Detección de Empresas de Alquiler Falsas: Claves y Soluciones Prácticas

En la gestión de alquileres, la selección de inquilinos es un proceso importante que determina la estabilidad de la gestión de una propiedad. En los últimos años, sin embargo, un número cada vez mayor de posibles inquilinos ha estado utilizando coartadas para pasar fraudulentamente el proceso de selección, lo que plantea un grave problema para las empresas de gestión de alquileres y los propietarios.

Las empresas coartadas son compañías que emiten certificados falsos de ingresos y empleo, haciéndose pasar por empleados de empresas para las que en realidad no trabajan. Estas prácticas engañosas han dado lugar a un sinfín de casos en los que posibles inquilinos que normalmente no pasarían el proceso de selección acaban firmando un contrato.

Este artículo ofrece una explicación detallada de la realidad de las empresas coartadas y formas concretas de detectarlas, basándonos en nuestros muchos años de experiencia en la gestión de alquileres como INA&Associates Ltd. Le proporcionaremos conocimientos prácticos sobre cómo establecer un sistema de detección adecuado y lograr una gestión estable del alquiler.

¿Qué es una sociedad coartada?

Definición y estructura de una sociedad coartada

Una empresa coartada, también conocida formalmente como "empresa de enrolamiento", es una empresa que presta servicios para que parezca que el usuario trabaja para la empresa. Las utilizan, sobre todo, acuaristas, autónomos, trabajadores a tiempo parcial, trabajadores por cuenta propia y desempleados para pasar los controles de los contratos de alquiler.

Estas empresas crean sociedades de papel y prestan los siguientes servicios

• Contestación de llamadas telefónicas para verificar la inscripción
• Confección y emisión de nóminas
• Elaboración de justificantes de empleo
• Falsificación de recibos de retenciones fiscales
• Preparación de cartas de oferta de empleo

Los honorarios por el uso de empresas coartadas suelen oscilar entre varias decenas de miles y varios cientos de miles de yenes, y en la mayoría de los casos el servicio se presta durante un periodo de tiempo limitado hasta que se celebra un contrato de alquiler.

Antecedentes del uso de empresas coartadas

Unos ingresos estables y un lugar de trabajo fiable son factores importantes en el proceso de selección para mudarse a una vivienda de alquiler. Sin embargo, las siguientes ocupaciones pueden verse desfavorecidas en el proceso de selección, incluso si realmente tienen ingresos suficientes

Ocupaciones que pueden verse perjudicadas en el proceso de selección

• Negocios acuáticos (clubes de cabaret, clubes de alterne, etc.)
• Industria del sexo
• Autónomos y empresarios individuales
• Trabajo a tiempo parcial
• Trabajador temporal
• Desempleado/buscador de empleo

Cada vez más, las personas que ejercen estas profesiones recurren a empresas coartadas para mudarse a viviendas con mejores condiciones. La demanda de empresas coartadas aumenta, sobre todo en las zonas urbanas populares, donde los criterios de selección son más estrictos.

Impacto en el sector del alquiler

La presencia de empresas coartadas tiene graves consecuencias para el sector del alquiler en su conjunto, entre ellas

Impacto en los propietarios y las empresas de gestión

• Aumento del riesgo de impago de alquileres
• Aparición de problemas con los vecinos
• Disminución del valor de las propiedades
• Aumento de los costes de gestión

Impacto en los inquilinos sanos

• Dificultades para mudarse debido a una selección más estricta
• Requisitos más estrictos para los avalistas
• Aumento de los costes iniciales

Impacto en la sociedad en su conjunto

• Disminución de la confianza en el mercado del alquiler
• Fraude generalizado
• Aumento de los problemas legales

En vista de esta situación, en el negocio de la gestión de alquileres debemos identificar adecuadamente a las empresas coartadas y esforzarnos por mantener un mercado de alquileres saludable.

Formas específicas de detectar empresas coartadas

Puntos de control básicos

Para detectar el uso de coartadas, es importante prestar mucha atención en cada fase del proceso de selección y comprobar los siguientes puntos de control básicos.

1. comprobar la validez del motivo de la mudanza

El motivo de la mudanza de un posible inquilino es una pista importante para deducir su situación vital y económica. Muchas personas que utilizan coartadas suelen dar razones vagas, como por ejemplo

Razones para mudarse a un nuevo lugar a tener en cuenta.

• Quiero vivir más cerca del trabajo" (los tiempos de desplazamiento y el transporte no están claros).
• Quiero cambiar de entorno" (no se da ninguna razón concreta).
• Razones familiares" (tendencia a evitar los detalles).

Cuando se planteen estas razones, debe confirmarse su veracidad formulando una serie de preguntas más específicas.

2. comprobación de la autenticidad de los documentos de identidad

Deberán comprobarse detalladamente los siguientes puntos de los documentos de identidad presentados

Comprobación de los permisos de conducción

• concordancia entre la fotografía y los rasgos faciales de la persona
• Coherencia de la descripción
• indicios de falsificación (por ejemplo, letras borrosas, diferencias de color)
• Comprobación de la fecha de caducidad

Puntos de control de la tarjeta sanitaria

• Coherencia entre el nombre del empleador y los datos declarados
• Validez del número de la aseguradora
• Coherencia entre la fecha de expedición y la fecha de inicio del trabajo

3. investigación detallada de la información sobre el lugar de trabajo

El factor más importante para detectar una empresa coartada es una investigación minuciosa de la información del empleador. Se pueden seguir los siguientes pasos para comprobar

Verificar la existencia de la empresa

• Obtener una copia certificada del registro mercantil
• Confirmar el contenido del sitio web de la empresa
• Inspección in situ de la ubicación de la empresa
• Investigación de la reputación de la empresa en el sector

Confirmación de los datos de contacto

• Verificación de la existencia del número de teléfono del representante
• Naturalidad del operador telefónico
• Nivel de conocimientos de la persona de contacto
• Respuestas a preguntas sobre el funcionamiento de la empresa

Controles específicos durante la verificación de la inscripción

La verificación de la inscripción es uno de los medios más eficaces para detectar una empresa coartada. Se pueden utilizar los siguientes métodos para realizar una comprobación más fiable

Múltiples controles de inscripción telefónica

Como a menudo es imposible detectar una empresa coartada con una sola comprobación de la inscripción, pueden realizarse múltiples comprobaciones de las siguientes maneras

Confirmación a diferentes horas del día

• En diferentes momentos del horario de oficina
• Durante las pausas para comer
• Fuera del horario de oficina (comprobación del contenido del contestador automático)

Confirmación por personal diferente

• Llamadas separadas por varias personas
• Comprobación con diferentes preguntas
• Comprobación de la coherencia de las respuestas

Confirmación mediante preguntas detalladas

Además de una simple comprobación de inscripción, pueden utilizarse las siguientes preguntas detalladas para determinar si una empresa es coartada o no:

Comprobar los detalles de los documentos presentados

Los documentos elaborados por una empresa de coartada pueden presentar las siguientes características y puntos antinaturales.

Comprobar los puntos de las nóminas

Comprobación de los aspectos formales

• Nombre, dirección y número de teléfono de la empresa
• Estado de la impresión del sello
• Calidad del papel y estado de la impresión
• Uniformidad de la maquetación

Confirmación del contenido

• Desglose del salario base y de los distintos complementos
• Deducción de las primas de seguridad social
• Base para el cálculo del impuesto sobre la renta
• Coherencia de las fechas de pago y los beneficiarios

Ejemplos de puntos no naturales

• Deducción inadecuada de las cotizaciones a la seguridad social en relación con los ingresos
• Cálculo incorrecto del impuesto sobre la renta
• Los sellos de la empresa son poco claros o incoherentes
• Los extractos mensuales consecutivos tienen formatos diferentes

Cómo comprobar el Gensen Choshuhyo

El Gensen Choshuhyo es un documento importante para comprobar los ingresos anuales y el importe de los impuestos, pero a menudo es falsificado por empresas coartadas:

Elementos a comprobar

• Coherencia entre el importe abonado y el importe una vez deducidos los rendimientos del trabajo
• Base para calcular el importe del impuesto sobre la renta
• Deducciones por primas de seguridad social, etc.
• Coherencia entre la ubicación de la empresa y el nombre de la agencia tributaria

Características que deben hacer sospechar de falsificación

• Errores evidentes en el cálculo del importe del impuesto
• El sello de la empresa es poco claro o tiene una forma poco natural
• La calidad del papel es significativamente inferior
• Inconsistencias en las declaraciones

Realice una investigación in situ

Si resulta difícil tomar una decisión basándose únicamente en documentos o comprobaciones telefónicas, una investigación in situ que visite realmente la sede de la empresa es un medio eficaz para tomar una decisión.

Puntos de investigación

Confirmación del edificio/oficina

• Instalación de señalización y placas de identificación
• Coherencia entre el tamaño de la oficina y el número de empleados
• Estado real de las actividades de venta
• Reputación en el vecindario

Investigación del entorno circundante

• Adecuación de la ubicación al tipo de empresa
• Presencia de otras empresas del mismo sector
• Conveniencia del acceso por transporte
• El estado actual de la actividad comercial

No obstante, al realizar encuestas in situ, hay que tener cuidado de que la otra parte no se dé cuenta de que se está realizando una encuesta. También es importante que la encuesta se lleve a cabo dentro de unos límites adecuados para no atentar contra la intimidad.

Riesgos y soluciones en caso de no detección

Riesgos de no detectar a un inquilino que utiliza una empresa de coartada

Si no se detecta a un inquilino que utiliza una empresa coartada y se firma un contrato, pueden surgir los siguientes riesgos graves para el propietario o la empresa de gestión

Riesgo económico

Alta probabilidad de impago del alquiler

Muchos inquilinos que utilizan empresas coartadas tienen problemas para pagar el alquiler porque sus ingresos declarados son falsos. Si los ingresos reales son insuficientes para pagar el alquiler, existe una alta probabilidad de que se produzcan atrasos poco después de la mudanza.

Dificultad para cobrar los atrasos.

Los inquilinos que firman un contrato basado en información laboral falsa son extremadamente difíciles de cobrar cuando se producen atrasos, ya que sus datos de contacto reales y su fuente de ingresos no están claros. Los procedimientos judiciales también pueden aumentar considerablemente el tiempo y los costes, ya que no se puede averiguar la información exacta.

Problemas con los costes de restauración

En muchos casos, los inquilinos que atraviesan dificultades económicas no pueden asumir el coste de restaurar la propiedad a su estado original cuando la abandonan, y el propietario se ve obligado a correr con los gastos.

Riesgos administrativos

Aparición de problemas vecinales

Algunos inquilinos que incluso recurren a empresas coartadas pueden tener problemas con su actitud ante la vida, y existe el riesgo de que se produzcan los siguientes problemas:

• Problemas de ruido
• Incumplimiento de las normas de eliminación de basuras
• Uso inadecuado de las zonas comunes
• Subarriendo sin permiso

Disminución del valor de la propiedad

Los problemas continuados y los atrasos en los pagos pueden dañar la reputación general del inmueble, lo que provocaría un descenso de su valor y un aumento de la tasa de desocupación.

Riesgos jurídicos

Riesgo de invalidación de los contratos

Si se descubren declaraciones falsas en el momento de la selección de inquilinos, esto puede ser motivo de invalidación o rescisión del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento de rescisión propiamente dicho es largo y costoso, y entretanto se generan ingresos por alquiler y gastos de gestión.

Dificultades para reclamar daños y perjuicios

A la hora de reclamar una indemnización a los inquilinos por los daños causados por declaraciones falsas, el cobro es difícil en la mayoría de los casos porque no están claros los recursos financieros reales ni el paradero de la otra parte.

Qué hacer tras el descubrimiento

A continuación se indica paso a paso qué hacer si se descubre el uso de una empresa de coartada después de la firma del contrato.

Acciones inmediatas

Investigar los hechos en detalle

• Identificar el alcance y el contenido de la declaración falsa
• Investigar la fuente real de ingresos y el lugar de trabajo
• Solucionar las discrepancias entre los documentos contractuales y la situación real
• Recogida y conservación de pruebas documentales

Confirmación de la base jurídica

• Confirmación de las cláusulas sobre declaraciones falsas en el contrato
• Consideración de las medidas legales aplicables
• Consulta a abogados y otros expertos

Procedimiento paso a paso

Fase 1: Negociaciones directas con el inquilino

En primer lugar, confirma los hechos con el inquilino y discute cómo proceder. En esta fase, son importantes los siguientes puntos

• Conversaciones serenas y basadas en hechos
• Confirmación de la capacidad del inquilino para pagar el alquiler en el futuro
• Considerar la posibilidad de continuar con el contrato
• Búsqueda de una solución al problema.

Fase 2: Revisión de las condiciones del contrato

Si el inquilino tiene capacidad de pago, considerar la posibilidad de modificar las condiciones, por ejemplo

• Establecer un avalista adicional
• Aumentar la fianza
• Reducir el alquiler (en función de las condiciones del inmueble)
• Obligación de presentar periódicamente justificantes de ingresos

Fase 3: Consideración de acciones legales

Si no es posible una solución negociada, se consideran las siguientes medidas legales

Reforzar las medidas preventivas

Para evitar los daños causados por las empresas coartadas, es importante adoptar las siguientes medidas preventivas

Reforzar el sistema de detección

Introducción de un enfoque de detección polifacético

• Examen independiente por varios responsables
• Recurso a organismos de investigación externos
• Uso de tecnología de IA para determinar la autenticidad de los documentos
• Refuerzo de la cooperación con las agencias de crédito

Clarificación de los criterios de selección

• Establecimiento de criterios de selección por ocupación
• Elementos de verificación detallados para los documentos de comprobación de ingresos
• Establecimiento de procedimientos normalizados para la verificación de la inscripción
• Flujo de respuesta cuando se descubren puntos sospechosos

Revisión de las condiciones contractuales

Cláusulas contractuales para mitigar el riesgo

• Cláusulas estrictas de rescisión en caso de declaraciones falsas
• Obligación de presentar pruebas periódicas de ingresos
• Requisitos más estrictos para los garantes conjuntos
• Mayor cooperación con las sociedades de garantía

Optimización de los costes iniciales

• Revisión de los ajustes del depósito y del dinero clave
• Consideración del aumento de los depósitos de garantía
• Ampliación del plazo para el pago anticipado del alquiler
• Obligatoriedad de recurrir a sociedades de garantía

Con la aplicación integral de estas medidas es posible minimizar los daños causados por las empresas coartadas y conseguir una gestión estable del alquiler.

Conclusiones.

El problema de las empresas coartadas en la gestión del alquiler va más allá de la mera falsificación de documentos y se ha convertido en un grave problema social que socava la confianza en el mercado del alquiler en su conjunto. Aplicando correctamente los métodos de detección y tratamiento descritos en este artículo, es posible mantener una gestión sólida del alquiler.

Recapitulación de los puntos clave

Cinco principios básicos para detectar empresas coartadas

1. Llevar a cabo una investigación polifacética - una combinación de comprobaciones de documentos, comprobaciones de inscripción y entrevistas
2. Verificación mediante preguntas detalladas : vaya más allá de las comprobaciones superficiales y formule una serie de preguntas específicas y detalladas.
3. Verificaciones múltiples - no tome una decisión basándose en una única verificación, sino verifique varias veces en diferentes momentos y de diferentes maneras
4. Utilice sus conocimientos: manténgase al día de las tendencias y tácticas del sector y adopte las últimas contramedidas.
5. Conserve las pruebas : recoja y conserve las pruebas adecuadas en caso de detección.

Próximo plan de acción

Se recomiendan las siguientes medidas a todas las personas implicadas en las operaciones de gestión de alquileres

Medidas inmediatas que deben aplicarse

• Revisar y reforzar los procedimientos de detección actuales
• Impartir educación y formación al personal
• Establecer un sistema de cooperación con organismos profesionales externos
• Revisión de las cláusulas contractuales

Medidas a medio y largo plazo

• Establecimiento de un sistema de intercambio de información con las asociaciones del sector
• Introducción de un sistema de detección que utilice la tecnología más avanzada
• Mejora de la capacidad de respuesta jurídica
• Mejora continua de las medidas preventivas

INA&Associates Ltd ofrece soluciones a estos problemas utilizando la tecnología más avanzada y nuestra amplia experiencia. Si necesita ayuda con la gestión de sus alquileres, póngase en contacto con nuestros expertos.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Es completamente ilegal utilizar una empresa de coartadas?

R1. Aunque el servicio de una empresa de coartadas en sí no es directamente ilegal (aunque es probable que sea un delito), dependiendo de la finalidad de su uso, usted puede ser culpable de los siguientes delitos

• Fraude - celebrar un contrato con información falsa (pena de prisión de hasta 10 años)
• Falsificación de documentos privados - utilización de documentos falsificados (penas de prisión de tres meses a cinco años)
• Tentativa de fraude: punible incluso si se descubre antes de firmar el contrato.

También susceptible de daños civiles si se descubre después de firmar el contrato.

P2: Si tengo sospechas durante el control de inscripción, ¿hasta qué punto puedo hacer preguntas detalladas?

A2: Durante el control de afiliación es conveniente hacer las siguientes preguntas

Preguntas adecuadas

• Información básica sobre la empresa (tipo de negocio, número de empleados, etc.)
• Situación laboral del solicitante (departamento, puesto, años de servicio, etc.)
• Condiciones generales de trabajo (horarios, vacaciones, etc.)

Preguntas que deben evitarse

• Detalles relativos a la intimidad personal
• Importes salariales detallados
• Información sobre la evaluación del personal

Es importante mantener las preguntas en la medida necesaria para el trabajo y ser educado para ganarse su cooperación.

P3: ¿Es posible desahuciar a un inquilino que ha utilizado una empresa de coartada?

A3: Es posible desahuciar a un inquilino por declaración falsa , pero deben cumplirse las siguientes condiciones

Condiciones en las que se permite el desahucio

• El contrato contiene una cláusula de rescisión por declaración falsa.
• El hecho de una declaración falsa puede probarse objetivamente
• La declaración falsa se refiere a un elemento importante del contrato
• La relación de confianza se ha visto gravemente dañada

Procedimiento real

1. Investigación detallada de los hechos y recogida de pruebas
2. Envío de la notificación de rescisión del contrato
3. Negociación del desalojo voluntario
4. Puesta en marcha de procedimientos judiciales (conciliación, litigio)

Sin embargo, el proceso de desahucio propiamente dicho puede durar entre varios meses y un año.

P4: Si utilizo una empresa de garantía, ¿se resolverá el problema de la empresa coartada?

R4. El uso de una sociedad de garantía reduce el riesgo de impago de alquiler, pero no resuelve completamente el problema de la sociedad coartada:

Ventajas de utilizar una sociedad de garantía

• Subrogación en caso de impago del alquiler
• Actuación como servicio de recordatorio
• Apoyo en procedimientos judiciales

Riesgos residuales

• Problemas vecinales y de gestión
• Impago de los gastos de rehabilitación
• Deterioro de la reputación del inmueble
• Casos cubiertos por la cláusula de exención de responsabilidad de la sociedad de garantía

Por lo tanto, es importante llevar a cabo una selección adecuada de los inquilinos junto con el uso de una empresa de garantía.

P5. ¿Cómo puedo informarme sobre los últimos modus operandi de las empresas de garantía?

R5. Se recomiendan los siguientes métodos para obtener información sobre los últimos modus operandi y contramedidas:

Cómo obtener información

• Participando en cursos de formación de asociaciones del sector (por ejemplo, la Asociación Nacional de Administradores de Propiedades en Alquiler)
• Suscripción a revistas especializadas y medios de comunicación del sector
• Participación en reuniones de intercambio de información con homólogos
• Cooperación con bufetes de abogados y empresas de investigación

Formación continua

• Formación interna periódica
• Intercambio y análisis de los últimos estudios de casos
• Revisión periódica de los métodos de contramedidas
• Orientación por expertos externos

INA&Associates Ltd. también proporciona la información y el apoyo más recientes sobre contramedidas, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros.