外国投资者看重的日本房地产市场｜法律制度和透明度吸引投资的原因。

近年来，世界各地的投资者对日本房地产市场产生了浓厚的兴趣。2025 年上半年，外国投资者购买日本国内房地产的金额超过 1 万亿日元，创下历史新高。

为什么现在日本房地产吸引了如此多的外国投资？除了日元低估和货币宽松等经济因素外，背后还有更根本的原因。这就是日本法律体系的高国际声誉及其透明度。

在本文中，作为房地产专业人士，INA&Associates 将用通俗易懂的语言和数据来解释日本的法律制度和透明度为何如此受到外国投资者的青睐。我们希望这篇文章能帮助您更深入地了解日本房地产市场的真正价值及其国际优势。

日本法律制度吸引外国投资：可靠的 "登记制度

外国投资者看重日本房地产的一个重要原因是其法律制度的可靠性。特别是公开宣布不动产权利的 "登记制度"，是世界上最准确、最可靠的制度之一。

在房产交易中，从法律上确定谁是房产的真正所有者是决定交易本身安全性的一个极其重要的因素。日本的登记制度由国家机构法务局管理和实施，一旦登记，就可以依法向第三方主张权利（对抗权）。这使得外国投资者可以放心地投入大笔资金，而不必担心权利不明确或出现所有权被推翻等意外情况的风险。

强大的所有权：外国人享有与日本国民同等的权利

另一个显著优势是，在日本，不存在基于外国公民身份的财产所有权限制。外国人可以在与日本人完全相同的条件下获得土地和建筑物的完全所有权。按照全球标准，这是一个非常宽松的制度，许多国家出于安全或其他原因，对外国人拥有土地所有权有严格限制。

下表比较了日本和其他主要国家对外国人购买房产的限制。

因此，与其他国家相比，日本的准入门槛极低，这使得日本的房地产投资环境更具吸引力。法律权利受到强有力的保护，不存在基于国籍的歧视。这种公平稳定的法律框架是全球投资者信任日本的根本原因。

全球公认的市场透明度：日本的优势有数据为证

除法律制度外，日本房地产市场的另一大优势是其透明度。在房地产服务巨头 JLL 每两年发布一次的 2024 年版 "全球房地产透明度指数 "中，日本在接受调查的 89 个国家和地区中排名第 11 位，是亚洲排名最高的国家和地区。

该指数对 "监管法律体系"、"市场数据 "和 "交易流程 "等六项标准进行评估，日本在监管法律体系和市场数据可用性方面获得了特别高的评价。这意味着，即使按照国际标准，投资者根据客观数据做出理性投资决策的环境也处于较高水平。

另一方面，报告指出 "交易过程 "的透明度是日本的一个问题。具体而言，报告指出，与欧美发达市场相比，日本在租赁合同细节、公共区域费用明细或实际交易价格等方面的信息披露不足。改善这些商业惯例将是日本市场未来赢得更高声誉的关键。

不过，即使面临这些挑战，日本市场的整体透明度对外国投资者而言仍具有足够的吸引力。可靠数据的获取使外国投资者更容易准确评估风险和预测未来的现金流。这种 "高度可预测性 "使日本成为对寻求长期稳定回报的机构投资者和外国基金具有吸引力的投资目的地。

数据显示对日本的投资热情高涨

在这种法律制度和市场透明度的背景下，近年来外国房地产投资蓬勃发展。外国投资者的确是这一趋势背后的推动力。

特别是，随着科罗娜灾难后经济活动趋于正常化，人们对 "酒店 "行业的兴趣日益浓厚，因为他们预期入境需求会恢复，而且对 "物流设施 "和 "住宅 "的兴趣也在增加，因为这些行业可望获得稳定的现金流。此外，估值暂时下降的市中心 "写字楼 "和 "商业设施 "也出现了价值数千亿日元的超大型交易，这表明外国投资者的估值已完全恢复。

这些数据最好地证明，日本房地产市场不仅仅是短期投机的目标，而是作为长期稳定的资产管理场所，赢得了全球投资者的坚定信任。

结论：日本房地产市场的价值坚定不移

在本文中，我们从日本房地产市场的核心--法律制度和透明度的角度，解释了为什么全球投资者现在都在关注日本房地产市场。

要点总结如下

1. 健全的法律体系

日本高度可靠的 "登记制度 "从法律上明确了财产所有权，并保证外国投资者与日本投资者一样享有健全的权利保护。这提供了一个开放的投资环境，即使按照全球标准，进入门槛也非常低。

2.市场透明度高

日本房地产市场被 JLL 评为亚洲透明度最高的市场，它提供了获取客观数据的便捷渠道，为投资者做出理性决策创造了有利环境。这提高了投资风险评估的准确性和未来回报的可预测性。

3 数据显示的投资业绩

在这些坚实基础的支撑下，外商投资达到了历史最高水平，尤其是对从酒店、物流设施到城市中心写字楼等广泛领域的投资需求尤为强烈。

在这个经济全球化的时代，将资产投向何处是所有个人和企业都面临的重要问题。我们相信，日本房地产市场提供的稳定性和可靠性，在全球经济不确定的情况下，是一种闪耀的价值。

如果本文能为您的资产战略提供新的视角，我们将不胜感激。

常见问题

问 1：外国人在日本购买房产有哪些税务方面的注意事项？

答 1：是的，有几个要点。首先，不在日本居住的外国人必须委托 "税务代理人 "代为缴纳房地产税（如房产税、不动产取得税、所得税），并通知税务局。此外，在日本出售不动产的租金收入和收益被视为 "国内收入"，有义务根据日本税法申报和缴纳所得税（原则上单独征收 20.42%）。强烈建议您事先咨询有关购房后税收的专家。

问题 2：您提到 "交易过程 "是日本房地产市场透明度方面的一个问题，您如何看待这个问题？

答 2：正如您所指出的，JLL 报告认为日本 "交易过程 "的透明度相对较低。这主要是指在西方市场上常见的全面披露交易价格和租赁协议的详细条款和条件（如共同费用明细），在日本并不总是作为商业惯例得到彻底执行。不过，如果有一家可靠的房地产公司作为合作伙伴，这些信息可以得到充分补充，不会对交易安全构成重大障碍。

问题 3：我听说最近有关外国投资者购买日本土地的法律发生了变化，请问这是怎么回事？

答 3：我想您指的是2022 年9 月生效的《重要土地测量法》。该法将对国家安全具有重要意义的设施（如自卫队基地和核电站）周围地区和偏远的边境岛屿指定为 "监视区 "和 "特别监视区"，并要求在这些地区买卖土地或建筑物时，必须事先告知当事人的姓名和国籍。并非所有的房地产交易都要遵守这一规定，但这是一项旨在防止土地使用威胁国家安全的有限规定。