Maximiser la Valeur Immobilière en Période de Déclin Démographique

Aujourd'hui, en tant qu'expert immobilier, je vais expliquer le thème des "emplacements de valeur" dans une société dont la population est en déclin.

La population totale du Japon est estimée à 123,34 millions d'habitants au 1er mai 2025, soit une diminution de 600 000 personnes d'une année sur l'autre. Cette tendance majeure au déclin démographique commence à avoir un impact significatif sur le marché de l'immobilier, et de nombreuses personnes peuvent s'inquiéter de la valeur future des biens immobiliers.

Toutefois, le déclin de la population ne signifie pas que la valeur des biens immobiliers diminuera de la même manière. Au contraire, la polarisation entre les biens qui conservent ou augmentent leur valeur et ceux qui ne le font pas devient plus claire face à ces changements dans la structure sociale. Et le facteur le plus important qui influence la valeur est l'emplacement.

Cet article explique la situation actuelle du marché immobilier à une époque de déclin démographique, sur la base de données, et fournit une explication claire, d'un point de vue professionnel, de sept points spécifiques pour identifier les "emplacements de valeur" qui maintiendront ou augmenteront la valeur des biens immobiliers à l'avenir. En lisant cet article jusqu'au bout, vous acquerrez les connaissances nécessaires pour faire un choix immobilier judicieux en pensant à l'avenir.

Le marché immobilier dans une société en déclin démographique

Pour bien comprendre l'impact du déclin de la population sur le marché immobilier, il est essentiel d'avoir une compréhension objective de la démographie japonaise et de l'évolution du marché qui en découle.

La réalité du déclin démographique au Japon

Selon le Bureau des statistiques du ministère de l'intérieur et des communications, la population totale du Japon a diminué pendant 16 années consécutives, la population japonaise en particulier ayant diminué de 892 000 personnes d'une année sur l'autre en mai 2025. Le déclin de la population en âge de travailler (15-64 ans), qui joue un rôle central dans l'activité économique, est encore plus grave. Selon les estimations de l'Institut national de recherche sur la population et la sécurité sociale, la population en âge de travailler devrait diminuer de plus de 30 % dans de nombreuses villes régionales d'ici 2040. Cette évolution démographique est directement liée à une baisse de la demande de logements, en particulier dans les zones régionales, et modifie considérablement la structure du marché immobilier.

Polarisation du marché immobilier en cours

Le déclin de la population n'entraîne pas une baisse uniforme de la valeur des biens immobiliers dans l'ensemble du pays. Au contraire, il accélère la polarisation du marché immobilier. D'une part, dans les zones métropolitaines telles que la métropole de Tokyo, où l'afflux de population se poursuit, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter dans un contexte de forte demande de logements. D'autre part, dans les zones régionales où la population diminue de manière significative, les prix de l'immobilier continuent de chuter en raison de la baisse de la demande.

Cette polarisation est symbolisée par le problème du nombre croissant de logements vacants dans tout le pays.

Qu'est-ce que la "spongification urbaine" ?

Ces dernières années, le phénomène de "spongification urbaine" est devenu un problème dans les zones urbaines. Il s'agit d'une situation dans laquelle, bien que se trouvant au centre d'une ville, les maisons et les terrains vacants sont disséminés comme des insectes, remplissant l'espace comme une éponge.

Cette éponge entraîne une inefficacité des services administratifs et une diminution de l'habitabilité, ce qui, à son tour, nuit à l'attractivité de la zone dans son ensemble. Afin de maintenir la valeur des actifs dans ces circonstances, il est essentiel d'avoir une perspective stratégique pour identifier les lieux qui seront "choisis" à l'avenir.

Sept facteurs clés pour identifier les lieux de valeur

Même dans une société où la population est en déclin, la valeur de tous les biens immobiliers ne diminue pas nécessairement. Au contraire, les sites qui répondent à certains critères ont le potentiel de maintenir, voire d'augmenter leur valeur en raison de leur rareté. Nous expliquons ici sept points clés permettant d'identifier les "sites de valeur" dont la valeur immobilière est élevée.

Point 1 : commodité des transports

La commodité des transports est le facteur le plus fondamental pour mesurer la valeur d'un bien immobilier. La distance par rapport à la gare la plus proche est particulièrement importante et est généralement évaluée à moins de 10 minutes de marche. Les gares qui ont accès à plusieurs lignes ferroviaires et qui sont bien desservies par le centre-ville sont très pratiques pour les navetteurs et on peut donc s'attendre à ce qu'elles fassent l'objet d'une demande constante. Il est peu probable que leur valeur fluctue de manière significative à l'avenir.

Point (2) : Qualité de vie des services.

L'existence d'infrastructures commerciales, médicales et éducatives accessibles à pied, qui sont essentielles à la vie quotidienne, influe également beaucoup sur la valeur d'un site. Une certaine population de la zone commerciale est nécessaire pour que ces services de qualité de vie fonctionnent de manière durable.

Les zones où la densité de population devrait être suffisamment élevée pour maintenir ces installations même si la population diminue sont susceptibles d'offrir un confort de vie élevé et de maintenir la valeur des biens immobiliers.

Point (iii) Cohérence avec les politiques de villes compactes

De nombreuses autorités locales japonaises élaborent actuellement des plans de localisation basés sur la politique des villes compactes promue par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports. Ce plan vise à créer des villes durables en concentrant les zones résidentielles et les fonctions urbaines (commerciales, médicales, sociales, etc.) dans des zones spécifiques afin de faire face au déclin de la population.

Le plan définit deux zones principales

• Les zones de fonctions urbaines : zones où sont concentrées les installations médicales, commerciales, etc. et où les fonctions centrales de la ville sont maintenues.
• Les zones résidentielles : zones où une certaine densité de population doit être maintenue et où les gens sont encouragés à vivre afin de profiter des services de la vie quotidienne.

Le fait que le bien que vous envisagez d'acquérir se situe ou non dans ces zones définies par la municipalité est une information extrêmement importante pour prédire la valeur future d'un bien immobilier. S'il est situé dans une zone d'aménagement, il est plus probable que les services administratifs et les commodités de la vie seront maintenus à l'avenir.

Point (iv) : présence ou absence de réaménagement et potentiel futur

On peut s'attendre à ce que les zones où un réaménagement ou un développement à grande échelle des infrastructures est prévu devant les gares augmentent l'attractivité et la commodité de la ville à l'avenir, et à ce que la valeur des propriétés augmente. En effet, le réaménagement augmentera le potentiel de la zone, par exemple en créant de nouvelles installations commerciales et en améliorant le réseau routier. Il est important de suivre de près les tendances en matière de réaménagement en consultant les informations urbanistiques publiées par les autorités locales. En particulier, les réaménagements impliquant un assouplissement des coefficients d'occupation des sols peuvent augmenter de manière significative la valeur d'usage des terrains.

Point 5 : Maintien de la densité de population.

Comme indiqué plus haut, une certaine densité de population est nécessaire pour maintenir les services de vie. L'objectif des zones résidentielles du plan de localisation est précisément de maintenir cette densité de population. Dans les zones où la population se dilue, les commerces sont plus susceptibles de partir et les services administratifs de diminuer. La stabilité de la densité de population à l'avenir est un baromètre de la durabilité d'un site.

Point 6 : Qualité des bâtiments et efficacité énergétique.

Outre l'emplacement, la qualité du bâtiment lui-même a un impact significatif sur la valeur de l'actif. En particulier, l'intérêt pour les performances en matière d'économie d'énergie est croissant, car le respect des normes de conservation de l'énergie deviendra obligatoire pour les nouvelles habitations à partir de 2025. En plus de répondre à la norme actuelle de performance d'isolation de niveau 4, une maison avec une performance de niveau 5 ou plus, qui est susceptible de devenir la norme à l'avenir, sera avantageuse en termes de maintien de la valeur des actifs. Cela concerne également les conditions d'application des déductions hypothécaires, c'est donc un point qui doit être vérifié avant l'achat.

Point 7 : Système d'entretien et de gestion approprié

Une maintenance et une gestion appropriées, telles que la gestion de l'association de gestion dans le cas des copropriétés et la mise en œuvre d'un entretien régulier dans le cas des maisons individuelles, sont également essentielles pour le maintien de la valeur des actifs. Il peut être avantageux, au moment de la vente, que l'historique des réparations de l'immeuble et les plans de réparation futurs soient clairs, et que ces informations soient stockées en tant qu'"informations sur l'historique du logement (c'est-à-dire karute)". En effet, un bon état de gestion est une grande source d'assurance pour l'acheteur.

Choisir un emplacement en tenant compte de la demande locative future

Dans une société où la population diminue, il est extrêmement important de considérer un bien immobilier non seulement comme une résidence, mais aussi comme un futur actif locatif. Cette section explique les stratégies de sélection des emplacements en tenant compte de la demande locative future.

Tendance à l'augmentation des ménages d'une seule personne et des ménages âgés

Bien que la population totale du Japon soit en déclin, la tendance est différente si l'on considère le nombre de ménages. L'Institut national de recherche sur la population et la sécurité sociale estime que le nombre de ménages au Japon atteindra son maximum en 2023 et commencera à diminuer, mais que la proportion de ménages composés d'une seule personne continuera à augmenter, pour atteindre environ 40 % de l'ensemble des ménages d'ici 2040. Les ménages dirigés par des personnes âgées de 65 ans et plus sont également en augmentation.

Cette évolution de la composition des ménages entraîne un changement qualitatif de la demande sur le marché de la location. Le passage d'une demande traditionnellement centrée sur la famille à des logements compacts pour les célibataires et les personnes âgées devrait s'accélérer.

Plans d'étage et équipements très demandés pour les logements locatifs

Pour répondre à cette évolution de la demande, il est important de proposer des plans d'étage et des équipements qui répondent aux besoins du groupe cible. Les célibataires et les personnes âgées ont tendance à préférer les unités compactes, fonctionnelles et faciles à gérer.

Ces installations augmentent la satisfaction des locataires et conduisent à une gestion locative stable. En particulier, la sécurité et l'absence d'obstacles seront des facteurs de différenciation importants sur le marché de la location à l'avenir.

Stratégies d'utilisation du bien en tant que bien locatif

Si vous envisagez d'utiliser le bien comme bien locatif à l'avenir, il est impératif de choisir un emplacement dans ou à proximité d'une zone urbaine où la population ne risque pas de diminuer et où les transports et le confort de vie sont élevés. Les "sept points pour identifier un emplacement de valeur" mentionnés ci-dessus recoupent directement les conditions d'un emplacement à forte demande locative.

Avec le vieillissement de la population, les emplacements offrant un accès facile aux soins à domicile et aux autres services à domicile sont également de plus en plus appréciés. Les zones disposant de bureaux de soins infirmiers à proximité et d'un accès facile aux prestataires de services constituent des environnements de vie sûrs pour les personnes âgées. Adopter une perspective à long terme et choisir un lieu capable de faire face à ces changements dans la structure sociale est une stratégie judicieuse pour maintenir et augmenter la valeur de l'actif immobilier.

Conclusion - Quels sont les biens immobiliers à privilégier à une époque de déclin démographique ?

Cet article a expliqué, sur la base de sept points spécifiques, comment identifier les "lieux de valeur" susceptibles de maintenir et d'augmenter la valeur de l'actif au milieu du changement social majeur que constitue le déclin de la population.

Outre les facteurs traditionnels importants tels que lacommodité des transports et laqualité des services de vie, il est essentiel d'avoir une perspective qui décrypte le potentiel futur de redéveloppement et la cohérence avec la politique de ville compacte initiée par les gouvernements nationaux et locaux à l'avenir. La qualité et l'état d'entretien du bâtiment lui-même est également un facteur essentiel pour garantir sa valeur à long terme.

Le déclin de la population ne signifie pas que le marché immobilier dans son ensemble est pessimiste. Au contraire, nous vivons à une époque où les critères de choix sont plus clairs et où la différence entre les lieux choisis et ceux qui ne le sont pas est de plus en plus nette. Nous sommes convaincus qu'en utilisant les sept points présentés dans cet article comme une boussole et en pratiquant une sélection judicieuse des biens immobiliers dans une perspective d'avenir, vous protégerez et ferez fructifier votre précieux patrimoine.

L'achat ou la vente d'un bien immobilier est l'une des plus grandes décisions de la vie pour de nombreuses personnes. Afin de faire le meilleur choix pour votre situation, les conseils objectifs d'un expert peuvent être très utiles. Chez INA & Associates Ltd, nous sommes des professionnels de l'immobilier et nous pouvons faire la meilleure proposition pour votre situation individuelle. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions ou des préoccupations concernant l'immobilier.

Questions fréquemment posées (FAQ)

Q1 : L'investissement immobilier peut-il rester un outil efficace de constitution d'un patrimoine même si la population est en déclin ?

R1 : Oui, c'est possible. Toutefois, le choix de l'emplacement est plus important que jamais. Même si la population diminue, des tendances telles que la concentration de la population dans les zones urbaines et l'augmentation des ménages d'une seule personne devraient se poursuivre. Si vous pouvez sélectionner et investir dans des biens de haute qualité dans des zones où une telle demande est attendue, vous pouvez vous attendre à des revenus et des valeurs d'actifs stables.

Q2 : Les biens immobiliers situés dans les zones rurales perdront-ils tous de la valeur ?

R2. Ce n'est pas nécessairement le cas. Même dans les zones rurales, des endroits tels que la capitale d'une préfecture ou la ville centrale d'une région, qui est un nœud de transport, ont tendance à conserver leur valeur parce qu'ils peuvent s'attendre à un afflux de personnes venant des environs. Les zones désignées comme "zones résidentielles" par les autorités locales dans leurs plans d'adéquation de l'emplacement sont également dignes d'intérêt, car on s'attend à ce qu'elles conservent leur habitabilité à l'avenir.

Q3 : Où puis-je consulter le "plan d'adéquation de la localisation" d'une municipalité ?

R3 : Il est publié sur le site web de chaque municipalité. Essayez de faire une recherche avec des mots clés tels que "(nom de la municipalité) Plan d'adéquation de l'emplacement". Dans de nombreux cas, les cartes du plan indiquent les zones de fonction urbaine et les zones résidentielles dans des couleurs différentes, ce qui vous permet de vérifier dans quelles zones se trouve le bien immobilier que vous envisagez d'acquérir.

Q4 : Qu'est-ce que le "niveau de performance énergétique" d'un logement ?

R4: Il s'agit d'un indicateur de la performance d'un bâtiment en matière d'économie d'énergie, qui est évalué à l'aide de deux notes : la "note de performance d'isolation" et la "note de consommation d'énergie primaire". Plus la note est élevée, plus l'isolation et la performance en matière d'économie d'énergie sont bonnes, ce qui permet non seulement de réduire les coûts des services publics, mais aussi de bénéficier d'un avantage dans l'évaluation de la valeur des biens immobiliers.

Q5 : Que peuvent faire les particuliers pour maintenir la valeur de leurs biens immobiliers ?

R5.Tout d'abord, il est important de garder à l'esprit un entretien et une gestion appropriés. Pour les maisons individuelles, il faut inspecter et réparer régulièrement les murs extérieurs et les toits, et pour les copropriétés, il faut participer activement aux activités de l'association de gestion et s'assurer que le plan de réparation à long terme est correctement mis en œuvre. L'adaptation de l'agencement et des équipements aux modes de vie modernes par la rénovation ou le remodelage contribuera également à maintenir et à améliorer la valeur des actifs.