Wenn es um den Verkauf, den Kauf und die Vermietung von Immobilien geht, beauftragen viele Menschen ein Immobilienunternehmen mit der Vermittlung. In diesem Fall wird immereinVermittlungsvertragabgeschlossen.Es gibt jedoch mehrere Arten von Vermittlungsverträgen, und jeder hat unterschiedliche Merkmale und Vor- und Nachteile.
INA&Associates ist davon überzeugt, dass die Auswahl des für den allgemeinen Verbraucher am besten geeigneten Mediationsvertrags ein wichtiges Element ist, das den Erfolg einer Immobilientransaktion beeinflusst, basierend auf der Erfahrung, die wir bei vielen Immobilientransaktionen gemacht haben.
Ausgehend von der Grundstruktur eines Immobilienvermittlungsvertrages, einemdetaillierten Vergleich der Vermittlungsvertragstypen undden neuesten Informationen zu denVermittlungsvertragsgebührenwird in diesem Artikelein anschaulicher und praxisnaher Überblick gegeben.
Ausgehend von der Grundstruktur eines Immobilienvermittlungsvertrages, einemdetaillierten Vergleich der Vermittlungsvertragstypen undden neuesten Informationen zu denVermittlungsvertragsgebührenwird in diesem Artikelein anschaulicher und praxisnaher Überblick gegeben.
Eine Immobilientransaktion ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Durch die Aneignung entsprechender Kenntnisse werden wir als Fachmann ausnahmslos das Wissen vermitteln, damit jeder ein besseres Geschäft realisieren kann.
Grundlegende Mechanismen des Vermittlungsvertrags
Was ist ein Vermittlungsvertrag?
Ein Vermittlungsvertrag ist ein Vertrag, der geschlossen wird, indem der Verkäufer und der Darlehensgeber einen Makler (Immobilienunternehmen) bitten, "bitte einen Käufer und einen Darlehensnehmer zu finden", wenn es um den Handel und die Vermietung von Immobilien geht, und das Immobilienunternehmen dieser Bitte zustimmt. Er wird auch allgemein als "Maklervertrag" bezeichnet und im Wesentlichen in demselben Sinne verwendet.
In Artikel 34-2 des Gesetzes über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden (宅建業法) sind detaillierte Regelungen zu Vermittlungsverträgen festgelegt, und ein Immobilienunternehmen ist verpflichtet, auf der Grundlage des Gesetzes entsprechende Vermittlungsarbeiten durchzuführen. Vermittlungsverträge sind ein wichtiger rechtlicher Rahmen für Immobilientransaktionen, und unter dem Gesichtspunkt des Verbraucherschutzes werden strenge Regeln aufgestellt.
Unterschiede zwischen Mediation und Vermittlung
Bei einer Immobilientransaktion wird klar zwischen "Vermittlung" und "Makler" unterschieden. Bei der Vermittlung steht ein Immobilienunternehmen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer und tritt als Vermittler auf, ohne selbst Vertragspartei zu werden. Bei der Vermittlung hingegen schließt ein Immobilienunternehmen als Vertreter des Verkäufers direkt einen Vertrag mit dem Käufer ab.
Bei der Vermittlung schließen Verkäufer und Käufer direkt einen endgültigen Kaufvertrag ab, und das Immobilienunternehmenerhältbei Vertragsabschlusseine Vermittlungsgebührals Honorar für den Vermittlungsvertrag.Durch diesen Mechanismus unterstützt ein Immobilienunternehmen die Geschäfte von einem neutralen Standpunkt aus und übernimmt die Rolle, die Interessen beider Seiten zu koordinieren.
Rechtliche Grundlagen des Mediationsvertrags
Der Vermittlungsvertrag ist ein rechtlicher Vertrag auf der Grundlage des Gesetzes über den Handel mit Grundstücken und Gebäuden, und einem Immobilienunternehmen werden folgende Pflichten auferlegt.
Erstens ist beim Abschluss eines Vermittlungsvertrages immer die Aushändigung eines schriftlichen Vertrages vorgeschrieben.IndiesemImmobilienvermittlungsvertragwerden die Einzelheiten des Objekts, die Vertragsdauer, die Vermittlungsgebühr, der Inhalt der Arbeiten usw. festgelegt und die Rechte und Pflichten des Auftraggebers geklärt.
Darüber hinaus muss das Immobilienunternehmen je nach Art des Vermittlungsvertrags die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichten ordnungsgemäß erfüllen, wie z. B. die Eintragung der Immobilien in das dafür vorgesehene Vertriebssystem (Raines) und die Berichterstattung über den Stand der regulären Bearbeitung der Arbeiten. Durch diese Bestimmungen wird ein System geschaffen, mit dem die Verbraucher unbesorgt ein Immobiliengeschäft tätigen können.
Arten von Vermittlungsverträgen und Merkmale
Es werden im Wesentlichen dreiArten von Vermittlungsverträgenunterschieden, die jeweils unterschiedliche Merkmale sowie Vor- und Nachteile aufweisen. Die Auswahl eines geeigneten Mediationsvertrags ist ein wichtiges Element, das direkt mit dem Erfolg einer Immobilientransaktion verbunden ist.
Vergleichstabelle der Mediationsvertragstypen
| Artikel | Allgemeiner Mediationsvertrag | Vollzeit-Vermittlungsvertrag | Vermittlungsvertrag mit Unterausschließlichkeitsvertrag und Ausschließlichkeitsverpflichtung |
| Anzahl der Auftragnehmer, die einen Antrag stellen können | Mehrere Unternehmen möglich | Nur ein Unternehmen | Nur ein Unternehmen |
| Selbstfindungsvertrag | Möglich | Möglich | Nicht möglich |
| Gültigkeitsdauer des Vertrags | Keine Begrenzung | Bis zu 3 Monate | Maximal 3 Monate |
| Automatische Erneuerung | Möglich | Nicht möglich (vorbehaltlich der Anfrage des Kunden) | Nicht möglich (auf Wunsch des Kunden) |
| Verpflichtung zur Registrierung bei Raines | Nein (innerhalb von 7 Tagen) | Ja (innerhalb von 7 Tagen) | Ja (innerhalb von 5 Tagen) |
| Verpflichtung zur Berichterstattung über die Tätigkeiten | Nein (innerhalb von 5 Tagen) | Mindestens einmal alle zwei Wochen | Mindestens einmal pro Woche |
Einzelheiten des allgemeinen Vermittlungsvertrags
EinallgemeinerVermittlungsvertrag ist die Vermittlungsvertragsform mit den wenigsten Einschränkungen. Der Auftraggeber kann mehrere Immobilienunternehmen gleichzeitig um Vermittlung bitten, und es gibt keine gesetzliche Begrenzung der Vertragsdauer. Außerdem ist es zulässig, dass der Kunde selbst einen Käufer findet und direkt handelt.
Der größte Vorteil eines allgemeinen Vermittlungsvertrags besteht darin, dass die Möglichkeit, dass Immobilieninformationen mehr Kaufinteressenten erreichen, steigt, wenn zwei oder mehr Immobilienunternehmen miteinander konkurrieren. Im Falle einer besonders beliebten Gegend oder einer attraktiven Wohnung kann durch eine aktive Verkaufsarbeit mehrerer Unternehmen ein Verkauf in kurzer Zeit und ein Abschluss zu einem hohen Preis erwartet werden.
Aus der Sicht eines Immobilienunternehmens ist jedoch das Risiko für Investitionen in Werbeausgaben und Verkaufsaktivitäten hoch, da auch andere Unternehmen das gleiche Objekt anbieten. Daher ist es notwendig zu verstehen, dass bei einem allgemeinen Vermittlungsvertrag die Verkaufstätigkeit eines Immobilienunternehmens passiv werden kann.
Einzelheiten eines Vollzeit-Vermittlungsvertrags
Ein Vollzeit-Vermittlungsvertragist eine Vertragsform, bei der der Auftraggeber nur ein bestimmtes Unternehmen mit der Vermittlung beauftragt. Die Vertragsdauer ist auf maximal drei Monate festgelegt, eine automatische Verlängerung ist nicht zulässig. Für eine Verlängerung ist ein ausdrückliches Angebot des Auftraggebers erforderlich.
Das Immobilienunternehmen, das einen Vollzeit-Vermittlungsvertrag abgeschlossen hat, ist verpflichtet, eine Immobilie innerhalb von sieben Tagen (außer an Feiertagen) nach Vertragsabschluss bei dem dafür vorgesehenen Vertriebssystem (Raines) anzumelden. Außerdem ist es verpflichtet, dem Kunden mindestens einmal in zwei Wochen über den Stand der Bearbeitung zu berichten.
Der Vorteil eines Vollzeit-Vermittlungsvertrags besteht darin, dass eine aktivere und kontinuierlichere Betreuung zu erwarten ist, da ein Immobilienunternehmen die Verkaufsaktivitäten auf exklusiver Basis durchführt. Da die Investitionen in Werbekosten und die Risiken für die Verkaufsaktivitäten geringer sind, kann das Immobilienunternehmen eine authentischere Marketingstrategie entwickeln.
Andererseits sind sie, da sie nur mit einem Unternehmen unter Vertrag stehen, vom Außendienst und dem Markteinfluss dieses Immobilienunternehmens abhängig. Sollte die Korrespondenz des ausgewählten Immobilienunternehmens zufällig unangemessen sein, besteht der Nachteil, dass sie drei Monate lang nicht zu einem anderen Unternehmen wechseln kann.
Einzelheiten des Vermittlungsvertrags mit Ausschließlichkeitsbindung
Ein Vermittlungsvertrag mit Ausschließlichkeitsbindung ist die strengste Form der Beschränkung. Wie beim Vermittlungsvertrag mit Ausschließlichkeitsbindung handelt es sich um einen Vertrag mit nur einem Unternehmen, aber auch hier ist das Selbstvermittlungsgeschäft durch den Kunden selbst verboten. Mit anderen Worten: Selbst wenn der Kunde selbst einen Käufer findet, muss er immer über das Immobilienunternehmen handeln, mit dem er einen Vertrag geschlossen hat.
Bei einem Vermittlungsvertrag mit Ausschließlichkeitsbindung meldet sich ein Immobilienunternehmen innerhalb von fünf Tagen (außer an Feiertagen) nach Vertragsabschluss bei Raines und ist verpflichtet, mehr als einmal pro Woche einen Arbeitsbericht zu erstellen. Dies ist die strengste Verpflichtung unter den drei Vermittlungsverträgen.
Der Vorteil dieser Vertragsform ist, dass von einem Immobilienunternehmen die aktivsten Verkaufsaktivitäten erwartet werden können. Außerdem sind Selbstfindungsgeschäfte untersagt, was für das Immobilienunternehmen eine zuverlässigere Gewinnmöglichkeit darstellt und die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass entsprechend großzügige Leistungen erbracht werden.
Da es sich jedoch um den für den Kunden restriktivsten Vertrag handelt, sollte die Wahl des Immobilienunternehmens mit besonderer Sorgfalt getroffen werden. Auch wenn eine Kaufwunschperson von einem Verwandten oder Bekannten auftaucht, ist zudem zu bedenken, dass eine Provisionsbelastung entsteht, da die Abwicklung immer über ein Immobilienunternehmen erfolgen muss.
Provisionssystem eines Vermittlungsvertrages
Grenze der Grundvermittlungsprovision
Der Höchstbetragfür die Vermittlungsprovisionist im Gesetz über den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden festgelegt. Ein Immobilienunternehmen darf keine Provision verlangen, die diesen Höchstbetrag übersteigt. Die Berechnungsmethode der Grundprovision ist wie folgt festgelegt und richtet sich nach dem Transaktionspreis.
| Transaktionspreis | Obergrenze der Vermittlungsgebühr |
| Weniger als 2 Millionen Yen | Transaktionspreis x 5% + Verbrauchssteuer |
| Über ¥2 Millionen - ¥4 Millionen oder weniger | Transaktionspreis x 4% + ¥20.000 + Verbrauchssteuer |
| Über ¥4 Millionen | Transaktionspreis x 3% + ¥60.000 + Verbrauchssteuer |
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien im Wert von 30 Millionen Yen beträgt die Obergrenze für die Vermittlungsgebühr beispielsweise "30 Millionen Yen x 3% + 60.000 Yen + Verbrauchssteuer = 1.056.000 Yen". Diese Formel ist als "Schnellberechnungsformel" bekannt, die am häufigsten bei Transaktionen über 4 Millionen Yen verwendet wird.
Änderungen aufgrund der Gesetzesänderung im Juli 2024
Mit der am 1. Juli 2024 in Kraft getretenen Gesetzesänderung wurde die maximale Maklergebühr für Transaktionen mit leerstehenden Häusern mit einem Verkaufspreis von 8 Millionen JPY oder weniger erheblich geändert. Diese Änderung wurde vorgenommen, um das wachsende Problem leerstehender Häuser in den Griff zu bekommen.
Vor der Änderung konnte eine maximale Gebühr von 198.000 ¥ (180.000 ¥ + Verbrauchssteuer) nur von der Verkäuferseite für Immobilien im Wert von weniger als 4 Millionen Yen im Rahmen der 2018 eingeführten "Sonderausnahme für die Vermittlung von preisgünstigen leerstehenden Häusern usw." erhalten werden. Mit den neuen Gesetzesänderungen werden jedoch die folgenden Änderungen vorgenommen.
Bedingungen für die Anwendung der überarbeiteten Sonderbestimmungen:
-Zielobjekte: leerstehende Häuser und Grundstücke mit einem Verkaufspreis von 8 Millionen JPY oder weniger.
- Obergrenze der Kommissionsgebühr: 300 000 Yen + Verbrauchssteuer = 330 000 Yen.
- Anwendungsbereich: kann sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beantragt werden.
Diese Änderung hat zur Folge, dass z.B. beim Kauf oder Verkauf eines leerstehenden Hauses im Wert von 5 Mio. JPY der Provisionshöchstsatz bisher "5 Mio. JPY x 3% + 60.000 JPY + Verbrauchssteuer = 231.000 JPY" betrug, nun aber im Rahmen einer Ausnahmegenehmigung bis zu 330.000 JPY gewährt werden können.
Hintergrund und Auswirkungen der Gebührenänderung
Laut einer Statistik des Ministeriums für innere Angelegenheiten und Kommunikation wird die Zahl der leerstehenden Häuser im Jahr 2023 landesweit 9 Millionen und die Leerstandsquote 13,8 % erreichen, und diese Zahl steigt von Jahr zu Jahr. Vor allem in ländlichen und vorstädtischen Gebieten gibt es viele Immobilien mit geringem Wert, und viele Transaktionen waren für Immobilienunternehmen unter dem bestehenden Provisionssystem unrentabel.
Infolge der jüngsten Gesetzesänderungen wird erwartet, dass Immobilienunternehmen bei der Vermittlung von preisgünstigen Immobilien aktiver werden. Die Möglichkeit, angemessene Vermittlungsleistungen für Objekte zu erhalten, die bisher abgelehnt wurden, weil die Provision zu niedrig war, um sie zu vermitteln, hat sich erhöht.
Zwar steigt die Provisionsbelastung für die Verbraucher, aber die Möglichkeit, bisher schwer verkäufliche Objekte mit professioneller Unterstützung zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, wird verbessert. Dies eröffnet neue Lösungsansätze, insbesondere für ländliche Grundstücke, die durch Erbschaft erworben wurden, und für Grundstücke, die seit langem unverkäuflich sind.
Zeitpunkt und Art der Provisionszahlung
Die Vermittlungsprovision ist ein Erfolgshonorar, die Zahlungsverpflichtung entsteht mit dem Abschluss eines Kaufvertrags. Der allgemeine Zahlungsplan sieht wie folgt aus
Standard-Zahlungsschema:
1.bei Abschluss eines Kaufvertrags: 50% der Provision
2.zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie: die restlichen 50 % der Provision.
Je nach Immobilienunternehmen gibt es jedoch auch Fälle, in denen eine Pauschale zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie gezahlt wird, und Fälle, in denen der gesamte Betrag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gezahlt wird. Es ist wichtig, dass die Zahlungsweise und der Zahlungszeitpunkt beim Abschluss eines Vermittlungsvertrags bestätigt und im Vertrag festgehalten werden.
Wird ein Kaufvertrag nicht abgeschlossen, entsteht auch keine Verpflichtung zur Zahlung einer Vermittlungsgebühr. Wird der Vertrag jedoch auf Wunsch des Kunden gekündigt oder wird der Vertrag aufgrund falscher Angaben usw. ungültig, besteht die Möglichkeit, einen Betrag in Höhe der tatsächlichen Kosten zu erhalten.
Vor- und Nachteile des Mediationsvertrags
Vor- und Nachteile eines allgemeinen Mediationsvertrags
Vorzüge eines allgemeinen Mediationsvertrags:
Der größte Vorteil eines allgemeinen Vermittlungsvertrags besteht darin, dass es möglich ist, mehrere Immobilienunternehmen gleichzeitig um Vermittlung zu bitten. Dadurch können mehr Absatzkanäle erschlossen und ein breiter Kreis von Kaufinteressenten angesprochen werden. Insbesondere bei Objekten in begehrten Lagen und bei Objekten mit hohem Marktwert kann durch den Wettbewerbseffekt mehrerer Unternehmen ein Verkauf in kurzer Zeit und ein Vertragsabschluss zu einem über dem Markt liegenden Preis erwartet werden.
Da die Vertragslaufzeit nicht begrenzt ist, eignet sich das Selbstfindungsgeschäft auch dann, wenn Sie es mit dem Verkauf nicht eilig haben oder wenn Sie vorsichtig vorgehen und die Marktentwicklung im Auge behalten wollen. Da auch ein Selbstfindungsgeschäft zugelassen ist, wenn ein Kaufinteressent von einem Verwandten, einem Bekannten usw. auftaucht, ist es auch möglich, ein Direktgeschäft ohne Zahlung einer Vermittlungsgebühr zu tätigen.
Nachteil eines allgemeinen Vermittlungsvertrages:
Auf der anderen Seite ist aus Sicht eines Immobilienunternehmens das Investitionsrisiko für Werbekosten und Verkaufsaktivitäten hoch, da die gleiche Wohnung von anderen Unternehmen vermittelt wird. Eine aktive Verkaufstätigkeit ist daher nicht zu erwarten, so dass sich die Verkaufsdauer verlängern kann.
Ein weiterer Punkt, der zu berücksichtigen ist, ist der erhöhte Verwaltungsaufwand für den Kunden, da die Verbindung und Koordination mit mehreren Unternehmen erforderlich ist. Bei Preisverhandlungen und Konditionsanpassungen müssen die verschiedenen Angebote der einzelnen Unternehmen geordnet und eine angemessene Entscheidung getroffen werden.
Vor- und Nachteile eines Vollzeit-Vermittlungsvertrags
Vorzüge eines Vollzeit-Vermittlungsvertrags:
Bei einem Vollzeit-Vermittlungsvertrag ist eine aktivere und kontinuierlichere Betreuung zu erwarten, da ein Unternehmen ausschließlich die Vertriebsarbeit leistet. Da es sich um eine sichere Gewinnmöglichkeit für ein Immobilienunternehmen handelt, ist die Motivation zur Investition von Werbekosten und Vertriebsaktivitäten hoch.
Darüber hinaus ermöglichen regelmäßige Geschäftsberichte einen detaillierten Einblick in den Fortschritt der Vertriebsaktivitäten. Auch Informationen über Marktreaktionen und Rückmeldungen von potenziellen Käufern werden weitergegeben, so dass Preise und Konditionen bei Bedarf überprüft werden können.
Da ein bundesweites Immobilienunternehmen durch die Registrierungspflicht bei Raines auf Objektinformationen zugreifen kann, wird eine Verkaufsarbeit über ein breites Netzwerk aufgebaut.
Nachteil eines Vollzeit-Vermittlungsvertrages:
Da es sich um einen Vertrag mit nur einem Unternehmen handelt, hängt er von der Vertriebskraft und dem Markteinfluss dieses Immobilienunternehmens ab. Wenn die Korrespondenz des ausgewählten Immobilienunternehmens unangemessen ist, kann es drei Monate lang nicht zu einem anderen Unternehmen gewechselt werden.
Bei einigen Immobilienunternehmen kann es auch zu einem Problem kommen, das als "Einschließung" bezeichnet wird und bei dem die Verkaufsaktivitäten aufgrund des Vollzeitvertrags passiv werden. Hierbei handelt es sich um eine Handlung, die auf eine zweiseitige Vermittlung abzielt, indem ein Kaufinteressent von einem anderen Unternehmen absichtlich ausgeschlossen wird und auch selbst einen Käufer findet.
Vorzüge und Nachteile eines Vermittlungsvertrags mit Ausschließlichkeitsbindung
Der Vorteil eines Unterausschließlichkeitsvertrages ist die Ausschließlichkeit der Vermittlung:
Da es sich um die Vertragsform mit den strengsten Restriktionen handelt, kann ein Immobilienunternehmen erwarten, dass es am aktivsten am Verkauf mitwirkt. Da auch Selbstfindungsgeschäfte untersagt sind, ergibt sich für ein Immobilienunternehmen eine sicherere Gewinnmöglichkeit, und es ist wahrscheinlicher, dass eine entsprechend großzügige Leistung erbracht wird.
Durch einen mehr als wöchentlichen Geschäftsbericht kann die Situation einer Verkaufsaktivität in Echtzeit erfasst werden, und eine zeitnahe Korrespondenz und die Änderung einer Strategie werden möglich.
Nachteil eines zu wenig exklusiven Vermittlungsvertrags mit Ausschließlichkeitsbindung:
Da es sich um den restriktivsten Vertrag für den Kunden handelt, muss die Wahl eines Immobilienunternehmens besonders sorgfältig getroffen werden. Selbst wenn eine Kaufwunschperson aus dem Verwandten- oder Bekanntenkreis auftaucht, da eine Transaktion immer über ein Immobilienunternehmen abgewickelt werden muss, entsteht eine Provisionsbelastung, die eigentlich unnötig war.
Außerdem besteht neben einem Vollzeit-Vermittlungsvertrag auch das Risiko der Klausur und das Risiko, das von der Leistungsfähigkeit des ausgewählten Immobilienunternehmens abhängt.
Auswahlkriterium Vermittlungsvertrag
Um einen geeigneten Vermittlungsvertrag auszuwählen, ist es wichtig, die folgenden Elemente umfassend zu berücksichtigen.
Beurteilung auf der Grundlage der Eigenschaften der Immobilie:
-Beliebte Gebiete und Objekte mit hoher Knappheit: Allgemeiner Vermittlungsvertrag
- Spezialimmobilien und Immobilien, die besondere Kenntnisse erfordern: Vollzeit-Systemvertrag
Wenn der Verkauf eilig ist: Vollzeit-Systemvertrag
Beurteilung nach der Situation des Verkäufers:
-Wenn die Möglichkeit besteht, sich mit zwei oder mehreren Unternehmen abzustimmen und er positiv beteiligt sein will: Allgemeiner Vermittlungsvertrag
Wenn Sie es einem Immobilienunternehmen überlassen wollen und regelmäßige Berichte erhalten: Vollzeit-Systemvertrag
Wenn Sie den Verwaltungsaufwand der Verkaufsaktivitäten reduzieren wollen: Vollzeitvertrag
Beurteilung durch ein Marktumfeld:
-Aktives Marktumfeld: Allgemeiner Vermittlungsvertrag
-stagnierendes Marktumfeld: Vollzeitvertrag
Auf der Grundlage dieser Elemente ist die Auswahl des für die eigene Situation am besten geeigneten Vermittlungsvertrags der erste Schritt zu einer erfolgreichen Immobilientransaktion.
Zu beachtende Punkte beim Abschluss eines Vermittlungsvertrags
Bestätigung des Inhalts eines Vertrags
Beim Abschluss einesImmobilienvermittlungsvertragsist es wichtig, sich die folgenden Punkte bestätigen zu lassen und bei Unklarheiten vorbehaltlos nachzufragen.
Obligatorische Bestätigungspunkte:
1.detaillierte Angaben zur Wohnung (Lage, Fläche, Struktur usw.)
2.die Art und Dauer des Vermittlungsvertrags
3.die Höhe des Vermittlungsentgelts und der Zeitpunkt der Zahlung
4.den Geschäftsinhalt und den Verantwortungsbereich eines Immobilienunternehmens
5. dieBedingungen und das Verfahren für die Vertragsauflösung
6. dieHäufigkeit und die Art und Weise der Geschäftsberichterstattung (im Falle eines Vertrages über ein Vollzeitsystem)
Insbesondere bei den Vermittlungsgebühren ist es notwendig, die tatsächliche Höhe und die Zahlungsbedingungen eindeutig zu bestätigen, auch wenn sie sich innerhalb des Höchstbetrags bewegen. Auch wenn die Möglichkeit besteht, dass tatsächliche Kosten wie Werbe- und Recherchekosten gesondert in Rechnung gestellt werden, sollten Sie die Bedingungen für solche Gebühren im Voraus prüfen.
Auswahl eines Immobilienunternehmens
Die Auswahl des Immobilienunternehmens, das einen Vermittlungsvertrag abschließt, ist ein wichtiges Element, das den Erfolg einer Transaktion beeinflusst. Es empfiehlt sich, sie unter folgenden Gesichtspunkten umfassend zu bewerten.
Kompetenz des Verkäufers:
-Qualifikationsstand des Baugrundstückshändlers.
-Transaktionserfahrung in dem betreffenden Gebiet
-Expertise in Bezug auf den Immobilientyp
-Kommunikationsfähigkeit und Schnelligkeit der Reaktion.
Verlässlichkeit des Unternehmens:
Bestätigung der Baulos- und Bauhandwerkerlizenz.
- Mitgliedschaft in Branchenverbänden
- Frühere Probleme.
- Finanzielle Solidität.
Vermarktungsfähigkeit:
-Werbeträger-Nutzung
-Bekanntmachung der Objekte im Internet
- Gut ausgebautes Kundennetz.
- Besonderheit der Verkaufsstrategie
Kündigung des Vermittlungsvertrags
Die Kündigung des Vermittlungsvertragsist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wobei das Verfahren je nach Art des Vertrags und des Kündigungsgrunds unterschiedlich ist.
Rechtfertigender Grund für die Kündigung:
1.ein Vertragsbruch des Immobilienunternehmens (Nichterfüllung der Verpflichtung zur Erstellung eines Arbeitsberichts usw.)
2.unzureichende Kompetenz oder unsachgemäße Handhabung durch das Immobilienunternehmen
3.Änderung der Umstände des Auftraggebers (z.B. Aussetzung des Verkaufs)
4.Ablauf der Vertragslaufzeit.
Zu beachtende Punkte bei der Beendigung:
Wird bei einem Vollzeitvertrag der Vertrag ohne triftigen Grund mitten im Vertrag gekündigt, besteht die Möglichkeit, eine Forderung in Höhe der tatsächlichen Kosten zu erhalten.
- Es ist wichtig, dass Sie den Vertrag schriftlich kündigen und die Gründe für die Kündigung klar angeben.
- Siekönnen weiterhin verpflichtet sein, für bereits entstandene tatsächliche Kosten, wie z. B. Werbekosten, aufzukommen.
Vorbereitung einer reibungslosen Kündigung:Wenn Sie eine Kündigung in Erwägung ziehen, ist es ratsam, zunächst zu versuchen, das Problem durch Gespräche mit dem Maklerbüro zu lösen. Lässt sich das Problem dann immer noch nicht lösen, kann man sich an Dritte wenden, z. B. an den Verband der Grundstücks- und Gebäudehändler oder an das Zentrum für Verbraucherfragen.
Zustellung von Verträgen auf elektromagnetischem Wege
In den letzten Jahren ist mit der fortschreitenden Digitalisierung die Zustellung eines Vermittlungsvertrags auf elektromagnetischem Weg (E-Mail usw.) zulässig. In diesem Fall ist jedoch die vorherige Zustimmung des Kunden erforderlich, und es sind die folgenden Punkte zu beachten.
Bedingungen für die elektromagnetische Zustellung:
- Ausdrückliche Zustimmung des Auftraggebers.
- Maßnahmen anstelle von Unterschriften (z. B. elektronische Unterschriften)
-Übermittlung in einer Weise, die den Empfang des Inhalts durch den Kunden sicherstellt.
Vor- und Nachteile:Die elektromagnetische Zustellung beschleunigt zwar die Vertragsverfahren und verbessert die Effizienz der Dokumentenverwaltung, erfordert aber auch Sicherheitsvorkehrungen und eine ordnungsgemäße Aufbewahrung der elektronischen Daten.
Schlussfolgerung.
Der Immobilienvermittlungsvertragist ein wichtiger rechtlicher Rahmen für eine Immobilientransaktion, und die Wahl eines geeigneten Vertrags beeinflusst den Erfolg einer Transaktion.Die drei Arten desallgemeinen Vermittlungsvertrags, desVollzeit-Vermittlungsvertragsund desVermittlungsvertragsmit Ausschließlichkeitsverpflichtunghaben jeweils unterschiedliche Merkmale sowie Vor- und Nachteile, und es ist wichtig, die Eigenschaften der Immobilie, die Situation des Verkäufers und das Marktumfeld umfassend zu berücksichtigen und eine Auswahl zu treffen.
Was die Gebühr für den Vermittlungsvertrag betrifft, so wurde das Gesetz im Juli 2024 geändert und auf eine Obergrenze von 330.000 Yen für leerstehende Häuser usw. mit einem Wert von 8 Millionen Yen oder weniger angehoben. Durch diese Änderung wird ein Umfeld geschaffen, in dem angemessene Vermittlungsdienste auch für niedrigpreisige Immobilien in Anspruch genommen werden können, die bisher schwer zu handhaben waren.
Bei Vertragsabschlussist es wichtig, den Inhalt desImmobilienvermittlungsvertragsvollständig zu bestätigen und bei unklaren Punkten ohne Zögern Fragen zu stellen.Außerdem kann man Ärger vermeiden, wenn man sich im Voraus über die Bedingungen und Verfahren für dieKündigung des Vermittlungsvertrags imNotfallinformiert.
INA&Associates K.K. bietet den besten Vermittlungsvertragsvorschlag und professionelle Unterstützung je nach der Situation jedes einzelnen Kunden. Wenn Sie Fragen zu Immobilientransaktionen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir werden unser Bestes tun, um Sie zu unterstützen, damit Ihre wichtigen Immobilientransaktionen erfolgreich sind.
Häufig gestellte Fragen
Q1: Ist es möglich, einen Vermittlungsvertrag in der Mitte zu ändern?
A1: Die Art des Vermittlungsvertrags in der Mitte zu ändern, bedeutet, den bestehenden Vertrag grundsätzlich zu kündigen und einen neuen Vertrag abzuschließen. Ein Wechsel von einem allgemeinen Vermittlungsvertrag zu einem Vollzeit-Systemvertrag ist vergleichsweise einfach, aber ein Wechsel von einem Vollzeit-Systemvertrag zu einem allgemeinen Vermittlungsvertrag kann einen rechtfertigenden Grund erfordern. Der Wechsel zum Zeitpunkt des Ablaufs der Vertragslaufzeit ist die zuverlässigste Methode.
F2: Kann ein Vermittlungshonorar mit einem Nachlass ausgehandelt werden?
A2: Da der Höchstbetrag der Vermittlungsgebühr gesetzlich festgelegt ist, ist es möglich, mit dem Immobilienunternehmen über eine Senkung der Gebühr zu verhandeln, wenn sie innerhalb dieses Rahmens liegt. Da jedoch die Möglichkeit besteht, dass die Qualität der Dienstleistungsinhalte beeinträchtigt wird, handelt es sich nicht um einen einfachen Nachlass, und es ist wichtig, das Gleichgewicht zwischen den Dienstleistungsinhalten und der Provision umfassend zu beurteilen.
F3: Was passiert, wenn ein Kaufinteressent von einem anderen Unternehmen in einem Vollzeit-Vermittlungsvertrag auftaucht?
A3: Bei einem Vollzeit-Vermittlungsvertrag ist es erforderlich, die Geschäfte über das Immobilienunternehmen abzuwickeln, mit dem der Vertrag geschlossen wurde. Auch wenn ein Kaufinteressent von einem anderen Unternehmen vorgestellt wird, ist das Immobilienunternehmen, mit dem der Vertrag geschlossen wurde, ein Schaufenster und führt gegebenenfalls eine Transaktion in Zusammenarbeit mit einem anderen Unternehmen durch. In diesem Fall wird eine Vermittlungsgebühr an das beauftragte Immobilienunternehmen gezahlt.
F4: Können die in Raines registrierten Informationen von der breiten Öffentlichkeit eingesehen werden?
A4: Raines (benanntes Vertriebssystem) ist ein System, das ausschließlich für Immobilienunternehmen bestimmt ist und auf das allgemeine Verbraucher nicht direkt zugreifen können. Die registrierten Immobilieninformationen werden jedoch von den Immobilienunternehmen im ganzen Land verbreitet und schließlich auf der Homepage jedes Unternehmens, auf einer Immobilienportalseite usw. der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.
F5: Was muss ich tun, wenn ich den Verkauf während der Laufzeit des Vermittlungsvertrags stoppen möchte?
A5: Der Schriftverkehr unterscheidet sich je nach dem Grund für die Aussetzung des Verkaufs. Im Falle einer Aussetzung aus Bequemlichkeit des Kunden können die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen tatsächlichen Kosten, wie z. B. Werbekosten usw., in Rechnung gestellt werden. Bei einem Abbruch aus einem unabwendbaren Grund, wie z. B. einer Änderung der familiären oder wirtschaftlichen Verhältnisse, ist es dagegen oft möglich, den Vertrag nach Rücksprache mit dem Immobilienunternehmen einvernehmlich aufzulösen. In beiden Fällen ist es wichtig, das Immobilienunternehmen so bald wie möglich zu konsultieren.
Wenn Sie Fragen zu Immobilientransaktionen haben, können Siesich gerne andie offizielle Website von INA & Associates Ltd.wenden.
Referenz-Informationen
Einschlägige Gesetze und Systeme
Gesetz über Bauland und Gebäudetransaktionsgeschäfte
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Geschäftsführer. Mit Sitz in Osaka, Tokio und Kanagawa ist das Unternehmen in den Bereichen Immobilienkauf, -vermietung und -verwaltung tätig. Das Unternehmen bietet seine Dienstleistungen auf der Grundlage seiner umfangreichen Erfahrung in der Immobilienbranche an. Basierend auf dem Grundsatz, dass „die Mitarbeiter das wichtigste Kapital eines Unternehmens sind“, legt das Unternehmen großen Wert auf die Personalentwicklung. Das Unternehmen ist bestrebt, nachhaltig Unternehmenswerte zu schaffen. 【Erworbene Qualifikationen (einschließlich bestandene Prüfungen)】 Immobilienmakler, Verwaltungsfachangestellter, Datenschutzbeauftragter, Wohnungsverwalter, Verwaltungsleiter, Brandschutzbeauftragter der Klasse A, Versteigerungsfachmann für Immobilien, Immobilienverwalter, Techniker für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnanlagen, Leiter für Geldgeschäfte, Immobilienberater
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