Certificado de Inspeção: Importância, Riscos e Medidas Preventivas

Um certificado de inspeção é um documento que indica que um edifício foi aprovado em uma inspeção de conclusão após a conclusão e certifica que o edifício está em conformidade com os requisitos legais estipulados no Código de Construção. Por exemplo, a construção não pode começar sem receber um "Certificado de Confirmação" antes da conclusão, e um "Certificado de Inspeção" é emitido se o edifício for aprovado em uma inspeção de conclusão após a conclusão. A Lei de Padrões de Construção (por exemplo, o Artigo 7) exige que um pedido de inspeção de conclusão seja apresentado no prazo de quatro dias após a conclusão da construção, e presumia-se que um certificado de inspeção fosse obtido desde o início. Nos últimos anos, um certificado de inspeção foi exigido para a obtenção de um empréstimo hipotecário e é obtido para a maioria das novas residências.

Definição e histórico legal de um certificado de inspeção

Um certificado de inspeção é um certificado emitido quando um edifício é aprovado na inspeção de conclusão realizada após a conclusão do trabalho de construção com base em um pedido de licença de construção. O Código de Construção estipula que o edifício deve passar por uma inspeção de conclusão e que um certificado de inspeção é emitido após o cumprimento da inspeção. O objetivo do certificado de inspeção é comprovar a conformidade com a lei, o que garante a segurança e a qualidade da construção. No passado, o registro e o financiamento eram possíveis sem um certificado de inspeção e houve um tempo em que os proprietários não sabiam disso, mas atualmente a taxa de inspeção de conclusão aumentou para mais de 90%, pois é exigida para hipotecas e outros fins.

Por que existem propriedades sem certificados de inspeção?

Houve uma época em que a taxa de aquisição de certificados de inspeção era muito baixa. De acordo com dados do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, a taxa de inspeção de conclusão por volta de 1998 era de apenas 40%. Há muitas propriedades construídas no período Showa e nos primeiros anos do período Heisei que foram usadas como estavam sem inspeções de conclusão, embora os pedidos de alvarás de construção tenham sido registrados.

A taxa de inspeção de conclusão por período é mostrada abaixo:

• Por volta de 1985 (Showa 60): aproximadamente 12%.
• Por volta de 1998: aproximadamente 40%.
• Por volta de 2003: aproximadamente 70
• Atual (por volta de 2023): aproximadamente 95% ou mais

Em 2003, o Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte (MLIT) notificou as instituições financeiras de que "no caso de empréstimos para novos edifícios, deve-se considerar se a propriedade a ser financiada está em conformidade com os regulamentos do código de construção usando certificados de inspeção e outros meios ", o que levou a uma maior conscientização sobre a importância da obtenção de certificados de inspeção e a um aumento significativo na taxa de aquisição.

Em resumo, incluindo outros fatores, os principais motivos para a existência de propriedades sem um certificado de inspeção incluem os seguintes casos

• Casas mais antigas: um grande número de casas construídas no período Showa e no início do período Heisei foi usado sem inspeções de conclusão devido à falta de conscientização sobre as inspeções. Por exemplo, a taxa de inspeção de conclusão para edifícios concluídos em 1998 (Heisei 10) era baixa, cerca de 38%, e ainda mais baixa antes disso. Embora a maioria das propriedades construídas nos últimos anos tenha recebido um certificado de inspeção, muitas propriedades de segunda mão com mais de 20 anos tendem a não ter certificados de inspeção.

• Prédios para os quais não é necessário solicitar verificação de construção (por exemplo, prédios nº 4): os prédios que se enquadram na categoria legal de "prédios nº 4", como armazéns e pequenas casas com uma área de terreno abaixo de um determinado nível, estão isentos de solicitação de verificação de construção e inspeções de conclusão, e não recebem certificado de inspeção em primeiro lugar. Esses edifícios são considerados prontos para uso imediatamente após a conclusão e, portanto, estão isentos de obter um certificado de inspeção.

• Construção não solicitada/ilegal: se a construção tiver sido iniciada sem a solicitação prévia de uma licença de construção, ou se tiverem sido feitas extensões ou alterações diferentes dos documentos confirmados, isso é uma violação da lei e o edifício não está sujeito a uma inspeção de conclusão. Se a construção for deliberadamente omitida, um certificado de inspeção não será emitido e a construção poderá ser ilegal.

• Perda do certificado de inspeção: há casos em que o documento foi perdido e não está em mãos, mesmo que tenha sido obtido originalmente. Em caso de perda, um registro é mantido no cadastro municipal de edifícios e um "certificado de entradas no cadastro" pode ser obtido como substituto. Por outro lado, se também não houver registro no livro de registro, presume-se que a inspeção em si não foi realizada no momento da construção.

Principais riscos de imóveis sem certificado de inspeção

Os imóveis sem certificado de inspeção apresentam os seguintes riscos

• Restrições de empréstimo (hipoteca): muitas instituições financeiras exigem um certificado de inspeção ao solicitar uma hipoteca; em 2003, o Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte emitiu um aviso para não financiar edifícios sem um certificado de inspeção e, ainda hoje, o certificado de inspeção é obrigatório para a aprovação do empréstimo. Sem um certificado de inspeção, é muito provável que o empréstimo hipotecário não seja aprovado e que o financiamento da compra seja difícil.

• Suspeita de construção ilegal: sem um certificado de inspeção, não é possível provar se o edifício estava em conformidade com as normas na época da construção. Portanto, os compradores e os bancos ficam preocupados com a possibilidade de a construção ser ilegal. As empresas preocupadas com a conformidade e os departamentos de aprovação de empréstimos, em particular, tendem a evitar lidar com propriedades sem um certificado de inspeção.

• Venda e perda do valor do ativo: os imóveis sem um certificado de inspeção são difíceis de vender e, muitas vezes, só podem ser vendidos com desconto em relação ao preço de mercado. A presença ou ausência de um certificado de inspeção tem um impacto significativo sobre a reação dos possíveis compradores e, sem ele, os compradores se esquivam, aumentando o risco de serem solicitados a descontar o preço durante as negociações de preço.

• Restrições a ampliações, alterações e reconstruções: os edifícios sem um certificado de inspeção não têm prova de conformidade com a lei, portanto, as autoridades municipais podem não aceitar um pedido de confirmação ao realizar trabalhos adicionais, como ampliações ou mudanças de uso. Além disso, ao reconstruir, as partes do edifício que não estão em conformidade com os padrões atuais podem ser consideradas não conformes com os padrões existentes, exigindo novos procedimentos de verificação e vistorias. Em particular, há o risco de que sejam impostas "restrições de reconstrução" ou que sejam necessários reforços, como controle sísmico e resistência a terremotos.

Implicações financeiras.

A disponibilidade de um certificado de inspeção tem um impacto direto na triagem de hipotecas. Conforme mencionado acima, a maioria dos bancos exige um certificado de inspeção ao solicitar um empréstimo e, se você não tiver um, é muito provável que não seja aprovado. Por exemplo, empréstimos públicos como o Flat 35 geralmente exigem um certificado de conformidade, que não pode ser usado para propriedades sem um certificado de inspeção. Em alguns casos, as cooperativas de crédito locais e os bancos regionais considerarão o financiamento com a condição de um relatório sobre a resistência sísmica e a pesquisa de conformidade do edifício, mas é geralmente aceito que não é possível obter um empréstimo hipotecário sem um certificado de inspeção. Isso faz com que seja necessário comprar o imóvel com fundos próprios ou considerar outros produtos, como empréstimos para reforma de imóveis usados.

Vantagens de imóveis sem certificado de inspeção

Os imóveis sem certificado de inspeção têm vantagens, principalmente em termos de preço. Os imóveis sem certificado de inspeção tendem a ser vendidos com desconto em relação ao preço de mercado porque há menos concorrência no mercado e há apenas um número limitado de compradores quando o imóvel é vendido. Para os compradores, isso oferece espaço para negociação e pode permitir que eles comprem o imóvel por um preço mais baixo. Além disso, as propriedades mais antigas podem ter um sabor histórico e uma localização atraentes, e essa é uma oportunidade de comprar a um preço de barganha para reforma. Obviamente, os riscos e as medidas descritos abaixo devem ser totalmente considerados antes de tomar uma decisão.

Medidas a serem tomadas ao comprar um imóvel sem um certificado de inspeção

Ao comprar um imóvel sem um certificado de inspeção, as seguintes medidas são importantes

• Investigação da condição atual por um arquiteto: peça a um arquiteto de confiança para investigar detalhadamente a condição do edifício. Determine a resistência a terremotos, a presença ou ausência de partes ilegais, a necessidade de reparos, etc., e peça um resumo na forma de um "relatório de inspeção das condições do edifício" ou similar. Isso lhe dará uma base para determinar o custo futuro do trabalho de reforço e a conformidade com a lei.

• Procedimentos administrativos de consulta/confirmação: consulte o departamento de orientação de construção do município com antecedência para verificar a situação. Se o certificado de inspeção tiver sido perdido, você poderá obter um certificado de entrada do registro de construção no escritório municipal para verificar o registro de entrega. Mesmo que a inspeção em si não tenha sido realizada, se houver a presunção de que o edifício está em conformidade, há meios de realizar um relatório de acordo com o Artigo 12.5 da Lei de Padrões de Construção ou uma pesquisa de status de conformidade de acordo com as diretrizes do MLIT. O envio dos resultados dessas pesquisas como documentos alternativos ao certificado de confirmação facilitará o prosseguimento da avaliação da extensão ou do empréstimo.

• Reaquisição ou obtenção de documentação alternativa: se um certificado de inspeção já tiver sido emitido para um edifício e estiver faltando, o "certificado de registros no livro-razão" mencionado acima é a prova alternativa oficial. Observe que o certificado de inspeção em si não pode ser reemitido legalmente, portanto, um relatório de pesquisa de conformidade ou desenhos restaurados preparados por um arquiteto podem ser usados em seu lugar.

• Consulta sobre condições de financiamento: Você também pode consultar seu banco e pedir que ele considere o financiamento condicional. Em alguns casos, algumas instituições financeiras considerarão a possibilidade de passar no exame enviando um relatório de avaliação sísmica ou um relatório de pesquisa mesmo sem um certificado de inspeção. As cooperativas de crédito locais e a Flat 35 (Japan Housing Support Organisation), em particular, podem ser flexíveis para propriedades de segunda mão.

Conclusão.

Um certificado de inspeção é um documento importante que prova que um edifício está em conformidade com o Código de Construção, mas muitos imóveis, especialmente os mais antigos, não têm um certificado de inspeção. As propriedades sem um certificado de inspeção correm o risco de ter dificuldade para obter uma hipoteca, restrições para futuras ampliações, reformas ou mudanças de uso e uma diminuição no valor quando a propriedade for vendida.

Por outro lado, os imóveis sem certificado de inspeção podem estar disponíveis com desconto em relação ao preço de mercado, o que os torna uma opção atraente para compradores com fundos suficientes ou para fins de investimento.

Ao comprar um imóvel sem certificado de inspeção, é importante tomar medidas para mitigar o risco, como solicitar a um arquiteto que faça uma inspeção das condições existentes e obter um relatório de investigação do status de conformidade com a Lei de Padrões de Construção. Também é aconselhável discutir antecipadamente o financiamento com as instituições financeiras e explorar a possibilidade de um empréstimo hipotecário condicionado à apresentação de um relatório de pesquisa ou de avaliação sísmica.

A disponibilidade de um certificado de inspeção é um dos pontos de verificação mais importantes na compra de uma propriedade. Esperamos que as informações deste artigo o ajudem a entender corretamente o certificado de inspeção e a tomar as medidas adequadas ao selecionar uma propriedade e tomar uma decisão de compra, para que você possa prosseguir com a compra da propriedade com tranquilidade.