Réaménagement Urbain à Nihonbashi : Un Projet Innovant et Historique

Rendu du projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone moyenne de Nihonbashi 1-Chome. L'immeuble de grande hauteur de 284 mètres et 52 étages (bloc C) est visible au centre, et l'ancien immeuble Nihonbashi Nomura (bloc A), qui sera préservé et utilisé, est visible au premier plan.
Nom officiel : "Nihonbashi 1-chome Naka-area Type 1 Urban Redevelopment Project" (Projet de réaménagement urbain de type 1 de Nihonbashi 1-chome Naka-area). Situé à Nihonbashi 1-chome, Chuo Ward, Tokyo, le projet est un plan de réaménagement urbain à grande échelle couvrant une superficie d'environ 3,0 hectares. Il s'agit d'un projet de réaménagement urbain de type 1, conformément à la loi sur le réaménagement urbain, et il est mené par une association de réaménagement. La zone de réaménagement est idéalement située à proximité de la gare JR de Tokyo et directement reliée à la gare de Nihonbashi sur les lignes Ginza et Tozai du métro de Tokyo et sur la ligne Toei Asakusa, avec un excellent accès aux aéroports de Narita et de Haneda. Dans la zone de Nihonbashi, qui est bordée de bâtiments vieillissants, ce projet de développement implique la construction d'un nouveau complexe à grande échelle avec de multiples fonctions, notamment des bureaux, des commerces, des hôtels et des logements, y compris un gratte-ciel qui deviendra un nouveau point de repère à Nihonbashi. Le coût total du projet est estimé à environ 324,3 milliards de yens.

Contexte et objectifs du réaménagement

Contexte : Avant le réaménagement, le quartier Nihonbashi 1-chome-middle était un emplacement de choix le long de la rivière Nihonbashi et à proximité de la gare de Tokyo, mais le potentiel du terrain n'était pas pleinement exploité en raison d'un mélange de sites subdivisés au milieu de l'îlot urbain et de bâtiments vétustes. Certains vieux immeubles de bureaux datant de l'avant-guerre subsistaient, ce qui posait des problèmes en termes de résistance aux tremblements de terre et de prévention des catastrophes, tandis que de nombreux immeubles de faible hauteur n'utilisaient pas la surface utile, et il était nécessaire d'améliorer l'attractivité du site en tant que centre urbain. Dans ce contexte, les propriétaires fonciers ont créé une association de réaménagement et se sont lancés dans un projet de réaménagement à grande échelle en coopération avec le gouvernement.

Objectif : L'objectif de ce projet de réaménagement est de créer un centre urbain compétitif au niveau international en consolidant les terrains et en réorganisant les îlots urbains en vue d'une utilisation avancée et de l'intégration de fonctions multiples. Plus précisément, en plus des fonctions commerciales et d'affaires de haut niveau, un complexe de conférences internationales et de fonctions de soutien aux entreprises sera développé, et le réseau piétonnier aérien et souterrain sera renforcé afin de créer un environnement très mobile et animé. En outre, le projet vise à améliorer l'attractivité et la vitalité de l'ensemble de la zone de Nihonbashi en préservant et en utilisant les bâtiments historiques, en revitalisant l'environnement riverain le long de la rivière Nihonbashi et en renforçant les fonctions de prévention des catastrophes urbaines. L'objectif est de créer une ville où "tradition et innovation coexistent" en introduisant les fonctions urbaines les plus récentes tout en héritant du paysage traditionnel des rues de Nihonbashi.

Détails du plan (composition des installations, échelle, locataires prévus, etc.)

Structure générale : la zone de réaménagement se compose de trois bâtiments : le bloc A, le bloc B et le bloc C. Le bloc A est un bâtiment de faible hauteur avec quatre étages au-dessus du sol et un étage au-dessous, avec une hauteur d'environ 20 m. Le bloc B est un bâtiment de hauteur moyenne nouvellement construit avec sept étages au-dessus du sol et deux étages au-dessous, et le bloc C a 52 étages au-dessus du sol et cinq étages au-dessous, et mesure environ 284 m de haut. Une fois achevé, le bloc C sera l'un des plus hauts et des plus grands gratte-ciel de la zone de Nihonbashi et abritera une variété d'utilisations, principalement des étages de bureaux à grande échelle.

Composition des installations par utilisation : le bloc A abritera principalement des magasins et des bureaux, tandis que le bloc B abritera des magasins et des résidences (condominiums ou résidences locatives). La plus grande zone, le bloc C, contiendra une variété d'utilisations, y compris des bureaux à grande échelle, des installations de conférence pour les conférences internationales (MICE), des installations de soutien aux entreprises pour les aider à créer de l'innovation, un hôtel de luxe, des appartements avec services (hébergement à long terme) et des installations de stationnement. La surface totale du complexe s'élèvera à environ 385 000 m2, dont environ 373 700 m2 seront occupés par le seul bloc C. Environ 51 unités résidentielles sont prévues, qui seront principalement situées dans le bloc B. Les installations commerciales (magasins) seront situées dans les zones de faible hauteur de chaque bloc et devraient constituer un groupe de magasins qui amélioreront la circulation dans le quartier de Nihonbashi. En outre, le Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi, un hôtel de luxe haut de gamme affilié à Hilton, devrait ouvrir pour la première fois au Japon aux 39e à 47e étages du bloc C, avec une date d'ouverture prévue pour 2026. L'attrait de cet hôtel devrait contribuer de manière significative à l'amélioration de l'attractivité de Nihonbashi en tant que centre international. Les appartements avec services devraient également être des installations haut de gamme, anticipant la demande de séjours de longue durée de la part des hommes d'affaires japonais et étrangers.

Entreprises et promoteurs impliqués

Exécutant et membres participants : L'exécutant du projet est la Nihonbashi 1-chome Naka-area Urban Area Redevelopment Association, qui est composée de propriétaires fonciers locaux. En tant que membres participants (promoteurs), Mitsui Fudosan Co. Les deux sociétés dirigent le projet en tant que propriétaires fonciers, fournisseurs de terrains, détenteurs d'espaces réservés et administrateurs du projet. Nomura Holdings (société mère de Nomura Securities), dont le siège se trouve dans la zone de réaménagement, participe également à l'association en tant que propriétaire foncier et contribue à la préservation et à l'utilisation de ses propres actifs, l'ancien Nomura Building. La collaboration de ces grandes entreprises a fait de ce réaménagement un projet symbolique de partenariat public-privé.

Société de conception et de construction : Nikken Sekkei Ltd, l'un des plus grands cabinets de conception du Japon, est chargé de la conception, et Pelli Clarke Pelli Architects (Pelli Architects) des États-Unis participe à la conception de l'immeuble de grande hauteur en tant qu'architecte. Une approche de joint venture (JV) a été adoptée pour la construction, Obayashi Corporation étant uniquement responsable de la construction du bloc A (rénovation de l'ancien bâtiment et bâtiment de faible hauteur), et Shimizu Corporation et The Zenitaka Corporation JV étant en charge du bloc B (bâtiment de moyenne hauteur). La construction du bloc C (immeuble de grande hauteur), le plus important en termes d'échelle, est réalisée par une coentreprise de construction dirigée par Shimizu Corporation, et la construction se déroule de manière intégrée depuis le début des travaux à la fin de l'année 2021. La participation des meilleurs promoteurs, concepteurs et constructeurs japonais garantit que le projet est réalisé avec un haut degré de fiabilité et de capacité technique.

Calendrier

L'historique et le calendrier du projet de réaménagement sont les suivants

• Mars 2018 (Heisei 30) : décision de planification urbaine.

• Déc 2018 : approbation de la création d'une association de réaménagement (approbation du plan de projet).

• Mai 2020 : approbation du plan de conversion des droits. La démolition des bâtiments existants (la démolition de l'ancien bâtiment Nihonbashi Nomura existant et d'autres bâtiments a commencé en novembre 2020) a également commencé à peu près à cette époque.

• Déc. 2021 : Début des travaux de construction. La construction du principal bâtiment de réaménagement commence (par étapes, la construction de la zone C débutant en septembre 2021 et celle de la zone B en janvier 2022). Mitsui Fudosan et Nomura Real Estate annoncent officiellement le début des travaux.

• Mars 2026 : Achèvement des travaux de construction et achèvement de la construction (prévu). Après l'achèvement de la construction, les bâtiments ouvriront successivement (l'occupation résidentielle, l'occupation de bureaux, l'ouverture commerciale et l'ouverture de l'hôtel sont prévues pour 2026).

À l'heure actuelle (en 2025), la construction de la charpente de l'immeuble de grande hauteur est en cours et de nouvelles silhouettes apparaissent dans le paysage urbain. Une fois achevées, les installations devraient ouvrir simultanément en 2026 et devenir pleinement opérationnelles en tant que point de repère dans le quartier de Nihonbashi.

Importance et caractéristiques de l'urbanisme, du paysage et de l'environnement

Héritage du paysage historique : dans ce projet, l'extérieur majestueux de l'ancien bâtiment Nihonbashi Nomura (achevé en 1930) sera préservé et rénové dans le cadre du nouvel îlot urbain. Conçu par Takeo Yasui, l'ancien bâtiment est un édifice moderne de grande valeur, au style éclectique et aux influences orientales, désigné comme bien culturel tangible par le quartier de Chuo. Dans le cadre du réaménagement, le design extérieur de l'ancien bâtiment sera préservé autant que possible, afin que l'histoire et la culture de Nihonbashi puissent être transmises aux générations futures, tout en créant un paysage dans lequel l'ancien et le nouveau sont en harmonie. Le projet incarne le concept du plan de revitalisation de Nihonbashi, qui consiste à "préserver, faire revivre et créer", et a une importance culturelle qui va au-delà du simple réaménagement.

Amélioration du bord de l'eau et des espaces ouverts : profitant de sa situation face à la rivière Nihombashi, la zone de réaménagement comprendra une terrasse et plusieurs places publiques (espaces ouverts de type plaza) le long de la rivière. Cela créera une oasis urbaine où les visiteurs et les travailleurs pourront profiter d'un environnement enrichi entouré de "ciel, d'eau et de verdure", même au cœur de la ville. Par exemple, une terrasse extérieure a été créée au niveau intermédiaire de l'immeuble de bureaux, d'où l'on peut admirer la rivière Nihonbashi et le paysage urbain environnant depuis le jardin suspendu verdoyant. En outre, une nouvelle terrasse piétonne sera construite le long de la rivière Nihonbashi, ouvrant la zone au public en tant que promenade au bord de l'eau. En termes de tourisme, un espace pour l'embarquement et le débarquement des bus touristiques sera créé près de la zone de réaménagement, et l'accès à l'embarcadère existant de Nihonbashi (réseau de bateaux de la rivière Nihonbashi) sera amélioré. Il sera ainsi plus facile pour les touristes venus de plus loin de visiter Nihonbashi en bateau-bus, en plus de l'avion et du train, et les habitants des environs et les micro-touristes de la ville disposeront d'une variété de moyens de transport. La mise en valeur de cet espace riverain et l'aménagement d'espaces ouverts devraient non seulement améliorer le paysage, mais aussi créer une communauté vivante et améliorer la circulation.

Mesures environnementales, énergétiques et de sécurité : le réaménagement vise à devenir un bâtiment de pointe respectueux de l'environnement, avec des projets visant à obtenir la certification ZEB (Net Zero Energy Building) pour la partie bureaux de la tour et la certification ZEH (Net Zero Energy House) pour la partie résidentielle. Nous prévoyons également d'obtenir la certification DBJ Green Building, qui garantira la performance environnementale du bâtiment grâce à une évaluation par une tierce partie. En outre, le bâtiment est équipé d'une technologie avancée de contrôle des infections pour l'ère post-Corona et d'un niveau élevé de compatibilité BCP (Business Continuity Plan) pour permettre la continuité des activités en cas de catastrophe à grande échelle, et d'autres initiatives visant à réaliser la prochaine génération de développement urbain sûr et sécurisé sont incorporées partout. Par exemple, le bâtiment est conçu pour être un centre urbain résistant aux catastrophes, avec des installations de production d'électricité d'urgence, des réservoirs d'eau renforcés, un héliport aux étages supérieurs pour les urgences, et des structures d'isolation sismique et de contrôle des vibrations. Sur le plan environnemental, l'utilisation d'énergies renouvelables et l'introduction d'un système de climatisation à haut rendement réduiront également les émissions de CO2 lors de l'utilisation du bâtiment par les locataires. Il convient de souligner la création d'un centre énergétique indépendant et décentralisé dans le quartier, dans le cadre du projet Nihonbashi 1-chome Smart Energy. Le centre énergétique sera équipé d'un système de cogénération à grande échelle (production combinée de chaleur et d'électricité), qui fournira de l'électricité et de la chaleur pour le chauffage et le refroidissement du quartier en temps normal, et produira de l'électricité à partir du gaz de ville en cas d'urgence, ce qui permettra de continuer à fournir de l'électricité même en cas de coupure de courant. La chaleur résiduelle générée lors de la production d'électricité est réutilisée pour l'eau chaude et la climatisation, et la gestion de l'énergie basée sur l'IA est utilisée pour optimiser le fonctionnement, avec des plans visant à réduire les émissions de CO2 d'environ 25 %. En introduisant une infrastructure de nouvelle génération qui réduit l'impact sur l'environnement et renforce les fonctions de prévention des catastrophes de cette manière, le projet vise à devenir un modèle de développement urbain durable et résilient.

Liens avec les projets de réaménagement et les îlots urbains voisins

Lien avec le "Plan de revitalisation de Nihonbashi" : le projet de réaménagement de la zone centrale de Nihonbashi 1-chome est l'un des principaux projets du "Plan de revitalisation de Nihonbashi", promu par Mitsui Fudosan dans le cadre d'un partenariat public-privé. Depuis l'ouverture du COREDO Nihonbashi en 2004, Mitsui Fudosan a progressivement réaménagé la zone de Nihonbashi. La troisième phase, qui débutera en 2019, se concentrera sur trois concepts clés : la revitalisation d'un riche front de mer, la création de nouvelles industries et l'accueil d'événements internationaux en lien avec le monde entier. Ce projet de réaménagement s'inscrit dans cette vision et concrétise la régénération de l'environnement du front de mer et le renforcement des fonctions du centre d'affaires international. En fait, comme mentionné ci-dessus, le projet incarne la directionnalité de la troisième phase, y compris le développement de l'espace le long de la rivière Nihonbashi et l'introduction de fonctions de soutien aux entreprises (base de création de nouvelles industries). Dans les environs, la troisième phase bat déjà son plein avec l'achèvement de la Nihonbashi Muromachi Mitsui Tower par Mitsui Fudosan (qui sera achevée en 2019) et d'autres projets, et le projet devrait jouer un rôle important en reliant les zones ouest et est dans le cadre du concept GREATER Nihonbashi. En outre, le Nihonbashi 1-Chome Mitsui Building (COREDO Nihonbashi) (Block D), qui est adjacent au sud de la zone de redéveloppement, a été achevé en 2004 et sera relié au projet par un passage souterrain intégré et une passerelle piétonne. Cela permettra de relier organiquement les installations existantes aux nouvelles installations, créant ainsi un réseau piétonnier avec un haut degré de circulation dans toute la zone.

Relation avec le plan de mise en souterrain de l'autoroute métropolitaine : un projet majeur est en cours pour remplacer l'autoroute métropolitaine surélevée, qui passe au-dessus de la rivière Nihombashi, par un tunnel souterrain, du point de vue de l'amélioration du paysage et de la rénovation urbaine. Selon les plans du gouvernement national, du gouvernement métropolitain de Tokyo et de l'autoroute métropolitaine, le tracé souterrain de la section Nihonbashi sera achevé en 2035 et la suppression du pont surélevé près de Nihonbashi sera achevée en 2040. Ce réaménagement est prévu en prévision de la mise en souterrain de l'autoroute métropolitaine, et lorsque l'autoroute surélevée sera supprimée à l'avenir, le ciel bleu reviendra sur la rivière Nihombashi. La valeur de l'espace riverain s'en trouvera renforcée, et les terrasses, les passerelles piétonnes et les places aménagées dans la zone de réaménagement prendront toute leur valeur. Le pont Nihonbashi devrait également être revitalisé par la suppression de la structure surélevée, et l'on espère que le projet fonctionnera à l'unisson pour créer un "paysage urbain en harmonie avec l'eau, la verdure et l'histoire". En outre, le projet est également coordonné avec le développement de l'infrastructure environnante associée à la construction du tunnel souterrain de l'autoroute métropolitaine, et des discussions sont en cours pour minimiser l'impact sur la ville pendant la période de construction. Comme décrit ci-dessus, le réaménagement est unique en ce sens qu'il est promu en conjonction avec les projets de réaménagement et les plans d'infrastructure voisins, et en accord avec la vision de régénération pour la zone de Nihonbashi dans son ensemble.

Points d'intérêt du point de vue du réaménagement et de l'investissement immobilier

Le projet de réaménagement de la zone Naka de Nihonbashi 1-chome a attiré l'attention des marchés du réaménagement urbain et de l'immobilier en raison de son ampleur et de son contenu. Tout d'abord, il s'agit d'un projet de grande envergure, d'une superficie totale d'environ 385 000 m2, ce qui en fait l'un des plus grands projets d'approvisionnement du centre-ville. En particulier, la partie bureaux est estimée à plus de 200 000 m2, ce qui représente une offre exceptionnelle sur le marché des bureaux de Tokyo ces dernières années. Bien que l'ampleur de l'offre excédentaire soit généralement préoccupante, la nouvelle offre d'espaces de bureaux dans les 23 quartiers de Tokyo devrait être inférieure à la moyenne historique au cours des cinq prochaines années, et les taux d'inoccupation s'améliorent également. En outre, les besoins en bureaux des entreprises sont considérés comme importants, soutenus par la "commodité de l'emplacement" et "l'amélioration de la qualité des bâtiments", et les grands immeubles de bureaux ultramodernes et multifonctionnels tels que le projet devraient faire l'objet d'une forte demande. En fait, la zone "Nihonbashi, Yaesu et Kyobashi" est une zone où le redéveloppement est concentré, et ce projet est positionné comme un exemple représentatif. Par conséquent, une fois achevé, le projet devrait attirer des entreprises nationales et étrangères de premier ordre pour leurs fonctions de siège social, ainsi que des locataires pour de nouvelles implantations commerciales.

Le Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi attire également l'attention du point de vue de l'investissement immobilier en raison du fait qu'il s'agit du premier hôtel à ouvrir ses portes au Japon. En effet, la valeur de l'actif et la prime de l'ensemble du développement seront considérablement améliorées par la présence d'une marque internationale d'hôtel de luxe. Mitsui Fudosan a conclu un accord de marque et de gestion avec Hilton pour la partie hôtelière, qui devrait générer des revenus stables et renforcer la réputation internationale de la zone. Ce projet s'inscrit dans le cadre de l'objectif récent de Tokyo de renforcer son image de ville financière et touristique internationale, et l'expansion des hôtels de luxe est également un facteur qui suscite l'intérêt des investisseurs étrangers et des personnes fortunées.

En outre, le projet est officiellement présenté comme "le plus haut et le plus grand développement à usage mixte de la zone de Nihonbashi, comprenant six usages dignes d'un centre financier international". Le développement à usage mixte - bureaux, commerces, hôtels, logements, MICE et soutien aux entreprises - offre des avantages en termes de diversification des risques et de synergies. Par exemple, la zone peut rester animée à tout moment, avec des employés de bureau et des événements commerciaux pendant la semaine et un flux de clients d'hôtels, de résidents et de touristes pendant les week-ends et la nuit. Les commerces de détail peuvent également bénéficier d'une clientèle diversifiée, ce qui est avantageux pour la location, et les bureaux peuvent être situés à un endroit pratique pour les entreprises, étant donné que des installations de conférence et des hôtels internationaux se trouvent également dans la zone. Des exemples réussis de ce type de développement à usage mixte ont été démontrés à Tokyo Midtown Hibiya et Roppongi Hills, et le quartier Nihonbashi 1-chome Naka maximisera de la même manière la valeur de la propriété en réalisant une "ville qui vit 24 heures sur 24".

Enfin, le réaménagement devrait avoir un effet d'entraînement sur la valeur globale de la zone de Nihonbashi. L'espace urbain sophistiqué et l'offre de bureaux de haute qualité créés par le réaménagement auront un impact positif sur le marché immobilier environnant et pourraient induire la reconstruction et le développement du quartier. En fait, plusieurs autres projets de réaménagement sont en cours ou prévus dans la zone de Nihonbashi (par exemple, le district Est de Nihonbashi 1-chome, le réaménagement du district de Nihonbashi 2-chome, etc. ). Conjointement à ces projets, le projet devrait renforcer le pouvoir de marque de l'ensemble de la zone en tant que symbole de la "restauration de Nihonbashi" et, en fin de compte, conduire à une augmentation de la demande des locataires et des prix des terrains. Pour les investisseurs immobiliers, outre la valeur de l'actif et la rentabilité après achèvement, l'histoire de Nihonbashi, une ville où l'histoire et l'innovation se confondent, est un lieu d'investissement attrayant. Dans l'ensemble, le projet de réaménagement urbain de type 1 de Nihonbashi 1-chome Naka Area est un projet remarquable, tant du point de vue de son importance en matière d'urbanisme que de son impact économique. Son avancement et les résultats obtenus après son achèvement devraient avoir un impact significatif sur la compétitivité urbaine et les tendances du marché, non seulement dans la zone de Nihonbashi, mais aussi dans l'ensemble de Tokyo.