Entendendo Contratos de Empréstimo: Guia Prático e Ponto a Ponto

O INA&Associates presta consultoria sobre contratos de empréstimo no decorrer de transações imobiliárias. Esse é um tópico importante, especialmente em situações como o financiamento no momento da compra do imóvel e a troca de depósitos e garantias na administração de aluguéis, portanto, vamos aprofundar nosso entendimento a partir do básico.

1. entendimento básico dos contratos de empréstimo de dinheiro

1-1. o que é um contrato de empréstimo?

Um contrato de empréstimo é uma forma de contrato estipulada no Artigo 587 do Código Civil, no qual uma parte (mutuário) recebe dinheiro da outra parte (mutuante) e promete devolver o mesmo tipo, valor e espécie de dinheiro. Em termos simples, é um contrato que estabelece promessas relacionadas ao empréstimo e à tomada de dinheiro emprestado.

(Empréstimo para consumo) 
Artigo 587 Um empréstimo para consumo entrará em vigor quando uma parte receber dinheiro ou outras coisas da outra parte com a promessa de devolver o mesmo tipo, qualidade e quantidade de coisas. 

Esse contrato também é muito importante em transações imobiliárias. Por exemplo, um contrato de hipoteca no momento da compra de um imóvel é um contrato de empréstimo celebrado entre uma instituição financeira (credor) e o comprador (mutuário). O manuseio de depósitos e garantias recebidos de inquilinos na administração de apartamentos também envolve o conceito de um contrato de empréstimo.

1-2. Alterações no Código Civil em abril de 2020 e seu impacto

A alteração do Código Civil que entrou em vigor em 1º de abril de 2020 resultou em mudanças importantes em relação aos contratos de empréstimo. Antes da alteração, ele era considerado um "contrato essencial" e só entrava em vigor quando o dinheiro era dado ou recebido, mas, após a alteração, ele é considerado um "contrato de consentimento" se for por escrito ou registrado em formato eletromagnético, e entra em vigor somente por acordo das partes.

(Reserva de empréstimo para consumo) 
Artigo 587-2 Uma reserva de empréstimo para consumo não terá efeito a menos que seja feita por escrito. 
2 Se uma reserva de empréstimo para consumo for feita por meio de um registro eletromagnético que registre seu conteúdo, essa reserva de empréstimo para consumo será considerada como tendo sido feita por escrito e as disposições do parágrafo anterior serão aplicadas. 

Essa é uma mudança significativa na prática: anteriormente, presumia-se que nenhum contrato havia sido celebrado no estágio anterior à entrega efetiva do dinheiro, mas agora a situação é que um contrato é celebrado somente por acordo escrito. Também no financiamento imobiliário, as partes contratantes devem estar cientes de que os direitos e as obrigações legais surgem no estágio anterior à execução efetiva do empréstimo.

2. componentes de um contrato de empréstimo

2-1. principais cláusulas exigidas no contrato

Um contrato de empréstimo geralmente contém as seguintes cláusulas

1. Empréstimo e empréstimo de dinheiro: especificando o valor do empréstimo, a data do empréstimo e o método de entrega.
2. Cláusulas de reembolso: data de reembolso, método de reembolso (valor fixo ou parcelas, beneficiário, etc.)
3. Cláusulas sobre juros: taxa de juros, método de cálculo, prazo de pagamento.
4. Penalidades por atraso de pagamento: taxa adicional por atraso de pagamento, método de cálculo.
5. Cláusulas sobre a perda do benefício do tempo: estipula, por exemplo, que o mutuário perde o direito de fazer as prestações se não cumprir suas obrigações.
6. Cláusulas sobre segurança e garantias: se necessário, questões relacionadas à criação de segurança e fiadores.
7. Cláusula de rescisão: condições sob as quais o contrato pode ser rescindido.
8. Cláusula de jurisdição acordada: designa o tribunal em caso de litígio.

No financiamento imobiliário, as cláusulas que criam uma hipoteca sobre a propriedade e as cláusulas relacionadas às obrigações de administração da propriedade também são importantes; na experiência da INA & Associates, as cláusulas sobre a perda do benefício do tempo são particularmente importantes para evitar problemas posteriores, portanto, recomendamos que essas cláusulas sejam específicas e claramente definidas.

2-2. importância das cláusulas de perda do benefício do prazo

A cláusula de perda do benefício do prazo é uma cláusula que estabelece que, se o mutuário se enquadrar em determinadas circunstâncias, ele perderá o benefício do prazo para parcelas e outros pagamentos e terá de pagar o restante da dívida em uma única parcela. Sem essa cláusula, o credor só poderia exigir o pagamento de cada prestação e não poderia exigir o pagamento em parcela única do valor restante, mesmo que, por exemplo, os pagamentos mensais não fossem feitos.

Os motivos comuns para a perda do benefício do tempo incluem

• Reembolsos atrasados (por exemplo, dois pagamentos consecutivos não realizados)
• Diminuição significativa do valor da garantia
• Pedido de falência ou processo de reabilitação civil
• Execução compulsória ou execução hipotecária
• Se forem feitas declarações falsas
• Violação de obrigações contratuais

Em transações imobiliárias, mudanças de uso de edifícios, transferências não autorizadas e violações de obrigações de gerenciamento também podem ser estipuladas como motivos para a perda do benefício do tempo etc. Na experiência da INA&Associates, ter essas disposições firmemente estabelecidas garantirá uma resolução tranquila em caso de problemas.

3. considerações e medidas práticas

3-1. juros e a Lei de Limitação de Juros

A definição de juros em um contrato de empréstimo deve estar em conformidade com a taxa de juros máxima prevista na Lei de Limitação de Juros. De acordo com a Lei de Limitação de Juros, a taxa de juros máxima varia de acordo com o valor do principal:

• Valor do principal inferior a JPY 100.000: 20% ao ano
• Principal de mais de JPY 100.000, mas menos de JPY 1.000.000.000: 18% ao ano
• Principal acima de JPY 1 milhão: 15% ao ano.

A parcela de juros que exceder esse teto é inválida, portanto, é preciso ter cuidado ao redigir o contrato. Se uma empresa estiver envolvida no negócio de empréstimo de dinheiro, ela também deverá cumprir a Money Lending Business Act e outras leis e regulamentações relevantes. Os beneficiários de empréstimos para investimento imobiliário também podem se proteger contra contratos injustos compreendendo essas taxas de juros máximas.

3-2. validade dos contratos de empréstimo eletrônico

Devido à evolução da tecnologia, cada vez mais contratos de empréstimo estão sendo celebrados eletronicamente: a alteração do Código Civil em 2020 tornou válidos os contratos de empréstimo baseados em "registros eletromagnéticos". Os seguintes benefícios foram obtidos como resultado da introdução de contratos eletrônicos

1. Redução do imposto de selo (os contratos eletrônicos não exigem selos de receita)
2. Menor tempo para assinar contratos
3. Melhoria na eficiência do armazenamento e na capacidade de pesquisa
4. Redução do impacto ambiental

Entretanto, mesmo no caso de contratos eletrônicos, é necessário cumprir requisitos como a identificação de acordo com a Lei de Assinatura Eletrônica e medidas para evitar adulterações. Deve-se observar também que o armazenamento é exigido de acordo com a Lei de Escrituração Eletrônica.

3-3. pontos de cautela para contratos de empréstimo entre pessoas físicas

Em alguns casos, os fundos são emprestados entre pessoas físicas para investimento imobiliário etc. Deve-se prestar atenção especial aos contratos de empréstimo entre pessoas físicas. Os seguintes pontos devem ser observados

1. Prepare um contrato por escrito: sempre esclareça o contrato por escrito, não apenas verbalmente.
2. Esclareça os prazos e métodos de pagamento: evite promessas vagas, como "posso lhe pagar quando puder".
3. Acordo sobre os juros: esclareça se os juros são isentos de juros ou remunerados e, se remunerados, a taxa de juros.
4. Afixação de selos: afixe selos de receita na proporção do valor do contrato (mas não é necessário para contratos eletrônicos).
5. Testemunha ou presença de um terceiro: se possível, assine o contrato na presença de um terceiro.
6. Considere o reconhecimento de firma: se o valor for grande, considere o reconhecimento de firma do contrato.

O INA&Associates oferece orientação adequada sobre esses pontos, especialmente no contexto de empréstimos privados em relação ao investimento imobiliário. Devido à relação de confiança, é importante que o contrato seja claramente estabelecido.

4. contratos de empréstimo reais em transações imobiliárias

4-1. pontos-chave dos contratos de hipoteca

Os contratos de hipoteca são um dos contratos de empréstimo mais comuns. É importante entender o contrato e estar preparado para riscos futuros. Deve-se dar atenção especial aos seguintes pontos

1. Escolha entre taxas de juros variáveis e fixas: os reembolsos futuros podem variar dependendo do tipo de taxa de juros
2. Termos de reembolso antecipado: verifique as taxas e condições de reembolso antecipado.
3. Seguro de vida de crédito em grupo: se a hipoteca está ou não segurada contra reembolso em caso de morte do mutuário, etc.
4. Colateralização: detalhes da hipoteca sobre a propriedade a ser adquirida.
5. Modificabilidade dos termos de reembolso: provisões para alterar os termos de reembolso, por exemplo, em caso de queda na renda.

Os clientes do INA&Associates frequentemente solicitam orientação sobre os termos e condições detalhados de seus contratos de hipoteca. Especialmente nos últimos anos, quando as taxas de juros estão subindo, houve um aumento nas consultas sobre a mudança de taxas de juros variáveis para taxas de juros fixas e sobre o prazo de pagamentos antecipados.

4-2 Características dos contratos de empréstimo para investimento imobiliário

Os empréstimos para investimento imobiliário têm características diferentes das hipotecas:

1. Critérios de seleção diferentes: há critérios exclusivos, como a rentabilidade da propriedade e a experiência do investidor.
2. Níveis de taxa de juros: geralmente tendem a ser mais altos do que os empréstimos hipotecários
3. Prazo do empréstimo: geralmente definido em termos relativamente curtos
4. Empréstimos com recurso/não recurso: extensão da responsabilidade individual do investidor em caso de inadimplência
5. Relação empréstimo/valor (LTV): há restrições sobre a relação entre o valor do empréstimo e o valor da propriedade

A INA&Associates informa os clientes que estão pensando em investir em imóveis sobre as características e precauções desses tipos de empréstimos e oferece orientação sobre planejamento financeiro com vistas à lucratividade a longo prazo.

5. contratos de empréstimo na era digital

5-1. uso de sistemas de contratação eletrônica

O INA&Associates está promovendo ativamente a transformação digital (DX) em transações imobiliárias e também está promovendo o uso de sistemas de contrato eletrônico em contratos de empréstimo. Os benefícios dos contratos eletrônicos incluem

1. Conclusão mais rápida dos contratos: os documentos físicos não precisam mais ser enviados pelo correio, reduzindo significativamente o tempo necessário para concluir um contrato.
2. Redução de custos: imposto de selo, custos de papel, custos de postagem, etc.
3. Gerenciamento mais eficiente: o gerenciamento centralizado por meio de dados eletrônicos melhora a capacidade de pesquisa e reduz o risco de perda.
4. Maior segurança: assinaturas eletrônicas adequadas reduzem o risco de falsificação e adulteração.

Em particular, as transações imobiliárias geralmente exigem vários contratos, e os ganhos de eficiência com a introdução de contratos eletrônicos são muito significativos.

6. elaboração de contratos para criar relações de confiança

6-1. a importância de contratos fáceis de entender

Em um contrato de empréstimo, a elaboração de um contrato fácil de entender é mais do que apenas uma exigência formal. Os seguintes pontos são particularmente importantes

1. Linguagem clara: tente evitar o uso de jargões jurídicos mais do que o necessário e use expressões que as partes possam entender.
2. Estruturação das cláusulas: agrupe as cláusulas relevantes e coloque-as em uma ordem lógica
3. Ênfase em termos-chave: termos particularmente importantes (por exemplo, taxa de juros, data de reembolso, causa da perda do benefício do tempo) devem receber destaque.
4. Inclua exemplos concretos: evite expressões abstratas e use exemplos concretos.

6-2. pontos para verificação do contrato

A seguir estão os pontos a serem verificados ao verificar um contrato de empréstimo:

1. Anotação das partes: há algum erro nos nomes, endereços, etc.?
2. Notação dos valores: há algum erro nos valores do empréstimo (especialmente a concordância entre algarismos chineses e números aritméticos)?
3. Termos de pagamento: as datas e os métodos de pagamento estão claros?
4. Cálculos de juros: a taxa de juros, o método de cálculo e o período de pagamento estão claros?
5. Motivos para a perda do benefício do tempo: em que circunstâncias é exigido o pagamento em parcela única?
6. Condições de garantia: o escopo da garantia e a responsabilidade do garantidor estão claros?
7. Condições de rescisão: em que circunstâncias o contrato pode ser rescindido?
8. Cláusulas especiais: se houver acordos especiais, eles estão claramente declarados?

7. resumo: conhecimento dos contratos de empréstimo para uso prático

Os contratos de empréstimo são uma forma muito importante de contrato na comunidade comercial. Eles são usados em muitas situações, especialmente em transações imobiliárias, como contratos de hipoteca e empréstimos para investimento. A compreensão e a operação adequada desses contratos podem contribuir significativamente para o bom andamento dos negócios e para a construção de relacionamentos de confiança.