외국자본이 평가하는 일본 부동산 시장｜법제도와 투명성이 투자를 불러일으키는 이유

최근 전 세계 투자자들이 일본 부동산 시장에 큰 관심을 보이고 있습니다. 특히 외국계 펀드를 비롯한 해외 투자 자금이 전례 없는 규모로 유입되고 있다는 것은 이미 언론 등을 통해 알고 계실 텐데요, 올해 상반기 해외 투자자의 일본 부동산 매입액이 1조 엔을 넘어서며 사상 최대치를 기록했습니다.

왜 지금 일본 부동산이 이토록 외국 자본을 끌어들이는 것일까요? 그 배경에는 엔저로 인한 저평가, 금융완화 등의 경제적 요인 외에도 보다 본질적인 이유가 있다. 바로 일본의 법제도와 그 투명성에 대한 국제적인 평가가 높다는 점이다.

본고에서는 INA&Associates 주식회사가 부동산 전문가로서 왜 일본의 법제도와 투명성이 외국인 투자자들로부터 높은 평가를 받고 있는지, 그 구체적인 이유를 데이터와 함께 알기 쉽게 설명해 드립니다. 이 기사를 통해 여러분들이 일본 부동산 시장의 진정한 가치와 그 국제적인 우위에 대해 더 깊이 이해할 수 있는 계기가 되었으면 합니다.

외국자본을 끌어들이는 일본의 법제도: 신뢰도 높은 '등기제도'

외국인 투자자들이 일본 부동산을 평가하는 가장 큰 이유 중 하나는 법제도의 신뢰성이다. 특히 부동산의 권리관계를 공시하는 '등기제도'는 세계 최고 수준의 정확성과 신뢰성을 자랑한다.

부동산 거래에서 누가 그 부동산의 진정한 소유자인지 법적으로 확정하는 것은 거래의 안전성 자체를 좌우하는 매우 중요한 요소입니다. 일본의 등기제도는 법무국이라는 국가기관이 관리-운영하고 있으며, 한번 등기된 권리는 제3자에게 법적으로 주장할 수 있다(대항력). 이를 통해 외국인 투자자는 권리관계가 불분명한 리스크나 소유권이 뒤늦게 뒤집히는 등의 불의의 사태를 걱정하지 않고 안심하고 거액의 자금을 투자할 수 있습니다.

소유권의 견고함: 외국인도 일본인과 동등한 권리를 누릴 수 있다.

또한, 일본에서는 외국인이라는 이유로 부동산 소유권에 제한이 없다는 점도 특기할 만한 장점이다. 토지, 건물 모두 외국인도 일본인과 똑같은 조건으로 소유권을 완전히 취득할 수 있습니다. 이는 세계적으로도 매우 관대한 제도이며, 많은 국가에서는 안보상의 이유 등으로 인해 외국인의 토지 소유에 엄격한 제한을 두고 있습니다.

아래 표는 일본과 주요 국가의 외국인에 의한 부동산 구입 규제를 비교한 표입니다.

이처럼 다른 나라에 비해 진입장벽이 매우 낮다는 점이 일본 부동산 투자 환경의 매력을 더욱 높여주고 있다. 법적으로 권리가 확고하게 보호되고 국적에 따른 차별이 없다. 이러한 공평하고 안정적인 법적 체계가 전 세계 투자자들의 신뢰를 얻는 원천이라고 할 수 있다.

세계가 인정하는 시장의 투명성: 데이터가 뒷받침하는 일본의 강점

법제도와 더불어 일본 부동산 시장의 또 다른 큰 강점은 시장의 투명성이다. 부동산 서비스 대기업 JLL이 2년에 한 번씩 발표하는 '글로벌 부동산 투명성 지수' 2024년판에서 일본은 조사 대상인 세계 89개 국가 및 지역 중 11위, 아시아에서 가장 높은 순위를 차지했습니다.

이 지수는 '규제 법제도', '시장 데이터', '거래 프로세스' 등 6개 항목을 평가하는데, 일본은 특히 규제 법제도와시장 데이터 가용성 등에서 높은 평가를 받았다. 이는 투자자가 객관적인 데이터를 바탕으로 합리적인 투자 판단을 내릴 수 있는 환경이 국제적으로도 높은 수준임을 의미한다.

한편, 보고서는 일본의 과제로 '거래 프로세스'의 투명성을 지적하고 있다. 구체적으로 임대차 계약의 내용, 공용비용 내역, 실제 거래 가격 등의 정보 공개가 서구 선진 시장에 비해 미흡하다는 점을 지적하고 있다. 이러한 상거래 관행의 개선은 일본 시장이 앞으로 더 높은 평가를 받기 위한 중요한 열쇠가 될 것이다.

그러나 이러한 문제를 제외하더라도 일본 시장의 전반적인 투명성은 해외 투자자들에게 충분히 매력적이다. 해외 투자자들은 신뢰할 수 있는 데이터에 접근할 수 있기 때문에 리스크를 정확하게 평가하고 미래 현금흐름을 예측하기 쉽다. 이러한 '예측가능성'은 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 추구하는 기관투자자나 외국계 펀드에게 일본을 매력적인 투자처로 만드는 요인입니다.

데이터가 보여주는 강력한 대일 투자 의욕

이러한 법제도와 시장의 투명성을 배경으로 최근 해외로부터의 부동산 투자가 활기를 띠고 있다. 그 견인차 역할을 하고 있는 것은 바로 해외 투자자들입니다.

특히 코로나 사태를 거쳐 경제활동이 정상화되면서 인바운드 수요 회복을 기대하는 '호텔' 부문에 대한 투자와 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있는 '물류시설', '주택'에 대한 관심이 높아지고 있다. 또한, 그동안 일시적으로 평가가 하락했던 도심의 '오피스'와 '상업시설'에 대해서도 수 천억 엔 규모의 초대형 거래가 이루어지는 등 외국자본의 평가가 완전히 회복되었음을 시사하고 있다.

이러한 데이터는 일본 부동산 시장이 단기적인 투기 대상이 아닌 장기적이고 안정적인 자산운용의 장으로서 세계 투자자들로부터 확고한 신뢰를 얻고 있다는 것을 보여주는 증거라고 할 수 있다.

정리: 일본 부동산 시장이 가진 흔들리지 않는 가치

본고에서는 왜 지금 세계 투자자들이 일본 부동산 시장에 주목하고 있는지, 그 근간이 되는 법제도와투명성이라는 관점에서 살펴보았습니다.

요점을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 탄탄한 법제도

일본의 신뢰도 높은 '등기제도'는 부동산의 소유권을 법적으로 명확히 하고, 외국인 투자자라도 일본인과 다름없는 강력한 권리보호를 보장하고 있습니다. 이는 세계적으로도 진입장벽이 매우 낮은 개방적인 투자 환경을 제공하고 있습니다.

2. 높은 시장 투명성

JLL의 조사에서 아시아 최고 수준으로 평가된 바와 같이 일본 부동산 시장은 객관적인 데이터에 대한 접근이 용이하여 투자자가 합리적인 의사결정을 내릴 수 있는 토양이 잘 갖춰져 있다. 이를 통해 투자 위험에 대한 정확한 평가와 미래 수익률의 예측 가능성을 높일 수 있다.

3. 데이터가 보여주는 투자 성과

이러한 탄탄한 기반에 힘입어 해외 투자는 역대 최고치를 기록하고 있으며, 특히 호텔, 물류시설, 도심 오피스 등 다양한 분야에서 활발한 투자 의지가 확인되고 있다.

경제의 글로벌화가 진행되는 오늘날, 자산을 어디에 투자할 것인가는 개인과 법인을 막론하고 모두에게 중요한 화두가 되고 있습니다. 그 중에서도 일본 부동산 시장이 제공하는 안정성과신뢰성은 불확실성이 높은 세계 경제 속에서 더욱 빛을 발하는 가치라고 저희는 확신합니다.

이 기사가 여러분의 자산 전략에 새로운 관점을 제시하는 데 도움이 된다면 그보다 더 큰 기쁨은 없을 것입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 외국인이 일본 부동산을 구입할 때 세금 측면에서 주의해야 할 점은 무엇인가요?

A1. 네, 몇 가지 중요한 사항이 있습니다. 먼저 일본에 거주하지 않는 비거주자의 경우, 부동산에 관한 세금(고정자산세, 부동산 취득세, 소득세 등)의 납세 수속을 대행하는 '납세관리인'을 선임하여 세무서에 신고해야 합니다. 또한 일본 내 부동산에서 얻은 임대료 수입이나 매각 이익은 '국내 원천소득'으로 간주되어 일본 세법에 따라 소득세(원칙 20.42% 분리과세)를 신고-납부할 의무가 발생한다. 구입 후의 세금에 대해서도 사전에 전문가와 상담하는 것을 강력히 추천합니다.

Q2. 일본 부동산 시장의 투명성에 대해 '거래 프로세스'가 문제점으로 지적되고 있는데, 구체적으로 어떤 것이 있나요?

A2. 지적하신 바와 같이 JLL의 보고서에서 일본의 '거래 프로세스'의 투명성이 상대적으로 낮게 평가되고 있습니다. 이는 주로 유럽이나 미국 시장에서는 일반적인 거래 가격의 완전한 공개나 임대 계약에 있어서의 상세한 조건(공과금 내역 등)의 공개가 일본에서는 상거래 관행으로 반드시 철저하게 이루어지고 있지 않다는 점을 지적하고 있습니다. 하지만 신뢰할 수 있는 부동산회사를 파트너로 삼는다면 이러한 정보는 충분히 보완할 수 있으며, 거래의 안전성에 큰 지장을 초래하는 것은 아닙니다.

Q3.최근 외국자본의 일본 토지 매입에 관한 법 개정이 있었다고 들었는데, 어떤 내용인가요?

A3. 2022년 9월에 시행된 '중요토지 등 조사법'을 말씀하시는 것으로 알고 있습니다. 이 법은 국가 안보상 중요한 시설(자위대 기지나 원자력 발전소 등) 주변이나 국경 외딴섬 등을 '감시구역', '특별감시구역'으로 지정하여 해당 구역 내 토지-건물을 매매할 때 당사자의 성명, 국적 등을 사전에 신고하도록 의무화하는 법입니다. 모든 부동산 거래가 대상이 되는 것은 아니며, 국가의 안전을 위협하는 토지 이용을 막기 위한 제한적인 규제입니다.