El espacio frente a una estación en una gran ciudad es la cara de esa ciudad y, al mismo tiempo, un importante nodo que sustenta la vida cotidiana de la gente. En la zona de la estación de Nishi-Nippori, en el distrito de Arakawa (Tokio), ha comenzado en serio un proyecto de reurbanización de tipo 1, fruto de muchos años de esfuerzo por parte de los residentes locales y otras partes interesadas. El 31 de enero de 2025, la zona está experimentando un importante periodo de cambio después de que el Gobernador de Tokio concediera la aprobación para el establecimiento de una Asociación de Reurbanización Urbana. Este artículo ofrece una visión general de este proyecto emblemático, sus características y el valor polifacético que aportará el desarrollo urbano.
1. visión general y antecedentes históricos de la reurbanización del distrito de Nishi-Nippori Ekimae
El distrito de Nishi-Nippori Ekimae es un nudo de transportes clave, con cuatro líneas que cruzan las líneas JR Yamanote y Keihin Tohoku, la línea Chiyoda del metro de Tokio y la línea Toei Nippori-Toneri, y goza de un buen acceso al aeropuerto de Narita. También está cerca de zonas de gran riqueza cultural como la zona de Yanesen y Bunkyo Ward.
Sin embargo, a pesar de su favorable ubicación frente a la estación, han surgido una serie de problemas urbanos, como muchos edificios antiguos, falta de espacios abiertos y zonas verdes, y preocupación por la prevención de catástrofes. Para superar esta situación, se crearon grupos de estudio locales en el ejercicio 1997 y un consejo de voluntarios locales en el ejercicio 2006. Posteriormente, en enero de 2025 se aprobó la creación de una asociación de reurbanización, tras un proceso de aprobación paso a paso que incluía evaluaciones de impacto ambiental y planificación urbanística.
El proyecto se llevará a cabo en un área de aproximadamente 2,3 ha, con una superficie total de aproximadamente 164.150 m2 y un coste total del proyecto de aproximadamente 134.200 millones de yenes. Según el plan, el plan de conversión de derechos se aprobará en 2026, la construcción comenzará en abril de 2027 y el proyecto se completará en marzo de 2031.
2. características técnicas e innovaciones del proyecto
La principal característica del proyecto de reconversión es que se trata de un desarrollo de uso mixto compuesto por dos edificios, uno residencial y otro comercial.
La torre residencial se proyecta como un edificio de gran altura con 46 plantas sobre rasante, dos plantas bajo rasante y una altura aproximada de 170 m, que ofrecerá aproximadamente 1.000 unidades residenciales, con instalaciones públicas como guarderías y ayuntamientos en la planta baja, comercios minoristas, instalaciones de alimentación, bebidas y servicios, aparcamiento de bicicletas e instalaciones comerciales en las plantas segunda a séptima, y zonas residenciales en las plantas octava a 46. Las plantas octava a 46 serán zonas residenciales.
El edificio comercial, por su parte, tendrá 10 plantas sobre rasante, tres plantas bajo rasante y una altura aproximada de 65 m. Contará con instalaciones comerciales en las plantas primera a sexta, instalaciones de intercambio cultural en la séptima, instalaciones para convenciones (gran vestíbulo y espacio para exposiciones) en las plantas octava y novena, y un jardín en la azotea y una cafetería en la décima planta.
Los dos edificios están conectados por un atrio y la estructura es una combinación de construcción RC, S y SRC. También se ha proyectado una cubierta peatonal que conecta con la estación JR Nishi-Nippori y la estación Nippori-Toneri Liner, y el ingenio es evidente en todo el edificio para mejorar la integración y circulación de las funciones urbanas.
A la vez que se hace un uso avanzado del terreno (ratio de edificabilidad del 80%, ratio de superficie construida del 950%), se ha prestado especial atención a la distribución y las líneas de flujo de las distintas instalaciones. El resultado es un uso eficiente del espacio urbano y la creación de un ambiente animado propio de una zona de estaciones.
3. mejora de las funciones urbanas y contribución a la comunidad local
El núcleo de este proyecto de remodelación no es simplemente la renovación de edificios, sino la mejora de las funciones y la creación de atractivos para toda la región.
Lo primero que hay que destacar es su función como centro de intercambio cultural. La sala a gran escala y el espacio de exposiciones que se desarrollarán en el edificio comercial funcionarán como sede de actividades culturales y artísticas, atrayendo a gente de dentro y fuera del distrito. Se espera que esto refuerce la identidad cultural de la zona y cree nuevos intercambios.
En segundo lugar, la plaza de la estación y las pasarelas peatonales (cubiertas) reforzarán la función nodal del tráfico. Esto garantizará un flujo fluido de viajeros y turistas entre las instalaciones de las estaciones de las distintas líneas ferroviarias, que antes estaban divididas. En particular, el desarrollo de la plaza de tráfico facilitará el embarque y desembarque de autobuses y taxis, mejorando significativamente la comodidad del transporte público.
Además, la mejora de las instalaciones comerciales y empresariales revitalizará la economía local y creará puestos de trabajo. La oferta de aproximadamente 1.000 viviendas sentará las bases para el desarrollo sostenible de la región, lo que se traducirá en un aumento de la población y el consumo.
Estos desarrollos multifuncionales de uso mixto promoverán la compacidad urbana y la concentración funcional y constituirán un importante caso modelo para acelerar la transición hacia una estructura urbana sostenible.
4. medidas avanzadas medioambientales y de prevención de catástrofes
Las consideraciones medioambientales y la mejora de las funciones de prevención de catástrofes son elementos esenciales del desarrollo urbano moderno. En este proyecto se desarrollan iniciativas avanzadas en ambos ámbitos.
En el frente medioambiental, el proyecto contribuye a la descarbonización mediante la introducción de instalaciones de bajo impacto ambiental compatibles con una sociedad de bajas emisiones de carbono. Los espacios verdes, como los jardines en las azoteas y los atrios, también contribuirán a mitigar el efecto de isla de calor. Estas iniciativas son también elementos importantes que contribuyen a la consecución de los ODS (Objetivos de Desarrollo Sostenible).
En cuanto a la preparación ante catástrofes, la zona cuenta con toda una serie de funciones para garantizar la seguridad de toda la comunidad en caso de catástrofe, incluidos espacios de evacuación temporal, espacios para acoger a personas con dificultades para volver a casa y un almacén de reservas para la prevención de catástrofes. Cabe destacar las medidas contra inundaciones, con equipos eléctricos instalados en lugares con bajo riesgo de inundación y diseñados para mantener las funciones de las instalaciones incluso en caso de inundación.
Estas medidas medioambientales y de prevención de catástrofes no sólo sirven para evitar riesgos, sino que son inversiones estratégicas que mejoran la resiliencia de toda la región y conducen a la creación de valor a largo plazo.
5. impacto en el mercado inmobiliario y creación de valor
Se espera que el proyecto de reurbanización tenga un impacto significativo en el mercado inmobiliario no sólo de la zona de Nishi-Nippori, sino también de toda el área norte de Tokio.
En primer lugar, la oferta de aproximadamente 1.000 viviendas mejorará la calidad y cantidad del parque inmobiliario de la zona. Las vistas desde los rascacielos y el fácil acceso a amplias instalaciones comerciales y culturales serán un gran atractivo para los residentes. Además, un entorno vital seguro con medidas de prevención de catástrofes es un factor cada vez más importante en el futuro.
La ubicación frente a la estación, la disponibilidad de cuatro líneas de tren y el fácil acceso al aeropuerto de Narita también se valoran desde una perspectiva internacional. Se espera que estas cómodas conexiones de transporte y el nuevo espacio urbano de alta calidad que se va a desarrollar tengan un impacto positivo en los precios del suelo y los alquileres de la zona circundante.
Especialmente destacable es el enfoque global, que pretende mejorar el valor de toda la zona, en lugar de limitarse a urbanizar "cajas". Las instalaciones de intercambio cultural y los espacios de plaza tienen el potencial de mejorar el poder blando de la zona y, a largo plazo, conducir a la formación de la "marca Nishi-Nippori".
Nosotros, como profesionales del sector inmobiliario, tenemos que reconocer que estos desarrollos no son una mera renovación del espacio físico, sino un proceso de mejora integral del valor cultural, social y económico de la zona, y evaluarlos desde una perspectiva polifacética.
6. conclusión: como nuevo caso modelo de renovación urbana
El Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Área de la Estación de Nishi-Nippori es más que un simple proyecto de renovación de edificios: es un complejo proyecto de reconstrucción de funciones urbanas. El proyecto adopta un enfoque integral de los diversos problemas a los que se enfrentan las ciudades modernas, incluyendo el fortalecimiento de las funciones como nodo de transporte, la mejora de las instalaciones culturales y comerciales, la provisión de un entorno vital de alta calidad y medidas medioambientales y de prevención de catástrofes.
El éxito de este proyecto puede servir de modelo para otros proyectos de remodelación de frentes de estación en el área metropolitana. En particular, será un ejemplo valioso desde el punto de vista de la planificación urbana, ya que se trata de una remodelación a gran escala en un punto nodal donde se cruzan múltiples modos de transporte.
Como profesionales del sector inmobiliario, tenemos la responsabilidad de ver estos proyectos no sólo como cambios físicos, sino dentro del contexto social, económico y cultural de la zona, y de evaluar y comunicar su valor global. La remodelación de la estación de Nishi-Nippori será un importante punto de inflexión en la historia de la ciudad del pasado al futuro.
Tras un periodo de seis años, el proyecto concluirá en 2031. Mientras seguimos de cerca el proceso y los resultados del proyecto, esperamos acumular conocimientos sobre el nuevo desarrollo urbano y contribuir a la creación de un mejor entorno urbano.
