Fundamentos y Claves Prácticas de los Contratos de Préstamo

INA&Associates ofrece asesoramiento sobre contratos de préstamo en el marco de transacciones inmobiliarias. Se trata de un tema importante, especialmente en situaciones como la financiación en el momento de la compra de un inmueble y el intercambio de fianzas y garantías en la gestión de alquileres, por lo que vamos a profundizar en su comprensión desde lo más básico.

1. comprensión básica de los contratos de préstamo de dinero

1-1. ¿qué es un contrato de préstamo?

Un contrato de préstamo es una forma de contrato estipulada en el artículo 587 del Código Civil, en el que una parte (prestatario) recibe dinero de la otra parte (prestamista) y se compromete a devolver el mismo tipo, cantidad y clase de dinero. En pocas palabras, se trata de un contrato que establece promesas relativas al préstamo y al préstamo de dinero.

(Préstamo para consumo) 
Artículo 587 Un préstamo para consumo entrará en vigor cuando una parte reciba dinero u otras cosas de la otra parte con la promesa de devolver el mismo tipo, calidad y cantidad de cosas. 

Este contrato también es muy importante en las transacciones inmobiliarias. Por ejemplo, un contrato hipotecario en el momento de la compra de un inmueble es un contrato de préstamo celebrado entre una entidad financiera (prestamista) y el comprador (prestatario). La gestión de los depósitos y garantías recibidos de los inquilinos en la gestión de pisos también implica el concepto de contrato de préstamo.

1-2. modificaciones del Código Civil en abril de 2020 y su impacto

La modificación del Código Civil que entró en vigor el 1 de abril de 2020 ha dado lugar a cambios importantes en relación con los contratos de préstamo. Antes de la modificación, se consideraba un "contrato de esencia" y sólo entraba en vigor cuando se entregaba o recibía dinero, pero tras la modificación, se considera un "contrato de consentimiento" si consta por escrito o se registra en forma electromagnética, y sólo entra en vigor por acuerdo de las partes.

(Reserva de préstamo para el consumo) 
Artículo 587-2 La reserva de préstamo para el consumo sólo surtirá efecto si se hace por escrito. 
2 Si la reserva de préstamo para el consumo se hace mediante un registro electromagnético que recoja su contenido, se considerará que dicha reserva de préstamo para el consumo se ha hecho por escrito y se aplicará lo dispuesto en el apartado anterior. 

Se trata de un cambio significativo en la práctica: antes se suponía que no se había celebrado ningún contrato en la fase anterior a la entrega efectiva del dinero, pero ahora la situación es que sólo se celebra un contrato mediante un acuerdo por escrito. También en la financiación inmobiliaria, las partes contratantes deben ser conscientes de que los derechos y obligaciones legales nacen en la fase anterior a la ejecución efectiva del préstamo.

2. componentes de un contrato de préstamo

2-1. principales cláusulas exigidas en el contrato

Un contrato de préstamo suele contener las siguientes cláusulas

1. Préstamo de dinero: especificación del importe del préstamo, la fecha del préstamo y el método de entrega.
2. Cláusulas sobre el reembolso: fecha de reembolso, método de reembolso (pago único o a plazos, beneficiario, etc.).
3. Cláusulas sobre intereses: tipo de interés, método de cálculo, plazo de pago.
4. Penalizaciones por demora: tipo adicional por demora, método de cálculo.
5. Cláusulas sobre la pérdida del beneficio del plazo: estipula, por ejemplo, que el prestatario pierde el derecho a pagar a plazos si no cumple sus obligaciones.
6. Cláusulas sobre garantías y avales: en su caso, cuestiones relativas a la constitución de garantías y avales.
7. Cláusula de resolución: condiciones de resolución del contrato.
8. Cláusula de jurisdicción convenida: designa el tribunal en caso de litigio.

En la financiación inmobiliaria, también son importantes las cláusulas de constitución de hipoteca sobre el inmueble y las cláusulas relativas a las obligaciones de gestión inmobiliaria; según la experiencia de INA&Associates, las cláusulas de pérdida de tiempo son especialmente importantes para evitar problemas posteriores, por lo que recomendamos que estas cláusulas sean específicas y claras.

2-2. importancia de las cláusulas de pérdida del beneficio del plazo

Una cláusula de pérdida del beneficio del plazo es una cláusula que establece que si un prestatario incurre en determinadas circunstancias, pierde el beneficio del plazo para las cuotas y otros pagos y tiene que pagar la deuda restante en un pago único. Sin esta cláusula, el prestamista sólo podría exigir el pago de cada cuota y no podría exigir el reembolso a tanto alzado de la cantidad restante, incluso si, por ejemplo, se incumplen las cuotas mensuales.

Entre los motivos habituales de pérdida del beneficio del plazo se incluyen los siguientes

• retraso en el reembolso (por ejemplo, dos impagos consecutivos)
• Disminución significativa del valor de la garantía.
• Presentación de un procedimiento de quiebra o rehabilitación civil
• Ejecución forzosa o ejecución hipotecaria
• Si se hacen declaraciones falsas
• Incumplimiento de obligaciones contractuales

En las transacciones inmobiliarias, los cambios de uso de los edificios, las transferencias no autorizadas y los incumplimientos de las obligaciones de gestión también pueden estipularse como causas de pérdida del beneficio del tiempo, etc. Según la experiencia de INA&Associates, contar con estas disposiciones firmemente establecidas garantizará una resolución sin problemas en caso de que surjan problemas.

3. consideraciones y medidas prácticas

3-1. los intereses y la ley de limitación de intereses

La fijación de intereses en un contrato de préstamo debe respetar el tipo de interés máximo previsto en la Ley de Limitación de Intereses. En virtud de la Ley de Limitación de Intereses, el tipo de interés máximo varía en función del importe del principal:

• Importe del principal inferior a 100 000 JPY: 20% anual
• Principal superior a 100 000 JPY pero inferior a 1 000 000 JPY: 18% anual
• Principal superior a 1 millón de yenes: 15% anual.

La parte de intereses que supere este límite no es válida, por lo que hay que tener cuidado al redactar el contrato. Si una empresa se dedica al negocio de préstamo de dinero, también debe cumplir la Ley de Negocios de Préstamo de Dinero y otras leyes y reglamentos pertinentes. Los beneficiarios de préstamos para inversiones inmobiliarias también pueden protegerse contra los contratos abusivos conociendo estos tipos de interés máximos.

3-2. validez de los contratos de préstamo electrónicos

Debido a la evolución de la tecnología, cada vez se celebran más contratos de préstamo por vía electrónica: la modificación del Código Civil en 2020 hizo posible la celebración de contratos de préstamo utilizando "registros electromagnéticos". La introducción de los contratos electrónicos ha tenido las siguientes ventajas

1. Reducción de los derechos de timbre (los contratos electrónicos no requieren timbres fiscales)
2. Reducción del tiempo necesario para firmar los contratos
3. Mayor eficacia de almacenamiento y capacidad de búsqueda
4. Reducción del impacto medioambiental

Sin embargo, incluso en el caso de los contratos electrónicos, deben cumplirse requisitos como la identificación de conformidad con la Ley de Firma Electrónica y medidas para evitar la manipulación. También hay que tener en cuenta que el almacenamiento se exige de conformidad con la Ley de contabilidad electrónica.

3-3. precauciones en los contratos de préstamo entre particulares

En algunos casos, los fondos se prestan entre particulares para inversiones inmobiliarias, etc. Debe prestarse especial atención a los acuerdos de préstamo entre particulares. Conviene tener en cuenta los siguientes puntos

1. Prepare un contrato por escrito: aclare siempre el contrato por escrito, no sólo verbalmente.
2. Aclare los plazos y métodos de devolución: evite promesas vagas como "le devolveré el dinero cuando pueda".
3. Acordar los intereses: aclarar si los intereses son gratuitos o remunerados, y si son remunerados, el tipo de interés.
4. Colocar sellos: colocar sellos de ingresos en proporción al importe del contrato (pero no es obligatorio en los contratos electrónicos).
5. Testigo o presencia de un tercero: si es posible, firme el contrato en presencia de un tercero.
6. Considerar la notarización: si el importe es elevado, considerar la notarización del contrato.

INA&Associates ofrece asesoramiento adecuado sobre estos puntos, especialmente en el contexto de los préstamos privados relacionados con la inversión inmobiliaria. Debido a la relación de confianza, es importante que el contrato esté claramente estipulado.

4. contratos de préstamo reales en operaciones inmobiliarias

4-1. puntos clave de los contratos hipotecarios

Los contratos hipotecarios son uno de los contratos de préstamo más habituales. Es importante entender el contrato y estar preparado para futuros riesgos. Debe prestarse especial atención a los siguientes puntos

1. Elección entre tipo de interés variable o fijo: las cuotas futuras pueden variar en función del tipo de interés.
2. Condiciones de reembolso anticip ado: compruebe las comisiones y condiciones de reembolso anticipado.
3. Seguro de vida del crédito colectivo: si la hipoteca está o no asegurada contra el reembolso en caso de fallecimiento del prestatario, etc.
4. Garantía real: detalles de la hipoteca sobre el bien que se va a comprar.
5. Modificabilidad de las condiciones de reembolso: disposiciones para modificar las condiciones de reembolso, por ejemplo, en caso de disminución de los ingresos.

Los clientes de INA&Associates solicitan a menudo asesoramiento sobre las condiciones detalladas de sus contratos hipotecarios. Sobre todo en los últimos años, cuando los tipos de interés han ido subiendo, han aumentado las consultas sobre el cambio de tipos de interés variables a fijos y sobre el calendario de amortizaciones anticipadas.

4-2. Características de los contratos de préstamo para inversión inmobiliaria

Los préstamos para inversión inmobiliaria tienen características diferentes de las hipotecas:

1. Diferentes criterios de selección: existen criterios únicos como la rentabilidad del inmueble y la experiencia del inversor.
2. Niveles de tipos de interés: por lo general tienden a ser más elevados que los de los préstamos hipotecarios
3. Plazo del préstamo: suele fijarse en plazos relativamente cortos
4. Préstamos con o sin recurso: alcance de la responsabilidad individual del inversor en caso de impago
5. Relación préstamo-valor (LTV): existen restricciones en la relación entre el importe del préstamo y el valor de la propiedad.

INA&Associates informa a los clientes que se plantean invertir en inmuebles sobre las características y precauciones de este tipo de préstamos y les asesora en la planificación financiera con vistas a la rentabilidad a largo plazo.

5. contratos de préstamo en la era digital

5-1. uso de sistemas electrónicos de contratación

INA&Associates está promoviendo activamente la transformación digital (DX) en las transacciones inmobiliarias y también está promoviendo el uso de sistemas de contratación electrónica en los acuerdos de préstamo. Los beneficios de los contratos electrónicos incluyen

1. Celebración más rápida de los contratos: ya no es necesario enviar documentos físicos por correo, lo que reduce significativamente el tiempo necesario para celebrar un contrato.
2. Reducción de costes: derechos de timbre, costes de papel, costes de envío, etc.
3. Gestión más eficaz: la gestión centralizada mediante datos electrónicos mejora la capacidad de búsqueda y reduce el riesgo de pérdida.
4. Mayor seguridad: las firmas electrónicas adecuadas reducen el riesgo de falsificación y manipulación.

En particular, las transacciones inmobiliarias suelen requerir múltiples contratos, por lo que las ganancias de eficiencia derivadas de la introducción de contratos electrónicos son muy significativas.

6. redactar contratos para crear relaciones de confianza

6-1. la importancia de los contratos fáciles de entender

En un contrato de préstamo, redactar un contrato fácil de entender es algo más que un requisito formal. Son especialmente importantes los siguientes puntos

1. Lenguaje sencillo: tratar de evitar el uso de jerga jurídica más de lo necesario y utilizar expresiones que las partes puedan entender.
2. Estructuración de las cláusulas: agrupe las cláusulas pertinentes y colóquelas en un orden lógico.
3. Hacer hincapié en los términos clave: se debe dar prominencia a los términos especialmente importantes (por ejemplo, tipo de interés, fecha de reembolso, causa de pérdida del beneficio del plazo).
4. Incluir ejemplos concretos: evitar expresiones abstractas y utilizar ejemplos concretos.

6-2. puntos para comprobar el contrato

A continuación se enumeran los puntos que deben comprobarse al verificar un contrato de préstamo:

1. Notación de las partes: ¿hay errores en los nombres, direcciones, etc.?
2. Notación de los importes: ¿hay errores en los importes del préstamo (sobre todo concordancia entre los números chinos y las cifras aritméticas)?
3. Condiciones de reembolso: ¿están claras las fechas y los métodos de reembolso?
4. Cálculo de intereses: ¿están claros el tipo de interés, el método de cálculo y el periodo de pago?
5. Motivos de pérdida del beneficio del plazo: ¿en qué circunstancias se exige el reembolso a tanto alzado?
6. Condiciones de la garantía: ¿están claros el alcance de la garantía y la responsabilidad del garante?
7. Condiciones de rescisión: ¿en qué circunstancias puede rescindirse el contrato?
8. Cláusulas especiales: si existen acuerdos especiales, ¿están claramente establecidos?

7. resumen: conocimiento de los contratos de préstamo para su uso práctico

Los contratos de préstamo son una forma de contrato muy importante en la comunidad comercial. Se utilizan en muchas situaciones, especialmente en las transacciones inmobiliarias, como los contratos hipotecarios y los préstamos de inversión. La comprensión y el buen funcionamiento de estos contratos pueden contribuir significativamente a la buena marcha de los negocios y a la creación de relaciones de confianza.