Détecter les Sociétés Alibi en Gestion Locative : Guide Complet

Dans le domaine de la gestion locative, la sélection des locataires est un processus important qui détermine la stabilité de la gestion d'un bien immobilier. Toutefois, ces dernières années, un nombre croissant de candidats locataires ont utilisé des alibis pour passer frauduleusement le processus de sélection, ce qui pose un sérieux problème aux sociétés de gestion locative et aux propriétaires.

Les sociétés alibis sont des sociétés qui délivrent de faux certificats de revenus et d'emploi, prétendant être employées par des sociétés pour lesquelles elles ne travaillent pas en réalité. Ces pratiques trompeuses ont donné lieu à un nombre infini de cas où des locataires potentiels qui n'auraient normalement pas passé la procédure de sélection finissent par signer un contrat.

Cet article explique en détail la réalité des sociétés alibi et les moyens spécifiques de les repérer, sur la base de nos nombreuses années d'expérience en matière de gestion locative en tant qu'INA&Associates Ltd. Nous vous fournirons des connaissances pratiques sur la manière d'établir un système de sélection approprié et de parvenir à une gestion locative stable.

Qu'est-ce qu'une société alibi ?

Définition et structure d'une société alibi

Une société alibi, également connue sous le nom de "société d'enrôlement", est une société qui fournit des services permettant de faire croire que l'utilisateur travaille pour la société. Elles sont principalement utilisées par les bateliers, les indépendants, les travailleurs à temps partiel, les travailleurs indépendants et les chômeurs pour passer les contrôles de location des contrats de location.

Ces entreprises créent des sociétés sur papier et fournissent les services suivants

• répondre aux appels téléphoniques pour vérifier l'inscription
• Préparation et émission des fiches de paie
• Production de preuves d'emploi
• Falsification des fiches d'impôt à la source
• Préparation de lettres d'offre d'emploi

Les frais d'utilisation des sociétés alibi varient généralement de quelques dizaines de milliers à quelques centaines de milliers de yens et, dans la plupart des cas, le service est fourni pour une période limitée jusqu'à ce qu'un contrat de location soit conclu.

Contexte de l'utilisation de sociétés alibi

Un revenu stable et un lieu d'emploi fiable sont des facteurs importants dans le processus de sélection pour emménager dans un logement locatif. Toutefois, les professions suivantes peuvent être désavantagées lors de la procédure de sélection, même si elles disposent en réalité de revenus suffisants

Professions susceptibles d'être désavantagées lors de la procédure de sélection

• Commerce de l'eau (cabarets, clubs d'accueil, etc.)
• Industrie du sexe
• Indépendants et entrepreneurs individuels
• Emploi à temps partiel
• Travailleur temporaire
• Chômeur / demandeur d'emploi

De plus en plus, les personnes exerçant ces professions font appel à des sociétés alibis pour emménager dans des logements offrant de meilleures conditions. La demande d'alibis augmente, en particulier dans les zones urbaines populaires, où les critères de sélection sont plus stricts.

Impact sur le secteur de la location

La présence de sociétés alibis a de graves conséquences pour le secteur de la location dans son ensemble, notamment

Impact sur les propriétaires et les sociétés de gestion

• Risque accru d'arriérés de loyer
• Problèmes de voisinage
• Diminution de la valeur des biens immobiliers
• Augmentation des coûts de gestion

Impact sur les locataires en bonne santé

• Difficultés d'emménagement en raison d'une sélection plus stricte
• Exigences plus strictes en matière de garantie
• Augmentation des coûts initiaux

Impact sur la société dans son ensemble

• Baisse de confiance dans le marché locatif
• Fraude généralisée
• Augmentation des problèmes juridiques

Face à cette situation, les professionnels de la gestion locative doivent identifier correctement les sociétés alibi et s'efforcer de maintenir un marché locatif sain.

Moyens spécifiques pour repérer les sociétés alibi

Points de contrôle de base

Pour repérer l'utilisation d'alibis, il est important d'être très attentif à chaque étape du processus de sélection et de vérifier les points de contrôle de base suivants.

1. vérifier la validité de la raison du déménagement

La raison pour laquelle un locataire potentiel a déménagé est un indice important qui permet de déduire sa situation de vie et sa situation financière. De nombreuses personnes qui utilisent des alibis ont tendance à donner des raisons vagues, telles que

Raisons de déménager dans un nouvel endroit à connaître.

• Je veux vivre plus près de mon travail" (les horaires et les moyens de transport ne sont pas clairs).
• Je veux changer d'environnement" (aucune raison précise n'est donnée)
• Raisons familiales" (tendance à éviter les détails)

Lorsque ces raisons sont invoquées, il convient de confirmer leur véracité en posant une série de questions plus spécifiques.

2. vérification de l'authenticité des documents d'identité

Les points suivants doivent être vérifiés en détail sur les documents d'identité présentés

Points de contrôle pour les permis de conduire

• Correspondance entre la photographie et les traits du visage de la personne
• Cohérence de la description
• Traces de falsification (lettres floues, différences de couleur, etc.)
• Vérification de la date d'expiration

Points de contrôle de la carte d'assurance maladie

• Cohérence entre le nom de l'employeur et les données déclarées
• Validité du numéro d'assuré
• Cohérence entre la date d'émission et la date de début du travail

3. examen détaillé des informations relatives au lieu de travail

Le facteur le plus important pour détecter une entreprise alibi est une enquête approfondie sur les informations relatives à l'employeur. Les étapes suivantes peuvent être suivies pour vérifier

Vérifier l'existence de la société

• Obtenir une copie certifiée du registre des sociétés
• Confirmer le contenu du site web de l'entreprise
• Inspection sur place des locaux de l'entreprise
• Enquête sur la réputation de l'entreprise dans l'industrie

Confirmation des coordonnées

• Vérification de l'existence du numéro de téléphone du représentant
• naturel de l'opérateur téléphonique
• Niveau de connaissance de la personne de contact
• Réponses aux questions sur les activités de l'entreprise

Contrôles spécifiques lors de la vérification de l'inscription

La vérification de l'inscription est l'un des moyens les plus efficaces pour détecter une entreprise alibi. Les méthodes suivantes peuvent être utilisées pour renforcer la fiabilité de la vérification

Vérifications multiples de l'inscription par téléphone

Comme il est souvent impossible de repérer une société alibi avec un seul contrôle d'inscription, des contrôles multiples peuvent être effectués de la manière suivante

Confirmation à différents moments de la journée

• À différents moments pendant les heures de bureau
• Pendant les pauses déjeuner
• En dehors des heures de bureau (vérification du contenu du répondeur)

Confirmation par différentes personnes

• Appels séparés par plusieurs personnes
• Vérification à l'aide de différentes questions
• Vérification de la cohérence des réponses

Confirmation par des questions détaillées

En plus d'une simple vérification de l'inscription, les questions détaillées suivantes peuvent être utilisées pour déterminer si une entreprise est un alibi ou non :

Vérifier les détails des documents présentés

Les documents préparés par une société alibi peuvent présenter les caractéristiques suivantes et des points non naturels.

Points de contrôle sur les fiches de paie

Vérification des aspects formels

• Nom, adresse et numéro de téléphone de l'entreprise
• État de l'empreinte du sceau
• Qualité du papier et état de l'impression
• Uniformité de la mise en page

Confirmation du contenu

• Ventilation du salaire de base et des différentes indemnités
• Déduction des primes d'assurance sociale
• Base de calcul de l'impôt sur le revenu
• Cohérence des dates de paiement et des bénéficiaires

Exemples de points non naturels

• Déduction inappropriée des cotisations d'assurance sociale par rapport au revenu
• Calcul incorrect de l'impôt sur le revenu
• Les sceaux de l'entreprise ne sont pas clairs ou incohérents
• Les relevés mensuels consécutifs ont des formats différents.

Comment vérifier le Gensen Choshuhyo ?

Le Gensen Choshuhyo est un document important pour vérifier les revenus annuels et les montants des impôts, mais il est souvent falsifié par des sociétés alibi :

Points à vérifier

• Cohérence entre le montant payé et le montant après déduction des revenus du travail
• Base de calcul du montant de l'impôt sur le revenu
• Déductions des primes d'assurance sociale, etc.
• Cohérence entre le lieu d'implantation de l'entreprise et le nom du bureau des impôts.

Caractéristiques qui doivent faire suspecter une falsification

• Erreurs évidentes dans le calcul du montant de l'impôt
• Le sceau de l'entreprise n'est pas clair ou sa forme n'est pas naturelle.
• La qualité du papier est nettement inférieure.
• Incohérences dans les déclarations

Mener une enquête sur place

S'il est difficile de prendre une décision sur la seule base de documents ou de vérifications téléphoniques, une enquête sur place, c'est-à-dire sur le site de l'entreprise, est un moyen efficace de prendre une décision.

Points à examiner

Confirmation du bâtiment/bureau

• Installation de la signalisation et des plaques signalétiques
• Cohérence entre la taille du bureau et le nombre d'employés
• État réel des activités de vente
• Réputation dans le quartier

Enquête sur l'environnement proche

• Adéquation de l'emplacement avec le type d'entreprise
• Présence d'autres entreprises dans le même secteur d'activité
• Commodité de l'accès aux transports
• L'état réel de l'activité commerciale

Toutefois, lorsque vous effectuez des enquêtes sur place, vous devez veiller à ce que l'autre partie ne se rende pas compte que vous êtes en train d'effectuer une enquête. Il est également important que l'enquête soit effectuée dans des limites appropriées afin de ne pas porter atteinte à la vie privée.

Risques et recours en cas de non détection

Risques liés à l'absence de repérage d'un locataire utilisant une société alibi

Si un locataire qui utilise une société alibi n'est pas détecté et qu'un contrat est signé, les risques graves suivants peuvent survenir pour le propriétaire ou la société de gestion

Risque économique

Probabilité élevée d'arriérés de loyer

De nombreux locataires qui utilisent des sociétés alibis ont des difficultés à payer leur loyer parce que les revenus qu'ils déclarent sont faux. Si le revenu réel est insuffisant pour payer le loyer, il est fort probable que des arriérés se produisent peu de temps après l'emménagement.

Difficulté à recouvrer les arriérés.

Les locataires qui signent un contrat sur la base de fausses informations professionnelles sont extrêmement difficiles à recouvrer en cas d'arriérés, car leurs coordonnées réelles et leur source de revenus ne sont pas claires. Les procédures judiciaires peuvent également augmenter considérablement les délais et les coûts, car il n'est pas possible d'obtenir des informations exactes.

Problèmes liés aux frais de remise en état

Dans de nombreux cas, les locataires en difficulté financière ne sont pas en mesure de supporter les frais de remise en état du logement après leur départ, et le propriétaire est contraint d'en assumer les coûts.

Risques administratifs

Problèmes de voisinage

Certains locataires, qui ont même recours à des sociétés alibi, peuvent avoir des problèmes d'attitude face à la vie, et les problèmes suivants risquent de se produire :

• problèmes de bruit
• Violation des règles d'élimination des déchets
• Utilisation inappropriée des parties communes
• Sous-location sans autorisation

Diminution de la valeur du bien

Les problèmes persistants et les arriérés peuvent nuire à la réputation générale du bien, entraînant une baisse de la valeur du bien et une augmentation du taux d'inoccupation.

Risques juridiques

Risque d'invalidation des contrats

La découverte de fausses déclarations lors de la sélection des locataires peut constituer un motif d'invalidation ou de résiliation du contrat de location. Cependant, la procédure d'annulation proprement dite est longue et coûteuse, et les revenus locatifs et les frais de gestion sont encourus dans l'intervalle.

Difficultés à réclamer des dommages et intérêts

Lorsqu'il s'agit de réclamer aux locataires une indemnisation pour les dommages causés par de fausses déclarations, le recouvrement est difficile dans la plupart des cas, car les ressources financières réelles et le lieu où se trouve l'autre partie ne sont pas clairs.

Que faire après une enquête préalable ?

Ce qui suit est un guide étape par étape sur ce qu'il faut faire si l'utilisation d'une société alibi est découverte après la signature du contrat.

Mesures à prendre immédiatement

Enquêter sur les faits en détail

• Identification de l'étendue et du contenu de la fausse déclaration
• Recherche de la source réelle de revenus et du lieu de travail
• Élimination des divergences entre les documents contractuels et la situation réelle
• Collecte et conservation des preuves documentaires

Confirmation de la base juridique

• Confirmation des clauses relatives aux fausses déclarations dans le contrat
• Examen des mesures juridiques applicables
• Consultation d'avocats et d'autres experts

Procédure étape par étape

Étape 1 : Négociations directes avec le locataire

Il convient tout d'abord de confirmer les faits avec le locataire et de discuter de la marche à suivre. À ce stade, les points suivants sont importants

• Des discussions calmes et basées sur les faits
• Confirmation de la capacité du locataire à payer le loyer à l'avenir
• Examen de la possibilité de poursuivre le contrat
• Recherche d'une solution.

Phase 2 : Révision des termes du contrat

Si le locataire a la capacité de payer, il faut envisager de modifier les conditions du contrat, par exemple

• Mettre en place un garant supplémentaire
• Augmenter la caution
• Réduire le loyer (en fonction des conditions du logement)
• Obligation de fournir régulièrement des justificatifs de revenus

Étape 3 : Envisager une action en justice

Si une solution négociée n'est pas possible, les mesures légales suivantes sont envisagées

Renforcer les mesures préventives

Pour éviter les dommages causés par les entreprises alibi, il est important de prendre les mesures préventives suivantes

Renforcer le système de contrôle

Mise en place d'une approche de filtrage à multiples facettes

• Examen indépendant par plusieurs responsables
• Recours à des organismes d'enquête externes
• Utilisation de la technologie de l'intelligence artificielle pour déterminer l'authenticité des documents
• Renforcement de la coopération avec les bureaux de crédit

Clarification des critères de sélection

• Établissement de critères de sélection par profession
• Éléments de vérification détaillés pour les documents de vérification des revenus
• Mise en place de procédures standard pour la vérification de l'inscription
• Flux de réponse en cas de découverte de points suspects

Révision des termes et conditions des contrats

Clauses contractuelles pour l'atténuation des risques

• Clauses de résiliation strictes en cas de fausses déclarations
• Obligation de présenter régulièrement des preuves de revenus
• Exigences plus strictes en matière d'éligibilité des garants conjoints
• Renforcement de la coopération avec les sociétés de garantie

Optimisation des coûts initiaux

• Révision des paramètres relatifs aux dépôts et aux pas-de-porte
• Examen de l'augmentation des dépôts de garantie
• Extension de la période de paiement anticipé du loyer
• Rendre obligatoire le recours à des sociétés de garantie

La mise en œuvre globale de ces mesures permet de minimiser les dommages causés par les sociétés alibi et de parvenir à une gestion locative stable.

Conclusion.

Le problème des sociétés alibi dans la gestion locative va au-delà de la simple falsification de documents et est devenu un problème social grave qui sape la confiance dans le marché locatif dans son ensemble. En appliquant correctement les méthodes de détection et de traitement décrites dans cet article, il est possible de maintenir une gestion locative saine.

Rappel des points clés

Cinq principes de base pour repérer les sociétés alibi

1. Effectuer un contrôle multiple - une combinaison de vérifications de documents, de vérifications d'inscription et d'entretiens
2. Vérification par des questions détaillées - aller au-delà des vérifications superficielles et poser une série de questions spécifiques et détaillées.
3. Vérifications multiples - ne prenez pas de décision sur la base d'une seule vérification, mais vérifiez plusieurs fois à différents moments et de différentes manières.
4. Utiliser son expertise - se tenir au courant des tendances et des tactiques du secteur et prendre les contre-mesures les plus récentes.
5. Préservez les preuves - recueillez et préservez les preuves appropriées en cas de détection.

Prochain plan d'action

Les actions suivantes sont recommandées à toutes les personnes impliquées dans les opérations de gestion locative

Mesures immédiates à mettre en œuvre

• Revoir et renforcer les procédures de filtrage actuelles
• Assurer l'éducation et la formation du personnel
• Mettre en place un système de coopération avec des organismes professionnels externes
• Révision des clauses contractuelles

Mesures à moyen et long terme

• Mise en place d'un système d'échange d'informations avec les associations professionnelles
• Introduction d'un système de dépistage utilisant les dernières technologies
• Amélioration de la capacité de réaction juridique
• Amélioration continue des mesures préventives

INA&Associates Ltd propose des solutions à ces questions en utilisant les dernières technologies et sa riche expérience. Si vous avez besoin d'aide pour votre gestion locative, n'hésitez pas à contacter nos experts.

Questions fréquemment posées

Q1 : Est-il tout à fait illégal de faire appel à une société alibi ?

R1 : Bien que le service d'une société alibi ne soit pas directement illégal (bien qu'il s'agisse probablement d'un délit), en fonction de l'objectif de son utilisation, vous pouvez vous rendre coupable des délits suivants

• Fraude - conclusion d'un contrat sur la base de fausses informations (peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 10 ans)
• falsification de documents privés - utilisation de documents falsifiés (peine d'emprisonnement de trois mois à cinq ans)
• Tentative de fraude - punissable même si elle est découverte avant la signature du contrat .

Également passible de dommages-intérêts civils s'il est découvert après la signature du contrat.

Q2 : Si j'ai des doutes lors de la vérification de l'inscription, dans quelle mesure puis-je poser des questions détaillées ?

R2 : Il est approprié de poser les questions suivantes lors de la vérification de l' inscription

Questions appropriées

• Informations de base sur l'entreprise (nature de l'activité, nombre d'employés, etc.)
• Situation professionnelle du demandeur (service, poste, années de service, etc.)
• Conditions générales de travail (horaires de travail, congés, etc.)

Questions à éviter

• Détails relatifs à la vie privée
• Les montants détaillés des salaires
• Informations sur l'évaluation du personnel

Il est important de limiter les questions à ce qui est nécessaire pour le travail et d'être poli pour obtenir leur coopération.

Q3 : Est-il possible d'expulser un locataire qui a fait appel à une société alibi ?

R3 : Il est possible d'expulser un locataire pour fausse déclaration, mais les conditions suivantes doivent être remplies

Conditions dans lesquelles l'expulsion est autorisée

• Le contrat contient une clause de résiliation pour fausse déclaration.
• Le fait d'une fausse déclaration peut être objectivement prouvé
• La fausse déclaration concerne un élément important du contrat
• La relation de confiance a été gravement endommagée.

Procédure réelle

1. Enquête approfondie sur les faits et collecte de preuves
2. Envoi d'un avis de résiliation du contrat
3. Négociation d'une expulsion volontaire
4. Mise en œuvre d'une procédure judiciaire (conciliation, litige)

Toutefois, la procédure d'expulsion proprement dite peut durer de plusieurs mois à un an.

Q4 : Si je fais appel à une société de garantie, le problème de la société alibi sera-t-il résolu ?

R4 : Le recours à une société de garantie réduit le risque d'impayés de loyer, mais ne résout pas complètement le problème de la société alibi :

Avantages du recours à une société de garantie

• Subrogation en cas d'arriérés de loyers
• Substitution des droits de rappel
• Soutien aux procédures judiciaires

Risques résiduels

• Problèmes de voisinage et de gestion
• Non-paiement des frais de remise en état
• Détérioration de la réputation du bien
• Cas relevant de la clause de non-responsabilité de la société de garantie

Il est donc important de procéder à une sélection appropriée des locataires en conjonction avec le recours à une société de garantie.

Q5. comment puis-je obtenir des informations sur les derniers modes opératoires des sociétés alibi ?

R5 : Les méthodes suivantes sont recommandées pour obtenir des informations sur les derniers modes opératoires et les contre-mesures :

Comment recueillir des informations

• Participer à des cours de formation organisés par des associations professionnelles (par exemple, la National Association of Rental Property Managers).
• S'abonner à des magazines spécialisés et aux médias du secteur
• Participation à des réunions d'échange d'informations avec des pairs
• Coopération avec des cabinets d'avocats et des sociétés de recherche

Apprentissage continu

• Formation interne régulière
• Partage et analyse des dernières études de cas
• Révision régulière des méthodes de contre-mesure
• Conseils d'experts externes

INA&Associates Ltd. fournit également les informations et le soutien les plus récents en matière de contre-mesures. N'hésitez pas à nous contacter.