعامل إهلاك في تقييمات العقارات وتقييمات الممتلكات. قد يكون لذلك أيضاً تأثير سلبي على تقييمات ضريبة الميراث وتقييمات ضريبة الأملاك.

المشاكل عند شراء التأمين
عند شراء التأمين ضد الحريق أو التأمين ضد الزلازل، قد يلزم التأكد من قانونية المبنى. قد تؤدي المباني بدون شهادة فحص إلى زيادة أقساط التأمين وفرض قيود على التغطية التأمينية.

المشاكل عند الميراث
عند حدوث الميراث، قد تتسبب المباني بدون شهادة معاينة في حدوث مشاكل بين الورثة. على وجه الخصوص، يمكن أن يكون وجود أو عدم وجود شهادة معاينة نقطة خلاف رئيسية عندما تكون هناك اختلافات في الرأي حول تقييم المبنى أو وثيقة البيع.

ونظراً لهذه المخاطر، من المهم النظر في التدابير المناسبة في مرحلة مبكرة إذا كنت تملك مبنى بدون شهادة معاينة.

التدابير الفعالة للتعامل مع عدم وجود شهادة معاينة

استخدام عمليات التفتيش على الامتثال لكود البناء

إن الطريقة الأكثر فعالية للتعامل مع المباني التي ليس لديها شهادة فحص هي إجراء مسح الامتثال لكود البناء. وهذا نظام مسح عام يستند إلى المبادئ التوجيهية التي وضعتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل (MLIT).

الخطوط العريضة للمبادئ التوجيهية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل
استنادًا إلى المبادئ التوجيهية لتحقيقات حالة الامتثال لكود البناء باستخدام هيئات التحقق والتفتيش المعينة للمباني التي لا تحمل شهادات فحص التي صاغتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة في يوليو 2014، تقوم هيئات التحقق والتفتيش المعينة بالتحقيق في مدى امتثال المباني للكود.

الجهة المنفذة للمسح
يمكن لهيئات التحقق والتفتيش المعينة فقط إجراء هذه المسوحات وفقًا لقانون معايير البناء. هناك ما يقرب من 150 هيئة تحقق وتفتيش معينة في جميع أنحاء البلاد، يعمل في كل منها مهندسون معماريون ومفتشون ذوو معرفة وخبرة متخصصة.

تفاصيل المسح
يشمل مسح حالة الامتثال لقانون البناء القياسي التحقق التفصيلي من البنود التالية

1- مسح الرسم

• التحقق من وثائق التصميم في وقت الإنشاءات
• تحديد القوانين والأنظمة المعمول بها مثل قانون البناء القياسي
• التحقق البياني من الامتثال القانوني

2- المسح في الموقع

• التحقق من ظروف البناء الفعلية
• التحقق من الاتساق مع وثائق التصميم
• التحقق من السلامة الإنشائية وسلامة المعدات

3. إعداد التقارير

• التسجيل التفصيلي لنتائج المسح
• تحديد الامتثال القانوني
• الإشارة إلى الأمور التي تتطلب التحسين

فعالية تقرير التحقيق
لا يتمتع "تقرير تحقيق الامتثال للوائح البناء" الصادر نتيجة التحقيق بنفس صلاحية شهادة المعاينة، ولكن يمكن استخدامه كدليل مهم على قانونية المبنى.

الحصول على شهادة قيود دفتر الأستاذ

كوثيقة بديلة لشهادة المعاينة، يعد الحصول على شهادة قيود دفتر الأستاذ طريقة أخرى فعالة للتعامل مع الموقف.

التحقق من ملخص خطة البناء
يتم الاحتفاظ بملخص مخطط البناء المقدم في وقت تقديم طلب التحقق من البناء من قبل السلطة الإدارية المحددة (مثل قسم إرشاد البناء في البلدية) ويكون متاحاً للجمهور. تسمح هذه الوثيقة بالتأكد من محتويات طلب التحقق من البناء.

سير إجراءات الاستحواذ

1. تقديم طلب إلى الجهة الإدارية المحددة ذات الاختصاص القضائي على موقع المبنى
2. الاطلاع على ملخص مخطط المبنى والحصول على نسخة منه
3. تقديم طلب للحصول على شهادة القيد في دفتر الأستاذ.
4. إصدار الشهادة (يستغرق عادةً حوالي أسبوع واحد).

كيفية الاستخدام
يمكن استخدام شهادة الأمور المسجلة في دفتر الأستاذ كوثيقة مرجعية للمؤسسات المالية والمعاملات العقارية، كدليل على أن طلب التحقق من البناء قد تم تنفيذه بشكل صحيح. ومع ذلك، نظرًا لأنها لا تثبت بشكل مباشر أنه تم إجراء معاينات الإنجاز أو أن المبنى قانوني، فإن صلاحيتها محدودة.

التشاور والتعاون مع المختصين

إن التعاون مع العديد من المتخصصين مهم لحل المشاكل المتعلقة بالمباني التي ليس لديها شهادة معاينة.

المعاينة في الموقع من قبل مهندس معماري
يمكن إجراء مسح تفصيلي في الموقع من قبل مهندس معماري من الدرجة الأولى أو الثانية للتأكد من الوضع الحالي للمبنى وإجراء تحديد أولي لمدى مطابقته القانونية. تعتبر نتائج هذا المسح أساساً مهماً لتحديد مسار العمل اللاحق.

استشارة شركة عقارية
إذا كنت تفكر في بيع عقارك، فمن الفعال استشارة شركة عقارية ذات خبرة واسعة في التعامل مع العقارات التي لا تحمل شهادات فحص. يمكنك الحصول على اقتراحات لاستراتيجية بيع مناسبة بناءً على اتجاهات السوق واحتياجات المشتري.

الحصول على المشورة القانونية
إذا كان الأمر يتعلق بمسائل قانونية معقدة، يجب عليك التفكير في استشارة محامٍ على دراية بقانون البناء. المشورة القانونية المتخصصة ضرورية بشكل خاص عندما يتعلق الأمر بمشاكل الجوار أو التوجيهات الإدارية.

مقارنة طرق المناولة وإرشادات الاختيار

من المهم المقارنة بين خصائص طرق التعامل المختلفة واختيار الأفضل للموقف.

دليل الاختيار

• العقار المراد بيعه: تعطى الأولوية لمسوحات الامتثال لقوانين البناء
• طلبات الرهن العقاري: إجراء المسح كما هو مطلوب من قبل المؤسسات المالية
• خطط التوسعة أو التجديد: إجراء مسح الامتثال للوائح البناء المطلوبة
• فهم الوضع الحالي فقط: قد تكون شهادة القيود في دفتر الأستاذ كافية في بعض الحالات.

الاستخدام المناسب لهذه التدابير يمكن أن يحل بشكل فعال مشكلة المباني بدون شهادة فحص.

الخاتمة.

تنظيم النقاط الرئيسية

شهادة المعاينة هي وثيقة بالغة الأهمية تثبت قانونية المبنى، ووجودها أو غيابها له تأثير كبير على المعاملات العقارية وقيم الأصول.

أهمية شهادة المعاينة
شهادة المعاينة ليست مجرد مستند، بل هي وثيقة موثوقة للغاية تشهد رسمياً بأن المبنى يتوافق مع قانون البناء والقوانين واللوائح الأخرى. تضمن هذه الشهادة سلامة المبنى وقانونيته وتزيد بشكل كبير من مصداقية الصفقة العقارية.

إدراك دقيق للمخاطر
إن المبنى الذي لا يحمل شهادة فحص ليس بالضرورة أن يكون غير قانوني، ولكنه ينطوي على مخاطر مختلفة بسبب عدم وجود دليل على قانونية المبنى. من المهم فهم هذه المخاطر بدقة، مثل انخفاض الأسعار عند بيع العقار، وفحص الرهن العقاري الأكثر صرامة والقيود المفروضة على التوسعات والتجديدات.

الحاجة إلى اتخاذ إجراء مبكر.
يمكن أن يتسبب ترك العقار بدون شهادة فحص في المزيد من المشاكل في المستقبل. ونظراً لأن الطلب على الشرعية في سوق العقارات يزداد صرامة عاماً بعد عام، فإن اتخاذ إجراء مبكر هو المفتاح لحل المشكلة.

الإجراءات التالية الموصى بها.

إذا كنت تملك مبنى بدون شهادة فحص، نوصيك باتخاذ الخطوات التالية

1- إجراء فحص الحالة الحالية.
أولاً، قم بفرز المستندات الخاصة بتشييد المبنى وتحقق من وجود شهادة بناء ورسومات التصميم. هذه الوثائق هي أساس مهم لتقرير ما يجب القيام به بعد ذلك.

2- استشر المختصين
من المهم استشارة المهندسين المعماريين والخبراء العقاريين للحصول على مشورة الخبراء حول الوضع الحالي للمبنى وأفضل طريقة للتعامل معه - يمكن لشركة INA & Associates Ltd. مساعدتك في مثل هذه الحالات المعقدة بما لديها من خبرة وتجربة ثرية.

3- اختيار مسار العمل الصحيح
اختر طريقة التعامل الأنسب لحالتك، مثل إجراء مسح الامتثال للوائح البناء أو الحصول على شهادة قيد في دفتر الأستاذ، وقم بتنفيذها بشكل منهجي.

4- المتابعة المستمرة
حتى بعد تنفيذ استراتيجيات المواجهة، من المهم الانتباه إلى التغييرات في التشريعات ذات الصلة واتجاهات السوق والنظر في اتخاذ تدابير إضافية إذا لزم الأمر.

تعتبر مسألة شهادات التفتيش مجالًا معقدًا ومتخصصًا، ولكن يمكن حلها باتخاذ الإجراءات المناسبة. إذا كانت لديك أي مخاوف أو أسئلة، فلا تتردد في الاتصال بأحد الخبراء.

الأسئلة المتداولة

س1: س1: هل يمكن إعادة إصدار شهادة التفتيش؟

ج1: لا يُسمح بإعادة إصدار شهادات المعاينة بموجب لوائح البناء.

لا يتم إصدار شهادة المعاينة إلا بعد اجتياز معاينة الإكمال ولا يمكن إعادة إصدارها في حالة فقدانها أو تلفها. ويرجع ذلك إلى أن فحص الإكمال هو فحص لمرة واحدة عند الانتهاء من أعمال البناء وقد تتغير حالة المبنى بمرور الوقت.

يمكن اتخاذ الإجراءات التالية في حالة فقدان شهادة الفحص في حالة فقدانها

• إجراء فحص الامتثال للوائح البناء
• الحصول على شهادة قيد في دفتر الأستاذ
• الحصول على نسخة من ملخص مخطط المبنى

يمكن أن توفر هذه المستندات البديلة بعض الأدلة على قانونية المبنى.

س2: هل يمكنني الحصول على رهن عقاري بدون شهادة فحص؟

ج2: من الممكن الحصول على رهن عقاري بدون شهادة معاينة، ولكن قد تكون الشروط أكثر صرامة.

تتخذ العديد من المؤسسات المالية الإجراءات التالية للعقارات بدون شهادة معاينة

• طلب وثائق إضافية: تقديم تقرير مسح الامتثال لكود البناء، وما إلى ذلك.
• تغيير شروط القرض: زيادة أسعار الفائدة أو تخفيض مبلغ القرض
• تمديد فترة الفحص: تمديد الفترة بسبب إجراء فحص أكثر تفصيلاً من المعتاد.

ومع ذلك، تتخذ المؤسسات المالية المختلفة تدابير مختلفة، وقد لا يقدم بعضها قروضاً للعقارات بدون شهادة فحص. إذا كنت تفكر في الحصول على قرض عقاري، فمن المستحسن استشارة العديد من المؤسسات المالية مسبقاً.

س3: ما هي تكلفة فحص الامتثال للوائح البناء؟

ج3: تختلف تكلفة مسح حالة الامتثال للوائح البناء حسب حجم المبنى ومدى تعقيده، ولكن تكلفته بشكل عام تتراوح بين 200,000 ين ياباني و500,000 ين ياباني.

وفيما يلي تفاصيل التكاليف

• تكاليف المسح التخطيطي: 50,000 ين ياباني - 150,000 ين ياباني
• تكاليف المسح في الموقع: 100,000 ين ياباني - 250,000 ين ياباني
• تكاليف إعداد التقرير: 50,000 ين ياباني - 100,000 ين ياباني

العوامل المؤثرة في التكاليف:

• حجم المبنى (إجمالي مساحة الطابق)
• مدى تعقيد المبنى
• الحفاظ على وثائق التصميم
• الرسوم التي تحددها وكالات المسح

يوصى بالحصول على عروض أسعار من عدة هيئات معاينة معينة لمعرفة التكاليف الدقيقة.

س4: هل المبنى بدون شهادة فحص غير قانوني؟

ج4: المبنى بدون شهادة فحص ليس بالضرورة غير قانوني.

هناك أسباب مختلفة لعدم وجود شهادة معاينة:

• عدم الخضوع لمعاينة الإكمال: حيث توجد مشكلة قانونية، ولكن المبنى نفسه قانوني.
• ضياع شهادة الفحص: حيث تم بناء المبنى بشكل قانوني واجتاز الفحص، ولكن ضاعت الوثيقة.
• تغييرات في النظام: تم بناء المبنى بموجب نظام سابق ولم تكن عمليات التفتيش إلزامية في ذلك الوقت.

المهم هو ما إذا كان المبنى يتوافق بالفعل مع قانون البناء واللوائح الأخرى. حتى إذا لم تكن هناك شهادة فحص، يمكن التحقق من قانونية المبنى من خلال مسح حالة الامتثال لقانون البناء.

س5: هل من الممكن بيع عقار بدون شهادة فحص؟

ج5: ج5: من الممكن قانوناً بيع عقار بدون شهادة معاينة، ولكن من الناحية العملية ينطوي ذلك على صعوبات.

التحديات الرئيسية في وقت البيع:

• انخفاض الرغبة في الشراء لدى المشتري: التردد في الشراء بسبب المخاوف بشأن الشرعية.
• انخفاض السعر: البيع بسعر أقل بنسبة 10-20% من سعر السوق
• طول فترة البيع: بسبب محدودية عدد المشترين المحتملين
• صعوبات التمويل: تشديد فحص الرهن العقاري للمشترين

تدابير لضمان نجاح عملية البيع

• تنفيذ مسوحات الامتثال لكود البناء
• التسعير المناسب
• شرح واضح لسبب عدم وجود شهادة فحص
• طلب شركة عقارية ذات خبرة

يمكن لشركة INA&Asociates Ltd. دعمك في بيع عقارك بخبرتها الواسعة في مثل هذه الأمور المعقدة.