أهمية شهادة المعاينة في العقارات والمخاطر المرتبطة بعدم وجودها

شهادة المعاينة هي وثيقة تشير إلى اجتياز المبنى لمعاينة الإكمال بعد الانتهاء، وتثبت أن المبنى يتوافق مع المتطلبات القانونية المنصوص عليها في قانون البناء. على سبيل المثال، لا يمكن البدء في البناء دون الحصول على "شهادة تأكيد" قبل الانتهاء، ويتم إصدار "شهادة فحص" إذا اجتاز المبنى فحص الإكمال بعد الانتهاء. يتطلب قانون معايير البناء (على سبيل المثال المادة 7) أن يتم تقديم طلب الحصول على "شهادة معاينة الإكمال" في غضون أربعة أيام من اكتمال البناء، وكان من المفترض الحصول على شهادة معاينة منذ البداية. في السنوات الأخيرة، أصبح الحصول على شهادة المعاينة مطلوبًا للحصول على قرض الرهن العقاري ويتم الحصول عليها لمعظم المنازل الجديدة.

التعريف والخلفية القانونية لشهادة المعاينة

شهادة المعاينة هي شهادة تصدر عند اجتياز المبنى لفحص الإكمال الذي يتم إجراؤه بعد الانتهاء من أعمال البناء بناءً على طلب الحصول على رخصة بناء. وينص قانون البناء على ضرورة خضوع المبنى لمعاينة الإكمال وإصدار شهادة معاينة عند الامتثال للمعاينة. الغرض من شهادة المعاينة هو إثبات الامتثال للقانون، مما يضمن سلامة المبنى وجودته. في الماضي، كان التسجيل والتمويل ممكناً بدون شهادة معاينة وكان هناك وقت لم يكن الملاك على علم بذلك، ولكن في الوقت الحاضر ارتفعت نسبة فحص الإتمام إلى أكثر من 90%، حيث أنه مطلوب للرهون العقارية وأغراض أخرى.

لماذا توجد عقارات بدون شهادات فحص؟

كان هناك وقت كانت فيه نسبة الحصول على شهادات المعاينة منخفضة للغاية. فوفقًا لبيانات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، كان معدل فحص الإنجاز حوالي عام 1998 حوالي 40% فقط. هناك عدد كبير من العقارات التي تم بناؤها في فترة شوا والسنوات الأولى من فترة هيسيي التي تم استخدامها كما هي دون إجراء معاينات الإكمال، على الرغم من تقديم طلبات الحصول على تصاريح البناء.

فيما يلي معدل فحص الإكمال حسب الفترة:

• حوالي عام 1985 (شوا 60): حوالي 12%.
• حوالي عام 1998: حوالي 40%.
• حوالي عام 2003: حوالي 70٪ تقريبًا
• الحالي (حوالي عام 2023): حوالي 95% أو أكثر

في عام 2003، أخطرت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل (MLIT) المؤسسات المالية بأنه يجب عليها "مراعاة ما إذا كان العقار المراد تمويله يتوافق مع لوائح قانون البناء باستخدام شهادات الفحص وغيرها من الطرق عند تمويل المباني الجديدة "، مما أدى إلى زيادة الوعي بأهمية الحصول على شهادات الفحص وزيادة كبيرة في معدل الاستحواذ.

باختصار، بما في ذلك العوامل الأخرى، فإن الأسباب الرئيسية لوجود عقارات بدون شهادات فحص تشمل الحالات التالية

• المنازل القديمة: تم استخدام عدد كبير من المنازل التي تم بناؤها في فترة شوا وأوائل فترة هيسيي دون إجراء عمليات فحص الإكمال بسبب نقص الوعي بعمليات التفتيش. على سبيل المثال، كان معدل فحص الإكمال للمباني التي تم الانتهاء من بنائها في عام 1998 (هيسي 10) منخفضًا حيث بلغ حوالي 38%، بل وأقل من ذلك قبل ذلك. في حين أن معظم العقارات التي تم بناؤها في السنوات الأخيرة حصلت على شهادة فحص، إلا أن العديد من العقارات المستعملة التي يزيد عمرها عن 20 عامًا تميل إلى أن تكون بدون شهادات فحص.

• المباني التي لا يُطلب منها تقديم طلب للتحقق من البناء (مثل المباني رقم 4): المباني التي تندرج تحت الفئة القانونية "المباني رقم 4"، مثل المستودعات والمنازل الصغيرة التي تقل مساحتها عن مستوى معين، معفاة من تقديم طلب للتحقق من البناء وفحص الإنجاز، ولا يتم إصدار شهادة فحص لها في المقام الأول. تُعتبر هذه المباني جاهزة للاستخدام فور الانتهاء من بنائها وبالتالي فهي معفاة من الحصول على شهادة فحص.

• البناء غير المتقدم به/البناء غير القانوني: إذا تم البدء في البناء دون التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء أولاً، أو إذا تم إجراء تمديدات أو تعديلات تختلف عن المستندات المؤكدة، فإن ذلك يعد مخالفة للقانون ولا يخضع المبنى لفحص الإكمال. إذا تم إغفال البناء عن عمد، فلن يتم إصدار شهادة فحص وقد يكون المبنى غير قانوني.

• فقدان شهادة الفحص المفقودة: هناك حالات ضاعت فيها الوثيقة ولم تكن في متناول اليد، على الرغم من الحصول عليها في الأصل. في حالة الضياع، يتم الاحتفاظ بسجل في سجل المباني البلدية ويمكن الحصول على "شهادة قيد في السجل" كبديل. من ناحية أخرى، إذا لم يكن هناك سجل في السجل أيضًا، فمن المفترض أن الفحص نفسه لم يتم إجراؤه في وقت البناء.

المخاطر الرئيسية للعقارات بدون شهادة معاينة

تتعرض العقارات بدون شهادة فحص للمخاطر التالية

• قيود القروض (الرهن العقاري): تطلب العديد من المؤسسات المالية شهادة معاينة عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري؛ في عام 2003، أصدرت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل إشعارًا بالامتناع عن تمويل المباني بدون شهادة معاينة، وحتى اليوم تعتبر شهادة المعاينة إلزامية للموافقة على القرض. بدون شهادة معاينة، من المحتمل جدًا ألا تتم الموافقة على قرض الرهن العقاري وسيكون تمويل الشراء صعبًا.

• الاشتباه في وجود بناء غير قانوني: بدون شهادة معاينة، لا يمكن إثبات ما إذا كان المبنى متوافقًا وقت البناء أم لا. لذلك يشعر المشترون والبنوك بالقلق من أن المبنى قد يكون غير قانوني. تميل الشركات المهتمة بالامتثال وإدارات الموافقة على القروض على وجه الخصوص إلى تجنب التعامل مع العقارات دون شهادة فحص.

• البيع وفقدان قيمة الأصول: يصعب بيع العقارات التي لا تحمل شهادة فحص، وغالباً ما لا يمكن بيعها إلا بخصم من سعر السوق. إن وجود أو عدم وجود شهادة معاينة له تأثير كبير على رد فعل المشترين المحتملين، وبدون شهادة معاينة يحجم المشترون عن البيع، مما يزيد من خطر مطالبتهم بخصم السعر أثناء مفاوضات السعر.

• القيود المفروضة على التوسعات والتعديلات وإعادة البناء: المباني التي لا تحتوي على شهادة معاينة لا تملك دليلاً على الامتثال للقانون، لذلك قد لا تقبل السلطات البلدية طلب التأكيد عند تنفيذ أعمال إضافية مثل التوسعات أو تغيير الاستخدام. بالإضافة إلى ذلك، عند إعادة البناء، قد تعتبر أجزاء المبنى التي لا تتوافق مع المعايير الحالية غير متوافقة مع المعايير الحالية، مما يتطلب إجراءات تحقق ومسوحات جديدة. على وجه الخصوص، هناك خطر يتمثل في احتمال فرض "قيود على إعادة البناء" أو قد تكون هناك حاجة إلى تعزيزات مثل التحكم في الزلازل ومقاومة الزلازل.

الآثار المالية المترتبة على التمويل.

إن توفر شهادة المعاينة له تأثير مباشر على فحص الرهن العقاري. كما ذكر أعلاه، تطلب معظم البنوك شهادة معاينة عند التقدم بطلب للحصول على قرض، وإذا لم يكن لديك شهادة معاينة، فمن المحتمل جداً ألا تتم الموافقة عليك. على سبيل المثال، غالبًا ما تتطلب القروض العامة مثل القرض المسطح 35 شهادة مطابقة، والتي لا يمكن استخدامها للعقارات بدون شهادة فحص. في بعض الحالات، ستنظر الاتحادات الائتمانية المحلية والبنوك الإقليمية في التمويل بشرط وجود تقرير عن مقاومة المبنى للزلازل وشهادة المطابقة، ولكن من المقبول بشكل عام أنه لا يمكنك الحصول على قرض عقاري بدون شهادة فحص. وهذا يجعل من الضروري شراء العقار بأموالك الخاصة أو التفكير في منتجات أخرى مثل قروض الترميم للمساكن المستعملة.

مزايا العقارات بدون شهادة فحص

العقارات بدون شهادة معاينة لها مزايا، خاصة من حيث السعر. تميل العقارات التي لا تحمل شهادة معاينة إلى البيع بسعر مخفض عن سعر السوق لأن المنافسة في السوق أقل، ولا يوجد سوى عدد محدود من المشترين عند بيع العقار. بالنسبة للمشترين، يوفر ذلك مجالاً للتفاوض وقد يسمح لهم بشراء العقار بسعر أقل. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون للعقارات القديمة نكهة تاريخية وموقع جذاب، وهذه فرصة للشراء بسعر مساومة للتجديد. بالطبع، يجب مراعاة المخاطر والتدابير الموضحة أدناه بشكل كامل قبل اتخاذ القرار.

التدابير الواجب اتخاذها عند شراء عقار بدون شهادة فحص

عند شراء عقار بدون شهادة معاينة، من المهم اتخاذ التدابير التالية

• التحقق من الحالة الحالية من قبل مهندس معماري: اطلب من مهندس معماري موثوق به التحقق من حالة المبنى بالتفصيل. تحديد مدى مقاومة المبنى للزلازل، وما إذا كانت هناك أي أجزاء غير قانونية وما إذا كانت هناك حاجة إلى إصلاحات، واطلب منه تجميعها في شكل "تقرير مسح لحالة المبنى" أو ما شابه ذلك. سيمنحك ذلك أساساً لتحديد التكلفة المستقبلية لأعمال التدعيم والامتثال للقانون.

• إجراءات الاستشارة الإدارية/التأكيد الإداري: استشر قسم إرشاد البناء في البلدية مسبقاً للتحقق من الوضع. إذا كانت شهادة المعاينة قد فُقدت، يمكنك الحصول على شهادة قيد سجل البناء من مكتب البلدية للتحقق من سجل التسليم. حتى إذا لم يتم إجراء الفحص نفسه، إذا كان من المفترض أن يكون المبنى مطابقًا للمعايير، فهناك وسائل لإجراء تقرير بموجب المادة 12.5 من قانون معايير البناء أو مسح حالة الامتثال بموجب إرشادات وزارة العمل والضمان الاجتماعي. إن تقديم نتائج هذه الاستطلاعات كوثائق بديلة لشهادة التأكيد سيسهل المضي قدمًا في التمديد أو تقييم القرض.

• إعادة الاستحواذ أو الحصول على وثائق بديلة: إذا كانت شهادة المعاينة قد صدرت بالفعل لمبنى ما وكانت مفقودة، فإن "شهادة القيد في دفتر الأستاذ" المذكورة أعلاه هي الدليل الرسمي البديل. لاحظ أن شهادة المعاينة نفسها لا يمكن إعادة إصدارها قانونياً، لذلك يمكن استخدام تقرير مسح المطابقة أو الرسومات المستعادة التي أعدها مهندس معماري بدلاً من ذلك.

• استشارة بشأن شروط التمويل: يمكنك أيضاً استشارة البنك الذي تتعامل معه واطلب منه النظر في التمويل المشروط. في بعض الحالات، ستأخذ بعض المؤسسات المالية بعين الاعتبار اجتياز الفحص من خلال تقديم تقرير تقييم الزلازل أو تقرير المسح حتى بدون شهادة فحص. قد تكون الاتحادات الائتمانية المحلية وشقة 35 (منظمة دعم الإسكان اليابانية) على وجه الخصوص مرنة بالنسبة للعقارات المستعملة.

الخلاصة.

شهادة المعاينة هي وثيقة مهمة تثبت أن المبنى يتوافق مع قانون البناء، ولكن العديد من العقارات، وخاصة القديمة منها، لا تملك شهادة معاينة. تتعرض العقارات التي ليس لديها شهادة معاينة لخطر مواجهة صعوبة في الحصول على رهن عقاري، وقيود على التوسعات المستقبلية أو التجديدات أو تغيير الاستخدام، وانخفاض في القيمة عند بيع العقار.

ومن ناحية أخرى، قد تكون العقارات التي لا تحمل شهادة معاينة متاحة بسعر مخفض عن سعر السوق، مما يجعلها خياراً جذاباً للمشترين الذين لديهم أموال كافية أو لأغراض الاستثمار.

عند شراء عقار بدون شهادة فحص، من المهم اتخاذ تدابير للتخفيف من المخاطر، مثل الاستعانة بمهندس معماري لإجراء فحص للأوضاع القائمة والحصول على تقرير تحقيق حالة الامتثال لقانون البناء. كما يُنصح أيضاً بمناقشة التمويل مع المؤسسات المالية مسبقاً واستكشاف إمكانية الحصول على قرض عقاري مشروط بتقديم تقرير المسح وتقرير التقييم الزلزالي.

يعد توفر شهادة الفحص أحد أهم نقاط التحقق عند شراء عقار. نأمل أن تساعدك المعلومات الواردة في هذا المقال على فهم شهادة المعاينة بشكل صحيح واتخاذ الإجراءات المناسبة عند اختيار العقار واتخاذ قرار الشراء، حتى تتمكن من المضي قدماً في شراء عقارك وأنت مرتاح البال.