대도시의 역 앞 공간은 그 도시의 얼굴이자 사람들의 삶을 지탱하는 중요한 결절점이다. 도쿄도 아라카와구 니시닛포리역 앞 지구에서는 오랜 기간 지역 주민과 관계자들의 노력의 결실로 제1종 시가지 재개발 사업이 본격적으로 시작되었다. 2025년 1월 31일, 도쿄도지사로부터 도시재개발조합의 설립인가를 받아 이 지역은 큰 변화의 시기를 맞이하고 있다. 본고에서는 이 획기적인 프로젝트의 개요와 특징, 그리고 도시개발이 가져올 다각적인 가치에 대해 살펴본다.
1. 니시닛포리역 앞 지구 재개발의 개요와 역사적 배경
니시닛포리역 앞 지구는 JR 야마노테선, 게이힌토호쿠선, 도쿄메트로 치요다선, 도영 닛포리-토네리 라이너의 4개 노선이 교차하는 교통의 요충지이며, 나리타 공항으로의 접근성도 좋은 입지조건을 자랑한다. 또한 '야네센 에리어'와 분쿄구 등 문화적으로 풍부한 지역과도 인접해 있다.
그러나 역 앞이라는 좋은 입지조건에도 불구하고, 지은 지 오래된 건물이 많아 광장이나 녹지 부족, 방재 문제 등 여러 가지 도시적 문제점이 드러나고 있었다. 이러한 상황을 타개하기 위해 1997년부터 지역 내 학습 모임이 시작되었고, 2006년에는 지역 주민들로 구성된 협의회가 발족했다. 이후 환경영향평가, 도시계획 등 단계별 승인 절차를 거쳐 2025년 1월에 도시재개발조합 설립이 인가되었다.
이 사업은 약 2.3헥타르 면적에 연면적 약 16만 4,150㎡, 총 사업비 약 1,342억 엔 규모로 진행된다. 계획상 2026년 권리전환 계획 승인, 2027년 4월 착공, 2031년 3월 준공 예정이다.
2. 프로젝트의 기술적 특징과 혁신성
본 재개발의 가장 큰 특징은 주거동과 상업동 두 개의 건축물로 구성된 복합개발에 있다.
주거동은 지상 46층, 지하 2층, 높이 약 170m의 초고층 건축물로 계획되어 약 1,000세대의 주택을 제공하며, 1층에는 보육시설, 마을회관 등 공익시설을 배치하고, 2층부터 7층까지는 상품판매점, 음식 및 서비스시설, 자전거 주차장, 업무시설 등을 배치하고, 8층부터 46층까지는 주거공간으로 구성된다. 구역으로 구성됩니다.
한편, 상업동은 지상 10층, 지하 3층, 높이 약 65m 건물로 1층부터 6층까지는 상업시설, 7층은 문화교류시설, 8층과 9층은 컨벤션시설(대규모 홀과 전시공간), 10층에는 옥상정원과 카페를 배치할 계획이다.
두 건물은 아트리움으로 연결되며 RC조, S조, SRC조를 조합한 구조로 되어 있다. 또한, JR 니시닛포리역과 닛포리-토네리 라이너 역과 연결되는 페데스트리아 데크도 계획되어 있어 도시 기능의 일체감과 회유성을 높이기 위한 노력이 곳곳에서 엿보인다.
토지의 고도 이용(건폐율 80%, 용적률 950%)을 도모하면서도 각 시설의 배치와 동선에 세심한 주의를 기울이고 있다. 이를 통해 역세권에 걸맞은 활기를 창출하는 동시에 효율적인 도시 공간 활용을 실현하고 있다.
3. 도시 기능 향상과 지역 기여
이 재개발 사업의 핵심은 단순히 건물을 새롭게 하는 것이 아니라 지역 전체의 기능 향상과 매력 창출에 있다.
가장 먼저 주목해야 할 것은 문화 교류 거점으로서의 기능이다. 상업동에 조성되는 대규모 홀과 전시공간은 구 안팎의 사람들이 모이는 문화-예술 활동의 장으로 기능한다. 이를 통해 지역의 문화적 정체성이 강화되고 새로운 교류가 이루어질 것으로 기대된다.
둘째, 역 앞 광장과 보행자 전용 통로(데크) 정비를 통한 교통 결절 기능 강화이다. 그동안 단절되어 있던 각 노선별 역 시설 간 연결 동선이 확보되어 출퇴근-통학객과 관광객의 원활한 이동이 가능해진다. 특히 교통광장 정비로 버스와 택시 승하차가 원활해져 대중교통 이용 편의성이 크게 향상된다.
또한, 상업시설과 업무시설의 확충은 지역경제 활성화와 일자리 창출로 이어진다. 약 1,000여 가구의 주택 공급은 인구 증가와 소비 확대를 가져와 지역의 지속 가능한 발전을 뒷받침할 수 있는 기반이 될 것이다.
이러한 다기능 복합개발은 도시의 소형화 및 기능 집적화를 촉진하고 지속가능한 도시구조로의 전환을 가속화하는 중요한 모델케이스가 될 것이다.
4. 환경-방재 측면의 선도적 노력
현대의 도시개발에서 환경적 배려와 방재기능 강화는 필수적인 요소입니다. 본 사업에서는 이 두 가지 측면 모두에서 선진적인 노력이 전개되고 있습니다.
환경 측면에서는 저탄소 사회에 대응하는 환경 부하가 적은 설비를 도입하여 탈탄소화에 기여합니다. 옥상 정원과 아트리움 등 녹지 공간은 열섬현상 완화에도 기여할 것입니다. 이러한 노력은 지속가능발전목표(SDGs) 달성에도 기여하는 중요한 요소입니다.
방재 측면에서는 임시 대피 공간, 귀가 곤란자 수용 공간, 방재 비축 창고 설치 등 재난 발생 시 지역 전체의 안전을 확보하는 기능이 강화되어 있다. 특히 주목할 만한 것은 수해 대책으로, 침수 위험이 낮은 곳에 전기설비를 설치하여 수해 발생 시에도 시설 기능을 유지할 수 있도록 설계되어 있다.
이러한 환경-방재 대책은 단순히 위험 회피뿐만 아니라 지역 전체의 회복력을 높여 장기적인 가치 창출로 이어지는 전략적 투자라고 할 수 있다.
5. 부동산 시장에 미치는 영향과 가치 창출
본 재개발 사업은 니시닛포리 지역뿐만 아니라 도쿄 북부 지역 전체 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
우선, 약 1,000여 가구의 주택 공급은 해당 지역의 주택 재고의 질과 양을 모두 향상시킬 것이다. 고층 주택에서 바라보는 조망과 풍부한 상업-문화시설에 대한 접근성은 거주자들에게 큰 매력으로 작용할 것이다. 또한, 방재대책을 갖춘 안전한 주거환경은 앞으로 더욱 중요하게 여겨질 요소입니다.
역 앞이라는 입지와 4개 노선의 이용 가능성, 나리타 공항과의 접근성 등은 국제적인 관점에서도 높이 평가되는 점입니다. 이러한 교통의 편리함과 새롭게 정비되는 양질의 도시 공간은 주변 지역의 지가와 임대료에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
특히 주목할 점은 단순한 '박스형' 개발이 아닌 지역 전체의 가치 향상을 목표로 한 종합적인 접근 방식이다. 문화 교류 시설과 광장 공간은 지역의 소프트 파워를 높여 장기적으로 '니시닛포리 브랜드'를 형성할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
우리 부동산 전문가들은 이러한 개발이 단순한 물리적 공간의 갱신에 그치지 않고 지역의 문화적, 사회적, 경제적 가치를 종합적으로 향상시키는 과정임을 인식하고 다각적인 관점에서 평가할 필요가 있다.
6. 결론: 도시 재생의 새로운 모델 사례로서
니시닛포리역앞지구 제1종 시가지 재개발사업은 단순한 건물 갱신을 넘어 복합적인 도시기능의 재구축 프로젝트이다. 교통 결절점으로서의 기능 강화, 문화-상업시설 확충, 양질의 주거환경 제공, 환경-방재 대책 등 현대 도시가 직면한 다양한 과제에 종합적으로 접근하고 있다.
본 사업의 성공은 수도권의 다른 역세권 재개발의 모범사례가 될 수 있습니다. 특히 여러 교통수단이 교차하는 결절점에서의 대규모 재개발이라는 점에서 도시계획적으로도 귀중한 사례가 될 것입니다.
부동산업에 종사하는 우리는 이러한 프로젝트를 단순한 물리적 변화가 아닌 지역의 사회-경제-문화적 맥락 속에서 바라보고, 그 종합적인 가치를 평가하고 전달할 책임이 있습니다. 니시닛포리역 앞 재개발은 과거에서 미래로 이어지는 도시의 이야기에서 중요한 전환점이 될 것입니다.
앞으로 6년에 걸친 사업 기간을 거쳐 2031년 준공을 앞두고 있는 본 프로젝트. 그 과정과 성과를 지켜보면서 새로운 도시 만들기의 노하우를 축적하여 더 나은 도시 환경 조성에 기여하고자 합니다.
