Certificado de Inspección: Riesgos y Soluciones para Propiedades Sin Él

Un certificado de inspección es un documento que indica que un edificio ha superado una inspección tras su finalización, y certifica que el edificio cumple los requisitos legales estipulados en el Código de la Edificación. Por ejemplo, la construcción no puede comenzar sin recibir un "Certificado de Confirmación" antes de la finalización, y se emite un "Certificado de Inspección" si el edificio pasa una inspección de finalización después de la finalización. La Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 7, por ejemplo) exige que la solicitud de inspección final se presente en los cuatro días siguientes a la finalización de la construcción, y se suponía que el certificado de inspección se obtenía desde el principio. En los últimos años, se ha exigido un certificado de inspección para obtener un préstamo hipotecario y se obtiene para la mayoría de las viviendas nuevas.

Definición y antecedentes jurídicos de un certificado de inspección

Un certificado de inspección es un certificado expedido cuando un edificio ha superado la inspección final que se lleva a cabo tras la finalización de las obras de construcción sobre la base de una solicitud de licencia de obras. El Código de la Edificación estipula que el edificio debe someterse a una inspección final y que se expide un certificado de inspección una vez superada la inspección. La finalidad del certificado de inspección es demostrar el cumplimiento de la ley, lo que garantiza la seguridad y la calidad del edificio. En el pasado, era posible el registro y la financiación sin un certificado de inspección y hubo un tiempo en que los propietarios no eran conscientes de ello, pero hoy en día la tasa de inspección de finalización ha aumentado a más del 90%, ya que es necesaria para las hipotecas y otros fines.

¿Por qué existen propiedades sin certificado de inspección?

Hubo un tiempo en que la tasa de adquisición de certificados de inspección era muy baja. Según datos del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, la tasa de inspección de finalización en torno a 1998 era sólo de un 40%. Hay muchas propiedades construidas en el periodo Showa y los primeros años del periodo Heisei que se utilizaron tal cual sin inspecciones de finalización, aunque se habían presentado solicitudes de permisos de construcción.

A continuación se muestra la tasa de inspecciones de finalización por periodo:

• Alrededor de 1985 (Showa 60): aproximadamente el 12%.
• Alrededor de 1998: aproximadamente el 40%.
• Alrededor de 2003: aproximadamente el 70
• Actual (alrededor de 2023): aprox. 95% o más

En 2003, el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte (MLIT) notificó a las instituciones financieras que debían "tener en cuenta si la propiedad que se va a financiar cumple la normativa del código de construcción mediante certificados de inspección y otros métodos a la hora de financiar edificios nuevos ", lo que provocó una mayor concienciación sobre la importancia de obtener certificados de inspección y un aumento significativo de la tasa de adquisición.

En resumen, incluyendo otros factores, las principales razones de la existencia de propiedades sin certificados de inspección incluyen los siguientes casos

• Viviendas antiguas: un gran número de viviendas construidas en los periodos Showa y principios de Heisei se utilizaron sin inspecciones de finalización debido a la falta de concienciación sobre las inspecciones. Por ejemplo, la tasa de inspección de finalización de los edificios terminados en 1998 (Heisei 10) era baja, en torno al 38%, e incluso más baja antes de esa fecha. Mientras que la mayoría de las propiedades construidas en los últimos años han recibido un certificado de inspección, muchas propiedades de segunda mano de más de 20 años suelen carecer de certificados de inspección.

• Edificios para los que no se requiere solicitud de verificación de la construcción (por ejemplo, edificios nº 4): los edificios que entran en la categoría legal de "edificios nº 4", como almacenes y casas pequeñas con una superficie inferior a un determinado nivel, están exentos de solicitar la verificación de la construcción y las inspecciones de finalización, y no se les expide un certificado de inspección en primer lugar. Estos edificios se consideran listos para su uso inmediatamente después de su finalización y, por tanto, están exentos de obtener un certificado de inspección.

• Construcción no solicitada/ilegal: Si la construcción se ha iniciado sin haber solicitado previamente un permiso de construcción, o si se han realizado ampliaciones o modificaciones que difieren de los documentos confirmados, se trata de una infracción de la ley y el edificio no está sujeto a una inspección de finalización. Si se omite deliberadamente la construcción, no se expedirá un certificado de inspección y el edificio puede ser ilegal.

• Extravío del certificado de inspección: hay casos en los que el documento se ha extraviado y no se tiene en la mano, aunque se haya obtenido originalmente. En caso de extravío, se deja constancia en el registro municipal de edificios y se puede obtener como sustituto un "certificado de anotaciones en el registro". Por otro lado, si tampoco hay constancia en el registro, se supone que la inspección propiamente dicha no se llevó a cabo en el momento de la construcción.

Principales riesgos de las propiedades sin certificado de inspección

Las propiedades sin certificado de inspección presentan los siguientes riesgos

• Restricciones a los préstamos (hipotecarios ): muchas entidades financieras exigen un certificado de inspección al solicitar una hipoteca; en 2003, el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte emitió un aviso para que se abstuviera de financiar edificios sin un certificado de inspección, y aún hoy es obligatorio un certificado de inspección para la aprobación de un préstamo. Sin certificado de inspección, es muy probable que no se apruebe el préstamo hipotecario y se dificulte la financiación de la compra.

• Sospecha de construcción ilegal: sin un certificado de inspección, no es posible demostrar si el edificio cumplía las normas en el momento de su construcción. Por lo tanto, los compradores y los bancos temen que el edificio sea ilegal. Las empresas preocupadas por el cumplimiento de la normativa y los departamentos de aprobación de préstamos en particular tienden a evitar tratar con propiedades sin un certificado de inspección.

• Venta y pérdida de valor de los activos: los inmuebles sin certificado de inspección son difíciles de vender y a menudo sólo pueden venderse con descuento respecto al precio de mercado. La presencia o ausencia de un certificado de inspección tiene un impacto significativo en la reacción de los compradores potenciales, y sin uno, los compradores rehúyen, aumentando el riesgo de que se les pida un descuento en el precio durante las negociaciones.

• Restricciones a las ampliaciones, reformas y reconstrucciones: los edificios sin certificado de inspección no tienen prueba del cumplimiento de la ley, por lo que las autoridades municipales pueden no aceptar una solicitud de confirmación cuando se realizan obras adicionales como ampliaciones o cambios de uso. Además, al reconstruir, las partes del edificio que no cumplan la normativa vigente pueden considerarse no conformes a la misma, lo que exige nuevos procedimientos de verificación y encuestas. En particular, existe el riesgo de que se impongan "restricciones a la reconstrucción" o de que se exijan refuerzos como el control sísmico y la resistencia a los terremotos.

Implicaciones financieras.

La disponibilidad de un certificado de inspección tiene un impacto directo en la selección de hipotecas. Como ya se ha mencionado, la mayoría de los bancos exigen un certificado de inspección al solicitar un préstamo y, si no se dispone de él, es muy probable que no se apruebe. Por ejemplo, los préstamos públicos como el Piso 35 suelen exigir un certificado de conformidad, que no puede utilizarse para inmuebles sin certificado de inspección. En algunos casos, las cooperativas de crédito locales y los bancos regionales considerarán la financiación con la condición de un informe sobre la resistencia sísmica del edificio y un estudio de conformidad, pero en general se acepta que no se puede obtener un préstamo hipotecario sin un certificado de inspección. Esto obliga a adquirir el inmueble con fondos propios o a considerar otros productos, como los préstamos de renovación para viviendas de segunda mano.

Ventajas de los inmuebles sin certificado de inspección

Los inmuebles sin certificado de inspección tienen ventajas, principalmente en cuanto al precio. Las propiedades sin certificado de inspección tienden a negociarse con un descuento respecto al precio de mercado porque hay menos competencia en el mercado y los compradores son limitados a la hora de vender. Para los compradores, esto ofrece margen de negociación y puede permitirles comprar a un precio más bajo. Además, las propiedades más antiguas pueden tener un sabor histórico y una ubicación atractivos, lo que supone una oportunidad de compra a precio de ganga para su renovación. Por supuesto, antes de tomar una decisión hay que tener muy en cuenta los riesgos y las medidas que se describen a continuación.

Medidas a tomar al comprar una propiedad sin certificado de inspección

Al comprar un inmueble sin certificado de inspección, son importantes las siguientes medidas

• Investigación del estado actual por un arquitecto: pida a un arquitecto de confianza que investigue en detalle el estado del edificio. Determine la resistencia a los terremotos, si hay partes ilegales y si son necesarias reparaciones, y pídale que las recopile en forma de "informe sobre el estado del edificio" o similar. Esto le dará una base para determinar el coste futuro de las obras de refuerzo y el cumplimiento de la ley.

• Procedimientos administrativos de consulta/confirmación: consulte previamente al departamento de orientación de la construcción del ayuntamiento para comprobar la situación. Si se ha perdido el certificado de inspección, puede obtener un certificado de entrada en el registro de edificios de la oficina municipal para comprobar el registro de entrega. Aunque no se haya realizado la inspección propiamente dicha, si se presume que el edificio es conforme, existen medios para realizar un informe con arreglo al artículo 12.5 de la Ley de Normas de Edificación o una encuesta sobre el estado de cumplimiento con arreglo a las directrices MLIT. La presentación de los resultados de estas encuestas como documentos alternativos al certificado de confirmación facilitará la tramitación de la prórroga o la evaluación del préstamo.

• Readquisición u obtención de documentación alternativa: si ya se ha emitido un certificado de inspección para un edificio y falta, el mencionado "certificado de anotaciones en cuenta" es la prueba alternativa oficial. Tenga en cuenta que el propio certificado de inspección no puede volver a emitirse legalmente, por lo que puede utilizarse en su lugar un informe de inspección de conformidad o los planos restaurados elaborados por un arquitecto.

• Consulta sobre las condiciones de financiación: También puede consultar a su banco y pedirle que considere la posibilidad de una financiación condicionada. En algunos casos, algunas entidades financieras considerarán la posibilidad de pasar el examen presentando un informe de evaluación sísmica o un informe de encuesta incluso sin certificado de inspección. Las cooperativas de crédito locales y Flat 35 (Organización Japonesa de Apoyo a la Vivienda), en particular, pueden ser flexibles en el caso de las propiedades de segunda mano.

Conclusión.

Un certificado de inspección es un documento importante que demuestra que un edificio cumple el Código de la Edificación, pero muchas propiedades, especialmente las más antiguas, no tienen certificado de inspección. Las propiedades sin certificado de inspección corren el riesgo de tener dificultades para obtener una hipoteca, restricciones para futuras ampliaciones, reformas o cambios de uso, y una disminución del valor cuando se venda la propiedad.

Por otro lado, las propiedades sin certificado de inspección pueden estar disponibles con un descuento respecto al precio de mercado, lo que las convierte en una opción atractiva para compradores con fondos suficientes o con fines de inversión.

Al comprar una propiedad sin certificado de inspección, es importante tomar medidas para mitigar el riesgo, como encargar a un arquitecto una inspección de las condiciones existentes y obtener un informe de investigación del estado de cumplimiento de la Ley de Normas de Edificación. También es aconsejable tratar de antemano la financiación con las entidades financieras y explorar la posibilidad de un préstamo hipotecario condicionado a la presentación de un informe de inspección y un informe de evaluación sísmica.

La disponibilidad de un certificado de inspección es uno de los puntos de control más importantes a la hora de adquirir un inmueble. Esperamos que la información de este artículo le ayude a entender correctamente el certificado de inspección y a tomar las medidas adecuadas a la hora de seleccionar una propiedad y tomar una decisión de compra, para que pueda proceder a la adquisición de su propiedad con tranquilidad.