Gemeinschafts- und Privatbereiche in Mehrfamilienhäusern verstehen

Für jeden, der den Kauf einer Eigentumswohnung in Erwägung zieht, ist es äußerst wichtig, den Unterschied zwischen Gemeinschaftsflächen undPrivatflächen richtig zu verstehen.

Bei dieser Unterscheidung handelt es sich nicht nur um ein Konzept, sondern um ein praktisches Wissen, das sich direkt auf alle Aspekte des Lebens in einer Eigentumswohnung auswirkt, z. B. auf den Umfang des Eigentums, die Belastung mit Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen und die Frage, ob eine Renovierung möglich ist oder nicht.

Das richtige Verständnis dieser Begriffe im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes kann Probleme nach dem Kauf einer Eigentumswohnung verhindern und ein angenehmes Leben in einer Eigentumswohnung gewährleisten.

In diesem Artikel, der auf unserer Erfahrung mit zahlreichen Wohnungseigentumstransaktionen als INA & Associates Ltd. basiert, werden wir alles von den grundlegenden Begriffen der Gemeinschafts- und Exklusivbereiche bis hin zu praktischen Vorsichtshinweisen auf leicht verständliche Weise erklären.

Grundlegende Konzepte von Gemeinschafts- und Exklusivbereichen in Eigentumswohnungen

Was sind Exklusivbereiche?

Exklusive Bereiche sind die Teile des Gebäudes, die im alleinigen Eigentum der Wohnungseigentümer stehen.

Genauer gesagt handelt es sich um die Innenräume innerhalb der Wohneinheit, wie z. B. Wohnzimmer, Küche, Bad und Toilette, und der Wohnungseigentümer hat das Recht, die exklusiven Teile frei zu nutzen, davon zu profitieren und darüber zu verfügen.

Der Umfang des Exklusivbereichs wird im Allgemeinen als die inneren Teile der Wände, Böden und Decken der Wohneinheit definiert und umfasst nicht den Betonrahmen oder die tragenden Wände.

Diese Aufteilung ermöglicht es den Wohnungseigentümern, innerhalb der Exklusivbereiche Umbauten und Renovierungen vorzunehmen, soweit sie nicht gegen die Verwaltungsvorschriften verstoßen.

Allerdings gibt es auch in den exklusiven Bereichen Einschränkungen für Arbeiten, die die Struktur und Sicherheit des gesamten Gebäudes beeinträchtigen, und es kann eine Genehmigung der Verwaltungsgesellschaft erforderlich sein.

Darüber hinaus müssen Einrichtungen wie Wasser- und Abwasserleitungen sowie elektrische Leitungen, die in privaten Bereichen verlegt werden, unter Berücksichtigung ihrer Auswirkungen auf die anderen Einheiten angemessen verwaltet werden.

Was sind Gemeinschaftsflächen?

Gemeinschaftsflächen sind die Teile des Gebäudes, die im gemeinsamen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehen und für die Aufrechterhaltung der Gesamtfunktionalität der Eigentumswohnung unerlässlich sind.

Zu den Gemeinschaftsflächen gehören Gebäudeeinrichtungen wie Eingangshallen, Flure, Treppenhäuser, Aufzüge, Maschinenräume, Wasserbehälter und Pumpenräume.

Darüber hinaus werden auch der Rohbau des Gebäudes, die Außenwände, das Dach, der strukturelle Teil des Balkons und das gesamte Gelände als Gemeinschaftsflächen behandelt.

Die Gemeinschaftsflächen werden von der Verwaltungsgemeinschaft verwaltet, und die Kosten werden von den einzelnen Wohnungseigentümern als Verwaltungsgebühren getragen.

Die Nutzung der Gemeinschaftsflächen hat im Rahmen der gemeinsamen Interessen aller Wohnungseigentümer zu erfolgen, persönliche Veränderungen und eine ausschließliche Nutzung sind in der Regel nicht gestattet.

Auf der Grundlage der Verwaltungsvorschriften und der Satzung können jedoch für bestimmte Gemeinschaftsflächen ausschließliche Nutzungsrechte festgelegt werden.

So sind beispielsweise Balkone, Privatgärten und Parkplätze zwar Gemeinschaftsflächen, dürfen aber im Allgemeinen nur von bestimmten Eigentümern genutzt werden.

Rechtsgrundlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Exklusivflächen in Eigentumswohnungen ist im Gesetz über das Eigentum an Gebäuden usw. (Wohnungseigentumsgesetz) klar definiert.

In Artikel 2 des Gesetzes über das Teileigentum werden die exklusiven Teile als "Teile des Gebäudes, die Gegenstand des Teileigentums sind" definiert, während in Artikel 4 desselben Gesetzes die gemeinsamen Teile als "Teile des Gebäudes, die nicht zu den exklusiven Teilen gehören, sowie Nebengebäude, die nicht zu den exklusiven Teilen gehören, und Nebengebäude, die in den Vorschriften als gemeinsame Teile bezeichnet werden" definiert werden.

Diese Rechtsgrundlage verdeutlicht den Umfang der Eigentums- und Verwaltungszuständigkeiten in Eigentumswohnungen und schafft einen Mechanismus zur Vermeidung von Problemen zwischen den Wohnungseigentümern.

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 1962 erlassen und seither mehrfach geändert, um den veränderten gesellschaftlichen Bedingungen Rechnung zu tragen; es bildet die Grundlage des heutigen Systems der Wohnungseigentumsverwaltung.

Für eine detaillierte Auslegung des Gesetzes können die Richtlinien für eine ordnungsgemäße Verwaltung von Eigentumswohnungen und verschiedene vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr herausgegebene Leitlinien herangezogen werden.

Spezifische Unterscheidung zwischen gemeinsamen und exklusiven Bereichen

Was gehört zu den exklusiven Bereichen?

Für Wohnungseigentümer ist es äußerst wichtig, den Umfang der exklusiven Bereiche genau zu kennen.

Was die Innenräume betrifft, so fallen das Wohnzimmer, das Esszimmer, die Küche, das Badezimmer, die Toilette, der Waschraum und die Abstellräume in der Wohneinheit unter die Kategorie der exklusiven Nutzungsbereiche.

Diese Räume beziehen sich auf die Innenräume, die aus den Ausbaumaterialien der Wände, Böden und Decken bestehen, und umfassen nicht die Betonrahmenbereiche.

Was die Ausstattung betrifft, so gelten in der Wohneinheit installierte Klimaanlagen, Warmwasserbereiter, Kücheneinrichtungen, Badezimmereinrichtungen, Waschbecken und Toiletteneinrichtungen als private Teile.

Rohrleitungen und Kabel, die mit diesen Einrichtungen verbunden sind und andere Einheiten oder Gemeinschaftsbereiche betreffen, können jedoch als Gemeinschaftsbereiche behandelt werden.

Was die Innenausstattung betrifft, so gehören Ausbaumaterialien wie Fußböden, Tatami-Matten, Teppiche, Tapeten, Fliesen und Farben zu den Bereichen mit ausschließlicher Nutzung.

Diese Materialien können von den Wohnungseigentümern nach Belieben ausgetauscht werden, können aber durch die Verwaltungsvorschriften eingeschränkt sein, so dass Sie sich vor einer Renovierung immer informieren sollten.

Was gehört zu den Gemeinschaftsräumen?

Der Umfang der Gemeinschaftsflächen ist weit gefasst und stellt ein wichtiges Element für die Gesamtfunktion und Sicherheit der Eigentumswohnung dar.

Der strukturelle Teil des Gebäudes umfasst den Betonsockel, die tragenden Wände, Balken, Säulen und Fundamente, die sich unmittelbar auf die Sicherheit des Gebäudes auswirken, weshalb Änderungen durch Einzelpersonen nicht zulässig sind.

Zu den Gemeinschaftseinrichtungen gehören Aufzüge, Wasserversorgungs- und Entwässerungssysteme, elektrische Anlagen, Gasanlagen, Feuerlöschsysteme, Gegensprechanlagen, automatische Schließsysteme, Sicherheitskameras und mechanische Parkplätze.

Für die Verwaltung dieser Anlagen sind spezielle Kenntnisse und Fähigkeiten erforderlich, und die regelmäßige Wartung wird von Verwaltungsgesellschaften und spezialisierten Auftragnehmern durchgeführt.

Das gesamte Grundstück, auf dem das Gebäude steht, ist eine Gemeinschaftsfläche, an der alle Wohnungseigentümer entsprechend ihren Anteilen Eigentum haben.

Wege, Anpflanzungen, Nebengebäude, Tore und Zäune auf dem Gelände gehören ebenfalls zu den Gemeinschaftsflächen und werden von der Verwaltungsgesellschaft ordnungsgemäß instand gehalten.

Schwierig zu bestimmende Teile

In Eigentumswohnungen gibt es Bereiche, in denen die Grenze zwischen Gemeinschaftsflächen und privaten Flächen nicht eindeutig und schwer zu bestimmen ist.

Bei Eingangstüren gilt die Tür selbst in der Regel als gemeinsamer Teil, während die Innenverkleidung und der Schlüssel exklusive Teile sind, aber die Behandlung kann je nach Verwaltungsvorschriften unterschiedlich sein.

Wenn Sie einen Austausch oder eine Änderung der Haustür in Erwägung ziehen, sollten Sie sich vorher mit der Hausverwaltung in Verbindung setzen.

Fensterglas und Fensterflügel werden häufig als gemeinsame Teile behandelt, da sie das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen, und der Austausch oder die Veränderung durch Einzelpersonen ist eingeschränkt.

Kondensationsschutz- und Isolierungsmaßnahmen an der Innenseite können jedoch im Rahmen der Verwaltungsvorschriften zulässig sein.

Balkone und private Gärten sind besondere Bereiche, die gemeinschaftlich genutzt werden, für die aber bestimmte Einheiten das Recht auf ausschließliche Nutzung haben.

Der bauliche Teil und seine Funktion als Fluchtweg müssen als Gemeinschaftsfläche erhalten bleiben, und es gibt Einschränkungen für persönliche Veränderungen.

Sanitär- und Elektroinstallationen werden als exklusive Teile eingestuft, wenn sie direkt mit Geräten in der Wohneinheit verbunden sind, und als gemeinsame Teile, wenn sie andere Wohneinheiten oder Gemeinschaftsbereiche betreffen.

Diese Einstufung erfordert technisches Urteilsvermögen, so dass es wichtig ist, vor dem Bau einen Fachmann hinzuzuziehen.

Verhältnis zwischen Verwaltungsgebühren und Rücklagen für Reparaturen

Umfang der Verwaltungsgebühren

Die Verwaltungsgebühren sind für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen von Eigentumswohnungen erforderlich und stellen eine wichtige monatliche Ausgabe dar, die von den Wohnungseigentümern zu tragen ist.

Zu den wichtigsten Verwendungszwecken der Verwaltungsgebühren gehören Reinigungskosten für die Gemeinschaftsflächen, Wartungs- und Inspektionskosten für die Anlagen, Personalkosten für das Verwaltungspersonal, Versorgungskosten, Versicherungsprämien und Outsourcing-Kosten an Verwaltungsunternehmen.

Reinigungskosten werden erhoben, um die allgemeine Ästhetik und Hygiene der Gemeinschaftsbereiche zu erhalten, einschließlich der Eingangshallen, Flure, Treppenhäuser, Innenaufzüge, Abfalllager, Parkplätze und der Instandhaltung der Anlagen.

Die Kosten für die Wartung und Inspektion der Anlagen umfassen regelmäßige Inspektionen und kleinere Reparaturen an Aufzügen, Wasserversorgungs- und Entwässerungssystemen, elektrischen Anlagen, Feuerlöschanlagen und mechanischen Parkplätzen, die für die Sicherheit und Funktionalität des Gebäudes unerlässlich sind.

Die Personalkosten für das Verwaltungspersonal umfassen Gehälter und Sozialversicherungsbeiträge für das Verwaltungspersonal, das die täglichen Verwaltungsaufgaben wahrnimmt und ein wichtiger Faktor für die Sicherheit und den Komfort der Bewohner ist.

Zu den Betriebskosten gehören die Stromkosten für die Beleuchtung in den Gemeinschaftsbereichen, die Aufzüge, die Pumpen für Wasserversorgung und Entwässerung, die mechanischen Parkplätze usw. sowie die Wasser- und Abwassergebühren für die Wasserversorgung und Entwässerung in den Gemeinschaftsbereichen.

Gebühren für die Auslagerung an eine Verwaltungsgesellschaft sind die Kosten für die Auslagerung professioneller Verwaltungsaufgaben an eine Verwaltungsgesellschaft und umfassen die administrative Unterstützung der Verwaltungsgemeinschaft, Buchhaltungsarbeiten und verschiedene Verfahren im Namen der Vereinigung.

Mechanismus des Reparaturreservefonds

Der Reparaturrücklagenfonds ist ein Fonds, der von den Wohnungseigentümern für künftige Großreparaturen angesammelt wird, und ist ein wichtiges System, das direkt mit der Erhaltung des Werts der Eigentumswohnungen verbunden ist.

Zu den Großreparaturen gehören das Streichen und Reparieren von Außenwänden, das Abdichten von Dächern, die Erneuerung von Wasserversorgungs- und Entwässerungsleitungen, die Erneuerung von Aufzügen, die Renovierung von Außenanlagen usw. Diese Arbeiten sind für die Verlängerung der Lebensdauer des Gebäudes und die Verbesserung des Wohnumfelds unerlässlich.

Die Höhe der Reparaturrücklage wird auf der Grundlage des langfristigen Reparaturplans berechnet, der die Größe, die Struktur, die Art der Ausstattung und das Alter des Gebäudes berücksichtigt.

Der langfristige Instandsetzungsplan wird gemäß den Leitlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr für die Erstellung langfristiger Instandsetzungspläne erstellt und prognostiziert den Zeitplan und die Kosten der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten für einen Zeitraum von etwa 30 Jahren.

Die angemessene Höhe des Reparaturreservefonds kann anhand der vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr herausgegebenen "Guidelines on the Repair Reserve Fund for Condominiums" ermittelt werden, in denen ein Richtwert für die Gesamtfläche und die Struktur des Gebäudes angegeben ist.

Sollte der Reparaturrücklagenfonds nicht ausreichen, muss ein Pauschalbetrag erhoben oder ein Kredit aufgenommen werden, was die finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer erhöhen würde.

Zu beachtende Punkte bei der Renovierung/Renovierung

Renovierung von Privatbereichen

Renovierungsarbeiten in exklusiven Bereichen werden als Recht der Wohnungseigentümer anerkannt, doch muss man sich darüber im Klaren sein, dass es für die Nutzung Einschränkungen gemäß den Verwaltungsvorschriften und der Satzung gibt.

Was den Umfang der Freiheit betrifft, so können Renovierungen durchgeführt werden, soweit sie die Struktur nicht beeinträchtigen, wie z. B. die Änderung der Raumaufteilung, die Änderung von Innenmaterialien und der Austausch von Ausstattungen und Geräten.

Die Erneuerung von Bodenbelägen, der Austausch von Tapeten, die Erneuerung der Küchen- und Badausstattung und die Schaffung von Stauraum können in der Regel frei durchgeführt werden.

Für Änderungen des Fußbodens ist jedoch eine vorherige Bestätigung erforderlich, da einige Verwaltungsvorschriften Normen für die Schalldämmung vorschreiben, um die Ausbreitung von Lärm auf die darunter liegende Etage zu verhindern.

Bei Renovierungen, die eine Änderung des Grundrisses beinhalten, ist es wichtig, zwischen tragenden und nichttragenden Wänden zu unterscheiden.

Was Änderungen an der Elektro- und Sanitärausstattung betrifft, so sind Änderungen an der Verkabelung und den Rohrleitungen in den privaten Bereichen möglich, aber Arbeiten, die die Gemeinschaftsbereiche betreffen, bedürfen der Genehmigung durch die Verwaltungsgesellschaft.

Zu den Einschränkungen im Verwaltungsvertrag können Beschränkungen der Bauzeiten, die Verpflichtung zur Benachrichtigung des Bauunternehmers, die vorherige Benachrichtigung der benachbarten Einheiten und die Art und Weise der Abfallentsorgung gehören.

Diese Beschränkungen dienen dazu, das allgemeine Wohnumfeld der Wohnanlage zu erhalten und Probleme zwischen den Bewohnern zu vermeiden. Es ist wichtig, sie in der Phase der Renovierungsplanung genau zu prüfen.

Bauarbeiten in Gemeinschaftsräumen

Bauarbeiten, die Gemeinschaftsflächen betreffen, bedürfen der Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft und können nicht nach eigenem Ermessen durchgeführt werden.

Zu den Arbeiten, die von der Verwaltungsgemeinschaft genehmigt werden müssen, gehören Arbeiten an den Außenwänden, die Umgestaltung von Balkonen, Privatgärten, der Austausch von Eingangstüren und die Erneuerung von Fensterglas und Flügeln.

Da diese Arbeiten das Aussehen und die Struktur des Gebäudes beeinträchtigen können, müssen sie von der Verwaltungsgemeinschaft sorgfältig geprüft und genehmigt werden.

Was die Balkone anbelangt, so handelt es sich trotz des ausschließlichen Nutzungsrechts um Gemeinschaftsflächen, so dass Änderungen an Geländern, Bodenbelägen und der Einbau von Abstellräumen der Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft bedürfen.

Darüber hinaus sind Veränderungen, die die Funktion als Fluchtweg beeinträchtigen, nicht erlaubt, und die Sicherheit im Notfall hat oberste Priorität.

Auch Sanitär- und Elektroarbeiten bedürfen der Zustimmung der Verwaltungsgemeinschaft und müssen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden, wenn die Möglichkeit besteht, dass andere Wohneinheiten oder Gemeinschaftsräume beeinträchtigt werden.

Mit Rücksicht auf die Nachbarwohnungen ist darauf zu achten, dass Lärm-, Vibrations- und Staubemissionen während der Bauzeit möglichst gering gehalten werden.

Vor Beginn der Arbeiten sind die Nachbarn zu begrüßen und über die Bauarbeiten zu informieren, die Bauzeiten sind auf die in den Verwaltungsvorschriften festgelegten Zeiten zu beschränken, und insbesondere die Bauarbeiten an Wochenenden und Feiertagen sind sorgfältig zu berücksichtigen.

Das Parken von Baufahrzeugen muss ebenfalls den Regeln für die Nutzung der Gemeinschaftsflächen entsprechen, und es muss darauf geachtet werden, dass die Durchfahrt und das Parken der anderen Bewohner nicht behindert werden.

Beim Be- und Entladen von Materialien mit Hilfe von Aufzügen ist darauf zu achten, dass eine angemessene Aushärtung erfolgt und Maßnahmen getroffen werden, um Schäden an den Gemeinschaftsflächen zu vermeiden.

Schlussfolgerung.

Die Kenntnis der Gemeinschafts- undExklusivbereiche eines Mehrfamilienhauses ist ein wichtiges Wissen für alle Aspekte der Eigentumswohnung, vom Kauf der Wohnung über das tägliche Leben bis hin zur künftigen Erhaltung des Immobilienwerts.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die exklusiven Bereiche zwar von den Eigentümern frei genutzt werden können, dass es aber Einschränkungen durch die Verwaltungsvorschriften gibt, und dass die Gemeinschaftsbereiche als gemeinsames Eigentum aller Eigentümer ordnungsgemäß verwaltet werden müssen.

Es wird empfohlen, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung den Inhalt der Verwaltungsregeln, die Höhe der Verwaltungsgebühren und des Reparaturrücklagenfonds, die Angemessenheit des langfristigen Reparaturplans und den Verwaltungsstatus der Verwaltungsgesellschaft genau zu prüfen.

Insbesondere ist es wichtig, eine sorgfältige Entscheidung über den Stand des Reparaturrücklagenfonds und den künftigen Großreparaturplan zu treffen und sich dabei fachkundig beraten zu lassen, da sich diese direkt auf den Vermögenswert der Eigentumswohnung auswirken.

Was die Bedeutung einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Verwaltungsgemeinschaft angeht, so kann die Erhaltung eines guten Wohnumfelds und eines guten Werts erreicht werden, wenn sich alle Wohnungseigentümer als Eigentümer fühlen und sich aktiv an den Aktivitäten der Verwaltungsgemeinschaft beteiligen.

INA&Associates K.K. bietet Ihnen eine umfassende Unterstützung zum Schutz Ihres wertvollen Vermögens, vom Kauf einer Eigentumswohnung bis zur Verwaltung.

Wenn Sie Fragen zu Eigentumswohnungen haben, steht Ihnen unser erfahrenes und professionelles Personal gerne zur Verfügung, um Ihnen die beste Lösung für Ihre individuellen Bedürfnisse zu bieten.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Sind Balkone private Bereiche?

A1: Balkone sind Gemeinschaftsflächen, aber sie sind besondere Flächen, die nur von bestimmten Einheiten genutzt werden dürfen. Der bauliche Teil und seine Funktion als Fluchtweg müssen als Gemeinschaftsfläche erhalten bleiben, und alle persönlichen Veränderungen bedürfen der Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft. Bevor Sie Geländer oder Bodenbeläge ändern, prüfen Sie bitte die Verwaltungsvorschriften und stellen Sie gegebenenfalls einen Antrag bei der Verwaltungsgesellschaft.

F2: Kann die Haustür frei ausgetauscht werden?

A2: Die Haustür selbst wird im Allgemeinen als Gemeinschaftsbereich behandelt und kann nicht nach eigenem Ermessen ausgetauscht werden. Wenn Sie die Tür austauschen möchten, müssen Sie dies bei der Verwaltungsgesellschaft beantragen und von ihr genehmigen lassen. Die Innenbeschichtung der Tür und der Schlüssel können jedoch als private Teile behandelt werden und werden je nach Verwaltungsvorschriften unterschiedlich gehandhabt, so dass es wichtig ist, sich im Voraus zu informieren.

F3: Sollte ich Wohnungen mit hohen Verwaltungsgebühren meiden?

A3: Es ist wichtig, nicht nur nach der Höhe der Verwaltungsgebühren zu urteilen, sondern das Gesamtgleichgewicht zwischen Verwaltungsdetails und Kosten zu bewerten. In einer angemessen verwalteten Eigentumswohnung bleibt der Wert des Gebäudes erhalten und der wirtschaftliche Nutzen ist langfristig größer. Prüfen Sie sorgfältig die Kosteneffizienz, indem Sie die Verwendung der Verwaltungsgebühren, die Erfolgsbilanz der Verwaltungsgesellschaft und des Verwaltungsverbands überprüfen.

F4: Wer zahlt für Reparaturen an Gemeinschaftsflächen?

A4: Die Reparaturkosten für Gemeinschaftsflächen werden aus dem Reparaturrücklagenfonds bezahlt. Der Reparaturrücklagenfonds ist ein monatlicher Fonds, der von den unterteilten Eigentümern für künftige größere Reparaturarbeiten zurückgelegt wird. Sollte der Reparaturrücklagenfonds nicht ausreichen, muss ein Pauschalbetrag entnommen oder ein Kredit aufgenommen werden, weshalb es wichtig ist, einen angemessenen Finanzierungsplan zu erstellen.

F5: Gibt es irgendwelche Einschränkungen bei der Renovierung der exklusiven Bereiche?

A5: Die Renovierung der privaten Bereiche ist grundsätzlich kostenlos, aber es gibt Einschränkungen gemäß den Verwaltungsvorschriften. Zu den wichtigsten Einschränkungen gehören die Begrenzung der Bauzeit, die Schallschutznormen für Bodenbeläge, das Verbot von Änderungen an den Wänden und die Verpflichtung, die Nachbarn im Voraus zu informieren. Es wird empfohlen, die Verwaltungsvereinbarung in der Phase der Renovierungsplanung genau zu prüfen und gegebenenfalls die Verwaltungsgesellschaft zu konsultieren.