检验证书是一份文件，表明建筑物在竣工后已通过竣工检验，并证明建筑物符合《建筑法》规定的法律要求。例如，如果在竣工前没有收到 "确认证书"，则不能开始施工；如果建筑物在竣工后通过了竣工验收，则会颁发 "验收证书"。建筑标准法》（如第 7 条）规定，竣工验收申请应在建筑工程竣工后 4 天内提出，并假定从一开始就应获得验收证书。近年来，获得抵押贷款必须要有检验证书，而且大多数新房都要获得检验证书。
检验证书的定义和法律背景
检验证书是在建筑工程竣工后，根据建筑许可证申请进行竣工检验时颁发的证书。建筑法》规定，建筑物必须接受竣工验收，并在验收合格后颁发验收证书。检验证书的目的是证明建筑符合法律规定，确保建筑的安全和质量。过去，没有验收证书也可以进行登记和融资，业主们曾一度没有意识到这一点，但如今，竣工验收率已提高到 90% 以上，因为这是抵押贷款和其他用途的必要条件。
为什么会存在没有检验证书的房产？
曾经有一段时间，检验证书的获取率非常低。根据国土交通省的数据，1998 年左右的竣工验收率仅为 40%左右。有很多在昭和时期和平成初期建造的房产，虽然已经提交了建筑许可申请，但没有经过竣工验收就被原封不动地使用了。
各时期的竣工验收率如下：
- 1985 年前后（昭和 60 年）：约 12%。
- 1998 年左右：约 40%。
- 2003 年左右：约 70
- 目前（2023 年左右）：约 95% 或以上
2003 年，国土交通省（MLIT）通知金融机构，"在为新建建筑物提供融资时，应通过检验证书等方法，考虑融资对象的房产是否符合建筑法规的规定"，这使得人们进一步认识到取得检验证书的重要性，并显著提高了取得率。
总之，包括其他因素在内，存在无检验证书房产的主要原因包括以下几种情况
-
老式房屋：由于缺乏验收意识，大量昭和、平成初期建造的房屋未经竣工验收即投入使用。例如，1998 年（平成 10 年）竣工的建筑物的竣工验收率很低，约为 38%，在此之前则更低。近几年建成的大部分房产都有验收证书，但很多 20 年以上的二手房往往没有验收证书。
-
无需申请建筑核查的建筑（如第 4 号建筑）：属于法定 "第 4 号建筑 "类别的建筑，如仓库和占地面积低于一定水平的小型房屋，可免于申请建筑核查和竣工验收，也不会首先获得验收证书。这类建筑在完工后被视为可立即投入使用，因此无需获得验收证书。
-
未申请/非法建筑：如果在未申请建筑许可的情况下就开始施工，或者进行了与确认文件不符的扩建或改建，则属于违法行为，建筑物无需进行竣工验收。如果故意省略施工，则不会颁发验收证书，该建筑可能属于违法建筑。
-
验收证书遗失：有些情况下，文件已经遗失，即使最初已经取得，但并不在手中。在遗失的情况下，市政建筑登记处会进行记录，并可获得 "登记处记录证明 "作为替代。另一方面，如果登记簿中也没有记录，则可以认为在建造时没有进行验收。
无检验证书房产的主要风险
没有检验证书的房产有以下风险
-
贷款（抵押）限制：许多金融机构在申请抵押贷款时都要求提供检验证书；2003 年，国土交通省发布通知，要求避免为没有检验证书的建筑物提供融资，即使在今天，检验证书也是贷款审批的强制性要求。如果没有验收证明，抵押贷款极有可能得不到批准，购房融资也将变得困难。
-
违章建筑嫌疑：没有检验证书，就无法证明建筑物在建造时是否符合规定。因此，购房者和银行担心建筑物可能是非法的。注重合规的公司和贷款审批部门尤其倾向于避免与没有检验证书的房产打交道。
-
出售和资产价值损失：没有检验证书的房产很难出售，通常只能以低于市场价的价格出售。有无检验证书对潜在买家的反应有很大影响，如果没有检验证书，买家会望而却步，从而增加了在价格谈判中被要求打折的风险。
-
对扩建、改建和重建的限制：没有检验证书的建筑物无法证明其符合法律规定，因此在进行扩建或改变用途等额外工程时，市政当局可能不接受确认申请。此外，在重建时，建筑物中不符合现行标准的部分可能会被视为不符合现行标准，这就需要新的核查程序和调查。特别是，有可能会施加 "重建限制"，或要求进行加固，如地震控制和抗震。
融资影响。
检验证书的可用性对抵押贷款筛选有直接影响。如上所述，大多数银行在申请贷款时都要求提供检验证书，如果没有检验证书，很有可能无法获得批准。例如，Flat 35 等公共贷款通常需要合格证书，没有检验证书的房产不能使用。在某些情况下，当地信用社和地区银行会考虑在提供建筑抗震性和合格性调查报告的条件下提供融资，但一般认为，没有检验证书就无法获得抵押贷款。因此，必须用自有资金购买房产，或考虑其他产品，如二手房翻新贷款。
无检验证书房产的优势
无检验证书房产的优势主要体现在价格方面。没有检验证书的房产往往会以低于市场价格的折扣进行交易，因为市场竞争较小，房产出售时买家较少。对于买家来说，这就为他们提供了谈判的余地，使他们能够以较低的价格购买房产。此外，老旧房产可能具有吸引人的历史韵味和地理位置，这也是一个以低价购买进行翻新的机会。当然，在做出决定之前，必须充分考虑以下所述的风险和措施。
购买无检验证书房产时应采取的措施
购买无检验证书的房产时，以下措施非常重要
-
由建筑师调查现状：请一位可靠的建筑师详细调查建筑物的状况。确定抗震性、是否有任何违章建筑以及是否需要维修，并以 "建筑状况调查报告 "或类似报告的形式将其汇编成册。这将为您今后确定加固工程费用和遵守法律提供依据。
-
行政咨询/确认程序：事先咨询市政当局的建筑指导部门，以核实情况。如果检验证书已经遗失，可以到市政厅领取建筑登记入册证明，以核对交付记录。即使没有进行检查，如果推定建筑物符合要求，也可以根据《建筑标准法》第 12.5 条进行报告，或根据国土交通省指南进行符合状况调查。提交这些调查的结果作为确认书的替代文件，将使延期或贷款评估更容易进行。
-
重新购置或获取替代文件：如果已为建筑物签发了检验证书，但该证书丢失，则上述 "账簿记录证明 "是正式的替代证明。需要注意的是，检验证书本身不能合法地重新签发，因此可以使用合格检验报告或建筑师绘制的修复图纸来代替。
-
咨询融资条件：您也可以咨询银行，要求他们考虑有条件融资。在某些情况下，即使没有检验证书，一些金融机构也会考虑通过提交地震评估报告或调查报告来通过审查。特别是地方信用合作社和 Flat 35（日本住宅支援机构），对于二手房可能会有一定的灵活性。
结论。
检验证书是证明建筑物符合《建筑规范》的重要文件，但许多房产，尤其是旧房，都没有检验证书。没有检验证书的房产有可能难以获得抵押贷款，将来的扩建、翻新或改变用途也会受到限制，房产出售时价值也会下降。
另一方面，没有检验证书的房产可能会以低于市场价格的折扣出售，这对于资金充足或以投资为目的的买家来说是一个很有吸引力的选择。
在购买没有检验证书的房产时，必须采取措施降低风险，例如请建筑师对现有状况进行检查，并获得《建筑标准法》合规状况调查报告。此外，最好事先与金融机构商讨融资事宜，探讨在提交勘察报告和地震评估报告的前提下获得抵押贷款的可能性。
检验证书的提供是购买房产时最重要的检查点之一。我们希望本文提供的信息能帮助您正确理解检验证书，并在选择房产和做出购买决定时采取适当措施，从而安心购房。
