公寓公共区域与私人区域的详细解析与管理建议

对于每个考虑购买公寓的人来说，正确理解公共区域和私人区域的区别极为重要。

这种区别不仅仅是一个概念，而是一种实用知识，直接影响到公寓生活的方方面面，如所有权的范围、管理费和维修储备金的负担，以及是否可以进行翻新等。

正确理解《单位所有权法》中的这些概念，可以避免购买公寓后出现问题，确保舒适的公寓生活。

在本文中，我们将根据INA & Associates有限公司在众多公寓交易中积累的经验，从公用区域和专用区域的基本概念到实际操作中的注意事项，以通俗易懂的方式为您一一讲解。

共管公寓中公用区域和专用区域的基本概念

什么是专用区域？

专有部分是指建筑物中单元业主拥有唯一所有权的部分。

更具体地说，它包括住宅单元内的内部空间，如客厅、厨房、浴室和卫生间等，单元业主有权自由使用、收益和处置专有部分。

专有部分的范围一般是指住宅单元的墙壁、地板和天花板内部，不包括混凝土框架或结构墙。

这种划分允许单元业主在不违反管理规定的情况下，在专用区域内自由进行改造和装修。

不过，即使在专用区内，对影响整栋楼结构和安全的工程也有限制，可能需要管理协会的批准。

此外，安装在私人区域的给排水管道和电线等设施也必须考虑到对其他单元的影响，进行适当的管理。

什么是公共区域？

公共区域是指大楼中由所有单元业主共同拥有的部分，对于维护公寓的整体功能至关重要。

公共区域包括入口大厅、走廊、楼梯、电梯、机房、水箱和水泵房等建筑设施。

此外，大楼的结构框架、外墙、屋顶、阳台的结构部分以及整个楼宇也被视为公共区域。

公共区域由管理协会负责管理，费用作为管理费由各单元业主承担。

公共区域的使用必须在所有单元业主的共同利益范围内进行，原则上不允许个人改建和专用。

不过，根据管理规则和细则，可以对某些公共区域规定专用权。

例如，阳台、私家花园和停车场都属于公共区域，但通常只允许特定的单元业主使用。

单位所有权法》的法律依据

建筑物单元所有权法》（《单元所有权法》）明确规定了公寓中公共区域和专用区域的区别。

单元所有权法》第 2 条将专有部分定义为 "建筑物中属于单元所有权对象的部分"，而该法第 4 条则将共有部分定义为 "建筑物中专有部分以外的部分、不属于专有部分的建筑物附属物以及根据规定被指定为共有部分的附属物"。

这一法律依据明确了共管公寓的所有权和管理责任范围，并建立了防止单元业主之间出现问题的机制。

单位所有权法》颁布于 1962 年，此后根据社会形势的变化进行了多次修订，成为现行共有公寓管理制度的基础。

关于该法的详细解释，可参考《共管公寓妥善管理指南》和国土交通省发布的各种指南，以加深理解。

公共区域和专用区域的具体区别

专属区域包括哪些内容

对于公寓业主来说，准确了解专属区域的范围极为重要。

就室内空间而言，住宅单元内的客厅、起居室、餐厅、厨房、浴室、卫生间、盥洗室和储藏室等空间都属于专有区域。

这些空间指的是墙壁、地板和天花板饰面材料的内部区域，不包括混凝土框架区域。

关于设备，安装在住宅单元内的空调、热水器、厨房设备、浴室设备、洗脸盆和厕所设 备被视为私人部分。

不过，与这些设施相连的、影响其他单元或公共区域的管道和电线可被视为公共区域。

关于室内材料，地板、榻榻米、地毯、墙纸、瓷砖和涂料等装修材料都属于专用区域。

这些材料可以由单元业主自由更换，但可能会受到管理规定的限制，因此在装修前一定要确认清楚。

公共区域包括哪些内容

公共区域的范围很广，是公寓整体功能和安全的重要组成部分。

建筑物的结构部分包括混凝土框架、结构墙、梁、柱和地基，这些部分直接影响建筑物的安全，因此不允许个人进行任何改动。

共用设施包括电梯、给排水系统、电气系统、煤气系统、消防系统、对讲系统、自动上锁系统、监控摄像头和机械停车场。

这些设施的管理需要专业知识和技能，由管理公司和专业承包商进行定期维护。

至于场地，大楼所在的整片土地都是公共区域，所有单元业主都拥有与其权益成比例的所有权。

场地内的小路、植物、附属建筑、大门和围栏也属于公共区域，由管理协会负责妥善维护。

难以确定的部分

在共有公寓中，公共区域和私人区域之间的界限有些模糊不清，难以判断。

就玄关而言，门本身一般被视为公用部分，而内部装修和钥匙则属于专用部分，但根据管理规定，处理方法可能有所不同。

在考虑更换或改动大门时，应事先向管理协会咨询。

窗玻璃和窗扇由于影响建筑物的外观，通常被视为公用部分，个人更换或改动受到限制。

不过，在管理规定的范围内，可以在内部采取防结露和隔热措施。

阳台和私家花园是特殊区域，属于公共区域，但某些单元有权独家使用。

其结构部分及其作为逃生通道的功能必须作为公共区域加以维护，并且对个人改建有限制。

如果管道和电线直接与居住单元内的设备相连，则被归类为专用部分；如果管道和电线影响到其他居住单元或公共区域，则被归类为公用部分。

这种分类需要技术判断，因此在施工前向专家咨询非常重要。

管理费与维修储备金之间的关系

管理费的范围

管理费是对公寓公共区域进行适当维护和管理所必需的费用，也是单位业主每月需承担的一项重要支出。

管理费的主要用途包括公共区域的清洁费、设备的维护和检查费、管理人员的人事费、水电费、保险费以及外包给管理公司的费用。

清洁费用于保持公共区域的整体美观和卫生，包括入口大厅、走廊、楼梯、电梯内 部、废物储存区、停车场和设备维护。

设施维护和检查费用包括对电梯、给排水系统、电气系统、消防设备和机械停车场的 定期检查和小修，这些对确保大楼的安全和功能至关重要。

管理人员的人事费包括执行日常管理工作的管理人员的工资和社会保险费，这也是保障住户安全和舒适的重要因素。

公用事业费包括公共区域照明、电梯、给排水水泵、机械停车场等的电费，以及公共区域给排水的水费和污水处理费。

外包给管理公司的费用是指将专业管理任务外包给管理公司的费用，包括为管理协会提供行政支持、会计工作和代表协会办理各种手续的费用。

维修储备基金机制

维修储备基金是分区业主为准备未来大规模维修工程而积累的基金，是与维护公寓资产价值直接相关的重要制度。

大型修缮工程包括外墙粉刷和修缮、屋顶防水、给排水管道更新、电梯更新、外墙翻新等，这些工程对于延长楼宇寿命、改善居住环境至关重要。

维修储备金的数额是根据长期维修计划计算的，该计划考虑到了大楼的规模、结 构、设备类型和使用年限。

长期修缮计划是根据国土交通省的《长期修缮计划编制指南》编制的，并预测了约 30 年期间必要修缮工作的时间和费用。

维修储备基金的适当水平可参考国土交通省发布的《共有公寓维修储备基金指南》，该指南根据建筑物的总建筑面积和结构提供了一个指导金额。

如果维修储备金不足，就需要一次性收取或借款，这将增加单位业主的经济负担，因此，制定和实施适当的储备计划非常重要。

装修/翻新时的注意事项

私人区域的翻新

在专有区域内进行改建和翻新是业主的权利，但必须了解，根据管理规定和细则，在使用时会受到限制。

在自由范围方面，装修可以在不影响结构的范围内进行，如改变房间布局、更换室内材料、更换设备和装置等。

更换地板、更换墙纸、更新厨房和浴室设备以及增加储藏空间一般都可以自由进行。

不过，更换地板需要事先确认，因为有些管理条例可能会从防止噪音传到楼下的角度出发，对隔音性能做出规定。

在涉及改变平面图的装修中，必须区分结构性墙壁和非结构性墙壁，禁止拆除或改变结构性墙壁，因为这会影响建筑物的安全。

至于电气和管道设备的改动，私人区域内的线路和管道改动是可以的，但影响公共区域的工程则需要得到管理协会的批准。

管理协议中的限制可能包括施工时间限制、通知施工承包商的义务、事先通知邻近单元以及废料处理方法。

制定这些限制是为了维护公寓的整体居住环境，防止住户之间出现问题，因此在翻新规划阶段必须对这些限制进行全面检查。

涉及公共区域的施工

涉及公共区域的施工必须获得管理协会的批准，个人不得随意施工。

需要管理协会批准的工程包括外墙、阳台改建、私家花园、更换入口大门以及更换窗玻璃和窗扇。

由于这些工程可能会影响楼房的外观和结构，因此需要管理协会进行全面的审议和审批程序。

至于阳台，虽然有专用权，但属于公共区域，因此栏杆、地板材料的改动以及储物棚的安装都需要得到管理协会的批准。

此外，不允许进行有损逃生通道功能的改装，紧急情况下的安全是重中之重。

管道和线路工程也需要得到管理协会的批准，如果有可能影响到其他住宅单元或公共区域，则需要由专业承包商进行安装。

考虑到邻近住宅的情况，必须注意尽量减少施工期间的噪音、振动和粉尘排放。

开工前，必须向邻近住宅打招呼并介绍施工情况，施工时间必须限制在管理细则规定的时间内，尤其是周末和公共节假日的施工必须慎重考虑。

施工车辆的停放也必须遵守公共区域的使用规定，并注意不要妨碍其他住户的通行和停车。

在使用电梯装卸材料时，必须进行充分的固化，并采取措施防止对公共区域造成损坏。

结论

了解公寓楼的公共区域和专用区域对公寓的方方面面都很重要，从购买公寓到日常生活，以及保持未来的房产价值都是如此。

重要的是要明白，虽然单元业主可以自由使用专有区域，但管理规则会对其加以限制，同时要意识到公共区域作为所有单元业主的共同财产，必须得到妥善管理。

作为购买公寓前的检查要点，建议全面审查管理规则的内容、管理费和维修储备金的水平、长期维修计划是否充分以及管理协会的管理状况。

尤其重要的是，要在听取专家意见的基础上，慎重决定修缮储备基金的状况和未来的大规模修缮计划，因为这些直接影响到公寓的资产价值。

关于妥善管理管理协会的重要性，如果所有单元业主都有主人翁意识，并积极参与管理协会的活动，就能保持良好的居住环境和资产价值。

INA&Associates K.K.为保护您的宝贵资产提供从公寓购买到管理的全面支持。

如果您有任何关于公寓的疑问或问题，我们经验丰富的专业人员将竭诚为您提供满足您个人需求的最佳解决方案。

常见问题

问 1：阳台是私人区域吗？

答1：阳台是公共区域，但也是某些单元有权专门使用的特殊区域。阳台的结构部分及其作为逃生通道的功能必须作为公共区域加以维护，任何个人改动都必须获得管理协会的批准。在更换扶手或地板材料之前，请查看管理规定，必要时向管理协会提交申请。

问题 2：前门可以随意更换吗？

答 2：一般来说，前门本身属于公共区域，不能随意更换。如果您想更换大门，必须向管理协会提出申请并获得批准。但是，门内侧的饰面和钥匙可能被视为私人物品，根据管理规定会有不同的处理方式，因此必须事先确认。

问 3：我是否应该避开管理费高的公寓？

答3：不能仅从管理费的高低来判断，重要的是要评估管理细节和成本之间的整体平衡。管理得当的公寓，大楼的资产价值会得到维护，长期经济效益也会更高。通过检查管理费的使用情况、管理公司和管理协会的记录，仔细考虑成本效益。

问题 4：公用区域的维修费用由谁支付？

答 4：公共区域的维修费用由维修储备基金支付。维修储备基金是分区业主每月预留的基金，用于未来的大型维修工作。如果维修储备金不足，就需要一次性收取或借款，因此必须保持适当的资金计划。

问 5：对专用区域的翻修有什么限制吗？

答 5：私人区域的翻修基本上是自由的，但根据管理规定会有一些限制。主要限制包括施工时间限制、地板材料的隔音性能标准、禁止改动结构墙以及有义务提前通知邻近单位。建议在翻修规划阶段彻底检查管理协议，必要时咨询管理协会。