对于正在考虑购买或出售房地产的人来说，道路通行义务 是一项不可回避的重要法律要求。如果您在不了解这项义务的情况下进行土地交易，您可能会面临一个严重的问题：您将无法申请建筑许可证，也无法在所购买的土地上进行建设。
通行权义务是《建筑标准法》第 43 条规定的一项法律要求，该条规定，在建造建筑物时，地块必须有一定程度的道路通行权。不符合这一要求的土地属于不可重建房产 ，这意味着原则上禁止重建现有建筑物或建造新建筑物。
近年来，随着地价飙升，尤其是在城市地区，很多人都被比市场价便宜的土地所吸引。然而，在一些情况下，地价便宜的背后却隐藏着严重的问题，即违反道路通行义务。特别是，不符合道路通行义务的房产往往位于狭窄的地块、小巷尽头或旧住宅区的角落。
在本文中，我们将根据 INA&Associates 在房地产行业的多年经验，为普通消费者通俗易懂地解释道路通行义务的基本结构和实际注意事项。 我们还将对例外情况进行详细解释，例如购买土地时应检查的事项、后退的 必要性以及第 43 条中的但书，以 确保您的房地产交易安全、适当地进行。
投资房产或购买房屋是一项重要的人生决定。通过掌握正确的通行权义务知识，您将能够避免未来的问题，并安心地进行房产交易。
切身义务的基本知识
通行权义务的定义和法律依据
提供通道的义务是《建筑标准法》第 43(1)条明确规定的一项法律要求。该条规定，"建筑物的选址必须距离道路至少 2 米"，这一规定适用于城市和半城市规划区内的所有建筑物。
这一法律规定的背景是战后重建时期城市规划的发展，以及在快速城市化进程中改善居住环境的重要政策目标。建筑标准法》颁布于 1950 年（昭和 25 年），当时日本正处于战后重建时期，无节制的建筑行为导致城市环境恶化，成为一个严重的社会问题。路边通行义务的引入确保了最低水平的城市基础设施和生活环境。
作为一项具体要求，根据《建筑标准法》第 42 条的规定，地块 必须临路至少 2 米，且道路宽度至少为 4 米。 这个 "2 米或以上 "的数字是考虑到灾难发生时紧急车辆的通行和疏散路线的安全，它不仅仅是一个形式上的要求，而是作为一个实质性的安全标准，以保护居民的生命和财产安全。
然而，提供道路的义务也有例外。根据基于《建筑标准法》第 43（2）（ii）条的 "第 43 条但书许可"，如果指定的行政当局认为在交通、安全、防火或卫生方面没有障碍，则可以放宽道路通行义务。这一例外规定是作为对现有城市地区的一种实际回应，在征得建筑控制委员会的同意并考虑到个别情况后适用。
必须履行通行权义务的原因
法律规定必须设置通行权的主要原因是为了确保公共安全和维护城市功能。这一要求不仅仅是一个建筑行政程序，更是保护居民生命和财产安全的重要保障。
第一个原因是确保紧急车辆的通行 。在火灾或突发疾病等紧急情况下，消防车和救护车迅速到达现场对于防止损失扩大和挽救生命至关重要。消防泵车的车宽约为 2.0 米，救护车的车宽约为 1.9 米，大型云梯车的车宽约为 2.5 米。
| 紧急车辆类型 | 车辆宽度 | 主要用途 |
| 消防泵车 | 约 2.0 米 | 灭火和救援行动 |
| 救护车 | 约 1.9 米 | 运送伤病员、急救。 |
| 大型云梯车 | 约 2.5 米 | 高空救援、高层建筑灭火 |
| 化学消防车 | 约 2.3 米 | 危险品火灾响应 |
第二个原因 是确保发生灾难时的疏散路线。 在地震和台风等自然灾害频发的日本，确保居民的安全疏散路线极为重要。特别是在建筑物密集的地区，疏散路线被倒塌的建筑物或蔓延的火势阻断的风险很高，而路边通行义务所确保的道路空间就是生命线。
东日本大地震和阪神淡路大地震的经验表明，灾害发生时避难路线的重要性是无法估量的。道路正面义务所确保的 2 米以上的正面宽度是包括轮椅使用者和老年人在内的各类居民安全疏散的最小宽度。此外，这些道路的社会意义也非常重大，因为它们不仅可用于疏散，还可在发生灾害时作为运送救灾物资和恢复工作的通道。
根据《建筑规范》，什么是道路？
要理解通行义务，重要的是《建筑标准法》第 42 条中定义的 "道路 "概念。由于日常使用的道路并不一定与《建筑规范》中的道路相对应，因此准确理解两者之间的区别在房产交易中极为重要。
建筑标准法》第 42 条将道路定义为至少 4 米宽的道路，在特定行政当局指定的地区，道路的最小宽度要求为 6 米。这一宽度要求的制定是考虑到车辆之间的相互通行和行人的安全，此外还要确保上述紧急车辆的通行。
建筑规范》规定的道路分为以下六类
| 道路类型 | 建筑规范》第 42 条 | 说明。 | 管理人 |
| 道路编号 1 | 第 1 款第 1 项。 | 道路法》规定的道路（国道、都道府县道、市道等 | 国家、都道府县、市町村政府 |
| 第 2 号道路 | 第 1 款第 2 项 | 开发活动等建设的道路 | 开发商、市町村等 |
| 第 3 号道路 | 第 1 款第 3 项。 | 在适用《建筑规范》时已经存在的道路。 | 各种 |
| 第 4 号道路 | 第 1 款第 4 项。 | 计划在两年内实施项目的道路 | 项目业主 |
| 道路编号 5 | 第 1 段第 5 项。 | 位置指定的道路（私家路） | 私人业主 |
| 第 2 段 道路 | 第 2 段。 | 视为道路（宽度小于 4 米） | 各种 |
其中，应特别注意第 2 段道路（视为道路）。如果要在与第 2 条道路接壤的地块上进行建筑活动，则需要从道路中心线后退2 米， 这是在购买土地时需要确认的重要一点。這是購買土㆞時必須查核的㆒點。
违反通行权义务的风险和对策
什么是不可重建的财产？
不履行路边通行义务的土地 被归类为不可重建房产，这意味着原则上禁止重建现有建筑物和新建建筑。这一限制对房地产的财产价值有重大影响，因此在购买土地前进行全面调查至关重要。
不可重建房产的典型情况包括以下几种。首先是完全不与道路相邻的土地，即所谓的 "无道路通行土地"。在这种情况下，土地处于内陆，被其他土地包围，必须通过他人的土地才能进入公共道路。在这种土地上，建筑许可申请不被接受，任何新的建筑活动都不被允许。
其次，有些地块的道路前沿不足 2 米。这是 "旗杆 "或 "地块扩展 "形状土地的常见问题，在这些土地上，建筑物建在后面，但面向道路的部分宽度太窄，无法履行临路义务。在这种土地上，除非拓宽正面，否则不可能重建。
此外，与《建筑法》规定的道路以外的道路相邻的土地也属于不可重建的财产。例如，与农业道路、森林道路或河流管理道路接壤的土地，如果不属于《建筑标准法》第 42 条规定的道路，则被视为不符合道路通行义务。在此类土地上，除非邻近道路被认定为《建筑规范》规定的道路，否则不允许进行建筑活动。
不可改建房产对房产价值的影响非常严重。一般来说，不可重建物业的市场价值往往比同等条件下的可建设土地低 30% 至 50%。这主要是由于未来无法重建而造成的用途限制，以及难以从金融机构获得贷款。较低的抵押担保价值大大限制了潜在买家的选择。
不过，即使是不可重建的房产也可以进行翻新或维修。建筑法》并不限制对现有建筑进行维护和保养，因此可以进行内部装修、设备升级和外墙维修。但是，涉及扩建或结构改变的大规模翻修是不允许的，因此对建筑物的根本性改善是有限制的。
后退机制。
后退 是指在与双向道路接壤的地块上进行建筑活动时，必须将道路后退。这一制度旨在确保道路宽度在未来拓宽至 4 米或更宽，在城市规划中发挥着重要作用。
后退的基本机制是，距离道路中心线 2 米的区域被视为道路，禁止建筑物和构筑物。举例来说，如果目前的道路宽度为 3 米，现有路段距离道路中心线 1.5 米，但后退之后，道路宽度将距离道路中心线 2 米，总计 4 米。
后移后，需要后移的区域的土地所有权仍归原土地所有者所有。不过，由于根据《建筑法》，该区域被视为 "道路"，因此禁止安装建筑物、围栏、大门或其他构筑物。将这片土地用作停车场也会受到限制，因此，尽管这片土地实际上属于私人所有，但它仍是一种具有公共性质的特殊土地。
与后退相关的经济负担是另一个需要考虑的重要因素。后退减少了可用的场地面积，因此限制了可建造建筑物的规模。此外，如果现有的围栏、大门和植物位于后退区域内，则需要支付拆除费用。此外，后退区域的路面铺设和维护也需要事先确认，因为各市的应对措施不尽相同。
另一方面，后退也有改善整个社区利益的一面。拓宽道路宽度可以改善紧急车辆的通行，并在发生灾害时充当疏散通道。它还可以改善日照和通风，加强景观美化，从长远来看，这可能有助于提高该地区的房地产价值。
第 43 条但书许可
建筑标准法》第 43(2)(ii)条规定的 "第 43 条但书许可"是一项重要制度，允许在特定条件下进行施工，作为道路通行义务的例外情况。该许可制度旨在应对现有城市地区的实际情况，如果使用得当，可以解决无法重建房产的问题。
根据第 43 条但书的规定，获得许可的基本要求是，具体行政主管部门必须同意不存在交通、安全、防火或卫生方面的障碍。这一决定是在征得建筑管理委员会同意的情况下做出的，并考虑了个别场地条件和周围环境的整体情况。在审查许可证期间，将详细审查疏散路线、紧急车辆的进出情况以及对周围环境的影响。
许可证涵盖的典型情况包括以下几种。首先，场地周围有大片空地，几乎没有妨碍疏散或紧急车辆进出的障碍物。例如，在毗邻公园、河流或铁路沿线的土地上，可以获得许可，因为这些地方是疏散通道。
其次，土地可能毗邻类似道路的空间，如私人道路或农用道路。虽然根据《建筑法》，这些道路不属于道路，但如果它们能有效地发挥道路的功能，并且宽度和结构适当，则可以获得许可。不过，在这种情况下，有关各方必须就类似道路空间和通行权的维护问题达成协议。
许可申请程序复杂，需要专业知识和经验。申请文件包括对场地的详细勘测、显示周边情况的图纸、交通安全和消防安全研究报告以及相关各方的同意书。此外，建筑控制委员会通常需要几个月的时间来审议申请，而且无法确定是否会颁发许可证。
即使获得许可，也可能附加某些条件。例如，建筑物的用途可能仅限于住宅用途，层数可能仅限于两层或两层以下，疏散通道可能必须保持畅通。由于这些条件是获得许可的先决条件，因此在考虑未来的土地使用计划时，应适当谨慎。
买卖土地时的注意事项
购买前检查
在购买土地时确认路边义务对于避免将来出现问题至关重要。要想成功进行房地产投资或建房，就必须在合同签订前进行全面调查，准确确定道路通行状况。
首先要检查的是标的土地所处的道路类型。有必要根据《建筑法》第 42 条确定道路的确切分类，并检查该道路是否属于申请建筑确认的有效道路。这可通过 "指定道路图 "进行检查，该图可在各市的建筑指导或城市规划部门查看。指定道路图包含有关道路类型、宽度和指定日期的详细信息，是确定道路服务义务的决定性文件。
道路宽度的实际测量也是一个重要的确认因素。由于指定道路地图上的宽度可能与当前宽度不符，因此强烈建议由专业测量人员进行测量。特别是在老住宅区和狭窄的道路上，部分道路可能属于私人所有，或者相反，部分私人土地可能被用作道路。在这种情况下，也应考虑进行边界确定调查，因为登记册上的边界可能与现状不同。
测量道路正面是另一项必要的检查。有必要通过实际测量确认面向道路的区域宽度至少为 2 米，并核实是否存在妨碍未来建筑计划的障碍。这一点对于旗杆地块和形状不规则的地块尤为重要，因为这些地块的临街面可能比表面看起来要窄，因此必须通过精确测量来确认这一点。还应检查与邻近土地边界上的任何围栏或建筑物是否超出实际用地边界。
事先就建筑确认申请 进行咨询也是一种有效的确认方式。如果您有具体的建筑图纸，可以在准备好设计图纸后，事先咨询建筑检查员或指定的确认检查机构，检查是否存在《建筑标准法》规定的问题，包括道路通行义务。事先咨询可大大降低购买后发现建筑物无法建造的风险。
调查路权是另一个重要因素。如果路边区域是私家路，则有必要检查私家路的通行权和挖掘权是否有保障。有必要对路权进行详细调查，例如，是否与私家路的所有者或管理协会签订了路权协议，是否明确了今后的维护和管理费用如何承担。如果部分私家路为第三方所有，则还应检查与所有者的关系。
出售时应采取的措施
与一般的房地产交易相比，涉及道路通行义务问题的土地出售需要更复杂的处理方法。不过，通过采取适当的措施，即使有问题的土地也有可能以合理的价格出售。
在出售不可重建的房产时，首先要准确了解现状。应与专家合作，对违反路边义务的具体细节、根据第 43 条但书获得许可的可能性以及通过购买邻近土地解决问题的可能性进行详细调查，并制定销售策略。调查的结果不仅可以作为对买方的解释材料，还可以为确定适当的销售价格提供重要信息。
向买方解释的义务是卖方的一项极其重要的法律责任。根据《建设用地与建筑物交易业务法》的规定，在重要事项的说明中，有义务明确说明道路通行义务的状况，未尽说明义务可能导致不履行合同的责任。需要说明的内容包括：违反道路通行义务的事实、是否可以重新建设、根据第 43 条但书获得许可的可能性以及后退的必要性。
在确定价格时，应适当反映违反通行权义务所造成的限制。一般来说，与同等条件下的可建房产相比，不可重建房产的价格需要降低 30% 至 50%，但重要的是要综合考虑地理位置、周边环境和解决问题的可能性等因素，制定适当的价格。过低的价格可能对卖方不利，而过高的价格则可能导致销售期延长。
销售方式的选择也是一项重要的战略决策。除了通过中介机构进行一般出售外，还应考虑几种选择，包括出售给房地产买家、出售给邻近的土地所有者以及在获得第 43 条但书许可后出售。特别是，由于地块扩建和形状改善带来的好处，邻近土地所有者有可能以高于市场价的价格出售房产。
在制定合同条款和条件时，必须加入有关道路通行义务的适当约定。例如，可以考虑将获得第 43 条但书规定的许可作为先决条件的契约、明确后退费用负担分担的契约，或假定通过购买邻近土地可以解决问题的契约。这些契约可以使买卖双方适当分担风险，防止问题的出现。
售后跟进也是一个重要因素。如果出售后需要采取持续行动，如申请第 43 条但书许可或与邻近土地进行谈判，那么与买方建立适当的合作制度尤为重要。作为卖方，尽可能提供信息并配合相关程序有助于顺利解决问题并保持良好关系。
结论
通行权义务是房产交易中不可回避的重要法律要求，了解并适当处理这些义务是成功进行房产投资或购房的关键。根据本文提供的信息，重申以下要点。
首先，道路通行义务的基本要求是，土地必须以《建筑标准法》第 42 条规定的至少 2 米长的道路为界。不符合这一要求的土地将成为不可再建的房产，这将严重影响土地的房产价值，因为原则上禁止重建或新建。特别是在狭窄的城区和老住宅区，在购买房产之前必须进行彻底调查，因为有很多房产都不符合道路通行要求。
此外，双向道路边上的土地必须与道路中心线保持 2 米的距离，而且必须充分考虑到经济影响，如可用地面积减少和拆除现有建筑物的费用。另一方面，在某些情况下，可以通过第 43 条但书许可的方式对道路通行义务进行例外处理，因此必须与专家一起对此进行详细考虑。
在购买土地时，通过使用指定的道路地图彻底确认道路类型、通过实际测量确认宽度和正面、事先咨询建筑确认申请以及调查路权关系，可以避免将来出现问题。此外，在出售土地时，准确了解现状、向买方做出适当解释、适当定价并制定合同条款和条件，即使是有问题的土地也能达成公平交易。
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常见问题
问题 1：我可以在不符合道路通行义务的土地上建造房屋吗？
即使在不符合道路通行要求的土地上，也可以根据《建筑标准法》第 43（2）（ii）条获得 "第 43 条但书许可"。如果指定的行政当局认为在交通、安全、防火或卫生方面不存在障碍，并且已获得建筑控制委员会的同意，则可颁发该许可证。
各市政当局对许可证的要求不尽相同，但一般来说，如果场地周围有大片空地，场地与私人道路或农场道路等类似道路的空间相邻，并且已征得与通道相邻的所有权利人的同意，则可获得许可证。不过，由于申请许可需要专业知识和时间，而且许可并不总是能获得批准，因此事先考虑好细节非常重要。
问题 2： 谁拥有后退区域内的土地？
后退区内土地的所有权在后退后仍归原土地所有者所有。已登记的所有人不会改变。不过，由于根据《建筑法规》，该区域被视为 "道路"，因此禁止安装建筑物、围栏、大门和其他构筑物。
此外，由于后退区域应具有道路功能，因此其作为停车区的使用也可能受到限制。有些城市可能会对后退区域进行铺设和维护，但必须事先确认铺设和维护的成本负担。重要的是要明白，这些土地实际上属于私人所有，但具有特殊的公共性质。
问题 3：如果道路与私家路相邻，进入道路的义务会发生什么变化？
根据《建筑标准法》第 42(1)(v)条的规定，即使土地与私家路相邻，如果该私家路已被指定的行政当局指定为 "指定道路"，则可以履行道路通行义务。指定地点的道路是指作为私人道路修建的道路，宽度至少为 4 米，符合适当的结构标准，并由指定的行政当局指定。
另一方面，未指定位置的私人道路不属于《建筑标准法》规定的道路，因此被视为未履行提供通道的义务。在这种情况下，有必要采取措施，如根据第 43 条但书获得许可，或根据《建筑标准法》通过购买邻近土地来确保道路的通畅。对于私人道路，确保通行权和挖掘权以及承担维护费用也是需要检查的重要事项。
问题 4：如果我继承的房产违反了道路通行义务，我该怎么办？
如果您继承的房产违反了道路通行权义务，首先必须准确评估当前的情况。有必要与专家合作，研究对路边状况的详细调查、根据第 43 条但书获得许可的可能性，以及通过购买邻近土地解决问题的可能性。
可能的解决方案包括：按现状改造和利用该房产；获得第 43 条但书许可并重建；购买邻近土地以履行道路通行义务；或将该房产作为不可重建房产出售。由于每种方法都有其优缺点，因此必须在考虑继承人的整体情况及其未来计划的基础上确定最佳方案。
问题 5： 在购买毗邻土地以履行路边义务时，我应该注意什么？
如果你想通过购买毗邻地块来履行道路通行义务，你必须首先检查拟购买的毗邻地块是否符合《建筑法》规定的道路边界。同样重要的是，要确认至少有 2 米的临街面，以便购买后的整个地块都能履行道路通行义务。
与邻近土地所有者谈判成功的关键是，在提出建议时也要考虑到对方的利益。不仅要全面考虑价格谈判，还要考虑边界的确定、登记手续和税收待遇。如果只购买邻近土地的一部分，还必须考虑剩余土地的形状和潜在用途，并确保另一方不处于不利地位。
参考信息
相关法律、法规和制度
建筑规范相关
-建筑法规（电子政府法律搜索）
稲澤大輔
代表董事，INA & Associates K.K.INA&Associates 总部设在大阪、东京和神奈川，从事房地产销售、租赁经纪和管理。公司凭借其在房地产行业的丰富经验提供服务。秉承 “公司最重要的资产是人力资源 ”的理念，专注于人力资源开发。继续迎接挑战，创造可持续的企业价值。
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