Bewertung von Eigentumswohnungen: Die Vergleichsmethode erklärt

Für jeden, der den Verkauf seiner Eigentumswohnung in Erwägung zieht, ist die Berechnung eines angemessenen Schätzwertes der erste Schritt zum Erfolg.

Obwohl es mehrere Methoden zur Bewertung von Immobilien gibt, ist die Methode des Transaktionsvergleichs die am weitesten verbreitete und zuverlässigste Bewertungsmethode. Bei dieser Methode wird der aktuelle Marktwert auf der Grundlage vergangener Transaktionen von Immobilien, die der zu verkaufenden Wohnung ähnlich sind, berechnet.

In diesem Artikel, der auf unserer Erfahrung als INA&Associates bei zahlreichen Wohnungsbewertungen basiert, erklären wir in einfachen Worten für die breite Öffentlichkeit, wie die Transaktionsfallvergleichsmethode funktioniert und wie sie tatsächlich angewendet wird.

Mit dem richtigen Wissen über die Bewertung von Eigentumswohnungen sind Sie besser in der Lage, beim Verkauf und bei Verhandlungen einen fairen Preis festzulegen. Außerdem werden Sie in die Lage versetzt, die Validität von Schätzungsergebnissen zu beurteilen.

Grundkonzept und Bedeutung der Methode des Transaktionsfallvergleichs

Was ist die Methode des Transaktionsfallvergleichs?

Die Transaktionsfall-Vergleichsmethode ist eine Methode, bei der frühere Transaktionsfälle von Immobilien mit ähnlichen Standortbedingungen, Gebäudestruktur, Alter, exklusiver Fläche usw. wie die zu bewertende Eigentumswohnung gesammelt werden und der Schätzwert auf der Grundlage der Vertragspreise dieser Immobilien berechnet wird.

Der Grund, warum diese Methode bei der Immobilienbewertung als wichtig angesehen wird, ist, dass sie objektive Daten auf der Grundlage tatsächlicher Markttransaktionen verwendet und daher die Zuverlässigkeit der Bewertungsergebnisse hoch ist. Sie ermöglicht Bewertungen, die die Realität des Marktes widerspiegeln - den vom Käufer tatsächlich gezahlten Preis - und nicht nur theoretische Berechnungen.

In den Immobilienbewertungsstandards ist die Methode des Transaktionsvergleichs als eine der drei Hauptmethoden positioniert und wird als die wichtigste Methode angesehen, insbesondere bei der Bewertung von Wohnimmobilien.

Detaillierte Erläuterung des Bewertungsverfahrens

Eine Bewertung nach der Methode des Transaktionsfallvergleichs erfolgt in folgendem Schritt-für-Schritt-Prozess

Phase 1: Sammlung von Handelsbeispielen

Es werden Daten über Transaktionen ähnlicher Immobilien gesammelt, die innerhalb der letzten sechs Monate bis zu einem Jahr in der Umgebung der zu bewertenden Eigentumswohnung abgeschlossen wurden. Zu den zu erhebenden Informationen gehören der Abschlusspreis, das Abschlussdatum, detaillierte Informationen über die Immobilie (z. B. Alter, exklusive Fläche, Grundriss, Anzahl der Stockwerke, Ausrichtung usw.), Lage und Bedingungen der Gebäudeverwaltung.

Die Datenerhebung erfolgt anhand offizieller Daten wie Vertragsinformationen aus dem Real Estate Information Network (REINS), offizielle Grundstückspreise, Grundstückspreise am Straßenrand und Grundsteuer-Bewertungswerte. Wenn es Beispiele für frühere Transaktionen innerhalb derselben Wohnanlage gibt, sind dies besonders wichtige Referenzdaten.

Phase 2: Auswahl und Analyse der Fallstudien

Aus den gesammelten Transaktionsfällen werden die Fälle ausgewählt, die eine hohe Ähnlichkeit mit dem zu bewertenden Objekt aufweisen. Wichtige Auswahlkriterien sind die Nähe des Standorts (idealerweise innerhalb eines Radius von 500 m), die Ähnlichkeit der Gebäude (Struktur und Altersunterschied innerhalb von fünf Jahren) und die Ähnlichkeit der Größe (exklusiver Flächenunterschied innerhalb von 20 %).

Die ausgewählten Fälle werden im Hinblick auf die Marktentwicklung zum Zeitpunkt des Abschlusses, die individuellen Objektmerkmale und die besonderen Umstände der Transaktion eingehend analysiert und mit dem zu bewertenden Objekt verglichen.

Stufe 3: Preisanpassung und Bewertungsberechnung

Auf der Grundlage des Vertragspreises der ausgewählten Transaktionsfälle wird die Differenz zwischen dem Objekt und dem zu bewertenden Objekt angepasst und berechnet. Zu den Anpassungsfaktoren gehören zeitpunktbezogene Anpassungen (Marktschwankungen zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses und dem Zeitpunkt der Bewertung), regionale Faktoren (Über- oder Unterlegenheit des Standorts) und individuelle Faktoren (Zustand des Gebäudes, Qualität der Einrichtungen, Zustand der Verwaltung usw.).

Der endgültige Schätzwert wird durch eine umfassende Prüfung der zahlreichen Vergleichswerte ermittelt, die durch diese Anpassungen berechnet werden.

Vergleichende Analyse mit anderen Bewertungsmethoden

Neben der Methode des Transaktionsvergleichs gibt es zwei weitere Methoden der Immobilienbewertung: die Kostenmethode und die Ertragswertmethode. Vergleichen wir ihre jeweiligen Merkmale und Anwendungsszenarien.

Die Kostenmethode ist eine Methode, bei der der Preis berechnet wird, indem die Abschreibung entsprechend dem Alter des Gebäudes von den Kosten abgezogen wird, wenn das zu bewertende Gebäude zum jetzigen Zeitpunkt neu gebaut würde (Wiederbeschaffungskosten). Es handelt sich um eine Bewertungsmethode, die sich auf den physischen Wert des Gebäudes konzentriert, aber möglicherweise das Verhältnis zwischen Marktangebot und -nachfrage oder den Wert des Standorts nicht angemessen widerspiegelt.

Die Ertragswertmethode ist eine Methode, bei der der Preis durch Abzinsung der Erträge, die die Immobilie in Zukunft voraussichtlich erwirtschaften wird, auf ihren gegenwärtigen Wert berechnet wird. Sie eignet sich für die Bewertung von Rendite- und Mietwohnungen, wird aber im Allgemeinen nicht für die Bewertung von Eigentumswohnungen verwendet.

Bei der Bewertung von Wohnungseigentum gilt die Transaktionsfallvergleichsmethode, die tatsächliche Markttransaktionen widerspiegelt, als die geeignetste und zuverlässigste Methode.

Erläuterung anhand konkreter Bewertungsfälle

Die praktische Anwendung der Transaktionsfallvergleichsmethode wird anhand konkreter Bewertungsfälle erläutert.

Skizze der zu bewertenden Immobilie

• Standort: Minami Aoyama, Minato-ku, Tokio
• Alter: 15 Jahre
• Exklusive Fläche: 70 m2
• Grundriss: 2LDK
• Anzahl der Stockwerke: 8F/15F
• Richtung: nach Süden ausgerichtet

Eingesammelte Transaktionsfälle

Durchführung der Preisanpassung

Beispiel für eine Preisanpassung anhand von Objekt A:

• Grundpreis: 85 Millionen Yen
• Altersanpassung: +3 Jahre (-1,5 Millionen Yen)
• Flächenanpassung: +2 m2 (+500.000 Yen)
• Anpassung des Stockwerks: -2 Stockwerke (-1 Mio. Yen)
• Zeitliche Anpassung: keine (innerhalb von 3 Monaten)
• Angepasster Wert: 83 Millionen Yen

Ähnliche Anpassungen wurden für die Grundstücke B und C vorgenommen, wobei die endgültige Preisspanne zwischen 82 Mio. und 84 Mio. JPY lag. Auf der Grundlage einer umfassenden Überprüfung wurde der Schätzwert auf 83 Millionen Yen festgesetzt.

Hinweise und Punkte zur Verbesserung der Genauigkeit der Bewertung

Um die Genauigkeit der auf der Methode des Transaktionsfallvergleichs basierenden Bewertungen zu verbessern, sollten die folgenden Punkte beachtet werden.

Wichtigkeit der Fallauswahl

Die Auswahl sehr ähnlicher Fälle führt direkt zu einer verbesserten Beurteilungsgenauigkeit. Was die Standortbedingungen betrifft, so sollten die Entfernung zum nächsten Bahnhof, die Umgebung und die Qualität der gewerblichen Einrichtungen umfassend bewertet werden. Bei den Gebäudebedingungen sind wichtige Faktoren die Struktur (RC, SRC, etc.), das Baujahr, der Verwaltungsstatus und die Qualität der Gemeinschaftseinrichtungen.

Verstehen von Markttrends

Da sich der Immobilienmarkt ständig verändert, ist es wichtig, Veränderungen im Marktumfeld zum Zeitpunkt der Transaktion und der Bewertung angemessen zu berücksichtigen. Auch externe Faktoren wie Zinstrends, wirtschaftliche Bedingungen und regionale Entwicklungspläne können die Bewertung beeinflussen.

Detaillierte Analyse der einzelnen Faktoren

Selbst innerhalb ein und derselben Eigentumswohnung können sich Preisunterschiede ergeben, die von der Anzahl der Stockwerke, der Ausrichtung, dem Eck- oder Mittelzimmer, der Renovierungshistorie, dem Stand der Modernisierung der Einrichtungen usw. abhängen. Eine detaillierte Analyse dieser einzelnen Faktoren und die Vornahme entsprechender Anpassungen führen zu einer besseren Bewertungsgenauigkeit.

Verifizierung anhand mehrerer Fallstudien

Die Zuverlässigkeit der Bewertungsergebnisse kann erhöht werden, indem man mehrere ähnliche Fälle sammelt und kreuzvalidiert, anstatt sich auf eine einzige Fallstudie zu verlassen. Es ist wichtig, Transaktionen mit Ausreißern oder besonderen Umständen auszuschließen und Bewertungen durchzuführen, die allgemeine Markttrends widerspiegeln.

Fazit: Für die Berechnung eines angemessenen Bewertungswertes

Die Methode des Transaktionsvergleichs ist die zuverlässigste und praktischste Methode für die Bewertung von Eigentumswohnungen.

Im Mittelpunkt dieser Methode steht eine objektive Preisberechnung auf der Grundlage von tatsächlichen Markttransaktionsdaten. Durch eine detaillierte Analyse der Preise, zu denen Immobilien in ähnlicher Lage wie die zu bewertende Immobilie gehandelt werden, kann der aktuelle Marktwert genau ermittelt werden.

Die wichtigsten Punkte für eine erfolgreiche Bewertung

Um einen fairen Schätzwert zu erhalten, ist es unerlässlich, umfangreiche Transaktionsdaten zu sammeln und über spezielle analytische Fähigkeiten zu verfügen. Außerdem ist es wichtig, auf Veränderungen der Markttrends zu achten und in der Lage zu sein, diese bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Auch bei der Durchführung von Bewertungen auf individueller Basis gibt es Einschränkungen. Der Zugang zu detaillierten Vertragsinformationen aus dem Real Estate Information Network (REINS) und spezialisierte Marktanalysen erfordern oft das Fachwissen und die Erfahrung eines Immobilienmaklers.

Nächste Schritte.

Wenn Sie den Verkauf einer Wohnung in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, bei mehreren Immobilienunternehmen eine Bewertung anzufordern und die Grundlage jeder Bewertung im Detail zu prüfen. Wenn Sie sich nicht nur den Schätzwert, sondern auch den Berechnungsprozess und die verwendeten Transaktionsbeispiele erläutern lassen, erhalten Sie ein zuverlässigeres Schätzergebnis.

Bei INA&Associates nutzen wir unsere umfassende Transaktionserfahrung und unser Fachwissen, um den Marktwert Ihrer Eigentumswohnung genau zu ermitteln. Mit einem wissenschaftlichen Ansatz, der sich auf die Methode des Transaktionsfallvergleichs stützt, werden wir Ihnen einen Schätzwert vorlegen, der den Marktwert widerspiegelt und Sie beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie unterstützt.

Für ein Beratungsgespräch zur Bewertung und zum Verkauf Ihrer Eigentumswohnung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Häufig gestellte Fragen

F1: Gibt es jemals einen Unterschied zwischen dem geschätzten Wert und dem tatsächlichen Verkaufspreis nach der Vergleichsmethode?

Es kann eine Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem tatsächlichen Verkaufspreis geben.

Der geschätzte Wert ist ein Anhaltspunkt für einen angemessenen Preis, der auf der Grundlage früherer Transaktionen berechnet wurde, aber der tatsächliche Verkaufspreis variiert je nach dem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt, dem Zeitpunkt des Verkaufs, der Verkaufsstrategie, den Verhandlungen mit dem Käufer usw. Im Allgemeinen geht man davon aus, dass die Immobilie häufig innerhalb von ±10 % des Schätzwertes verkauft wird.

Um zu einem Preis zu verkaufen, der über dem Schätzwert liegt, ist es wichtig, eine geeignete Verkaufsstrategie zu verfolgen und den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu finden.

F2: Ist die Methode des Transaktionsfallvergleichs auch für ältere Eigentumswohnungen geeignet?

Die Transaktionsfall-Vergleichsmethode ist auch für ältere Eigentumswohnungen wirksam, solange es geeignete Fallstudien gibt.

Bei Immobilien, die älter als 30 Jahre sind, kann es jedoch schwierig sein, ähnliche Fälle zu sammeln. In solchen Fällen ist es notwendig, Fälle mit einer großen Anpassungsspanne für das Alter des Gebäudes oder mit einem Schwerpunkt auf der Lage des Objekts auszuwählen.

Darüber hinaus ist eine detaillierte Analyse der einzelnen Faktoren besonders wichtig, da renovierte Immobilien oder Immobilien mit guten Bewirtschaftungsbedingungen einen Wert aufweisen können, der über dem Alter des Gebäudes liegt.

F3: Was ist, wenn es keine früheren Transaktionen innerhalb derselben Wohnanlage gibt?

Wenn es keine Beispiele innerhalb derselben Wohnanlage gibt, werden Beispiele von Transaktionen in ähnlichen Wohnanlagen in der Nachbarschaft herangezogen.

Als Auswahlkriterium werden vorrangig Wohnungen herangezogen, die zu Fuß erreichbar sind (im Umkreis von 500 m), ein ähnliches Alter haben und von gleicher Struktur und Größe sind. Geringfügige Unterschiede in den Standortbedingungen werden durch eine umfassende Bewertung der Entfernung zum nächsten Bahnhof, des Umfelds und der Qualität der gewerblichen Einrichtungen ausgeglichen.

Durch das Sammeln von Beispielen mehrerer ähnlicher Eigentumswohnungen kann die Genauigkeit der Bewertung aufrechterhalten werden.

F4: Gibt es Unterlagen, die bei der Beantragung eines Gutachtens vorgelegt werden müssen?

Um die Genauigkeit der Bewertung zu verbessern, empfehlen wir Ihnen, folgende Unterlagen vorzubereiten

Eine beglaubigte Kopie des Grundbuchs, des Grundsteuerbescheids, Angaben zu den Verwaltungsgebühren und zum Reservefonds für Reparaturen, Regeln für die Verwaltung von Eigentumswohnungen, Pläne für langfristige Reparaturen, Grundrisse und Unterlagen, aus denen der Renovierungsverlauf hervorgeht.

Diese Unterlagen ermöglichen es, genaue Informationen über die Immobilie zu ermitteln und eine genauere Bewertung vorzunehmen. Obwohl eine Bewertung auch bei fehlenden Unterlagen durchgeführt werden kann, trägt die Bereitstellung möglichst vieler detaillierter Informationen dazu bei, die Genauigkeit der Bewertung zu verbessern.

F5: Was soll ich tun, wenn ich mit dem ermittelten Wert nicht zufrieden bin?

Wenn Sie Zweifel an dem ermittelten Wert haben, sollten Sie zunächst um eine ausführliche Erläuterung der Bemessungsgrundlage bitten.

Lassen Sie sich die Beispiele für die verwendeten Transaktionen, die vorgenommenen Anpassungen, die Analyse der Markttendenzen usw. konkret erläutern und überprüfen Sie die Stichhaltigkeit des Bewertungsverfahrens. Es ist auch sinnvoll, ein Gutachten von mehreren Immobilienunternehmen anzufordern und die Ergebnisse zu vergleichen.

Wenn Sie immer noch nicht überzeugt sind, können Sie eine formelle Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen in Betracht ziehen. Da Gutachten jedoch Geld kosten, ist es wichtig, eine Entscheidung in Anbetracht der Kombination mit dem erwarteten Verkaufspreis zu treffen.