房地产调解合同详解：类型、机制与最新法规解析

在考虑房地产买卖和租赁时，很多人会让房地产公司进行调解。在这种情况下，总是会签订调解合同。但是，调解合同有多种类型，每种类型都有不同的特点和优缺点。

INA&Associates深信，根据迄今为止参与许多房地产交易的经验，为普通消费者选择最合适的调解合同是影响房地产交易成功与否的重要因素。
在本文中，我们将从房地产调解合同的基本结构、调解合同类型的详细比较以及调解合同收费的最新信息等方面，从适应实践的角度进行清晰的阐述。

房地产交易是人生中的重要决定之一。通过掌握相应的知识，我们将毫无例外地以专家的身份传达相关知识，让大家都能实现更好的交易。

调解合同的基本机制

什么是调解合同？

调停合同是指在房地产的交易和租赁中，卖方和贷方请求房屋建筑交易代理公司（房地产公司）"请寻找买方和借方"，房地产公司同意该请求而签订的合同。一般也被称为 "经纪合同"，其使用意义基本相同。

在《宅建业法》第 34 条第 2 款中，对调解合同做出了详细规定，房地产公司有义务依法开展适当的调解工作。调解合同作为房地产交易的重要法律框架，从保护消费者的角度制定了严格的规则。

调解与代理的区别

在房地产交易中，"调解 "和 "代理 "有着明显的区别。中介是指房地产公司站在卖方和买方之间，充当交易的中间人，并不成为合同的一方当事人。另一方面，代理是指房地产公司作为卖方的代理人直接与买方签订合同的行为。

在中介的情况下，卖方和买方直接签订最终销售合同，房地产公司在签订合同时收取中介费作为中介合同费。通过这种机制，房地产公司从中立的角度支持交易，并发挥协调双方利益的作用。

调解合同的法律依据

调解合同是依据《建设用地与建筑物交易业务法》签订的法律合同，房地产公司应履行以下义务。

首先，在签订调解合同时，一定要交付书面合同。在这份房地产居间合同中，要明确房产的具体情况、合同期限、中介费、工作内容等，并明确委托人的权利和义务。

此外，根据调停合同的类型，房地产公司必须正确履行法律规定的职责，如在指定的分配系统（Raines）登记房产、报告定期工作处理情况等。通过这些规定，构建了一个让消费者放心进行房地产交易的体系。

调解合同的类型和特点

调解合同大致分为三种类型，每种类型都有不同的特点和优缺点。选择合适的调解合同是直接关系到房地产交易成败的重要因素。

调解合同类型对照表

项目	一般调解合同	全职调解合同	低额独家合同专职调解合同
可申请的承包商数量	可申请多家公司	只有一家公司	只有一家公司
自行发现交易	可能	可能	不可能
合同有效期	无限制	最长 3 个月	最长 3 个月
自动续约	可能	不可能（视客户要求而定）	不可能（视客户要求而定）
在 Raines 注册的义务	否（7 天内）	是（7 天内）	有（5 天内）
报告业务的义务	否（5 天内）	至少每两周一次	至少每周一次

一般调解合同的细节

一般调解合同是限制最少的调解合同形式。客户可以同时向多家房地产公司提出调解要求，而且合同期限没有法律限制。此外，还允许客户自己寻找买主并直接交易。

一般中介合同的最大优点是，随着两家或更多房地产公司的竞争，房产信息接触到更多有购买欲望的人的可能性会增加。如果是特别热门的地区或有吸引力的住房，通过几家公司的积极销售工作，可望在短时间内售出并以高价签约。

但是，从房地产公司的角度来看，由于其他公司也在经营同样的房产，因此广告费用和销售活动的投资风险很高。因此，有必要认识到，在一般调解合同中，房地产公司的销售工作可能会变得被动。

全职调解合同的细节

全职调解合同是客户只要求一家特定公司进行调解的合同形式。合同期限最长为三个月，不允许自动续约。续约时，客户必须提出明确要约。

签订全职调解合同的房地产公司有义务在合同签订后七天内（节假日除外）在指定的分配系统（Raines）登记房产。此外，还有义务在两周内向客户报告一次或多次工作处理情况。

全职中介合同的优点在于，由于房地产公司以独家经营的方式开展销售活动，因此可望得到更积极、更持续的支持。由于减少了广告费用投资和销售活动风险，房地产公司可以制定更真实的营销战略。

另一方面，由于只与一家公司签订合同，因此要依赖该房地产公司的销售队伍和市场影响力。如果所选房地产公司的对应关系不合适，也会有三个月内不能更换其他公司的缺点。

独家代理合同的细节

独家代理合同是限制最严格的调解合同形式。与排他性排他性责任调解合同一样，它只与一家公司签订合同，但也禁止委托人自行发现交易。换句话说，即使客户自己找到了买主，也必须始终通过与之签订合同的房地产公司进行交易。

在独家代理合同中，房地产公司应在合同签订后 5 天内（节假日除外）在 Raines 登记，并有义务每周进行一次以上的工作汇报。这是三种调解合同中最严格的义务。

这种合同形式的优点是可以期待房地产公司开展最积极的销售活动。此外，还禁止自行发现交易，这对房地产公司来说是一个更可靠的获利机会，也更有可能提供相应的优厚服务。

不过，由于这是对客户限制最大的合同，因此在选择房地产公司时应特别慎重。此外，即使是亲戚或熟人介绍的购房意愿者，由于交易必须始终通过房地产公司进行，因此需要考虑佣金负担问题。

中介合同的佣金制度

基本调解佣金的限额

关于调停合同的佣金，《建筑用地和建筑物交易法》规定了最高金额。房地产公司收取的佣金不得超过该最高限额。根据交易价格，基本佣金的计算方法如下。

交易价格	中介费上限
低于 200 万日元	交易价格 x 5% + 消费税
200 万日元以上 - 400 万日元以下	交易价格 x 4% + ¥20,000 + 消费税
400 万日元以上	交易价格 x 3% + ¥60,000 + 消费税

例如，买卖 3000 万日元的不动产时，中介费的上限为 "3000 万日元 x 3% + 6 万日元 + 消费税 = 105.6 万日元"。该公式被称为 "快速计算公式"，最常用于超过 400 万日元的交易。

2024 年 7 月法律修正案带来的变化

2024 年 7 月 1 日生效的法律修正案大幅修改了售价在 800 万日元或以下的空置房交易的最高中介费。该修正案的实施是为了解决日益严重的空置房问题。

修订前，根据 2018 年推出的 "低价空置房等中介特别例外规定"，对于价值 400 万日元以下的房产，只能从卖方收取最高 19.8 万日元（18 万日元 + 消费税）的中介费。不过，新的法律修正案做出了以下修改。

修订后的特别规定的适用条件：

-目标房产：售价在 800 万日元或以下的空置房屋和土地。

-佣金上限：300 000 日元 + 消费税 = 330 000 日元。

-申请范围：买卖双方均可申请。

此次修订后，以买卖价值 500 万日元的空置房为例，以前的佣金上限为 "500 万日元 x 3% + 60,000 日元 + 消费税 = 231,000 日元"，但现在通过申请特别例外，最多可获得 330,000 日元的佣金。

费用调整的背景和影响

根据总务省的统计数据，到 2023 年，全国空置房数量将达到 900 万套，空置率为 13.8%，而且这一数字还在逐年增加。特别是在农村和郊区，有许多房产价值不高，在现有的佣金制度下，许多交易对房地产公司来说无利可图。

由于最近对法律进行了修改，房地产公司有望更加积极主动地处理低价房产。以前因佣金过低而被拒绝交易的房产，获得适当经纪服务的可能性增加了。

虽然消费者的佣金负担加重了，但在专业人士的支持下，以适当的价格出售以前难以出售的房产的可能性却提高了。这开辟了新的解决途径，特别是对于通过继承获得的农村房产和长期无法出售的房产。

支付佣金的时间和方法

代理费是一种应急费用，在签订销售合同时即产生支付义务。一般付款时间表如下

标准支付方式：

1.签订销售合同时：佣金的 50

2.交房时：剩余 50%的佣金。

不过，根据房地产公司的不同，也有在交房时一次性支付的情况，以及在签订合同时支付全部金额的情况。在签订居间合同时，一定要确认付款方式和时间，并在合同中明确规定。

此外，在未签订销售合同时，不产生支付调解费的义务。但是，如果因委托人的方便而解除合同，或因提供虚假信息等原因导致合同无效时，有可能会收到相当于实际支出金额的索赔。

调解合同的优缺点

一般调解合同的优缺点

一般调解合同的优点：

一般调解合同的最大优点是可以同时向多家房地产公司提出调解要求。这样就可以获得更多的销售渠道，接触到更多有购买欲望的人。特别是对于热门地区的房产和市场价值较高的房产，多家公司的竞争效应意味着有可能在短时间内成交，并以高于市场价的价格签订合同。

此外，由于对合同期没有限制，如果您不急于出售，或者希望在关注市场趋势的同时谨慎行事，那么这种方式也很适合。由于还允许自我发现交易，因此当亲戚、熟人等有购买意愿的人出现时，也可以不支付中介费直接进行交易。

一般调解合同的缺点：

另一方面，从房地产公司的角度来看，由于同一住房由其他公司处理，广告费用和销售活动的投资风险很高。因此，销售活动可能不会很活跃，销售期也可能因此而延长。

另一个需要考虑的问题是，由于需要与多家公司进行联络和协调，客户的行政负担会加重。在谈判价格和调整条件时，有必要对每家公司的不同建议进行整理，并做出适当的决定。

全职调解合同的优点和缺点

全职调解合同的优点：

在全职调解合同中，由于一家公司专门从事销售工作，因此可望得到更积极、更持续的支持。由于这对房地产公司来说是一个稳赚不赔的机会，因此投入广告费用和开展销售活动的积极性会变得很高。

此外，通过定期业务报告，可以详细了解销售活动的进展情况。还可以共享市场反应和潜在买家反馈的信息，以便在必要时对价格和条件进行审查。

由于全国范围内的房地产公司都可以通过对 Raines 的登记义务获取房产信息，因此可以利用广泛的网络开展销售工作。

专职中介合同的缺点：

因为只与一家公司签订合同，所以取决于该房地产公司的销售能力和市场影响力。如果所选房地产公司的对应关系不合适，则在三个月内不能更换其他公司。

有些房地产公司还会遇到一个被称为 "圈地 "的问题，即由于签订了全职合同，销售活动变得被动。这是一种以两面斡旋为目的的行为，即故意将有购买欲望的人排除在其他公司之外，同时自己寻找买主。

独家代理合同的优缺点

排他性排他性责任调解合同的优点：

由于它是限制最严格的合同形式，房地产公司可望最积极地开展销售工作。由于自行发现的交易也被禁止，这就成为房地产公司更有把握的盈利机会，也更有可能提供相应的优厚服务。

通过每周一次以上的业务报告，可以实时掌握销售活动的情况，从而可以迅速作出反应并修改战略。

独家代理合同的缺点：

因为它是对客户限制最大的合同，所以在选择房地产公司时必须特别慎重。即使是亲戚或熟人介绍的购房意向者，由于必须通过房地产公司进行交易，因此会产生原本不必要的佣金负担。

此外，除了全职调解合同外，还有圈地风险和取决于所选房地产公司能力的风险。

选择调解合同的判断标准

为了选择合适的调解合同，必须综合考虑以下要素。

根据房产特点进行判断：

-热门地区和稀缺房产：一般调解合同

-特殊房产和需要特殊知识的房产：专职制合同

急售时：专职制合同

根据卖方情况判断：

-可以与两家或两家以上公司协调，希望积极介入时：一般调解合同

希望交给房地产公司管理，并定期接受报告时：专职制合同

想减轻销售活动的管理负担时：全职合同

根据市场环境判断：

-活跃的市场环境：一般调解合同

-停滞的市场环境：专职合同

根据这些要素，选择最适合自己情况的调解合同，是成功进行房地产交易的第一步。

签订调解合同时的注意事项

确认合同内容

签订房地产调停合同时，一定要确认以下事项，如果有不清楚的地方，要毫无保留地提出问题。

必须确认的事项：

1.房屋的详细信息（位置、面积、结构等）

2.调解合同的种类和期限

3.调解费的金额和支付时间

4.房地产公司的业务内容和责任范围

5.解除合同的条件和程序

6.业务报告的频率和方法（在全日制合同的情况下）

特别是中介费，即使在最高限额内，也有必要明确确认实际金额和支付条件。此外，如果广告费和调查费等实际费用有可能另行收取，则应事先确认这些费用的收取条件。

房地产公司的选择要点

选择签订调解合同的房地产公司是影响交易成功与否的重要因素。建议从以下几个方面进行综合评估。

销售代表的专业知识：

-地段建筑交易商的资质状况。

-相关领域的交易经验

-物业类型的专业知识

-沟通技巧和反应速度。

公司的可靠性：

-建筑地段和建筑交易商执照的确认。

-行业协会成员资格

-过去的问题记录

-财务健全。

营销能力：

-广告媒体的利用

-房地产在互联网上的曝光率

-完善的客户网络。

-销售策略的特殊性

调解合同的取消

在某些条件下可以取消调解合同，但取消程序因合同类型和取消原因而异。

解除合同的正当理由

1.房地产公司违约（未履行工作报告义务等）

2.房地产公司能力不足或处理不当

3.客户情况发生变化（如暂停销售等）

4.合同期满。

终止合同时的注意事项：

如果是全日制合同，在没有正当理由的情况下中途终止合同，有可能收到相当于实际费用的索赔。

-必须以书面形式发出终止通知，并明确说明终止原因。

-您仍有义务支付已发生的实际费用，如广告费用。

为顺利解约做准备：在考虑解约时，建议首先尝试与房地产中介公司协商解决问题。如果仍然无法解决问题，可以咨询第三方组织，如建筑地块和建筑物交易商协会或消费者事务中心。

通过电磁方式交付合同

近年来，随着数字化的发展，允许通过电磁方式（电子邮件等）提供调解合同。但在这种情况下，必须事先征得客户的同意，并应注意以下几点。

电磁交付的条件：

-客户的明确同意。

-代替签名的措施（如电子签名）

-以确保客户收到内容的方式传送。

优缺点：虽然电磁传送加快了合同程序，提高了文件管理的效率，但它也要求采取安全防范措施和妥善保存电子数据。

结论。

房地产调解合同是房地产交易中重要的法律框架，选择合适的合同影响着交易的成败。一般居间合同、专职居间合同和下包专责居间合同三种类型各有不同的特点和优缺点，要综合考虑房产特点、卖方情况和市场环境等因素进行选择。

关于调停合同费，2024 年 7 月修改了法律，将 800 万日元以下的空房等的调停合同费上限提高到了 33 万日元。这一修改为迄今为止难以处理的低价房产也能获得适当的调解服务创造了环境。

在签订合同时，一定要充分确认不动产调停合同的内容，对不清楚的地方要毫不犹豫地提出问题。此外，事先了解紧急情况下解除调解合同的条件和程序，可以避免麻烦。

INA&Associates K.K.根据每位客户的具体情况提供最佳调解合同建议和专业支持。如果您对房产交易有任何疑问，请随时联系我们。我们将竭尽全力为您提供支持，使您的重要房地产交易取得成功。

常见问题

Q1.可以中途更改调解合同吗？

A1.中途变更调解合同的类型，原则上是取消现有合同，签订新的合同。从一般调解合同变更为全日制系统合同相对容易，但从全日制系统合同变更为一般调解合同可能需要正当理由。在合同期满时变更是最可靠的方法。

问 2：调解费可以打折吗？

答2：由于法律规定了中介费的最高限额，如果在此范围内，可以与房地产公司协商降低中介费。但是，由于有可能影响服务内容的质量，所以不是简单的打折，要综合判断服务内容和佣金之间的平衡。

Q3.在全职中介合同中，如果其他公司出现购买意愿者，会出现什么情况？

A3.在全职中介合同中，必须通过签订合同的房地产公司进行交易。即使有其他公司介绍的购房意向人，也会以签订合同的房地产公司为窗口，必要时与其他公司合作进行交易。在这种情况下，将向签约房地产公司支付中介费。

Q4.在 Raines 登记的信息能被公众看到吗？

A4：Raines（指定发布系统）是房地产公司专用系统，一般消费者无法直接访问。但是，登记的房产信息将通过全国各地的房地产公司广泛传播，最终将在各公司的主页、房地产门户网站等向公众开放。

Q5.在调解合同期间，如果想停止销售，该怎么办？

A5.根据中止销售的原因，对应方法有所不同。因客户方便而中止销售的情况下，可能会收取截至当时实际发生的费用，如广告费等。另一方面，如果是由于家庭状况发生变化或经济状况发生变化等不可避免的原因而中止合同，通常可以在与房地产公司协商后友好地解除合同。在这两种情况下，都必须尽快与房地产公司协商。

如果您有任何有关房地产交易的问题或疑问，请随时联系INA & Associates Ltd. 的官方网站。

Press ESC to close