Stadterneuerung in Tokio: Nishi-Nippori-Bahnhof als Modellprojekt

Der Bahnhofsvorplatz einer Großstadt ist das Gesicht dieser Stadt und gleichzeitig ein wichtiger Knotenpunkt, der das tägliche Leben der Menschen unterstützt. Im Gebiet des Nishi-Nippori-Bahnhofs im Bezirk Arakawa, Tokio, hat ein Stadtumbauprojekt des Typs 1 begonnen, das das Ergebnis jahrelanger Bemühungen der Anwohner und anderer Beteiligter ist. Nachdem der Gouverneur von Tokio am 31. Januar 2025 die Genehmigung zur Gründung eines Stadtumbauvereins erteilt hat, befindet sich das Gebiet in einer Phase großer Veränderungen. Dieser Artikel gibt einen Überblick über dieses wegweisende Projekt, seine Merkmale und den vielfältigen Wert, den die Stadtentwicklung mit sich bringen wird.

1. Überblick und historischer Hintergrund der Sanierung des Stadtteils Nishi-Nippori Ekimae

Der Bezirk Nishi-Nippori Ekimae ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt mit vier Linien, die sich mit den JR Yamanote- und Keihin Tohoku-Linien, der Chiyoda-Linie der Tokioter Metro und der Toei Nippori-Toneri-Linie kreuzen, und verfügt über eine gute Anbindung an den Flughafen Narita. Außerdem liegt es in der Nähe kulturell reicher Gegenden wie dem Yanesen-Gebiet und Bunkyo Ward.

Trotz der günstigen Lage vor dem Bahnhof sind jedoch eine Reihe städtebaulicher Probleme aufgetreten, darunter viele ältere Gebäude, ein Mangel an Frei- und Grünflächen und Bedenken hinsichtlich des Katastrophenschutzes. Um diese Situation zu überwinden, wurden im GJ 1997 lokale Studiengruppen gegründet und im GJ 2006 ein Rat lokaler Freiwilliger ins Leben gerufen. Anschließend wurde im Januar 2025 die Gründung eines Stadtumbauverbands genehmigt, dem ein schrittweises Genehmigungsverfahren, einschließlich Umweltverträglichkeitsprüfungen und Stadtplanung, vorausging.

Das Projekt wird auf einer Fläche von ca. 2,3 ha mit einer Gesamtfläche von ca. 164.150 m2 und Gesamtkosten von ca. 134,2 Mrd. JPY durchgeführt. Der Plan sieht vor, dass der Plan zur Umwandlung von Rechten im Jahr 2026 genehmigt wird, der Bau im April 2027 beginnt und das Projekt im März 2031 abgeschlossen wird.

2. technische merkmale und innovationen des projekts

Das Hauptmerkmal des Sanierungsprojekts besteht darin, dass es sich um ein gemischt genutztes Projekt handelt, das zwei Gebäude umfasst, ein Wohngebäude und ein Geschäftsgebäude.

Der Wohnturm ist als Hochhaus mit 46 oberirdischen und zwei unterirdischen Stockwerken und einer Höhe von ca. 170 m geplant und bietet ca. 1.000 Wohneinheiten, mit öffentlichen Einrichtungen wie Kinderbetreuungseinrichtungen und Rathäusern im Erdgeschoss, Einzelhandelsgeschäften, Gastronomie- und Dienstleistungseinrichtungen, Fahrradabstellplätzen und Geschäftsräumen im zweiten bis siebten Stockwerk und Wohnbereichen im achten bis 46sten Stockwerk. Die 8. bis 46. Etage wird als Wohnbereich genutzt.

Das Geschäftsgebäude hingegen wird 10 oberirdische und drei unterirdische Stockwerke und eine Höhe von ca. 65 m haben. Es wird im ersten bis sechsten Stock kommerzielle Einrichtungen, im siebten Stock Einrichtungen für den kulturellen Austausch, im achten und neunten Stock Kongresseinrichtungen (großer Saal und Ausstellungsfläche) und im zehnten Stock einen Dachgarten und ein Café umfassen.

Die beiden Gebäude sind durch ein Atrium verbunden, und die Struktur ist eine Kombination aus RC-, S- und SRC-Konstruktion. Ein Fußgängerdeck, das den JR-Bahnhof Nishi-Nippori und den Linienbahnhof Nippori-Toneri verbindet, ist ebenfalls geplant, und der Einfallsreichtum ist im gesamten Gebäude offensichtlich, um die Integration und Zirkulation der städtischen Funktionen zu verbessern.

Bei der fortschrittlichen Nutzung des Geländes (Gebäude-zu-Gelände-Verhältnis 80 %, Geschossflächenverhältnis 950 %) wurde sorgfältig auf die Anordnung und die Fließlinien der verschiedenen Einrichtungen geachtet. Dies hat zu einer effizienten Nutzung des städtischen Raums geführt und gleichzeitig eine lebendige Atmosphäre geschaffen, die einem Bahnhofsviertel angemessen ist.

3. Verbesserung der städtischen Funktionen und Beitrag zur lokalen Gemeinschaft

Der Kern dieses Sanierungsprojekts ist nicht einfach die Erneuerung von Gebäuden, sondern die Verbesserung der Funktionen und die Schaffung von Attraktionen für die gesamte Region.

An erster Stelle ist hier die Funktion als Zentrum für den kulturellen Austausch zu nennen. Der große Saal und die Ausstellungsfläche, die in dem Geschäftshaus entstehen sollen, werden als Veranstaltungsort für kulturelle und künstlerische Aktivitäten fungieren und Menschen von innerhalb und außerhalb des Bezirks anziehen. Dadurch soll die kulturelle Identität des Viertels gestärkt und ein neuer Austausch geschaffen werden.

Zweitens werden der Bahnhofsvorplatz und die Fußgängerwege (Decks) die Funktion des Verkehrsknotenpunkts stärken. Damit wird ein reibungsloser Strom von Pendlern und Touristen zwischen den bisher getrennten Bahnhofsanlagen der verschiedenen Bahnlinien gewährleistet. Der Ausbau des Verkehrsplatzes wird insbesondere das Ein- und Aussteigen von Bussen und Taxis erleichtern und damit den Komfort des öffentlichen Verkehrs erheblich verbessern.

Darüber hinaus wird die Aufwertung der Handels- und Gewerbeeinrichtungen die lokale Wirtschaft beleben und Arbeitsplätze schaffen. Das Angebot von etwa 1 000 Wohneinheiten wird die Grundlage für eine nachhaltige Entwicklung in der Region bilden und zu einem Anstieg der Bevölkerung und des Konsums führen.

Solche multifunktionalen Mischnutzungen fördern die städtische Kompaktheit und funktionale Konzentration und sind ein wichtiger Modellfall für die Beschleunigung des Übergangs zu einer nachhaltigen Stadtstruktur.

4. Fortgeschrittene Umwelt- und Katastrophenschutzmaßnahmen

Umweltaspekte und die Verbesserung des Katastrophenschutzes sind wesentliche Elemente der modernen Stadtentwicklung. In diesem Projekt werden fortschrittliche Initiativen in beiden Bereichen entwickelt.

Im Bereich des Umweltschutzes trägt das Projekt zur Dekarbonisierung bei, indem es Einrichtungen mit geringer Umweltbelastung einführt, die mit einer kohlenstoffarmen Gesellschaft vereinbar sind. Grünflächen wie Dachgärten und Atrien werden ebenfalls dazu beitragen, den Wärmeinseleffekt abzuschwächen. Diese Initiativen sind auch ein wichtiger Beitrag zur Erreichung der Ziele für nachhaltige Entwicklung (SDG).

Im Hinblick auf die Katastrophenvorsorge verfügt das Gebiet über eine ganze Reihe von Funktionen, um die Sicherheit der gesamten Gemeinschaft im Falle einer Katastrophe zu gewährleisten, darunter temporäre Evakuierungsräume, Räume für die Aufnahme von Menschen, die nur schwer nach Hause zurückkehren können, und ein Lager für Katastrophenschutzvorräte. Besonders hervorzuheben sind die Maßnahmen zum Schutz vor Überschwemmungen, wobei die elektrischen Anlagen an Orten mit geringem Überschwemmungsrisiko installiert und so konzipiert wurden, dass die Funktionen der Einrichtungen auch bei Überschwemmungen aufrechterhalten werden können.

Diese Umwelt- und Katastrophenschutzmaßnahmen dienen nicht nur der Risikovermeidung, sondern sind strategische Investitionen, die die Widerstandsfähigkeit der gesamten Region erhöhen und zu einer langfristigen Wertschöpfung führen.

5. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und Wertschöpfung

Es wird erwartet, dass sich das Sanierungsprojekt erheblich auf den Immobilienmarkt auswirken wird, und zwar nicht nur im Gebiet Nishi-Nippori, sondern im gesamten nördlichen Teil Tokios.

Erstens wird das Angebot von etwa 1.000 Wohneinheiten die Qualität und Quantität des Wohnungsbestands in dem Gebiet verbessern. Die Aussicht von den Hochhauswohnungen und der einfache Zugang zu umfangreichen kommerziellen und kulturellen Einrichtungen werden für die Bewohner eine große Attraktion darstellen. Darüber hinaus ist ein sicheres Wohnumfeld mit Maßnahmen zum Katastrophenschutz ein zunehmend wichtiger Faktor für die Zukunft.

Die Lage vor dem Bahnhof, das Vorhandensein von vier Bahnlinien und der leichte Zugang zum Flughafen Narita werden auch aus internationaler Sicht geschätzt. Diese günstige Verkehrsanbindung und der neu entstandene hochwertige Stadtraum werden sich voraussichtlich positiv auf die Grundstückspreise und Mieten in der Umgebung auswirken.

Besonders bemerkenswert ist der umfassende Ansatz, der darauf abzielt, den Wert des gesamten Gebiets zu steigern und nicht nur eine "Box" zu entwickeln. Kulturelle Begegnungsstätten und Plätze haben das Potenzial, die weiche Kraft des Gebiets zu stärken und langfristig eine "Marke Nishi-Nippori" zu schaffen.

Wir als Immobilienfachleute müssen erkennen, dass solche Entwicklungen nicht nur eine Erneuerung des physischen Raums darstellen, sondern einen Prozess der umfassenden Aufwertung des kulturellen, sozialen und wirtschaftlichen Wertes des Gebietes, und sie aus einer vielschichtigen Perspektive bewerten.

6. Schlussfolgerung: Ein neuer Modellfall für die Stadterneuerung

Das Stadtumbauprojekt Nishi-Nippori Station Area Type 1 ist mehr als ein einfaches Gebäudeerneuerungsprojekt; es ist ein komplexes Projekt zum Wiederaufbau städtischer Funktionen. Das Projekt verfolgt einen umfassenden Ansatz für die verschiedenen Probleme, mit denen moderne Städte konfrontiert sind, einschließlich der Stärkung der Funktionen als Verkehrsknotenpunkt, der Aufwertung kultureller und kommerzieller Einrichtungen, der Bereitstellung eines hochwertigen Lebensumfelds sowie von Maßnahmen zum Umwelt- und Katastrophenschutz.

Der Erfolg dieses Projekts kann als Modellfall für andere Projekte zur Neugestaltung der Bahnhofsvorderseite in der Metropolregion dienen. Vor allem aus städtebaulicher Sicht wird es ein wertvolles Beispiel sein, da es sich um eine groß angelegte Sanierung an einem Knotenpunkt handelt, an dem sich mehrere Verkehrsträger kreuzen.

Als Immobilienfachleute haben wir die Verantwortung, solche Projekte nicht nur als physische Veränderungen zu betrachten, sondern sie in den sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Kontext des Gebiets einzubetten und ihren Gesamtwert zu bewerten und zu vermitteln. Die Neugestaltung des Nishi-Nippori-Bahnhofs wird ein wichtiger Wendepunkt in der Geschichte der Stadt von der Vergangenheit in die Zukunft sein.

Nach einer sechsjährigen Projektlaufzeit wird das Projekt im Jahr 2031 abgeschlossen sein. Wir werden den Prozess und die Ergebnisse des Projekts genau beobachten und hoffen, dass wir dadurch Erkenntnisse über die neue Stadtentwicklung gewinnen und zur Schaffung einer besseren städtischen Umwelt beitragen können.