Por que Tóquio Lidera o Mercado Global de Investimentos Imobiliários?

Em 2025, Tóquio assumiu a posição de número um no mercado global de investimentos imobiliários em termos de valor de investimento, à frente de grandes cidades como Nova York e Londres. Esse fato pode ser uma surpresa para muitos investidores. Embora seja verdade que a desvalorização histórica do iene seja um vento favorável para os investidores estrangeiros, as atrações de Tóquio não param por aí. A combinação de uma economia estável, um ambiente financeiro único e a maturidade urbana fazem de Tóquio um dos destinos de investimento imobiliário mais atraentes do mundo.

Neste artigo, a INA&Associates KK fornece uma análise multifacetada das razões para a expansão do mercado imobiliário de Tóquio, com base nos dados mais recentes, e analisa as estratégias de investimento para 2025 e além. Por que o dinheiro do mundo está indo para Tóquio? Analisamos a essência desse fato.

O mercado imobiliário em expansão de Tóquio: dados mostram uma presença esmagadora

O impulso do mercado imobiliário de Tóquio nos últimos anos é apoiado por uma série de dados. De acordo com a pesquisa da gigante de serviços imobiliários JLL, o investimento imobiliário no Japão no primeiro trimestre de 2025 atingiu um recorde trimestral de JPY 2.952 bilhões. Isso representa uma alta taxa de crescimento de 23% em relação ao ano anterior.

O que impulsiona esse mercado é o forte apetite dos investidores estrangeiros: somente no primeiro semestre de 2025, as compras de imóveis estrangeiros ultrapassaram 1 trilhão de ienes, dobrando em relação ao ano anterior. Como resultado, Tóquio assumiu o primeiro lugar no ranking global de investimentos cidade por cidade, muito à frente de Nova York e Dallas-Fort Worth.

Fonte: JLL (dados do 1º trimestre de 2025).

Esse entusiasmo também se reflete nos preços dos imóveis: os preços dos terrenos anunciados publicamente em 1º de janeiro de 2025 aumentaram em média 2,7% ao ano em todo o país, a maior taxa de crescimento desde 1992, após o estouro da bolha econômica. Em particular, os preços dos condomínios de segunda mão na área metropolitana de Tóquio continuaram a subir, indicando que os valores dos ativos de Tóquio são altamente valorizados internacionalmente.

3 Atrativos gravitacionais para investidores estrangeiros

Então, por que tanto dinheiro de investimento estrangeiro está concentrado em Tóquio? Há três fortes atrativos principais por trás disso.

Atração 1: Uma sensação de subvalorização e proteção de ativos devido ao iene fraco

A primeira é a sensação de subvalorização do preço provocada pela atual depreciação histórica do iene. Por exemplo, uma propriedade de 100 milhões de ienes custava aproximadamente US$ 910.000 quando o iene estava a 110 por dólar há alguns anos. Entretanto, a 150 ienes por dólar, ela agora pode ser comprada por aproximadamente US$ 670.000, o que é cerca de 27% mais barato em termos de dólares americanos. Essa vantagem cambial oferece uma excelente oportunidade para investidores estrangeiros adquirirem imóveis no Japão.

Além disso, para investidores estrangeiros ricos que desejam proteger seus ativos contra a inflação da moeda local e riscos geopolíticos, os imóveis japoneses, especialmente em Tóquio, com seu valor estável, são vistos como uma ferramenta atraente de defesa de ativos.

Atração 2: Ambiente financeiro raro no mundo

Em segundo lugar, o Japão tem um ambiente financeiro único. Enquanto outros países do mundo aumentaram as taxas de juros para conter a inflação, o Banco do Japão suspendeu sua política de taxas de juros negativas, mas ainda mantém um ambiente financeiro extremamente flexível. Essas baixas taxas de juros mantêm baixos os custos de empréstimos para investimentos imobiliários.

Como resultado, o retorno residual do investimento, o chamado rendimento de caixa, tende a ser maior do que em outras cidades desenvolvidas. Essa é uma grande atração para os investidores que valorizam ganhos de renda estáveis.

Atrativo 3: política e economia estáveis e maturidade urbana

O terceiro atrativo é a estabilidade política e econômica do Japão e a maturidade da cidade de Tóquio. Com um sistema jurídico bem desenvolvido e direitos de propriedade claramente protegidos, o Japão é considerado internacionalmente como um país de baixo risco. Esse é um fator extremamente importante no investimento em propriedades, onde os ativos são mantidos a longo prazo.

Tóquio também é uma das maiores cidades do mundo, com uma infraestrutura de transporte altamente desenvolvida e excelente segurança pública. A rica cultura, a gastronomia e o alto nível de conveniência da cidade proporcionam uma base estável para a demanda de aluguel de imóveis. Esses pontos fortes gerais como cidade levam à confiança na estabilidade de longo prazo dos valores dos imóveis.

Previsões de mercado e estratégias de investimento para 2025 e além

Como o mercado se movimentará no futuro? Os especialistas preveem que a postura dos investidores estrangeiros mudará. Embora eles tenham claramente "vendido primeiro" para tirar proveito do iene fraco, espera-se que eles usem seus fundos de investimento acumulados (pó seco) para "adquirir" ativamente propriedades de primeira linha no futuro. Em outras palavras, há uma forte possibilidade de que o mercado entre em uma nova fase de "aquisição e venda ao mesmo tempo".

Quanto às áreas, Tóquio, sem dúvida, continuará sendo o foco principal, mas o potencial de crescimento do mercado de Osaka também está atraindo atenção. Isso não se deve apenas à expectativa da Expo, mas também ao fato de os preços serem mais acessíveis do que em Tóquio e de os investidores estrangeiros estarem cada vez mais conscientes do potencial de Osaka como cidade.

Que estratégias os investidores devem adotar nesse ambiente de mercado? Uma delas é fazer investimentos essenciais em propriedades com valores de ativos estáveis, como edifícios de escritórios de primeira linha e condomínios de aluguel no centro da cidade, a longo prazo. A outra é um investimento de valor agregado, adquirindo propriedades com baixas taxas de ocupação ou com potencial para reforma, agregando valor e buscando ganhos na venda. É essencial selecionar a estratégia apropriada de acordo com suas metas de investimento e tolerância a riscos.

Conclusão.

Este artigo explicou, juntamente com dados, por que investidores de todo o mundo estão prestando atenção ao mercado imobiliário de Tóquio. Os principais pontos são os seguintes

• Tamanho avassalador do mercado: até 2025, Tóquio ocupará o primeiro lugar no mundo em termos de investimento imobiliário, e o mercado está em expansão, conforme evidenciado pelos dados.
• Três atrações principais: uma sensação de acessibilidade devido ao iene fraco, um ambiente financeiro global raro e estabilidade política e econômica são fortes atrativos para os investidores estrangeiros.
• Diversificação das metas de investimento: as metas de investimento estão se expandindo do foco tradicional em escritórios para setores com maior potencial de crescimento e estabilidade, como instalações de logística, hotéis e imóveis para aluguel.
• Perspectivas futuras: o mercado tem o potencial de se tornar ainda mais ativo, apoiado por uma abundância de fundos esperando para serem investidos. É necessário que os investidores adotem uma abordagem mais estratégica.

O mercado imobiliário de Tóquio está realmente em um estágio dinâmico em que a atenção do mundo está voltada para ele. No entanto, é exatamente por causa dessa situação que é essencial ter um olho para o essencial e não se deixar enganar por informações superficiais. A chave para o sucesso está na coleta de informações precisas e no trabalho com um parceiro confiável para tomar decisões de investimento que correspondam às suas metas.

Na INA & Associates K.K., trabalhamos em estreita colaboração com cada cliente para oferecer a melhor solução de investimento imobiliário para a situação e os objetivos individuais de seus ativos. Se estiver interessado em investir em imóveis em Tóquio ou no Japão, não hesite em entrar em contato conosco.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: Não é tarde demais para investir em imóveis em Tóquio?

R1: Embora os preços estejam subindo, o mercado imobiliário de Tóquio continua sendo um destino de investimento atraente, dado o ambiente de baixas taxas de juros do Japão, a estabilidade econômica e o potencial de crescimento futuro. Entretanto, é mais importante do que nunca ter o conhecimento necessário para selecionar com precisão as áreas e as propriedades com potencial.

P2: Quais são os riscos envolvidos no caso de um fortalecimento do iene?

R2: As flutuações da taxa de câmbio são um risco que sempre deve ser considerado pelos investidores estrangeiros. Se o iene se valorizar, o valor dos ativos e a receita de aluguel em termos de dólares diminuirão. No entanto, a base do investimento imobiliário é buscar tanto ganhos de renda, que são a renda de aluguel de longo prazo, quanto ganhos de capital, que são ganhos futuros na venda. A renda de aluguel estável tem o efeito de compensar, até certo ponto, o risco das flutuações da taxa de câmbio. É importante ter uma visão de longo prazo e não se deixar influenciar por movimentos cambiais de curto prazo. As medidas de hedge são outra opção a ser considerada.

P3: E quanto a investir em cidades regionais?

R3: Algumas cidades regionais, como Osaka, têm alto potencial de crescimento devido a seus próprios planos de desenvolvimento e ao aumento da demanda de entrada. Entretanto, em geral, as cidades regionais tendem a ter mercados menores e menor liquidez de imóveis (facilidade de compra e venda) do que Tóquio. Ao considerar um investimento, a demografia, a estrutura industrial e os planos de renovação da cidade devem ser investigados com atenção e o equilíbrio entre risco e retorno deve ser cuidadosamente avaliado.

P4: Quais setores de investimento você recomenda?

R4: Isso depende muito da tolerância ao risco e das metas de investimento do investidor. Se um fluxo de caixa estável for importante para você, o aluguel de imóveis, que deverá ter uma demanda constante, é uma boa opção. Por outro lado, se estiver procurando um potencial de crescimento maior, as instalações de logística, tendo como pano de fundo a expansão do comércio eletrônico, e o setor hoteleiro, onde a demanda de entrada está se recuperando rapidamente, estão atraindo a atenção. É importante entender as características de cada setor e fazer a escolha certa para seu portfólio.

P5: O que devo fazer primeiro para começar a investir em imóveis?

R5: O primeiro passo mais importante é encontrar um profissional de confiança. O mercado imobiliário é um mundo em que as informações tendem a ser assimétricas. Embora seja importante obter conhecimento na Internet e em livros, a parceria com uma empresa imobiliária que possa lhe fornecer as últimas tendências do mercado, informações sobre propriedades não públicas e consultoria jurídica e tributária especializada aumentará muito suas chances de sucesso. Por que não começar consultando várias empresas para encontrar uma pessoa de contato confiável que ouvirá sinceramente suas ideias?