Reurbanización de Nihonbashi: Innovación y Tradición en Tokio

Representación del Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 de la Zona Media de Nihonbashi 1-Chome. En el centro se ve el rascacielos de 284 m y 52 plantas (bloque C), y en primer plano el antiguo edificio Nihonbashi Nomura (bloque A), que se conservará y utilizará.
Nombre oficial: "Nihonbashi 1-chome Naka-area Type 1 Urban Redevelopment Project". Situado en Nihonbashi 1-chome, Chuo Ward, Tokio, el proyecto es un plan de reurbanización a gran escala que abarca una superficie aproximada de 3,0 hectáreas. Se trata de un proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 basado en la Ley de Reurbanización Urbana y dirigido por una asociación de reurbanización. El área de reurbanización está convenientemente situada cerca de la estación JR de Tokio y directamente conectada con la estación de Nihonbashi en las líneas Ginza y Tozai del metro de Tokio y la línea Toei Asakusa, con excelente acceso a los aeropuertos de Narita y Haneda. En la zona de Nihonbashi, repleta de edificios vetustos, este proyecto de desarrollo supone la construcción de un nuevo complejo a gran escala con múltiples funciones, como oficinas, comercios, hoteles y viviendas, incluido un rascacielos que se convertirá en un nuevo punto de referencia en Nihonbashi. El coste total del proyecto se estima en unos 324.300 millones de yenes.

Antecedentes y objetivos de la remodelación

Antecedentes: Antes de la reurbanización, el distrito Nihonbashi 1-chome-middle era un lugar privilegiado junto al río Nihonbashi y cerca de la estación de Tokio, pero el potencial del terreno no se aprovechaba plenamente debido a una mezcla de solares subdivididos en medio de la manzana y edificios envejecidos. Quedaban algunos edificios de oficinas antiguos de antes de la guerra, que planteaban problemas de resistencia a los terremotos y prevención de catástrofes, mientras que muchos edificios de poca altura no aprovechaban la superficie útil, y era necesario mejorar el atractivo del lugar como centro urbano. En este contexto, los propietarios organizaron una asociación de reurbanización y se embarcaron en un proyecto de reurbanización a gran escala en cooperación con la administración.

Finalidad: La finalidad de este proyecto de reurbanización es crear un centro urbano competitivo a escala internacional mediante la consolidación de terrenos y la reorganización de manzanas para usos avanzados y la integración de múltiples funciones. En concreto, además de las funciones empresariales (oficinas) y comerciales de alto nivel, se desarrollará un complejo de funciones internacionales de apoyo a conferencias y negocios, y se reforzará la red peatonal aérea y subterránea para crear un entorno de gran movilidad y bullicio. Además, el proyecto pretende mejorar el atractivo y la vitalidad de toda la zona de Nihonbashi conservando y utilizando edificios históricos, revitalizando el entorno ribereño a lo largo del río Nihonbashi y reforzando las funciones de prevención de catástrofes urbanas. El objetivo es crear una ciudad en la que "coexistan la tradición y la innovación" introduciendo las funciones urbanas más modernas y heredando al mismo tiempo el paisaje urbano tradicional de Nihonbashi.

Detalles del plan (composición de las instalaciones, escala, inquilinos previstos, etc.)

Estructura general: El área de reurbanización consta de tres edificios: Bloque A, Bloque B y Bloque C. El Bloque A es un edificio bajo de cuatro plantas sobre rasante y una bajo rasante con una altura aproximada de 20 m. El Bloque B es un edificio mediano de nueva construcción con siete plantas sobre rasante y dos bajo rasante, y el Bloque C tiene 52 plantas sobre rasante y cinco bajo rasante, y una altura aproximada de 284 m. Cuando esté terminado, el bloque C será uno de los rascacielos más altos y grandes de la zona de Nihonbashi y albergará diversos usos, principalmente grandes plantas de oficinas.

Composición de las instalaciones por usos: el Bloque A albergará principalmente comercios y oficinas, mientras que el Bloque B albergará comercios y residencias (condominios o residencias de alquiler). La zona más grande, el bloque C, contendrá una variedad de usos, incluidas oficinas a gran escala, instalaciones para conferencias internacionales (MICE), instalaciones de apoyo empresarial para ayudar a las empresas a crear innovación, un hotel de lujo, pisos con servicios (alojamiento de larga estancia) y aparcamientos. La superficie total de todo el complejo ascenderá a unos 385.000 m2, de los cuales unos 373.700 m2 estarán ocupados sólo en el Bloque C. Se prevén unas 51 unidades residenciales, que se ubicarán principalmente en el Bloque B. Las instalaciones comerciales (tiendas) se situarán en las zonas bajas de cada bloque, y se espera que sean un grupo de tiendas que mejoren la circulación de la zona de Nihonbashi. Además, está previsto que el Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi, un hotel de lujo de primera categoría afiliado a Hilton, abra por primera vez en Japón en las plantas 39 a 47 del bloque C, con fecha de inauguración prevista para 2026. Se espera que el atractivo de este hotel contribuya significativamente a mejorar el atractivo de Nihonbashi como centro internacional. También se espera que los pisos con servicios sean instalaciones de alta categoría, anticipándose a la demanda de estancias de larga duración por parte de hombres de negocios de Japón y del extranjero.

Empresas y promotores implicados

Ejecutor y miembros participantes: El ejecutor del proyecto es la Nihonbashi 1-chome Naka-area Urban Area Redevelopment Association, formada por propietarios locales. Como miembros participantes (promotores), Mitsui Fudosan Co. Las dos empresas lideran el proyecto como propietarias, proveedoras de suelo, adquirentes de superficie sobrante y contratistas de la secretaría. Nomura Holdings (empresa matriz de Nomura Securities), que tiene su sede en la zona de reurbanización, también participa en la asociación como propietaria del terreno y contribuye a preservar y utilizar sus propios activos, el antiguo edificio Nomura. La colaboración de estas grandes empresas ha situado esta remodelación como un proyecto simbólico de asociación público-privada.

Empresa de diseño y construcción: Nikken Sekkei Ltd, una de las principales empresas de diseño de Japón, se encarga del diseño, con la participación de Pelli Clarke Pelli Architects (Pelli Architects) de EE.UU. como arquitectos diseñadores del edificio de gran altura. Para la construcción se adoptó un enfoque de empresa conjunta (JV), en el que Obayashi Corporation es la única responsable de la construcción del Bloque A (renovación del edificio antiguo y edificio de baja altura), y Shimizu Corporation y The Zenitaka Corporation JV se encargan del Bloque B (edificio de mediana altura). La construcción del Bloque C (edificio de gran altura), el de mayor envergadura, está a cargo de una empresa conjunta de construcción dirigida por Shimizu Corporation, y la construcción avanza de forma integrada desde el inicio de las obras a finales de 2021. La participación de promotores, diseñadores y constructores de primera clase de Japón de esta manera garantiza que el proyecto se está llevando a cabo con un alto grado de fiabilidad y capacidad técnica.

Calendario

La historia y el calendario principales del proyecto de remodelación son los siguientes

• Mar 2018 (Heisei 30): decisión urbanística.

• Dic 2018: aprobación para establecer una asociación de reurbanización (aprobación del plan del proyecto).

• Mayo de 2020: aprobación del plan de conversión de derechos. La demolición de los edificios existentes (la demolición del antiguo edificio Nihonbashi Nomura existente y de otros edificios comenzó en noviembre de 2020) también comenzó por estas fechas.

• Dic 2021: Inicio de las obras de construcción. Comienza la construcción del edificio principal de reurbanización (por etapas, con la construcción de la zona C comenzando en septiembre de 2021 y la zona B comenzando en enero de 2022). Mitsui Fudosan y Nomura Real Estate anuncian oficialmente el inicio de las obras.

• Marzo de 2026: Finalización de las obras y terminación de la construcción (prevista). Una vez finalizada la construcción, los edificios abrirán en secuencia (la ocupación residencial, la ocupación de oficinas, la apertura comercial y la apertura del hotel están previstas para 2026).

En la actualidad (a partir de 2025), la construcción del armazón del rascacielos está en marcha y aparecen nuevas siluetas en el paisaje urbano. Tras su finalización, se espera que las instalaciones se inauguren simultáneamente en 2026 y se conviertan en un punto de referencia en la zona de Nihonbashi.

Importancia y características de las consideraciones urbanísticas, paisajísticas y medioambientales

Herencia del paisaje histórico: En este proyecto, el majestuoso exterior del antiguo edificio Nihonbashi Nomura (terminado en 1930) se conservará y renovará como parte del nuevo bloque urbano. Diseñado por Takeo Yasui, el antiguo edificio es una valiosa construcción moderna de estilo ecléctico con influencias orientales, y está designado como bien cultural tangible por Chuo Ward. En la remodelación, el diseño exterior del antiguo edificio se conservará en la medida de lo posible, para que la historia y la cultura de Nihonbashi puedan transmitirse a las generaciones futuras, al tiempo que se crea un paisaje en el que lo antiguo y lo nuevo están en armonía. El proyecto encarna el concepto del Plan de Revitalización de Nihonbashi, que consiste en "preservar, revivir y crear", y tiene un significado cultural que va más allá de la mera reurbanización.

Espacios abiertos y ribereños mejorados: aprovechando su ubicación frente al río Nihombashi, la zona de reurbanización incluirá una terraza y varias plazas públicas a lo largo del río. Esto creará un oasis urbano donde visitantes y trabajadores podrán disfrutar de un entorno enriquecido rodeado de "cielo, agua y vegetación", incluso en el corazón de la ciudad. Por ejemplo, se ha creado una terraza exterior en el nivel intermedio del edificio de oficinas, desde donde se puede disfrutar de una vista del río Nihonbashi y del paisaje urbano circundante desde el jardín colgante reverdecido. Además, se construirá una nueva cubierta peatonal a lo largo del río Nihonbashi, abriendo la zona al público como paseo marítimo. En cuanto al turismo, se creará un espacio para que suban y bajen los autobuses turísticos cerca de la zona de reurbanización, y se mejorará el acceso al embarcadero de Nihonbashi existente (red de barcos del río Nihonbashi). Esto facilitará que los turistas de otros lugares visiten Nihonbashi en autobús acuático, además de en avión y tren, y proporcionará una variedad de medios de transporte a los residentes cercanos y a los microturistas de la ciudad. Se espera que la mejora de estos espacios ribereños y el desarrollo de espacios abiertos no sólo mejoren el paisaje, sino que también creen una comunidad animada y mejoren la circulación.

Medidas medioambientales, energéticas y de seguridad: La remodelación pretende ser un edificio de vanguardia respetuoso con el medio ambiente, con planes para obtener la certificación ZEB (Net Zero Energy Building) para la parte de oficinas del rascacielos y la certificación ZEH (Net Zero Energy House) para la parte residencial. También tenemos previsto obtener la certificación DBJ Green Building, que garantizará el rendimiento medioambiental del edificio mediante la evaluación de terceros. Además, el edificio está equipado con tecnología avanzada de control de infecciones para la era post-Corona y un alto nivel de compatibilidad con el BCP (Business Continuity Plan) para permitir la continuidad de la actividad en caso de catástrofe a gran escala, y en todo él se incorporan otras iniciativas para hacer realidad la próxima generación de desarrollo urbano seguro y protegido. Por ejemplo, está previsto que el edificio sea un centro urbano resistente a catástrofes, con instalaciones de generación eléctrica de emergencia, depósitos de agua reforzados, un helipuerto en las plantas superiores para emergencias y estructuras de aislamiento sísmico y control de vibraciones. En cuanto al medio ambiente, el uso de energías renovables y la introducción de un sistema de aire acondicionado de alta eficiencia también reducirán las emisiones de CO2 cuando los inquilinos utilicen el edificio. Cabe destacar la creación de un centro energético independiente y descentralizado en el distrito como parte del Proyecto de Energía Inteligente Nihonbashi 1-chome. El centro energético estará equipado con un sistema de cogeneración a gran escala (suministro combinado de calor y electricidad), que suministrará electricidad y calor para la calefacción y refrigeración del distrito en épocas normales, y generará energía a partir del gas de la ciudad en situaciones de emergencia, permitiendo que el suministro eléctrico continúe incluso durante los cortes de electricidad. El calor residual generado durante la generación de electricidad se reutiliza para agua caliente y aire acondicionado, y la gestión energética basada en IA se utiliza para optimizar el funcionamiento, con planes para reducir las emisiones de CO2 en aproximadamente un 25%. Al introducir infraestructuras de nueva generación que reducen el impacto ambiental y refuerzan las funciones de prevención de catástrofes, el proyecto aspira a convertirse en un modelo de desarrollo urbano sostenible y resistente.

Vínculos con reurbanizaciones vecinas y bloques urbanos

Vínculos con el "Plan de Revitalización de Nihonbashi ": el Proyecto de Reurbanización del Área Central de Nihonbashi 1-chome es uno de los proyectos centrales del "Plan de Revitalización de Nihonbashi", promovido por Mitsui Fudosan como asociación público-privada. Desde la apertura del COREDO Nihonbashi en 2004, Mitsui Fudosan ha ido reurbanizando progresivamente la zona de Nihonbashi, con la tercera fase a partir de 2019 centrada en tres conceptos clave: la revitalización de una rica zona frente al mar, la creación de nuevas industrias y la celebración de eventos internacionales que conecten con el mundo. Este proyecto de reurbanización se ajusta a esta visión y concreta la regeneración del entorno ribereño y el refuerzo de las funciones del centro internacional de negocios. De hecho, como ya se ha mencionado, el proyecto encarna la direccionalidad de la tercera fase, que incluye el desarrollo del espacio a lo largo del río Nihonbashi y la introducción de funciones de apoyo empresarial (base de creación de nuevas industrias). En los alrededores, la tercera fase ya está en pleno desarrollo con la finalización de la Nihonbashi Muromachi Mitsui Tower de Mitsui Fudosan (que se completará en 2019) y otros proyectos, y se espera que el proyecto desempeñe un papel importante en la conexión de las zonas oeste y este como parte del concepto GREATER Nihonbashi. Además, el edificio Nihonbashi 1-Chome Mitsui (COREDO Nihonbashi) (bloque D), adyacente al sur de la zona de reurbanización, se terminó de construir en 2004 y se conectará al proyecto a través de un paso subterráneo integrado y una plataforma peatonal. Esto unirá orgánicamente las instalaciones existentes con las nuevas, creando una red peatonal con un alto grado de circulación por toda la zona.

Relación con el plan de soterramiento de la autopista metropolitana: Desde el punto de vista de la mejora paisajística y la renovación urbana, se está llevando a cabo un importante proyecto para sustituir la ruta elevada de circunvalación de la autopista metropolitana, que discurre sobre el río Nihombashi, por un túnel subterráneo. Según los planes del gobierno nacional, el gobierno metropolitano de Tokio y la autopista metropolitana, el trazado subterráneo del tramo de Nihonbashi se completará en 2035 y la eliminación del puente elevado cercano a Nihonbashi se completará en 2040. Esta reurbanización se planea en previsión de este soterramiento de la autopista metropolitana, y cuando se elimine la autopista elevada en el futuro, el cielo azul volverá al río Nihombashi. El valor del espacio ribereño aumentará en consecuencia, y las terrazas, cubiertas peatonales y plazas que se están desarrollando en la zona de reurbanización mostrarán su verdadero valor. También se espera que el emblemático Nihonbashi (puente) se revitalice con la eliminación de la estructura elevada, y se espera que el proyecto trabaje al unísono para crear un "paisaje urbano en armonía con el agua, la vegetación y la historia". Además, el proyecto se coordina con el desarrollo de las infraestructuras circundantes asociadas a la construcción del túnel subterráneo de la autopista metropolitana, y se están manteniendo conversaciones para minimizar el impacto en la ciudad durante el periodo de obras. Como se ha descrito anteriormente, la reurbanización es única en el sentido de que se está promoviendo conjuntamente con proyectos de reurbanización y planes de infraestructuras vecinos, y en consonancia con la visión de regeneración de la zona de Nihonbashi en su conjunto.

Puntos de interés desde el punto de vista de la reurbanización y la inversión inmobiliaria

El Proyecto de Reurbanización del Área de Nihonbashi 1-chome Naka ha atraído una gran atención tanto en el mercado de la reurbanización urbana como en el inmobiliario debido a su escala y contenido. En primer lugar, se trata de un proyecto enorme, con una superficie total de aproximadamente 385.000 m2, lo que lo convierte en uno de los mayores proyectos de oferta en el centro de la ciudad. En particular, la parte de oficinas se estima en más de 200.000 m2, lo que supone una oferta excepcional en el mercado de oficinas de Tokio en los últimos años. A pesar de que la magnitud del exceso de oferta es preocupante en general, se prevé que la nueva oferta de espacio de oficinas en los 23 distritos de Tokio sea inferior a la media histórica en los próximos cinco años, y las tasas de vacantes también están mejorando. Además, se dice que las necesidades de oficinas corporativas son fuertes, apoyadas por la "conveniencia de la ubicación" y la "mejora del grado de construcción", y se espera que los grandes edificios de oficinas multifuncionales de última generación, como el Proyecto, tengan una gran demanda. De hecho, la zona de "Nihonbashi, Yaesu y Kyobashi" es un área en la que se concentra la reurbanización, y este proyecto se posiciona como un ejemplo representativo. Por lo tanto, una vez finalizado, se espera que el proyecto atraiga a empresas nacionales y extranjeras de primer orden para sus sedes centrales, así como a inquilinos como nuevas bases de negocio.

El Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi también está atrayendo la atención desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria debido al impacto de ser el primer hotel que se abre en Japón. Esto se debe a que la presencia de una marca internacional de hoteles de lujo aumentará drásticamente el valor de los activos y la prima del desarrollo en su conjunto. Mitsui Fudosan tiene un acuerdo de marca y gestión con Hilton para la parte del hotel, que se espera genere ingresos estables y mejore la reputación internacional de la zona. Esto concuerda con el reciente objetivo de Tokio de reforzar su marca como ciudad financiera y turística internacional, y la expansión de los hoteles de lujo es también un factor que atrae el interés de inversores extranjeros y personas adineradas.

Además, el proyecto se anuncia oficialmente como "el mayor y más alto complejo de uso mixto de la zona de Nihonbashi, con seis usos propios de un centro financiero internacional". El desarrollo de usos mixtos -oficinas, comercios, hoteles, viviendas, MICE y apoyo empresarial- ofrece ventajas tanto en términos de diversificación de riesgos como de sinergias. Por ejemplo, la zona puede mantenerse animada en todo momento, con trabajadores de oficina y eventos empresariales durante la semana y un flujo de huéspedes de hotel, residentes y turistas los fines de semana y por la noche. Los comercios también pueden beneficiarse de una clientela diversa, lo que es ventajoso para el arrendamiento de inquilinos, y las oficinas pueden estar convenientemente situadas para las empresas, ya que en la zona también hay instalaciones para conferencias internacionales y hoteles. En Tokio Midtown Hibiya y Roppongi Hills se han dado ejemplos de éxito de este tipo de desarrollos de uso mixto, y el distrito de Nihonbashi 1-chome Naka maximizará igualmente el valor de la propiedad al crear una "ciudad que cobra vida las 24 horas del día".

Por último, se espera que la remodelación tenga un efecto dominó en el valor global de la zona de Nihonbashi. El sofisticado espacio urbano y la oferta de oficinas de alta calidad creados por la remodelación tendrán un impacto positivo en el mercado inmobiliario circundante y pueden inducir la reconstrucción y el desarrollo del barrio. De hecho, en la zona de Nihonbashi hay otros proyectos de reurbanización en marcha o previstos (por ejemplo, Nihonbashi 1-chome East District, Nihonbashi 2-chome District Redevelopment, etc.), además de este proyecto. Junto con ellos, se espera que el Proyecto aumente el poder de marca de toda la zona como símbolo de la "restauración de Nihonbashi" y, en última instancia, provoque un aumento de la demanda de inquilinos y de los precios del suelo. Para los inversores inmobiliarios, además del valor del activo y la rentabilidad tras la finalización, la historia de Nihonbashi, una ciudad donde se funden historia e innovación, es también un lugar atractivo para invertir. En resumen, el Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Área de Naka de Nihonbashi 1-chome es un proyecto notable tanto por su importancia urbanística como por su impacto económico. Se espera que su progreso y los resultados tras su finalización tengan un impacto significativo en la competitividad urbana y las tendencias del mercado, no sólo en el área de Nihonbashi, sino también en Tokio en su conjunto.