Investition in Einzimmerwohnungen: Ein Leitfaden für Anfänger

In den letzten Jahren hat das Interesse an Investitionen in Einzimmerwohnungen zugenommen. Insbesondere ab 2025 verzeichnet der japanische Markt für Immobilieninvestitionen ein stetiges Wachstum, und viele Anleger ziehen Investitionen in Eigentumswohnungen als Mittel zum Vermögensaufbau in Betracht.

Viele Menschen haben jedoch Fragen wie "Ist die Investition in Studio-Eigentumswohnungen wirklich rentabel?", "Können auch Anfänger erfolgreich sein?" und "Welche Risiken sind damit verbunden?".

In diesem Artikel werde ich auf der Grundlage meiner langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche als stellvertretender Direktor von INA & Associates KK die Grundlagen der Investition in Studio-Eigentumswohnungen, den Schlüssel zum Erfolg und die zu beachtenden Risiken auf leicht verständliche Weise für Anfänger erläutern.

Die neuesten Marktdaten für das Jahr 2025 und konkrete Beispiele für Erfolge und Misserfolge werden Ihnen ebenfalls helfen, fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen. Wir hoffen, dass Sie einen nachhaltigen Vermögensaufbau durch Immobilieninvestitionen realisieren können.

Basiswissen zum Investment in Eigentumswohnungen

Was ist ein Studio-Eigentumswohnungsinvestment?

Eine Studiowohnungsinvestition ist eine Immobilieninvestitionsmethode, bei der Mieteinnahmen durch den Kauf einer Wohnung mit nur einem Zimmer (1R, 1K oder 1DK) und deren Vermietung erzielt werden. Sie wird vor allem als Wohnraum für Alleinstehende nachgefragt und ist als Einstieg in die Immobilieninvestition beliebt, da sie mit relativ geringen Geldbeträgen begonnen werden kann.

Der Investitionsmechanismus ist sehr einfach. Nach dem Kauf einer Immobilie erzielen Sie monatliche Mieteinnahmen (Einkommenszuwachs), indem Sie die Immobilie an Mieter vermieten. Wenn Sie die Immobilie in der Zukunft verkaufen, können Sie auch einen Kapitalgewinn aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Immobilie erwarten.

Unterschiede zu anderen Immobilieninvestitionen

Im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionen weist die Investition in eine Einzimmerwohnung die folgenden Merkmale auf.

Im Vergleich zu Investitionen in Eigentumswohnungen in Einzelgebäuden unterscheidet sich der Umfang der Investition erheblich. Während für Investitionen in Einzelgebäude Mittel in Höhe von mehreren zehn bis hunderten Millionen Yen erforderlich sind, können Investitionen in Studio-Wohnungen mit einigen Millionen Yen bis hin zu 10 Millionen Yen begonnen werden. Auch der Verwaltungsaufwand ist deutlich geringer.

Ein Unterschied zu Investitionen in Einfamilienhäuser besteht darin, dass es eine große Auswahl an Standorten gibt. Einzimmerwohnungen werden oft in guten Lagen in der Nähe von Bahnhöfen gebaut und können mit einer stabilen Mietnachfrage rechnen. Investitionen in Einfamilienhäuser zielen dagegen auf Familien ab und haben daher andere Marktcharakteristika.

Marktumfeld im Jahr 2025

Ab 2025 ist der Investmentmarkt für Einzimmerwohnungen im Allgemeinen robust. Nach Angaben des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sind die Grundstückspreise in allen Kategorien drei Jahre in Folge gestiegen, und die Immobilienpreise steigen weiter, insbesondere in städtischen Gebieten.

Was die Trends bei den Investoren angeht, so sind inländische Investoren führend auf dem Markt, wobei die Immobilieninvestitionen im Jahr 2024 ein höheres Niveau als im Vorjahr erreichen. Eine Umfrage unter 300 Investoren, die in Einzimmerwohnungen investieren, zeigt, dass die durchschnittliche Anzahl der Einheiten bei 6,76 und der Median bei 2 liegt, was darauf hindeutet, dass Kleininvestoren den Hauptanteil stellen.

Was die Renditen betrifft, so liegen die Oberflächenrenditen für neu gebaute Studio-Wohnungen im Bereich von 2 bis 3 % (im Zentrum von Tokio), während die Renditen für gebrauchte Objekte je nach Alter des Objekts zwischen 4 und 7 % liegen. Trotz der steigenden Zinssätze bleibt das Investitionsumfeld aufgrund steigender Mieten und verbesserter Leerstandsquoten relativ günstig.

Fünf Vorteile der Investition in Einzimmerwohnungen

1. man kann mit einem kleinen Kapitalbetrag beginnen

Der größte Vorteil von Investitionen in Einzimmerwohnungen besteht darin, dass man schon mit einem relativ kleinen Betrag in Immobilien investieren kann. Während für Investitionen in Einzelwohnungen und Geschäftshäuser zweistellige bis dreistellige Millionenbeträge erforderlich sind, kann man mit einer Einlage von nur wenigen Millionen Yen in Einzimmerwohnungen investieren.

Dank dieser Einfachheit können auch Angestellte und Beamte mit Immobilieninvestitionen als Nebenerwerb beginnen und so ihre Möglichkeiten zum Vermögensaufbau erweitern. Auch unter dem Gesichtspunkt des Risikomanagements ist dies effektiv, da eine diversifizierte Investition durch den Kauf mehrerer Einheiten in Etappen erreicht werden kann.

2. einfache Verwaltung

Die Verwaltung einer Investition in ein Studio-Eigentumswohnheim ist stark reduziert. In vielen Fällen kann eine Verwaltungsgesellschaft beauftragt werden, die sich um alles kümmert, von der Anwerbung der Mieter bis zum Einzug der Mieten und der Instandhaltung der Gebäude.

Im Vergleich zur Verwaltung von Einzimmerwohnungen ist das Risiko unerwarteter Probleme und Reparaturkosten geringer, da die Anzahl der zu verwaltenden Einrichtungen und Gemeinschaftsräume begrenzt ist. Da die Verwaltungsgesellschaft in Ihrem Namen die Kommunikation mit den Mietern übernimmt, können Sie weiter investieren, ohne Ihr Kerngeschäft zu beeinträchtigen.

Die Verwaltungsgebühren belaufen sich in der Regel auf etwa 5 % der Miete, aber der Zeitgewinn, der sich aus der Zahlung dieser Gebühren ergibt, ist beträchtlich und besonders für viel beschäftigte Geschäftsleute wichtig.

3. stabile Mietnachfrage

Für Einzimmerwohnungen in städtischen Gebieten ist mit einer stabilen Mietnachfrage zu rechnen. Gesellschaftliche Trends wie die Zunahme der Zahl der Einpersonenhaushalte, spätere Eheschließungen und die Konzentration der Bevölkerung in städtischen Gebieten stützen die Nachfrage nach Einzimmerwohnungen.

Vor allem in den 23 Bezirken Tokios gibt es stabile Nachfragergruppen wie Studenten, Berufseinsteiger und Umsteiger, und Objekte mit der richtigen Lage und Ausstattung können die Belegungsrate langfristig halten.

4) Steuerspareffekt

Die Investition in Einzimmerwohnungen hat gewisse Steuerspareffekte. Ausgaben, die bei der Immobilieninvestition anfallen, wie z. B. Abschreibung, Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Darlehenszinsen, können vom Arbeitseinkommen abgezogen werden.

Vor allem im ersten Jahr des Kaufs können auch anfängliche Kosten wie die Zulassungssteuer und die Grunderwerbssteuer als Ausgaben berücksichtigt werden, was die Einkommens- und die Einwohnersteuer verringern kann.

Eine Investition allein zum Zweck der Steuerersparnis ist jedoch nicht zu empfehlen. Es ist wichtig, sich auf die Rentabilität zu konzentrieren und den Steuerspareffekt als sekundären Nutzen zu betrachten. Da die Möglichkeit besteht, dass sich die Vergünstigungen durch die Reform des Steuersystems ändern können, empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder einen anderen Spezialisten zu konsultieren.

5. hohe Liquidität.

Im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionen zeichnen sich Einzimmerwohnungen durch eine hohe Liquidität aus. Im Vergleich zu Eigentumswohnungen und Geschäftshäusern gibt es einen größeren Pool an potenziellen Käufern, so dass es leichter ist, beim Verkauf Käufer zu finden.

Insbesondere bei guter Lage in Bahnhofsnähe oder in einer beliebten Gegend ist die Marktfähigkeit hoch und kann bei Bedarf in relativ kurzer Zeit verkauft werden. Dies ermöglicht eine flexible Vermögensverwaltung als Reaktion auf Veränderungen des Lebensstils und des Kapitalbedarfs.

Im Vergleich zu REITs und Immobilien-Crowdfunding sind die Sicherheit, eine Immobilie direkt zu besitzen, und die Freiheit, nach eigenem Ermessen zu entscheiden, wann man kauft oder verkauft, ebenfalls große Vorteile.

Nachteile und Risiken bei der Investition in Einzimmerwohnungen

1. das Leerstandsrisiko

Das größte Risiko bei Investitionen in Einzimmerwohnungen ist das Leerstandsrisiko: Wenn Sie nur in eine Einheit investieren, gehen Ihre Mieteinnahmen gegen Null, wenn der Mieter auszieht. Bei einer einzelnen Wohnung können die Einnahmen aus den anderen Einheiten den Leerstand ausgleichen, aber ein solcher Diversifikationseffekt ist bei Einzimmerwohnungen nicht zu erwarten.

Während des Leerstands werden weiterhin Darlehensrückzahlungen, Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen gezahlt, was den Cashflow verschlechtern kann. Das Risiko eines längeren Leerstands ist bei Objekten in schlechter Lage oder mit älterer Ausstattung besonders hoch.

Um das Leerstandsrisiko zu verringern, ist es wichtig, Objekte in Gebieten mit hoher Mietnachfrage auszuwählen, angemessene Mieten festzulegen und den Wert der Immobilien durch regelmäßige Instandhaltung zu erhalten. Auch eine diversifizierte Investition in mehrere Einheiten ist eine wirksame Maßnahme.

2. Risiko des Mietrückgangs

Sinkende Mieten sind ein unvermeidliches Risiko, das mit dem Alter des Gebäudes einhergeht. Es ist schwierig, die Mieten zum Zeitpunkt des Neubaus über einen langen Zeitraum aufrechtzuerhalten, und es wird allgemein erwartet, dass die Mieten in 10 Jahren um 10-15 % und in 20 Jahren um 20-30 % sinken.

Zu den Faktoren, die zu sinkenden Mieten beitragen, gehören das Alter der Immobilie, die Veralterung der Einrichtungen, Veränderungen in der Umgebung und die Konkurrenz durch neu gebaute Immobilien. Insbesondere in Gebieten mit einem Überangebot an Immobilien verstärkt der Wettbewerb tendenziell den Druck auf die Mieten.

Gegen das Risiko sinkender Mieten kann man sich unter anderem durch die Wahl einer Immobilie in guter Lage, durch regelmäßige Renovierungen und Umbauten sowie durch die Festsetzung angemessener, marktgerechter Mieten schützen. Wichtig ist auch die Durchführung konservativer Einnahmen- und Ausgabensimulationen, die bei der Renditeberechnung zum Zeitpunkt des Kaufs künftige Mietrückgänge einbeziehen.

3) Reparatur- und Instandhaltungskosten

Eigentümer von Einzimmerwohnungen müssen monatliche Reparatur- und Instandhaltungskosten zahlen. Diese Kosten steigen in der Regel mit dem Alter der Immobilie, und insbesondere bei größeren Reparaturen können Vorabzahlungen fällig werden.

Der Eigentümer ist auch für die Kosten für den Ausfall und den Ersatz von Geräten in den Innenräumen verantwortlich. Geräte wie Klimaanlagen, Warmwasserbereiter, Waschbecken und Bodenbeläge müssen nach 10-15 Jahren ersetzt werden und können jedes Mal mehrere hunderttausend Yen kosten.

Um die Reparaturkosten zu senken, ist es sinnvoll, relativ neue Immobilien auszuwählen, die den neuen erdbebensicheren Standards entsprechen, Wohnungen auszuwählen, die gut verwaltet werden, und durch regelmäßige Wartung eine vorbeugende Instandhaltung durchzuführen. Außerdem ist es wichtig, vor dem Kauf den Stand der Reparaturrücklage und die Durchführung größerer Reparaturen zu überprüfen.

4. Risiko steigender Zinssätze

Wenn Sie ein Immobilieninvestitionsdarlehen haben, wirken sich steigende Zinssätze direkt auf die Rentabilität aus: Ab 2025 steigen die langfristigen Zinssätze aufgrund der Normalisierung der Geldpolitik der Bank of Japan, und es besteht die Möglichkeit, dass die Zinssätze in Zukunft weiter steigen.

Wenn Sie ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz haben, besteht das Risiko, dass ein Zinsanstieg Ihre monatlichen Rückzahlungen erhöht und Ihren Cashflow verschlechtert. Ein Zinsanstieg von 1 % bei einem Darlehen von 20 Millionen Yen erhöht beispielsweise die jährliche Rückzahlungslast um etwa 200 000 Yen.

Zu den Gegenmaßnahmen gegen das Risiko steigender Zinsen gehören die Wahl eines festen Zinssatzes, die Kontrolle des Verschuldungsgrades, die Simulation von Einnahmen und Ausgaben unter Berücksichtigung steigender Zinsen und die Verringerung des Kapitals durch vorzeitige Rückzahlung. Außerdem ist es wichtig, die Zinsentwicklung regelmäßig zu beobachten und gegebenenfalls eine Refinanzierung in Betracht zu ziehen.

5. Katastrophenrisiko

Naturkatastrophen wie Erdbeben, Feuer und Überschwemmungen sind wichtige Risikofaktoren bei Immobilieninvestitionen. Japan ist ein erdbebengefährdetes Land, und das Risiko von Gebäudeschäden durch ein großes Erdbeben ist immer gegeben. In den letzten Jahren sind auch Überschwemmungen durch Taifune und sintflutartige Regenfälle häufiger geworden, und je nach Standort muss auch das Überschwemmungsrisiko berücksichtigt werden.

Durch Katastrophen verursachte Immobilienschäden verursachen nicht nur Reparaturkosten, sondern können auch zu längeren Leerstandszeiten und einem Wertverlust führen. Das Risiko eines Einsturzes aufgrund von Erdbeben ist bei Immobilien mit alten Erdbebensicherheitsstandards besonders hoch, und die Versicherungsprämien sind in der Regel hoch.

Als Maßnahmen gegen das Katastrophenrisiko ist es wichtig, Immobilien auszuwählen, die den neuen Erdbebensicherheitsstandards entsprechen, das Standortrisiko anhand von Gefahrenkarten zu überprüfen und eine angemessene Feuer- und Erdbebenversicherung abzuschließen. Auch eine Diversifizierung der Investitionen in verschiedenen Bereichen kann die lokalen Risiken verringern.

Sieben Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Immobilienauswahl

1. die Wichtigkeit der Lage

Bei der Investition in eine Studiowohnung ist der Standort der wichtigste Faktor für den Erfolg. Es ist wichtig, eine Immobilie zu wählen, die gut an einen größeren Bahnhof angebunden ist, z. B. 10 Minuten Fußweg vom Bahnhof.

Ideal ist die Lage an einer großen Bahnlinie, wie der JR Yamanote Line, der Tokyo Metro oder der Toei Subway, und in der Nähe eines Bahnhofs mit Anschluss an mehrere Linien. Hat der Bahnhof außerdem Haltestellen für Express- oder Schnellzüge, kann mit einer höheren Mietnachfrage gerechnet werden.

Die Umgebung ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Praktische Einrichtungen wie Geschäfte, Supermärkte, Banken und Krankenhäuser, die zu Fuß erreichbar sind, erhöhen die Zufriedenheit der Mieter und führen zu einer langfristigen Mietbindung. Eine gute öffentliche Sicherheit ist ebenfalls ein wichtiger Faktor, und die Verfügbarkeit von Straßenbeleuchtung und Fußgängerverkehr in der Nacht sollte ebenfalls geprüft werden.

2 Alter und Gebäudestruktur

Das Alter des Gebäudes steht in engem Zusammenhang mit dem Mietniveau. Neu gebaute Objekte können höhere Mieten bieten, sind aber auch teurer in der Anschaffung und weisen tendenziell niedrigere Renditen auf. Andererseits steigt bei zu alten Objekten das Risiko von Reparaturkosten.

Unter dem Gesichtspunkt der Investitionseffizienz sind Gebrauchtimmobilien, die etwa 10-15 Jahre alt sind, ein gutes Ziel. In diesem Alter hat sich der Preisverfall seit dem Neubau verlangsamt und die Immobilie befindet sich noch in einem Zustand, der keine größeren Reparaturen erfordert.

Bei der Gebäudestruktur ist es wichtig, sich für eine Stahlbetonkonstruktion (RC) oder eine Stahlbetonkonstruktion mit Stahlrahmen (SRC) zu entscheiden. Diese Konstruktionen sind langlebiger und haben eine hervorragende Schalldämmung, was die Zufriedenheit der Mieter erhöht. Sie erleichtern auch die Finanzierung durch Finanzinstitute.

3. die Einhaltung der neuen Normen für die Erdbebensicherheit

Immobilien, für die seit Juni 1981 eine Baugenehmigung erteilt wurde, entsprechen den neuen Erdbebensicherheitsnormen und sind somit sicherer gegen Erdbeben. Immobilien mit alten Normen für die Erdbebensicherheit sind zwar billiger in der Anschaffung, aber die Versicherungsprämien für Erdbeben sind höher und können sich beim späteren Verkauf als nachteilig erweisen.

Die Entscheidung für eine Immobilie mit einem neuen erdbebensicheren Standard erhöht das Sicherheitsgefühl der Mieter und verringert das Risiko von Leerständen. Auch bei der Kreditprüfung durch Finanzinstitute ist dies oft von Vorteil.

4. Angemessenheit der Rendite

Die Flächenrendite ist ein wichtiger Indikator für Investitionsentscheidungen, aber die Standardrendite für eine Studiowohnung im Stadtzentrum liegt bei 5-8 %. Es ist jedoch gefährlich, sich ausschließlich an hohen Renditen zu orientieren.

Wichtiger ist die reale Rendite. Die Rentabilität sollte anhand der realen Rendite beurteilt werden, bei der Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklagen, Grundsteuer, Verwaltungsgebühren und Leerstandsquoten berücksichtigt werden.

Reale Rendite = (jährliche Mieteinnahmen - jährliche Ausgaben) / Immobilienpreis x 100

Es ist auch wichtig, die langfristigen Einnahmen und Ausgaben zu simulieren, wobei künftige Mietrückgänge und steigende Reparaturkosten berücksichtigt werden müssen.

5.Prüfung des Bewirtschaftungsstatus

Der Bewirtschaftungszustand eines Mehrfamilienhauses steht in direktem Zusammenhang mit der Werterhaltung der Immobilie. Es ist notwendig, die Leistung der Verwaltungsgesellschaft, des Verwaltungspersonals, den Stand der Reinigung und den Stand der Rücklagen für Reparaturen im Detail zu überprüfen.

Insbesondere ist zu prüfen, ob ein angemessener Betrag für den Reparaturrückstellungsfonds zurückgelegt wurde, und es ist zu prüfen, wie die Vergangenheit und der künftige Zeitplan für größere Reparaturen aussehen. Ist der Reparaturrücklagenfonds unzureichend, kann in Zukunft eine Pauschalabgabe erforderlich werden.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Geschäftsführung der Verwaltungsgesellschaft. Die Protokolle der Mitgliederversammlungen sollten geprüft werden, um festzustellen, ob angemessene Entscheidungen getroffen werden und ob Probleme auftauchen.

6) Angemessenheit des Grundrisses und der Ausstattung

Der Grundriss einer Studiowohnung sollte für die Zielgruppe der Mieter geeignet sein: Sie sollte etwa 20-25 m2 groß sein und über grundlegende Einrichtungen wie ein separates Bad und WC, ein eigenes Waschbecken und eine Klimaanlage verfügen.

In letzter Zeit legen die Mieter mehr Wert auf Einrichtungen wie Lieferboxen, automatische Schließanlagen und kostenlosen Internetzugang. Diese Einrichtungen tragen dazu bei, dass sich Ihre Immobilie von konkurrierenden Objekten abhebt und die Leerstandszeit verkürzt wird.

Eine zu luxuriöse Ausstattung kann jedoch zu höheren Verwaltungskosten führen, so dass es wichtig ist, bei der Auswahl der Einrichtungen auf Kosteneffizienz zu achten.

7. die Berücksichtigung des Zukunftspotenzials

Bei der Auswahl einer Immobilie muss nicht nur die aktuelle Situation, sondern auch das zukünftige Potenzial berücksichtigt werden. Es ist wichtig, Informationen über Sanierungspläne für die Umgebung, die geplante Eröffnung neuer Bahnhöfe, Verlagerungspläne von Universitäten und Unternehmen usw. zu sammeln und künftige Veränderungen der Mietnachfrage vorherzusagen.

Andererseits sollten Gebiete vermieden werden, in denen ein Bevölkerungsrückgang zu erwarten ist oder in denen die Nachfrage von Studenten aufgrund der Verlagerung von Universitäten zurückgehen könnte.

Darüber hinaus ist Vorsicht geboten, wenn in demselben Gebiet ein großes Angebot an neuen Eigentumswohnungen geplant ist, da dies den Abwärtsdruck auf die Mieten aufgrund des verstärkten Wettbewerbs erhöhen kann.

Zu beachtende Punkte aus Misserfolgsfällen

Misserfolgsfall 1: Einfache Investition in eine neu gebaute Immobilie

Beispiel von Herrn A (30 Jahre, Firmenangestellter)

Herr A kaufte eine neu gebaute Studiowohnung im Stadtzentrum für 28 Millionen Yen, nachdem er von einem Vertreter eines Immobilienunternehmens darauf hingewiesen worden war, dass die Mieter schnell einziehen würden, da es sich um eine neu gebaute Immobilie handelte, und dass vorerst keine Reparaturkosten anfallen würden. Die Oberflächenrendite betrug 3,2 %.

Unmittelbar nach dem Kauf traten jedoch die folgenden Probleme auf

• Der Kaufpreis war aufgrund der Neubauprämie relativ hoch.
• Die Miete war im Vergleich zu Gebrauchtimmobilien in der Nachbarschaft zu hoch angesetzt, und es war schwierig, Mieter zu finden.
• Es gab eine dreimonatige Leerstandszeit, die letztlich zu einer Mietminderung von 30.000 JPY pro Monat führte.
• Die reale Rendite fiel in den Bereich von 2 %, und die Rückzahlung von Darlehen belastete den Cashflow.

Gelernte Lektionen und Gegenmaßnahmen

Neu gebaute Immobilien haben in der Regel höhere Kaufpreise und niedrigere Renditen. Außerdem ist die Neubauprämie nur vorübergehend und die Mieten werden mit zunehmendem Alter der Immobilie sinken. Anfängern wird empfohlen, mit Gebrauchtimmobilien zu beginnen, die 10-15 Jahre alt sind und deren Preise stabil sind.

Misserfolgsfall 2: Auswahl einer Immobilie ohne Rücksicht auf die Lage

Fallbeispiel von Herrn B (40 Jahre, Beamter)

Herr B wurde von der hohen Rendite angelockt und kaufte eine gebrauchte Einzimmerwohnung in einem Vorort, 15 Gehminuten vom Bahnhof entfernt, für 12 Millionen JPY (Flächenrendite 8,5 %).

Nach dem Kauf wurden die folgenden Probleme deutlich

• Die Anbindung an das Stadtzentrum ist schlecht, da der nächstgelegene Bahnhof nur eine Haltestelle für den Nahverkehr ist.
• Wenige praktische Einrichtungen wie Geschäfte des täglichen Bedarfs und Supermärkte in der Nähe
• Nach dem Auszug des Mieters dauerte es sechs Monate, bis ein neuer Mieter gefunden wurde.
• Auch nach einer Senkung der Miete konnten keine Mieter gefunden werden, so dass die Miete schließlich um 20 000 Yen pro Monat gesenkt wurde.
• Die tatsächliche Rendite sank auf 4 %.

Gelernte Lektionen und Gegenmaßnahmen

Es ist gefährlich, eine Immobilie nur aufgrund ihrer hohen Rendite auszuwählen. Der Standort ist der wichtigste Faktor, der direkt mit der Mietnachfrage zusammenhängt. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, ein Gebiet auszuwählen, das nicht weiter als 10 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt ist, an einer wichtigen Bahnlinie liegt oder in einer Gegend mit hohem Wohnkomfort.

Misserfolgsfall 3: Unzureichende Schätzung der Reparaturkosten

Fallbeispiel von Frau C (50 Jahre, Selbstständige)

Herr C. kaufte eine 25 Jahre alte preisgünstige Einzimmerwohnung für 8 Millionen Yen. Die Flächenrendite war mit 10 % attraktiv, aber nach dem Kauf fielen unerwartete Reparaturkosten an.

• Ersatzkosten in Höhe von 300.000 Yen aufgrund eines defekten Warmwasserbereiters.
• 150.000 Yen für Ersatzkosten aufgrund des Alters der Klimaanlage
• 400.000 Yen für die Erneuerung des Bodenbelags
• 200.000 Yen für die Reparatur von Wasserleitungen

Insgesamt fielen in einem Jahr Reparaturkosten in Höhe von 1.050.000 JPY an, was zu einer erheblichen Verschlechterung des realen Ertrags führte.

Lehren und Gegenmaßnahmen

Während der Kaufpreis einer alten Immobilie niedrig ist, ist das Risiko von Reparaturkosten hoch. Es ist wichtig, den Zustand der Anlagen vor dem Kauf eingehend zu prüfen und einen Einnahmen- und Ausgabenplan zu erstellen , der die Reparaturkosten berücksichtigt. Es ist auch ratsam, zu alte Objekte zu vermeiden und Objekte auszuwählen, die nicht älter als 15-20 Jahre sind.

Misserfolgsfall 4: Unzureichende Reaktion auf steigende Zinssätze

Fallbeispiel von Herrn D (35 Jahre, Angestellter)

Herr D. nahm einen Kredit in Höhe von 20 Millionen Yen zu einem variablen Zinssatz von 1,5 % auf und begann, in Einzimmerwohnungen zu investieren. Anfangs hatte er einen positiven Cashflow von 20.000 Yen pro Monat, aber die Situation verschlechterte sich, als die Zinssätze stiegen.

• Die Zinssätze stiegen von 1,5 % auf 3,0 %.
• Die monatlichen Rückzahlungen stiegen um etwa 20 000 JPY.
• Der positive Cashflow wurde negativ
• Es mussten zusätzliche Mittel investiert werden.

Lehren und Gegenmaßnahmen

Wenn variable Zinssätze gewählt werden, muss das Risiko von Zinserhöhungen in vollem Umfang einkalkuliert werden. Es sollte simuliert werden, ob das Unternehmen auch bei einem Zinsanstieg von 2 bis 3 % über die Runden kommt, und gegebenenfalls sollte über die Wahl eines festen Zinssatzes oder die Reduzierung der Fremdkapitalquote nachgedacht werden.

Misserfolgsfall 5: Fehlen einer Ausstiegsstrategie

Fallbeispiel von Herrn E (45 Jahre, Angestellter)

Herr E. kaufte vor 10 Jahren eine Einzimmerwohnung, investierte aber weiter, ohne eine klare Ausstiegsstrategie zu haben. Sie erwog, die Wohnung zu verkaufen, weil sie die Ausbildung ihrer Kinder finanzieren musste, sah sich jedoch mit folgenden Problemen konfrontiert

• Der geschätzte Wert der Immobilie betrug 14 Millionen Yen im Vergleich zum Kaufpreis von 20 Millionen Yen.
• Es bestand ein Darlehenssaldo von 16 Millionen JPY, und selbst wenn die Immobilie verkauft würde, müssten wir 2 Millionen JPY aufnehmen.
• Geringe Liquidität und 8 Monate bis zum Verkauf

Gelernte Lektionen und Gegenmaßnahmen

Ausstiegsstrategien sind bei Immobilieninvestitionen wichtig. Vom Zeitpunkt des Kaufs an müssen der Zeitpunkt und die Bedingungen des Verkaufs ins Auge gefasst und die Rückzahlung der Kredite geplant werden. Es ist auch wichtig, die Immobilienwerte regelmäßig zu überwachen und einen Verkauf zum richtigen Zeitpunkt in Betracht zu ziehen.

Häufige Misserfolgsfaktoren und Gegenmaßnahmen

Aus diesen Misserfolgsfällen lassen sich die folgenden gemeinsamen Faktoren und Gegenmaßnahmen ableiten.

Wichtigste Misserfolgsfaktoren

1. Immobilienauswahl, die sich nur auf Renditen und niedrige Preise konzentriert
2. Vernachlässigung der Standortbedingungen
3. Fehlende langfristige Einnahmen- und Ausgabensimulation
4. Mangelndes Risikomanagement
5. Fehlende Exit-Strategien

Wirksame Maßnahmen

1. Umfassende Objektbewertung: umfassende Beurteilung von Lage, Alter und Bewirtschaftungszustand sowie Rendite
2. Konservative Einnahmen- und Ausgabenplanung: Simulationen, die sinkende Mieten, Reparaturkosten und steigende Zinsen berücksichtigen
3. Einsatz von Spezialisten: Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern, Steuerberatern und Finanzplanern
4. Kontinuierliches Lernen: Verstehen von Markttrends und Verbesserung des Anlagewissens
5. Diversifizierte Investitionen: Risikostreuung durch Investitionen in mehrere Einheiten

Schlussfolgerung.

Die Investition in Studio-Eigentumswohnungen kann ein stabiles Mittel zum Vermögensaufbau sein, wenn Sie über das richtige Wissen und die richtige Strategie verfügen. 2025 sind die Marktbedingungen im Allgemeinen stabil, und die Mietnachfrage bleibt solide, insbesondere in städtischen Gebieten.

Schlüsselfaktoren für den Erfolg

1. Legen Sie größten Wert auf die Lage: Wählen Sie eine Immobilie, die nicht weiter als 10 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt ist oder an einer wichtigen Bahnlinie liegt.
2. Wählen Sie das richtige Alter des Gebäudes: Gebrauchtimmobilien, die zwischen 10 und 15 Jahre alt sind, sind eine gute Investitionseffizienz.
3. Bestimmung der Gesamtrentabilität: Bewerten Sie nicht nur die Oberflächenrendite, sondern auch die reale Rendite.
4. Sorgfältiges Risikomanagement: Planen Sie Leerstände, sinkende Mieten und steigende Zinssätze ein.
5. Langfristige Betrachtung: Streben Sie nachhaltige Renditen an, nicht kurzfristige Gewinne.

Zu vermeidende Misserfolgsmuster

• Einfaches Investieren in neu gebaute Immobilien
• Auswahl von Objekten allein auf der Grundlage hoher Renditen
• Investitionsentscheidungen, die die Standortbedingungen außer Acht lassen
• Vernachlässigung von Reparaturkosten und des Risikos steigender Zinsen
• Investitionen ohne Berücksichtigung von Exit-Strategien

Nächste Handlungsschritte

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, in Atelierwohnungen zu investieren, empfehlen wir Ihnen die folgenden Schritte.

1. Erwerben Sie Grundkenntnisse: Vertiefen Sie Ihr Wissen durch Bücher und Seminare über Immobilieninvestitionen.
2. Führen Sie eine Marktforschung durch: Informieren Sie sich über die Miet- und Immobilienpreise in der Gegend, in der Sie investieren möchten.
3. Erstellen Sie einen Finanzplan: Machen Sie sich ein Bild von Ihren eigenen Mitteln, dem Betrag, den Sie leihen können, und Ihrer monatlichen Rückzahlungskapazität.
4. Auswahl eines zuverlässigen Partners: Wählen Sie ein Immobilienbüro oder eine Verwaltungsgesellschaft mit nachweislicher Erfolgsbilanz.
5. Prüfen Sie Immobilien im Detail: Vergleichen Sie mehrere Objekte und treffen Sie eine umfassende Entscheidung.

Immobilieninvestitionen sind ein Mittel zum langfristigen Vermögensaufbau. Der Schlüssel zum Erfolg ist nicht das Streben nach kurzfristigen Gewinnen, sondern sorgfältiges und strategisches Arbeiten mit dem Ziel, nachhaltige Erträge zu erzielen.

INA&Associates K.K. bietet die beste Anlagestrategie für jeden einzelnen Kunden, je nach seinen Anlagezielen und seiner Risikobereitschaft. Wenn Sie an einer Investition in Atelierwohnungen interessiert sind, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Unser erfahrenes und professionelles Personal wird Sie bei Ihrem Vermögensaufbau unterstützen.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Wie hoch sind die Anfangskosten für eine Investition in eine Einzimmerwohnung?

A1: Die Anfangskosten belaufen sich im Allgemeinen auf etwa 20-30 % des Immobilienpreises, wobei für eine Immobilie im Wert von 15 Mio. Yen eine Anzahlung von 3-4,5 Mio. Yen und andere Kosten (Registrierungsgebühren, Maklergebühren, Feuerversicherungsprämien usw.) von 1-1,5 Mio. Yen erforderlich sind, was insgesamt etwa 4-6 Mio. Yen ergibt.

Einige Finanzinstitute können jedoch auch einen vollständigen Kredit (ohne Anzahlung) gewähren. Auch in diesem Fall müssen Sie verschiedene Ausgaben in bar vorbereiten, so dass Sie mindestens 1-1,5 Millionen JPY an persönlichen Mitteln benötigen.

F2: Wie hoch ist der ungefähre Ertrag?

A2: Ab 2025 sind die aktuellen Marktrenditen wie folgt

• Neue Einzimmerwohnungen: Oberflächenrenditen im Bereich von 2-3 % (Zentrum von Tokio)
• Gebrauchte Einzimmerwohnungen:
  • Weniger als 10 Jahre alt: 4-4,5%.
  • Über 10 Jahre alt: 4,5-5%.
  • Über 20 Jahre alt: 6-7%.

Es ist jedoch wichtig, nicht nur die Oberflächenrendite, sondern auch die reale Rendite zu berücksichtigen, bei der die Verwaltungskosten, die Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung sowie die Leerstandsquote berücksichtigt werden. In Stadtzentren liegt eine realistische Höhe der realen Rendite bei etwa 3-5 %.

Q3: Wie sollte ich eine Verwaltungsgesellschaft auswählen?

A3: Bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft sollten Sie auf folgende Punkte achten

Erfolgsbilanz und Zuverlässigkeit

• Anzahl der verwalteten Einheiten und Anzahl der Jahre im Geschäft
• ob das Unternehmen über eine Zulassung als Grundstücks- und Gebäudeverwalter verfügt
• ob das Unternehmen als Verwalter von Mietobjekten registriert ist

Inhalt der Dienstleistung

• Fähigkeit, Mieter zu rekrutieren (kurze Leerstandszeit)
• Verfügbarkeit eines 24-Stunden-Service
• Regelmäßige Immobilieninspektionen und Berichte
• Verfügbarkeit eines Mietgarantieprogramms

Transparenz der Kosten

• Verwaltungsgebühren (5-10% der Miete)
• Kosten für die Anwerbung von Mietern
• Kostenstruktur für Reparaturarbeiten

Es ist ratsam, Angebote von mehreren Verwaltungsgesellschaften einzuholen und deren Leistungen und Kosten zu vergleichen.

F4: Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

A4: Der Zeitpunkt des Verkaufs wird durch eine umfassende Betrachtung der folgenden Faktoren bestimmt

Marktumfeld

• Entwicklung der Immobilienpreise
• Höhe der Zinssätze
• Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Zustand der Immobilie

• Alter des Gebäudes (ein Richtwert ist etwa 20-25 Jahre alt)
• Zeitpunkt von größeren Reparaturen
• Veränderungen in der Umgebung

Persönliche Umstände

• Änderungen im Lebensstil
• Nachfrage nach Geldmitteln
• Andere Investitionsmöglichkeiten

Im Allgemeinen ziehen viele Investoren einen Verkauf in Betracht, bevor größere Reparaturen anstehen oder die Immobilie mehr als 20 Jahre alt ist. Wenn sich die Immobilie jedoch in einer guten Lage befindet und die Mietnachfrage stabil ist, kann das langfristige Halten eine effektive Strategie sein.

F5: Wie sollte ich meine Steuererklärung abgeben?

A5: Bei Investitionen in Einzimmerwohnungen sind die folgenden Einnahmen und Ausgaben zu erklären

Einkommen

• Mieteinnahmen
• Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühren (können separat als einmalige Einkünfte angegeben werden)

Ausgaben

• Abschreibung
• Darlehenszinsen
• Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen
• Verwaltungskostenzuschuss
• Grundsteuer und Städtebauabgabe
• Feuerversicherungsprämien
• Reparaturkosten

Im ersten Jahr können auch die Eintragungssteuer und die Grunderwerbssteuer als Ausgaben berücksichtigt werden.

Wenn Sie mit Ihren Immobilieneinkünften rote Zahlen schreiben, können Sie unter Umständen eine Einkommensteuererstattung erhalten, indem Sie Ihre Einkünfte von Ihrem Arbeitseinkommen abziehen. Das Steuersystem ist jedoch komplex und es ist ratsam, einen Steuerberater oder einen anderen Fachmann zu konsultieren.