인구 감소 시대의 부동산 투자 전략: 도시 재생이 만들어내는 새로운 자산 가치란?

일본의 인구 감소가 사회적 문제로 인식된 지 오래지만, 부동산 업계에 몸담고 있는 사람으로서 이 변화를 단순히 부정적인 리스크로만 보지 않고 다른 관점을 전달하고자 한다. 총무성 발표에 따르면 2024년 10월 기준으로 일본의 총인구는 14년 연속 감소를 기록할 것으로 예상되며, 특히 지방도시의 인구 유출은 심각한 문제입니다.

'인구가 줄어들면 부동산 가치는 떨어질 수밖에 없다'는 비관론도 심심찮게 들을 수 있다. 하지만 우리는 현장의 데이터와 사회 변화를 다각도로 분석함으로써 그 너머에 숨어있는 새로운 가치 창출의 가능성을 발견하고 있다. 본고에서는 인구 감소라는 큰 흐름 속에서 부동산 투자자가 가져야 할 새로운 관점과 미래 자산가치 창출을 위한 전략에 대해 설명한다.

양극화되는 부동산 가치: 미래지향적 입지 선정의 중요성

인구 감소가 부동산 시장에 미치는 영향은 결코 획일적이지 않다. 물론, 절대적인 수요의 감소로 인해 많은 부동산이 가치를 유지하기가 어려워지는 것은 사실이다. 하지만 데이터를 자세히 분석해보면, 가치가 하락하는 지역과 오히려 가치가 상승하는 지역으로 양극화가 진행되고 있는 현실을 확인할 수 있다.

그 열쇠를 쥐고 있는 것이 바로 국가가 추진하는 ' 컴팩트시티 ' 정책이다. 이는 의료, 복지, 상업시설, 주거 등 도시 기능을 특정 지역에 집중하고 대중교통으로 네트워크를 연결해 지속가능한 도시 경영을 지향하는 정책이다. 이 정책으로 '주거유도구역'으로 지정된 지역에서는 인구밀도가 유지되어 부동산 수요가 견조하게 유지될 것으로 기대된다.

투자자에게 중요한 것은 이 '선별'의 움직임을 정확히 읽어내는 것이다. 미래의 도시계획을 내다보고 성장이 예상되는 지역에 투자를 집중하는 것이 인구 감소 시대 부동산 투자의 철칙이라고 할 수 있다.

성공사례에서 배우다: 도야마시의 '새로운 가치' 창조

콤팩트시티 정책의 성공 사례로 종종 도야마시를 꼽는다. 도야마시는 폐선 예정이었던 JR 도야마항선을 차세대 노면전차(LRT)로 재생시켜 대중교통을 중심으로 한 도시 만들기를 추진했다.

이 노력은 괄목할 만한 성과를 거두고 있다. 역 수를 늘리고 운행 횟수를 두 배로 늘린 결과, LRT 이용객은 JR 시절에 비해 2배 이상 증가했습니다. 특히 노인들의 외출 기회가 늘어나면서 도심에 새로운 활기를 불어넣고 있다. 이 정책이 도심의 부동산 가치를 끌어올린 것은 말할 필요도 없다.

도야마시의 사례는 인프라 재정비와 도시계획이 연계하여 인구 감소 속에서도 새로운 가치를 창출할 수 있다는 것을 명확히 보여주고 있다. 또한 최근에는 빈집을 리노베이션하여 새로운 교류 거점이나 사업소로 재생시키는 ' 리노베이션 도시 만들기 '도 각지에서 성공을 거두고 있다. 이러한 움직임은 더 이상 일시적인 붐이 아닌 부동산 시장의 새로운 흐름으로 자리 잡고 있다.

정리: 미래 투자는 '인재'와 '기술'의 융합에서 시작된다.

인구 감소라는 과제는 우리 부동산 업계에 큰 변화를 예고하고 있다. 하지만 이는 동시에 기존의 가치관에 얽매이지 않는 새로운 비즈니스 기회의 도래를 의미하기도 합니다.

저희 INA&Associates 주식회사는 '인재 투자 회사 '를 기업 이념으로 삼고 있습니다. 이는 단순히 부동산을 중개하는 것에 그치지 않고, 기술을 활용해 정보를 분석하고, 그곳에 사는 사람들의 미래를 내다보는 가치를 제공하고자 하는 우리의 의지를 표현한 것입니다. 인구 감소 도시에 대한 부동산 투자는 바로 이 철학을 구현할 수 있는 무대라고 생각합니다.

지역의 미래를 디자인하는 '컴팩트시티'와 '도시재생'의 움직임을 정확히 포착하고, 빈집과 같은 유휴 자산에 새로운 생명을 불어넣는다. 이를 위해서는 정교한 데이터 분석이라는 기술과 지역의 목소리에 귀를 기울이고 미래를 그려내는 인적 역량(인재) 이 모두 필수적이다.

인구 감소 시대의 부동산 투자는 더 이상 지도상의 스펙만으로 판단할 수 있을 만큼 단순하지 않다. 땅이 가진 잠재력을 최대한 끌어내어 지속 가능한 가치를 창출하는 관점만이 성공으로 가는 유일한 길이라고 우리는 확신합니다.

부동산에 대한 고민이 있거나 미래 자산 형성에 관심이 있으시다면, 저희 전문가들의 이야기를 들어보시기 바랍니다. 데이터와 경험을 바탕으로 고객 한 분 한 분에게 최적의 솔루션을 제안해 드리겠습니다.

자주 묻는 질문

Q1: 인구가 감소하는 지방도시의 부동산은 모두 가치가 떨어지나요?

A1: 반드시 그렇지는 않습니다. 본 보고서에서 설명한 바와 같이, 컴팩트시티 정책의 거주 유도 구역 내나 도시 재생이 진행되는 지역에서는 오히려 부동산 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 중요한 것은 지자체의 도시계획과 미래 동향을 정확히 파악하여 지역을 '선별'하는 관점입니다.

Q2: '빈집 활용'에는 구체적으로 어떤 방법이 있나요?

A2: 빈집의 상태나 입지에 따라 임대주택이나 쉐어하우스로의 리노베이션, 카페나 매장으로의 활용, 위성 사무실로 임대하는 등 다양한 가능성이 있습니다. 최근에는 지자체에서 빈집은행 제도를 마련해 활용을 원하는 사업자와의 매칭을 지원하는 경우도 늘고 있다.

Q3: 부동산 투자를 시작하려면 어디서부터 정보를 수집해야 하나요?

A3: 우선 국토교통성이나 각 지자체가 발표하는 도시계획 관련 정보를 확인하는 것이 좋습니다. 특히 '입지적정화계획'은 미래의 도시개발을 파악하는 데 중요한 자료입니다. 또한 부동산 가격 지수, 인구 통계 등의 거시적 데이터와 현지 시황, 임대 수요 등 미시적 측면의 정보를 수집하는 것이 필수적입니다. 신뢰할 수 있는 부동산 전문가와 상담하는 것도 효과적인 방법이다.