大都市的车站前空间既是城市的面貌，也是支撑人们生活的重要节点。东京荒川区西日暮里车站前地区，经过长期以来当地居民和相关人士的努力，第一类市街地再开发事业终于正式启动。 令和7年（2025年）1月31日，东京都知事批准了市区再开发组合的设立，该地区迎来了重大变革时期。本文将探讨这一开创性项目的概要与特点，以及城市开发带来的多方面价值。
1. 西日暮里駅前地区再开发概述与历史背景
西日暮里駅前地区位于JR山手线、京浜东北线、东京地铁千代田线及都营日暮里·舍人ライナー四条线路交汇的交通枢纽，拥有通往成田机场的便利交通条件。此外，该地区毗邻“谷根千地区”及文京区等文化底蕴丰富的区域。
然而，尽管地处繁华地段，该地区仍存在建筑老化、广场及绿地不足、防灾设施薄弱等诸多城市问题。为解决这些问题，自1997年度起，当地居民开始举办学习会,2006年度由当地有志人士成立了协商会。 经过环境影响评估、城市规划等阶段性审批流程,2025年1月，市街地再开发组合的设立获得批准。
该项目将在约2.3公顷的区域内，以总建筑面积约16.415万平方米、总投资额约1342亿日元的规模推进。 根据计划,2026年将获得权利转换计划的批准,2027年4月动工，并计划于2031年3月竣工。
2. 项目的技术特点与创新性
本再开发项目的最大特点在于通过住宅楼和商业楼两座建筑物进行复合开发。
住宅楼计划建设为地上46层、地下2层、高度约170米的超高层建筑，将提供约1,000户住宅。1层设置托儿所、社区活动中心等公共设施,2层至7层为零售店铺、餐饮服务设施、自行车停车场及办公设施,8层至46层为住宅区。
商业楼为地上10层、地下3层、高度约65米的建筑,1层至6层为商业设施,7层为文化交流设施,8层和9层为会议设施（大型会场和展示空间）,10层设屋顶花园和咖啡厅。
两栋建筑通过中庭相连，采用钢筋混凝土结构、钢结构和钢筋混凝土混合结构相结合的构造方式。此外，还计划建设连接JR西日暮里站和日暮里·舍人线车站的步行天桥，通过这些设计提升城市功能的整体性和流动性。
在实现土地高效利用（建筑覆盖率80%、容积率950%）的同时，对各设施的布局和动线进行了精心规划。这使得该区域既能营造出车站前应有的热闹氛围，又能实现高效的城市空间利用。
3. 提升城市功能与贡献于地区
本再开发项目的核心并非单纯的建筑更新，而是旨在提升整个地区的城市功能并创造新的魅力。
首先值得关注的是文化交流功能。商业楼内设置的大型厅堂和展示空间将作为文化、艺术活动的场所，吸引区内外人群聚集。这将强化区域的文化认同感，并促进新的交流。
其次，通过整備车站前广场和步行专用通道（天桥），强化交通枢纽功能。此前被分割的各线路车站设施间的连接动线将得到保障，通勤、上学及游客的顺畅移动成为可能。特别是交通广场的整備将使公交车和出租车的上下车更加顺畅，公共交通的便利性将大幅提升。
此外，商业设施和业务设施的充实将促进地区经济活性化和就业创造。约1,000户住宅的供应将带来人口增长和消费扩大，成为支撑地区可持续发展的基础。
这种多功能复合开发将促进城市紧凑化和功能集约化，成为加速向可持续城市结构转型的重要示范案例。
4. 环境与防灾方面的先进举措
在现代城市开发中，环境保护与防灾功能的强化是不可或缺的要素。本项目在两方面均展开了先进举措。
环境方面，将引入符合低碳社会要求的低环境负荷设施，为脱碳化做出贡献。屋顶花园、中庭等绿意盎然的空间将有助于缓解热岛现象。 这些举措是实现SDGs（可持续发展目标）的重要要素。
防灾方面，通过设置临时避难空间、困难返回家园者接收空间、防灾储备仓库等设施，确保灾害发生时区域整体安全。值得特别一提的是水灾对策，通过将电气设备设置在浸水风险较低的区域，即使发生水灾也能维持设施功能的运行。
这些环境与防灾措施不仅旨在规避风险，更是通过提升区域整体韧性（恢复力），实现长期价值创造的战略性投资。
5. 对房地产市场影响与价值创造
本再开发项目预计将对西日暮里地区乃至东京北部地区整体房地产市场产生重大影响。
首先，约1,000户住宅的供应将提升该区域的住宅存量在质量和数量上的双重水平。高层住宅的视野优势以及便捷的商业和文化设施接入，将成为居民的重要吸引力。此外，具备防灾措施的安全居住环境将是未来愈发受到重视的要素。
车站前优越的地理位置、四条线路的便利性，以及前往成田机场的便捷性，这些都是从国际视角来看值得关注的亮点。这种交通便利性与新规划的高品质城市空间相结合，预计将对周边地区的土地价格和租金产生积极影响。
特别值得关注的是，此次开发并非单纯的“硬件”建设，而是以提升整个地区价值为目标的综合性策略。 文化交流设施与广场空间将提升区域软实力，长期来看有望形成“西日暮里品牌”。
作为房地产专业人士，我们需认识到此类开发并非单纯的物理空间更新，而是综合提升区域文化、社会、经济价值的过程，需从多角度进行评估。
6. 结论：都市再生的新型典范
西日暮里车站前地区第一种市街地再开发事业，超越了单纯的建筑更新，是一个综合重建城市功能的项目。该项目通过强化交通枢纽功能、完善文化商业设施、提供高品质居住环境、实施环境与防灾对策等措施，综合应对现代城市面临的多元化挑战。
本项目的成功可作为首都圈其他车站前再开发项目的典范。尤其在多个交通方式交汇的节点进行大规模再开发方面，具有重要的城市规划参考价值。
作为房地产从业者，我们有责任将此类项目视为超越物理变化的综合性工程，在地域社会、经济、文化语境中把握其本质，并评估、传播其综合价值。 西日暮里车站前再开发项目将在连接过去与未来的城市故事中，成为一个重要的转折点。
该项目将历时6年，于2031年竣工。我们将密切关注其进程与成果，积累新的城市建设经验，为创造更美好的城市环境贡献力量。
