Revitalisation urbaine à Nishi-Nippori : Un projet ambitieux pour 2031

Les espaces situés devant les gares des grandes villes constituent à la fois le visage de ces villes et des points nodaux essentiels qui soutiennent la vie quotidienne de leurs habitants. Dans le quartier de Nishi-Nippori, situé devant la gare du même nom dans l'arrondissement d'Arakawa à Tokyo, un projet de réaménagement urbain de type 1 a été lancé à grande échelle, fruit des efforts déployés depuis de nombreuses années par les habitants et les acteurs locaux. Le 31 janvier 2025, le gouverneur de Tokyo a approuvé la création d'une association de réaménagement urbain, marquant ainsi le début d'une période de transformation majeure pour ce quartier.Cet article présente les grandes lignes et les caractéristiques de ce projet novateur, ainsi que les multiples avantages qu'il apportera en termes de développement urbain.

1. Aperçu et contexte historique du projet de réaménagement du quartier de la gare de Nishi-Nippori

Le quartier de la gare de Nishi-Nippori est un nœud de communication important où se croisent quatre lignes de métro (JR Yamanote, Keihin-Tohoku, Tokyo Metro Chiyoda et Toei Nippori-Toneri Liner) et bénéficie d'un accès facile à l'aéroport de Narita. Il est également proche de quartiers culturellement riches tels que le « Yanesen » et l'arrondissement de Bunkyo.

Cependant, malgré son emplacement idéal en face de la gare, le quartier souffrait de nombreux problèmes urbains, tels que la présence de nombreux bâtiments anciens, le manque de places publiques et d'espaces verts, ainsi que des problèmes liés à la sécurité en cas de catastrophe. Afin de remédier à cette situation, des réunions d'information ont été organisées dans le quartier à partir de 1997, et un comité consultatif composé de volontaires locaux a été créé en 2006.Après un processus d'approbation par étapes, comprenant notamment une étude d'impact sur l'environnement et un plan d'urbanisme, la création d'une association de réaménagement urbain a été approuvée en janvier 2025.

Ce projet sera mené sur une superficie d'environ 2,3 hectares, avec une surface totale de plancher d'environ 164 150 m² et un coût total d'environ 134,2 milliards de yens.Selon le calendrier prévu, le plan de conversion des droits sera approuvé en 2026, les travaux commenceront en avril 2027 et l'achèvement est prévu pour mars 2031.

2. Caractéristiques techniques et innovations du projet

La principale caractéristique de ce projet de réaménagement réside dans le développement mixte de deux bâtiments, l'un résidentiel et l'autre commercial.

Le bâtiment résidentiel est conçu comme un gratte-ciel de 46 étages et 2 sous-sols, d'une hauteur d'environ 170 m, qui offrira environ 1 000 logements. Le rez-de-chaussée abritera des équipements collectifs tels qu'une crèche et une salle communautaire, les étages 2 à 7 seront consacrés à des commerces, des restaurants, des services et un parking à vélos, tandis que les étages 8 à 46 seront réservés aux logements.

Le bâtiment commercial, quant à lui, est un bâtiment de 10 étages et 3 sous-sols, d'une hauteur d'environ 65 mètres. Il abritera des commerces du 1er au 6e étage, des installations culturelles au 7e étage, des installations de congrès (grande salle et espace d'exposition) aux 8e et 9e étages, ainsi qu'un jardin sur le toit et un café au 10e étage.

Les deux bâtiments seront reliés par un atrium et leur structure combinera des constructions en béton armé, en acier et en béton armé et acier. De plus, un pont piétonnier reliant la gare JR Nishi-Nippori et la gare Nippori-Toneri Liner est également prévu, ce qui permettra d'améliorer l'intégration et la circulation dans la ville.

Tout en optimisant l'utilisation du terrain (taux d'emprise au sol de 80 %, coefficient d'occupation des sols de 950 %), une attention particulière a été portée à la disposition des différentes installations et aux flux de circulation. Cela permettra de créer une animation digne d'un quartier en bordure de gare, tout en optimisant l'utilisation de l'espace urbain.

3. Amélioration des fonctions urbaines et contribution à la région

Ce projet de réaménagement ne vise pas simplement à rénover des bâtiments, mais aussi à améliorer les fonctions de l'ensemble du quartier et à le rendre plus attrayant.

Il convient tout d'abord de noter la fonction de centre d'échanges culturels. La grande salle et l'espace d'exposition aménagés dans le bâtiment commercial serviront de lieu de rencontre pour les activités culturelles et artistiques, attirant des visiteurs de l'intérieur et de l'extérieur du quartier. Cela devrait renforcer l'identité culturelle de la région et favoriser de nouveaux échanges.

Ensuite, il y a le renforcement des fonctions de nœud de transport grâce à l'aménagement d'une place devant la gare et d'une passerelle piétonne. Les liaisons entre les stations de différentes lignes, qui étaient jusqu'à présent séparées, seront assurées, ce qui permettra aux navetteurs et aux touristes de se déplacer plus facilement. En particulier, l'aménagement d'une place de transport facilitera la montée et la descente des bus et des taxis, améliorant ainsi considérablement la commodité des transports publics.

En outre, l'enrichissement des commerces et des équipements collectifs contribuera à la revitalisation de l'économie locale et à la création d'emplois. La construction d'environ 1 000 logements entraînera une augmentation de la population et une expansion de la consommation, qui constitueront les fondements du développement durable de la région.

Ce type de développement multifonctionnel est un modèle important qui favorise la compacité et la concentration des fonctions urbaines et accélère la transition vers une structure urbaine durable.

4. Initiatives avancées en matière d'environnement et de prévention des catastrophes

Dans le développement urbain moderne, le respect de l'environnement et le renforcement des fonctions de prévention des catastrophes sont des éléments indispensables. Ce projet comprend des initiatives avancées dans ces deux domaines.

Sur le plan environnemental, des équipements à faible impact sur l'environnement et adaptés à une société à faible émission de carbone sont mis en place afin de contribuer à la décarbonisation. Les espaces verts tels que les jardins sur les toits et les atriums contribueront également à atténuer le phénomène d'îlot de chaleur. Ces initiatives constituent des éléments importants pour la réalisation des objectifs de développement durable (ODD).

En matière de prévention des catastrophes, des fonctions visant à assurer la sécurité de l'ensemble de la région en cas de catastrophe ont été mises en place, telles que des espaces d'évacuation temporaire, des espaces d'accueil pour les personnes ayant des difficultés à rentrer chez elles et des entrepôts de stockage de matériel de prévention des catastrophes. Il convient de noter en particulier les mesures de prévention des inondations, qui consistent à installer les équipements électriques dans des endroits à faible risque d'inondation afin de maintenir le fonctionnement des installations en cas d'inondation.

Ces mesures environnementales et de prévention des catastrophes ne visent pas seulement à éviter les risques, mais constituent également un investissement stratégique qui renforce la résilience (capacité de récupération) de l'ensemble de la région et contribue à la création de valeur à long terme.

5. Impact sur le marché immobilier et création de valeur

Ce projet de réaménagement devrait avoir un impact considérable sur le marché immobilier non seulement dans le quartier de Nishi-Nippori, mais aussi dans tout le nord de Tokyo.

Tout d'abord, la construction d'environ 1 000 logements améliorera le parc immobilier de la zone en termes de qualité et de quantité. La vue depuis les immeubles de grande hauteur et l'accès à des commerces et des équipements culturels bien développés constitueront un attrait majeur pour les résidents.

De plus, un environnement résidentiel sûr et doté de mesures de prévention des risques naturels est un élément qui prendra de plus en plus d'importance à l'avenir.

La situation en face de la gare, la desserte par quatre lignes de métro et la proximité de l'aéroport de Narita sont des atouts appréciés d'un point de vue international. La commodité des transports et la qualité des nouveaux aménagements urbains devraient avoir un impact positif sur les prix fonciers et les loyers dans les quartiers environnants.

Il convient de noter qu'il ne s'agit pas d'un simple projet de construction, mais d'une approche globale visant à améliorer la valeur de l'ensemble du quartier. Les installations culturelles et les espaces publics renforceront le soft power de la région et pourraient, à long terme, contribuer à la création d'une « marque Nishinippori ».

En tant que professionnels de l'immobilier, nous devons être conscients que ce projet ne se limite pas à une simple rénovation physique, mais qu'il s'agit d'un processus visant à améliorer de manière globale la valeur culturelle, sociale et économique de la région, et l'évaluer sous différents angles.

6. Conclusion : un nouveau modèle de revitalisation urbaine

Le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de la gare de Nishi-Nippori est un projet de reconstruction urbaine complexe qui va au-delà de la simple rénovation de bâtiments. Il aborde de manière globale les divers défis auxquels sont confrontées les villes modernes, tels que le renforcement des fonctions de nœud de transport, l'amélioration des équipements culturels et commerciaux, la création d'un cadre de vie de qualité et la mise en place de mesures environnementales et de prévention des risques.

La réussite de ce projet pourrait servir de modèle pour d'autres projets de réaménagement de gares dans la région métropolitaine. Il constituera notamment un exemple précieux en matière d'urbanisme, en tant que projet de réaménagement à grande échelle d'un nœud de transport desservi par plusieurs lignes.

En tant que professionnels de l'immobilier, nous avons la responsabilité de ne pas considérer ces projets comme de simples changements physiques, mais de les apprécier dans leur contexte social, économique et culturel local, et d'en communiquer la valeur globale.

Le réaménagement de la gare de Nishi-Nippori marquera un tournant important dans l'histoire de la ville, entre passé et avenir.

Ce projet, qui s'étendra sur six ans, s'achèvera en 2031. Nous suivrons de près son déroulement et ses résultats afin d'accumuler des connaissances en matière de création urbaine et de contribuer à la création d'un environnement urbain encore meilleur.