Prüfbescheinigungen für Immobilien: Risiken und Maßnahmen im Überblick

Eine Abnahmebescheinigung ist ein Dokument, das angibt, dass ein Gebäude nach der Fertigstellung eine Bauabnahme bestanden hat, und bescheinigt, dass das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen des Baugesetzbuchs entspricht. So kann z. B. mit dem Bau nicht begonnen werden, ohne dass vor der Fertigstellung ein "Bestätigungszertifikat" vorliegt, und ein "Abnahmeprüfzeugnis" wird ausgestellt, wenn das Gebäude nach der Fertigstellung eine Abnahmeprüfung bestanden hat. Das Baugesetz (z. B. Artikel 7) schreibt vor, dass ein Antrag auf eine Fertigstellungsprüfung innerhalb von vier Tagen nach Fertigstellung des Gebäudes gestellt werden muss, und es wurde davon ausgegangen, dass von Anfang an eine Prüfbescheinigung vorliegt. In den letzten Jahren wurde eine Prüfbescheinigung für die Gewährung eines Hypothekendarlehens verlangt und wird für die meisten neuen Häuser eingeholt.

Definition und rechtlicher Hintergrund einer Prüfbescheinigung

Ein Abnahmeprüfzeugnis ist eine Bescheinigung, die ausgestellt wird, wenn ein Gebäude die Bauabnahme bestanden hat, die nach Abschluss der Bauarbeiten auf der Grundlage eines Antrags auf Baugenehmigung durchgeführt wird. Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass das Gebäude einer Bauabnahme unterzogen werden muss und dass nach bestandener Bauabnahme ein Abnahmeprüfzeugnis ausgestellt wird. Die Prüfbescheinigung dient als Nachweis für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, die die Sicherheit und Qualität des Gebäudes gewährleisten. In der Vergangenheit waren Anmeldung und Finanzierung ohne Prüfbescheinigung möglich, und es gab eine Zeit, in der sich die Eigentümer dessen nicht bewusst waren, aber heute ist die Fertigstellungsprüfungsrate auf über 90 % gestiegen, da sie für Hypotheken und andere Zwecke erforderlich ist.

Warum gibt es Immobilien ohne Prüfbescheinigung?

Es gab eine Zeit, in der die Erwerbsquote von Prüfbescheinigungen sehr niedrig war. Nach Angaben des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr lag die Fertigstellungsprüfungsrate um 1998 bei nur etwa 40 %. In der Showa-Periode und in den ersten Jahren der Heisei-Zeit wurden viele Immobilien ohne Bauabnahme genutzt, obwohl Bauanträge gestellt worden waren.

Im Folgenden wird die Rate der Fertigstellungsinspektionen nach Zeitraum dargestellt:

• Um 1985 (Showa 60): etwa 12 %.
• Um 1998: ca. 40 %.
• Um 2003: ca. 70
• Derzeit (ca. 2023): ca. 95% oder mehr

Im Jahr 2003 teilte das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr (MLIT) den Finanzinstituten mit, dass sie "bei der Finanzierung von Neubauten anhand von Prüfzertifikaten und anderen Methoden berücksichtigen sollten, ob die zu finanzierende Immobilie den Bauvorschriften entspricht ", was zu einer stärkeren Sensibilisierung für die Bedeutung von Prüfzertifikaten und zu einem deutlichen Anstieg der Erwerbsquote führte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Hauptgründe für das Vorhandensein von Immobilien ohne Prüfbescheinigungen, einschließlich anderer Faktoren, in folgenden Fällen liegen

• Ältere Häuser: Eine große Anzahl von Häusern, die in der Showa- und frühen Heisei-Zeit gebaut wurden, wurden aufgrund eines mangelnden Bewusstseins für Inspektionen ohne Fertigstellungsbescheinigungen genutzt. So lag die Rate der Fertigstellungsinspektionen bei Gebäuden, die 1998 (Heisei 10) fertiggestellt wurden, bei etwa 38 % und davor sogar noch niedriger. Während die meisten in den letzten Jahren errichteten Gebäude eine Inspektionsbescheinigung erhalten haben, gibt es für viele gebrauchte Gebäude, die älter als 20 Jahre sind, keine Inspektionsbescheinigung.

• Gebäude, für die keine Bauprüfung beantragt werden muss (z. B. Gebäude Nr. 4): Gebäude, die unter die gesetzliche Kategorie der "Gebäude Nr. 4" fallen, wie z. B. Lagerhallen und kleine Häuser mit einer Grundstücksfläche unter einer bestimmten Größe, sind von der Beantragung einer Bauprüfung und Fertigstellungsinspektion befreit und erhalten erst gar keine Prüfbescheinigung. Solche Gebäude gelten unmittelbar nach ihrer Fertigstellung als betriebsbereit und sind daher von der Einholung einer Prüfbescheinigung befreit.

• Nicht beantragter/rechtswidriger Baubeginn: Wurde mit dem Bau begonnen, ohne dass zuvor eine Baugenehmigung beantragt wurde, oder wurden An- oder Umbauten vorgenommen, die von den bestätigten Unterlagen abweichen, handelt es sich um einen Gesetzesverstoß, und das Gebäude unterliegt nicht der Fertigstellungsprüfung. Wird der Bau absichtlich unterlassen, wird keine Prüfbescheinigung ausgestellt und das Gebäude kann illegal sein.

• Verlorene Prüfbescheinigung: Es gibt Fälle, in denen das Dokument verloren gegangen ist und nicht mehr auffindbar ist, obwohl es ursprünglich ausgestellt wurde. Im Falle des Verlusts wird im städtischen Bauregister ein Eintrag vorgenommen, und als Ersatz kann eine "Bescheinigung über die Eintragungen im Register" ausgestellt werden. Gibt es hingegen keine Eintragung im Register, so wird davon ausgegangen, dass die Prüfung selbst zum Zeitpunkt der Errichtung nicht durchgeführt wurde.

Hauptrisiken von Immobilien ohne Prüfbescheinigung

Immobilien ohne Prüfbescheinigung bergen folgende Risiken

• Einschränkungen bei der Kreditvergabe (Hypotheken): Viele Finanzinstitute verlangen bei der Beantragung einer Hypothek eine Prüfbescheinigung; das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr hat 2003 eine Mitteilung herausgegeben, dass Gebäude ohne Prüfbescheinigung nicht finanziert werden dürfen, und auch heute noch ist eine Prüfbescheinigung für die Kreditvergabe obligatorisch. Ohne eine Inspektionsbescheinigung wird das Hypothekendarlehen höchstwahrscheinlich nicht genehmigt und die Finanzierung des Kaufs wird schwierig.

• Verdacht auf illegale Bauweise: Ohne Prüfbescheinigung lässt sich nicht nachweisen, ob das Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung den Vorschriften entsprach. Käufer und Banken befürchten daher, dass es sich um ein illegales Gebäude handeln könnte. Insbesondere Compliance-bewusste Unternehmen und Kreditgenehmigungsabteilungen neigen dazu, den Handel mit Immobilien ohne Prüfbescheinigung zu vermeiden.

• Verkauf und Wertverlust: Immobilien ohne Prüfbescheinigung sind schwer zu verkaufen und können oft nur mit einem Abschlag auf den Marktpreis veräußert werden. Das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein einer Inspektionsbescheinigung hat einen erheblichen Einfluss auf die Reaktion potenzieller Käufer, und ohne eine solche Bescheinigung schrecken die Käufer zurück, was das Risiko erhöht, dass bei Preisverhandlungen ein Preisnachlass verlangt wird.

• Einschränkungen bei Erweiterungen, Änderungen und Umbauten: Bei Gebäuden ohne Prüfbescheinigung fehlt der Nachweis der Gesetzeskonformität, so dass die Gemeindebehörden bei zusätzlichen Arbeiten wie Erweiterungen oder Nutzungsänderungen einen Antrag auf Bestätigung nicht akzeptieren können. Außerdem können beim Wiederaufbau die Gebäudeteile, die nicht den geltenden Normen entsprechen, als nicht normgerecht eingestuft werden, so dass neue Prüfverfahren und Gutachten erforderlich sind. Es besteht insbesondere das Risiko, dass "Wiederaufbaubeschränkungen" auferlegt werden oder dass Verstärkungen wie seismische Kontrolle und Erdbebensicherheit erforderlich sind.

Auswirkungen auf die Finanzierung.

Das Vorhandensein einer Inspektionsbescheinigung wirkt sich unmittelbar auf die Hypothekenprüfung aus. Wie bereits erwähnt, verlangen die meisten Banken bei der Beantragung eines Kredits ein Inspektionszertifikat, und wenn Sie keins vorweisen können, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie nicht genehmigt werden. Für öffentliche Darlehen wie Flat 35 ist beispielsweise häufig eine Konformitätsbescheinigung erforderlich, die für Immobilien ohne Prüfbescheinigung nicht verwendet werden kann. In einigen Fällen werden örtliche Kreditgenossenschaften und regionale Banken eine Finanzierung unter der Bedingung in Betracht ziehen, dass ein Bericht über die Erdbebensicherheit des Gebäudes und eine Konformitätsbescheinigung vorgelegt werden, aber es ist allgemein anerkannt, dass Sie ohne eine Prüfbescheinigung kein Hypothekendarlehen erhalten können. Dies macht es erforderlich, die Immobilie mit eigenen Mitteln zu erwerben oder andere Produkte wie Renovierungsdarlehen für gebrauchte Wohnungen in Betracht zu ziehen.

Vorteile von Immobilien ohne Prüfbescheinigung

Immobilien ohne Prüfbescheinigung haben Vorteile, vor allem in Bezug auf den Preis. Immobilien ohne Prüfzertifikat werden in der Regel mit einem Abschlag auf den Marktpreis verkauft, da der Wettbewerb auf dem Markt geringer ist und es nur eine begrenzte Anzahl von Käufern gibt, wenn die Immobilie verkauft wird. Dies bietet den Käufern Verhandlungsspielraum und kann ihnen ermöglichen, zu einem niedrigeren Preis zu kaufen. Darüber hinaus können ältere Immobilien ein attraktives historisches Flair und eine attraktive Lage haben, und dies ist eine Gelegenheit, zu einem günstigen Preis zu kaufen und zu renovieren. Natürlich müssen die im Folgenden beschriebenen Risiken und Maßnahmen in vollem Umfang berücksichtigt werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Maßnahmen beim Kauf einer Immobilie ohne Prüfbescheinigung

Beim Kauf einer Immobilie ohne Prüfzeugnis sind folgende Maßnahmen wichtig

• Untersuchung des aktuellen Zustands durch einen Architekten: Bitten Sie einen zuverlässigen Architekten, den Zustand des Gebäudes eingehend zu untersuchen. Stellen Sie fest, wie erdbebensicher das Gebäude ist, ob es unzulässige Teile gibt und ob Reparaturen erforderlich sind, und lassen Sie diese in Form eines "Gebäudezustandsberichts" oder ähnlichem zusammenstellen. Auf dieser Grundlage können Sie die künftigen Kosten für Verstärkungsarbeiten und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften bestimmen.

• Verwaltungskonsultation/Bestätigungsverfahren: Wenden Sie sich vorab an die Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde, um die Situation zu prüfen. Wenn die Prüfbescheinigung verloren gegangen ist, können Sie beim Gemeindeamt eine Bescheinigung über die Eintragung in das Bauregister anfordern, um den Übergabevorgang zu überprüfen. Auch wenn die eigentliche Inspektion nicht durchgeführt wurde, besteht die Möglichkeit, einen Bericht gemäß Artikel 12.5 des Baunormengesetzes oder eine Erhebung des Konformitätsstatus gemäß den MLIT-Richtlinien durchzuführen, wenn das Gebäude als konform gilt. Die Vorlage der Ergebnisse dieser Erhebungen als Ersatzdokumente für die Bestätigungsbescheinigung erleichtert die weitere Prüfung der Verlängerung oder des Darlehens.

• Wiedererwerb oder Beschaffung alternativer Unterlagen: Wenn für ein Gebäude bereits eine Prüfbescheinigung ausgestellt wurde und diese fehlt, ist die oben erwähnte "Bescheinigung über die Eintragungen im Hauptbuch" der offizielle alternative Nachweis. Beachten Sie, dass die Prüfbescheinigung selbst rechtlich nicht neu ausgestellt werden kann. Stattdessen können ein Bericht über die Konformitätsprüfung oder von einem Architekten erstellte restaurierte Zeichnungen verwendet werden.

• Konsultation zu den Finanzierungsbedingungen: Sie können sich auch an Ihre Bank wenden und sie bitten, eine bedingte Finanzierung in Betracht zu ziehen. In einigen Fällen sind einige Finanzinstitute bereit, die Prüfung durch Vorlage eines seismischen Evaluierungsberichts oder eines Vermessungsberichts auch ohne Prüfbescheinigung zu bestehen. Insbesondere lokale Kreditgenossenschaften und Flat 35 (Japan Housing Support Organisation) können bei gebrauchten Immobilien flexibel sein.

Schlussfolgerung.

Ein Prüfzertifikat ist ein wichtiges Dokument, das beweist, dass ein Gebäude den Bauvorschriften entspricht, aber viele Immobilien, vor allem ältere, haben kein Prüfzertifikat. Bei Immobilien ohne Prüfbescheinigung besteht die Gefahr, dass sie Schwierigkeiten bei der Aufnahme einer Hypothek, Einschränkungen bei künftigen Erweiterungen, Renovierungen oder Nutzungsänderungen sowie eine Wertminderung beim Verkauf der Immobilie haben.

Andererseits können Immobilien ohne Prüfzertifikat mit einem Abschlag auf den Marktpreis angeboten werden, was sie für Käufer mit ausreichenden Mitteln oder zu Investitionszwecken attraktiv macht.

Beim Kauf einer Immobilie ohne Prüfbescheinigung ist es wichtig, Maßnahmen zur Risikominderung zu ergreifen, wie z. B. die Durchführung eines Zustandsgutachtens durch einen Architekten und die Einholung eines Prüfberichts über den Stand der Einhaltung der Bauvorschriften. Es ist auch ratsam, die Finanzierung mit Finanzinstituten im Voraus zu besprechen und die Möglichkeit eines Hypothekendarlehens unter der Bedingung zu prüfen, dass ein Besichtigungsbericht und ein Bericht zur seismischen Bewertung vorgelegt werden.

Das Vorliegen einer Prüfbescheinigung ist einer der wichtigsten Prüfpunkte beim Kauf einer Immobilie. Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Artikel Ihnen dabei helfen, die Inspektionsbescheinigung richtig zu verstehen und die entsprechenden Maßnahmen bei der Auswahl einer Immobilie und der Kaufentscheidung zu ergreifen, so dass Sie Ihren Immobilienkauf beruhigt angehen können.