Locais Valiosos em uma Sociedade Japonesa com População em Declínio

Hoje, como especialista em imóveis, explicarei o tópico de "locais valiosos" em uma sociedade com uma população em declínio.

A população total do Japão é de 123,34 milhões em 1º de maio de 2025, uma redução de 600.000 pessoas em relação ao ano anterior. Essa grande tendência de declínio populacional está começando a ter um impacto significativo no mercado imobiliário, e muitas pessoas podem estar preocupadas com os valores futuros das propriedades.

No entanto, o declínio da população não significa que todos os valores dos imóveis cairão igualmente. Em vez disso, a polarização entre propriedades que mantêm ou aumentam o valor e aquelas que não o fazem fica mais clara diante dessas mudanças na estrutura social. E o fator mais importante que influencia o valor é a localização.

Este artigo explica a situação atual do mercado imobiliário em uma era de declínio populacional, com base em dados, e fornece uma explicação clara, a partir de uma perspectiva profissional, de sete pontos específicos para identificar "locais valiosos" que manterão ou aumentarão o valor das propriedades no futuro. Ao ler este artigo até o fim, você adquirirá o conhecimento de que precisa para fazer uma escolha sensata de imóveis com vistas ao futuro.

O mercado imobiliário em uma sociedade com uma população em declínio

Para compreender adequadamente o impacto de uma população em declínio no mercado imobiliário, é essencial primeiro obter uma compreensão objetiva da demografia do Japão e das mudanças resultantes no mercado.

A realidade da população em declínio no Japão

De acordo com o Departamento de Estatísticas do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, a população total do Japão vem diminuindo há 16 anos consecutivos, sendo que a população japonesa, em particular, diminuiu em 892.000 pessoas por ano em maio de 2025. Ainda mais grave é o declínio da população em idade ativa (15 a 64 anos), que desempenha um papel central na atividade econômica. De acordo com estimativas do Instituto Nacional de Pesquisas Populacionais e de Seguridade Social, espera-se que a população em idade ativa diminua em mais de 30% em muitas cidades regionais até 2040. Essa mudança demográfica está diretamente ligada a um declínio na demanda por moradia, especialmente em áreas regionais, e está mudando significativamente a estrutura do mercado imobiliário.

Polarização do mercado imobiliário em andamento

O declínio populacional não está fazendo com que os valores dos imóveis caiam uniformemente em todo o país. Pelo contrário, está acelerando a polarização do mercado imobiliário. Por um lado, nas áreas metropolitanas, como a metrópole de Tóquio, onde os influxos populacionais continuam, os preços dos imóveis continuam a subir em um cenário de forte demanda por moradia. Por outro lado, em áreas regionais onde a população está diminuindo significativamente, os preços dos imóveis continuam a cair devido à queda da demanda.

Essa polarização é simbolizada pelo problema do número crescente de casas vagas em todo o país.

O que é "espongificação urbana"?

Nos últimos anos, o fenômeno da "espongificação urbana" tornou-se um problema nas áreas urbanas. Isso se refere a uma situação em que, apesar de estar no centro de uma cidade, casas e lotes vagos estão espalhados como insetos, preenchendo o espaço como uma esponja.

Esse esponjamento leva a serviços administrativos ineficientes e à redução da habitabilidade, o que, por sua vez, prejudica a atratividade da área como um todo. Para manter os valores dos ativos nessas circunstâncias, é essencial ter uma perspectiva estratégica para identificar os locais que serão "escolhidos" no futuro.

Sete fatores-chave para identificar locais valiosos

Mesmo em uma sociedade com uma população em declínio, o valor de todos os imóveis não necessariamente diminui. Em vez disso, os locais que atendem a determinados critérios têm o potencial de manter ou até mesmo aumentar o valor devido à sua escassez. Aqui, explicamos sete pontos-chave para identificar "locais valiosos" com altos valores de propriedade.

Ponto 1: Conveniência de transporte

A conveniência do transporte é o fator mais básico para medir o valor de uma propriedade. A distância da estação de trem mais próxima é particularmente importante e, em geral, é valorizada dentro de uma distância de 10 minutos a pé. As estações com acesso a várias linhas de trem e bom acesso ao centro da cidade são altamente convenientes para os passageiros e, portanto, espera-se que tenham uma demanda constante. É improvável que seu valor flutue significativamente no futuro.

Ponto (2): Instalações de serviços de qualidade de vida.

A disponibilidade de instalações comerciais, médicas e educacionais a uma curta distância, que são essenciais para a vida cotidiana, também influencia muito o valor de um local. Uma determinada população da área comercial é necessária para que essas instalações de serviços de qualidade de vida funcionem de forma sustentável.

As áreas em que se espera que a densidade populacional seja alta o suficiente para manter essas instalações, mesmo com o declínio da população, provavelmente oferecerão alta conveniência de vida e manterão os valores das propriedades.

Ponto (iii) Consistência com as políticas de cidades compactas

Atualmente, muitas autoridades locais no Japão estão formulando planos adequados ao local com base na Política de Cidade Compacta promovida pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte. Esse plano tem como objetivo criar cidades sustentáveis, concentrando áreas residenciais e funções urbanas (comerciais, médicas, de bem-estar, etc.) em áreas específicas, a fim de lidar com uma população em declínio.

O plano define duas zonas principais

• Zonas de funções urbanas: áreas onde se concentram instalações médicas, comerciais etc. e onde as funções centrais da cidade são mantidas.
• Zonas residenciais: áreas onde uma certa densidade populacional deve ser mantida e onde as pessoas são incentivadas a viver para que possam desfrutar dos serviços da vida cotidiana.

O fato de a propriedade que você está considerando estar ou não localizada dentro dessas zonas, conforme definido pelo município, é uma informação extremamente importante para a previsão de valores futuros de propriedades. Se estiver localizada dentro de uma área de planejamento, há uma probabilidade maior de que os serviços administrativos e as conveniências de vida sejam mantidos no futuro.

Ponto (iv): presença ou ausência de redesenvolvimento e potencial futuro

É de se esperar que as áreas em que a remodelação ou o desenvolvimento de infraestrutura em grande escala estão planejados em frente às estações aumentem a atratividade e a conveniência da cidade no futuro, e que os valores das propriedades aumentem. Isso ocorre porque o redesenvolvimento aumentará o potencial da área, por exemplo, criando novas instalações comerciais e melhorando a rede viária. É importante ficar atento às tendências de remodelação verificando as informações de planejamento urbano publicadas pelas autoridades locais. Em especial, o redesenvolvimento que envolve a flexibilização das proporções de área útil pode aumentar significativamente o valor de uso da terra.

Ponto 5: Capacidade de manutenção da densidade populacional.

Conforme mencionado acima, uma certa densidade populacional é necessária para manter as instalações de serviços de moradia. O objetivo das zonas residenciais no Plano de Adequação de Localização é justamente manter essa densidade populacional. Em áreas onde a população é diluída, é mais provável que as lojas saiam e os serviços administrativos sejam reduzidos. Se é possível esperar uma densidade populacional estável no futuro é um barômetro da sustentabilidade de um local.

Ponto 6: Qualidade do edifício e eficiência energética.

Além da localização, a qualidade do próprio edifício tem um impacto significativo no valor do ativo. Em particular, o interesse no desempenho de economia de energia está crescendo, já que a conformidade com os padrões de conservação de energia se tornará obrigatória para novas residências a partir de 2025. Além de atender ao padrão atual de desempenho de isolamento de grau 4, uma casa com desempenho de grau 5 ou superior, que provavelmente se tornará o padrão no futuro, será vantajosa em termos de manutenção dos valores dos ativos. Isso também está relacionado às condições para a aplicação de créditos fiscais hipotecários, portanto, esse é um ponto que deve ser verificado antes da compra.

Ponto 7: Sistema adequado de manutenção e gerenciamento

A manutenção e a gestão adequadas, como a gestão da associação de gestão no caso de condomínios e a implementação de manutenção regular no caso de casas isoladas, são essenciais para manter o valor do ativo. Pode ser vantajoso no momento da venda se o histórico de reparos do edifício e os planos de reparos futuros estiverem claros e se essas informações forem armazenadas como "informações sobre o histórico da moradia (ou seja, karute)". Isso ocorre porque um bom estado de gerenciamento é uma grande fonte de segurança para o comprador.

Seleção de um local tendo em mente a demanda futura de aluguel

Em uma sociedade com uma população em declínio, é extremamente importante ver a propriedade não apenas como uma residência, mas também como um ativo de aluguel futuro. Esta seção explica as estratégias para selecionar locais tendo em vista a demanda futura de aluguel.

Tendência de aumento de famílias com uma única pessoa e famílias com idosos

Embora a população total do Japão esteja em declínio, uma tendência diferente pode ser observada quando se analisa o número de residências. O National Institute of Population and Social Security Research estima que o número de residências no Japão atingirá o pico em 2023 e começará a diminuir, mas a proporção de residências com uma única pessoa continuará a aumentar, atingindo cerca de 40% de todas as residências até 2040. As famílias chefiadas por pessoas com 65 anos ou mais também estão aumentando.

Essa mudança na composição das famílias significa uma mudança qualitativa na demanda do mercado de aluguel. Espera-se que a mudança na demanda da tradicional demanda centrada na família para residências compactas para solteiros e idosos seja acelerada.

Plantas baixas e instalações com alta demanda no mercado de aluguel

Para atender a essas mudanças na demanda, é importante oferecer plantas baixas e instalações que atendam às necessidades do grupo-alvo. Os solteiros e os idosos tendem a preferir unidades compactas que sejam funcionais e fáceis de gerenciar.

Essas instalações aumentam a satisfação do locatário e levam a uma gestão estável do aluguel. Em particular, considerações sobre segurança e ausência de barreiras serão fatores diferenciadores importantes no mercado de aluguéis no futuro.

Estratégias para utilizar a propriedade como um imóvel para aluguel

Se você pretende utilizar o imóvel como propriedade para aluguel no futuro, é uma regra rígida escolher um local em uma área urbana ou próximo a ela, onde a população provavelmente não diminuirá e onde a conveniência de transporte e moradia seja alta. Os "sete pontos para identificar um local valioso" mencionados acima coincidem diretamente com as condições de um local com alta demanda de aluguel.

Com o envelhecimento da população, locais com fácil acesso a atendimento domiciliar e outros serviços domiciliares também são cada vez mais valorizados. Áreas com escritórios de enfermagem próximos e fácil acesso a prestadores de serviços são ambientes seguros para os idosos. Adotar uma perspectiva de longo prazo e escolher um local que possa lidar com essas mudanças na estrutura social é uma estratégia sensata para manter e aumentar o valor patrimonial dos imóveis.

Conclusão - Qual imóvel é a propriedade preferida em uma era de população em declínio?

Este artigo explicou, com base em sete pontos específicos, como identificar "locais valiosos" que podem manter e aumentar o valor dos ativos em meio à grande mudança social de uma população em declínio.

Além dos fatores importantes tradicionais , como aconveniência do transporte ea qualidade das instalações de serviços para a vida, é essencial ter uma perspectiva que decifre o potencial futuro de redesenvolvimento e a consistência com a política de cidade compacta iniciada pelos governos nacional e local no futuro. A qualidade ea condição de manutenção do próprio edifício também são fatores essenciais para garantir seu valor a longo prazo.

Uma população em declínio não significa que o mercado imobiliário como um todo esteja pessimista. Pelo contrário, vivemos em uma época em que as pessoas têm critérios mais claros para escolher onde querem morar, e a diferença entre os locais escolhidos e os que não são está se tornando mais clara. Estamos convencidos de que o uso dos sete pontos apresentados neste artigo como uma bússola e a prática da seleção sensata de propriedades com um olho no futuro levarão à proteção e ao cultivo de seus valiosos ativos.

Comprar ou vender um imóvel é uma das maiores decisões da vida para muitas pessoas. Para fazer a melhor escolha para a sua situação, a orientação objetiva de um especialista pode ser muito útil - na INA & Associates Ltd, somos profissionais do setor imobiliário e podemos fazer a melhor proposta para a sua situação individual. Não hesite em entrar em contato conosco se tiver alguma dúvida ou preocupação sobre imóveis.

Perguntas frequentes (FAQs)

P1: O investimento em imóveis ainda pode ser uma ferramenta eficaz de construção de ativos mesmo que a população esteja diminuindo?

R1: Sim, pode. Entretanto, a seleção do local é mais importante do que nunca. Mesmo com o declínio da população, espera-se que tendências como a concentração da população em áreas urbanas e o aumento de famílias com uma única pessoa continuem. Se você puder selecionar e investir em propriedades de alta qualidade em áreas onde essa demanda é esperada, poderá contar com renda e valores de ativos estáveis.

P2: As propriedades em áreas rurais, sem exceção, perderão valor?

A2: Não é necessariamente o caso. Mesmo em áreas rurais, locais como a capital de uma província ou a cidade central de uma região, que é um nó de transporte, tendem a manter seu valor porque podem esperar um fluxo de pessoas da área circundante. As áreas designadas como "zonas residenciais" pelas autoridades locais em seus planos de adequação de localização também são dignas de nota, pois espera-se que mantenham a habitabilidade no futuro.

P3: Onde posso verificar o "Plano de Adequação de Localização" de um município?

R3: Ele é publicado no site de cada município (municipality). Tente pesquisar por palavras-chave como "(nome do município) Location Adequacy Plan" (Plano de Adequação de Localização). Em muitos casos, os mapas do plano mostram as zonas de função urbana e as zonas residenciais em cores diferentes, portanto, você pode verificar em quais zonas a propriedade que você está considerando está incluída.

P4: O que é o "grau de desempenho de economia de energia" de uma casa?

R4: É um indicador do desempenho de economia de energia de um edifício, que é avaliado por meio de dois graus: "grau de desempenho de isolamento" e "grau de consumo de energia primária". Quanto mais alto o grau, melhor o isolamento e o desempenho de economia de energia, o que não só leva a custos menores de serviços públicos, mas também oferece uma vantagem na avaliação do valor da propriedade.

P5: O que as pessoas podem fazer para manter o valor patrimonial de suas propriedades?

A5: Antes de tudo, é importante ter em mente a manutenção e o gerenciamento adequados. No caso de casas isoladas, inspecione e conserte as paredes externas e os telhados regularmente e, no caso de condomínios, participe ativamente das atividades da associação de administração e garanta que o plano de reparos de longo prazo seja implementado adequadamente. A atualização do layout e das instalações para que se adaptem aos estilos de vida modernos por meio de reformas ou remodelações também ajudará a manter e melhorar os valores dos ativos.