成功出售房产的关键步骤与费用解析

出售房地产是一项重要的交易，很多人一生中只经历过几次。人们出于各种原因考虑出售房产，例如搬迁自己的房屋、处理继承的房产或出售投资房产。

作为 INA&Associates 的一员，我们曾协助过无数次房地产交易。根据我们的经验，我们可以说，房地产销售的成功取决于适当的知识和准备。了解销售的流程和程序，提前了解成本和税费，将有助于您获得更好的销售条件。

本文通俗易懂地讲解了出售房产的基本知识，即使是首次考虑出售房产的人也能轻松掌握。从出售流程到费用、评估方法以及如何选择调解合同，我们将提供符合实际的内容。掌握了这些知识，您就能安心地面对房地产销售。

房地产销售的基本流程和程序

房地产销售需要经过几个步骤。一般来说，出售一处房产大约需要五到六个月的时间，在每个阶段采取适当的行动是成功的关键。

1. 市场调研和市场分析

出售房产的第一步是了解所拥有房产的市场价格。了解了市场价格，就有可能制定适当的销售价格，并为销售策略奠定基础。

如需进行市场价格调查，可使用国土交通省提供的房地产信息库或房地产信息网的 Raines 市场信息。通过这些网站可以查询实际成交价格和签约情况，从而更准确地把握市场价格。

INA&Associates 会对这些信息进行综合分析，并为您提出最合适的销售策略。

2. 要求房地产公司进行评估

在确定市场价格后，我们会要求多家房地产公司进行评估。评估基本上是免费进行的，也可以在考虑出售的阶段提出申请。

核价方法有两种：桌面核价（简单核价）和家访核价（详细核价）。案头评估是根据房产的基本信息计算出大致价格，可以在短时间内得出结果。另一方面，上门评估是通过实际查看房产进行的详细评估，可以计算出更准确的价格。

如果您有明确的出售意向，我们建议您选择实地评估。在评估过程中，不仅要对房产状况进行评估，还要对周边环境和法律限制进行综合评估，从而得出更切合实际的评估价值。

3. 物业调查和价格确定

在房地产中介公司进行的房产调查中，要对土地的边界进行确认，对建筑物的结构和设施状况以及权利关系进行检查。根据调查结果确定最终售价。

听取卖方的意见也是房产调查的一个重要部分。无法以书面形式确认的信息，如房产的历史、与邻里的关系以及设备中的任何缺陷，也可能影响价格。提供准确的信息有助于确定合理的价格。

4. 签订经纪合同

在对估价结果和房地产公司的信函进行比较和审查，并确定要求出售的公司后，签订中介合同。中介合同有独家合同下的专职中介合同、专职中介合同和一般中介合同三种，其特点各不相同。

独家专职调解合同是只与一家公司签订的合同，预计销售工作最为活跃。专职调解合同也是只与一家公司签订合同，但卖方自己也可以找到买方。一般调解合同可以与两家或两家以上的公司签订合同，虽然可以获得广泛的销售渠道，但每家公司的积极性往往相对较低。

5 销售工作的开始

中介合同签订后，房地产公司的销售工作全面展开。房地产信息通过各种媒体传播，如互联网广告、报纸插页传单和店铺展示。

此外，通过在房地产分销系统（Raines）注册，房产信息可在全行业共享，从而可以接触到更多有购买欲望的人。如果签订的是独家代理合同，则必须在 5 天内到 Raines 登记；如果签订的是全职代 理合同，则必须在 7 天内到 Raines 登记。

6. 初步考察通信和条件谈判

当有购买意向的人出现时，有必要进行私人看房。看房对购买决策有重大影响，因此必须最大限度地传达房产的吸引力。

在看房过程中，要确保房屋干净整洁，光线明亮通风，给人留下良好印象。此外，准确回答准买家的问题，适当宣传房产的特点和周边环境的便利性也很重要。

如果潜在购房者提交了购房证明（购房申请表），则要就价格和交房时间等条件进行谈判。在此阶段，房地产中介公司充当中间人的角色，旨在就最适合双方的条件达成协议。

7. 买卖合同、结算和交付

如果双方就条款和条件达成一致，则签订买卖合同。在签订合同时，买方会收到有关重要事项的说明，并在买卖合同上签字盖章。此时，买方会收到定金（通常为购买价格的 5-10%）。

从签订合同到结算和交付房产通常需要一到两个月的时间。在此期间，要对买方的抵押贷款进行审查，并办理卖方的抵押注销手续。

交割日当天，在收到剩余房款的同时进行房产交割和所有权转移登记。司法代书人将到场检查必要的文件并办理登记手续，从而确保交易安全可靠。

出售房产的相关费用和税费

出售房地产会产生各种费用。一般来说，出售房产所涉及的费用估计约为售价的 4-6%，提前了解这些费用将有助于您做好财务规划。

调解费

房地产销售中最重要的成本是调解费。调解费是在签订销售合同时作为应急费用支付给房地产公司的。

调解费的上限由法律规定，为销售价格的 3% + 60,000 日元 + 消费税。例如，以 4000 万日元出售时，调解费为（4000 万日元 x 3% + 6 万日元）x 1.1 = 138.6 万日元。

中介费的支付方式通常是在签订销售合同时支付一半，剩余部分在结算和交货时支付。但是，由于各房地产公司的支付条件可能有所不同，因此在签订调解合同时必须进行确认。

印花税

销售合同需要缴纳印花税。印花税的金额根据销售价格确定，在合同上加盖印花税票即可纳税。

截至 2027 年 3 月 31 日，房产销售合同印花税的减免情况如下如果购买价格超过 1,000 万日元但低于 5,000 万日元，则印花税为 10,000 日元；如果购买价格超过 5,000 万日元但低于 1 亿日元，则印花税为 30,000 日元。

请注意，买卖双方都保留销售合同，因此双方都要承担印花税。

登记费用

在出售房地产时，可能需要办理抵押注销或地址变更登记。这些登记手续需要缴纳登记税和司法代书费。

抵押注销登记的登记税为每件不动产 1,000 日元。司法代书人的报酬因办公室而异，但一般在 10,000 至 30,000 日元之间。

如果需要进行地址变更登记，则需要为每件不动产缴纳 1,000 日元的单独登记税和司法代书费。

转让所得税

如果从出售不动产中获利，则需缴纳转让所得税。转让收入的计算方法是从销售价格中扣除购置成本和转让费用。

转让所得税率取决于所有权期限。对于所有权期限在 5 年或 5 年以下的短期转让收入，税率为 39.63%（30% 的所得税、9% 的住宅税和 0.63%的回收特别所得税）；对于所有权期限在 5 年以上的长期转让收入，税率为 20.315%（15% 的所得税、5% 的住宅税和 0.315%的回收特别所得税）。

不过，在出售住宅房产时，有一些特殊的免税规定，如 3000 万日元的特殊扣除额和降低的税率，这在很多情况下可以减轻税负。

其他费用

除上述费用外，还可能产生以下费用

勘测费：当地界不明确或买方要求进行勘测时，需要支付勘测费，一般约为 30 万至 80 万日元。

如果需要拆除建筑物，可能需要约 100 万至 300 万日元的拆除费用。

根据具体情况，可能还会产生搬家费、临时住宿费和房屋清洁费。

如何了解评估和市场价格

在房地产销售中，合理定价是成功的重要因素。通过准确评估和了解市场价格，可以制定适当的销售策略。

评估方法的类型和特点

房产评估有案头评估（简单评估）和上门评估（详细评估）两种方法。重要的是要了解每种方法的特点，并根据目的选择适当的方法。

案头评估是根据房产的基本信息（位置、面积、房龄等），并参考以往的交易实例和市场趋势，计算出一个大致的价格。由于无需实地考察，因此可在短时间内得出结果，适合在考虑出售的初期阶段把握价格。

另一方面，实地评估是通过实际查看物业进行的详细评估。由于对建筑物的状况、日照、景观、周边环境等进行了全面评估，因此可以计算出更准确的评估价值。如果您有明确的出售意向，我们建议您选择上门评估。

市场价格调查的方法和要点

自行调查市场价格的方法之一是利用公共信息网站。通过国土交通省的 "不动产信息库"，您可以在地图上查看实际交易价格，大致了解市场价格。

在房地产信息局的 "Raines 市场信息 "网站上，您可以设定更详细的搜索条件，查看类似房产的签约案例。通过缩小建筑年代、与车站的距离和签约时间等条件的范围，您可以掌握与您的房产条件较为接近的市场价格。

在房地产门户网站上查询目前在售的类似房产也很有用。但要注意的是，这些都是销售价格，可能与实际成交价不同。

确定评估价值有效性的要点

当收到多家房地产公司的估价时，评估价值可能会出现差异。在这种情况下，了解确定评估价值有效性的要点非常重要。

首先，检查评估依据是否解释清楚。如果一家公司在计算评估价值时出示了类似房产的具体交易案例、市场趋势和房产特点，那么这家公司就是可靠的。

此外，对于评估值过高或过低的公司，有必要详细确认原因。评估价值过高可能是为了调停合同收购，评估价值过低可能是为了尽早出售。

评估时应准备的文件

为了获得准确的评估结果，提前准备必要的文件非常重要。有了这些文件，您就可以向房地产中介公司提供有关房产的详细信息。

土地和建筑物登记事项证明（登记副本）是确认房产基本信息和权利所必需的。财产税通知用于核实财产税评估值。

对于建筑物，可通过建筑物确认书、检验证书和设计文件进行更详细的评估。对于共管公寓，有关重要事项的管理规定和调查报告也很有用。

此外，过去的改建历史、设备更换历史以及与邻里边界相关的文件也有助于提高评估的准确性。

如何使用估值结果

估价结果不仅可用于确定销售价格，还可用于制定销售策略。如果评估价值高于市场价格，那么最大限度地提高房产吸引力和特色的策略就会有效。

另一方面，如果评估价值低于市场价格，就必须分析原因，并在可以改进的地方采取措施。例如，清洁、翻新和分期可以改善房产给人的印象。

此外，通过比较多个评估结果，可以掌握房地产公司的特点和专业领域。不仅要综合判断评估价值，还要综合判断建议书的内容和信函的质量，选择最合适的房地产公司，这是一条成功之路。

调解合同的种类及如何选择

在房地产销售中，调解合同的选择是决定销售工作走向的重要因素。三种调解合同各有特点，重要的是要根据卖方的情况和希望做出最佳选择。

排他性合同下的排他性责任调解合同

排他性排他性责任调解合同是一种只与一家房地产公司签订合同的形式。即使卖方不能连续要求另一家房地产公司，而卖方自己找到了买方，也必须通过签订合同的房地产公司进行交易。

这种合同形式的最大优点是可以期待房地产公司积极开展销售活动。由于不存在与其他公司的竞争，他们会积极投入广告费用和销售活动，争取早日销售。此外，在 Raines 登记的义务最短，只需 5 天，向卖方报告的义务也很频繁，至少每周一次。

另一方面，作为缺点，卖方的选择也很有限。即使偶然对签订合同的房地产公司的通信不满意，在合同期内也不能更换其他公司。

全职调解合同

全职中介合同也是只与一家公司签订合同，但如果卖方自己找到买方，可以不通过房地产公司直接交易。这一点与独家代理合同有很大区别。

在全职居间合同中，对 Raines 的登记义务是 7 天内，对卖方的报告义务设定为两周内一次或多次，与独家专职居间合同相比，可以期待得到厚实的支持。

对于一家房地产公司来说，由于卖方有可能自己找到买方，因此可能不会像独家独家代理调解合同那样积极，但作为一家公司的专职职责，仍然可以期待一定的销售工作。

一般调解合同

一般调解合同是一种可同时与两家或两家以上房地产公司签订合同的形式。通过向更多的房地产公司提出销售要求，可以确保广泛的销售渠道，并有可能接触到许多有购买欲望的人。

一般调解合同分为明示型和非明示型。明示型需要明确说明与哪些其他房地产公司签订了合同，而非明示型则没有明确说明的义务。

一般调解合同的优点是可以利用多家房地产公司的网络。由于每家公司的客户群和专业领域不同，可以向更多有购买欲望的人提供房产信息。

但缺点是，每家房地产公司的积极性往往相对较低。由于其他公司也经营同样的房产，因此广告费用和销售活动的投资可能不大。此外，由于 Raines 没有注册或报告义务，销售活动的进展可能难以确定。

合同期限和续约

所有调解合同都规定了合同期限，合同期限届满后，可根据卖方的意向决定是否续约。

即使在合同期内，如果有正当理由，也可以解除合同。不过，事先确认解除合同的条件很重要，因为房地产公司可能会被收取已完成销售工作的费用。

调解合同的选择要点

应根据房产的特点和卖方的情况选择调解合同。如果是热门地区的房产或具有特色魅力的房产，通过一般调解合同要求多家房地产公司，可望在较好的条件下出售。

反之，如果希望销售困难的房产早日出售，则可以通过签订独家独家调停合同和专职调停合同，要求一家公司集中开展销售工作，这样会比较有效。

此外，房地产公司的业绩和通信能力也是重要的判断要素。如果找到一家可靠的房地产公司，通过全时制合同建立密切关系，可以取得更好的效果。

签订调解合同时的注意事项

签订调解合同时，必须充分确认合同内容。必须明确掌握调解费的金额、支付条件、合同期限、取消条件等。

事先确认销售活动的内容也很重要。通过与房地产中介公司充分讨论应使用何种广告媒体、如何处理私人看房、如何进行价格谈判等问题，可以使销售活动顺利进行。

此外，建议确认销售活动的报告方式和频率。定期报告可以监测销售活动的进展情况，并在必要时对战略进行审查。

总结。

出售房产是一个复杂的过程，但只要有正确的知识和准备，就能取得成功。利用本文介绍的基本知识来规划销售活动非常重要。

成功出售房产的要点如下。

首先要准确了解市场价格。通过利用多种信息来源，了解房产的合适价格，您就可以制定切实可行的销售策略。

其次，要求多家房地产公司进行评估，不仅要根据评估价值，还要根据建议书的内容和答复的质量做出综合决定。找到一个可靠的合作伙伴是成功出售的关键。

在选择调解合同时，必须考虑房屋的特点和卖方的情况，选择最合适的合同形式。通过充分了解合同内容并与房地产经纪人保持密切沟通，可以实现有效的销售工作。

在成本方面，有必要提前了解中介费、税费和其他费用，并制定相应的融资计划。特别是在转让所得税方面，可以通过特殊扣除等优惠措施减轻税负。

在销售过程中，重要的是要集中精力处理好看房事宜，最大限度地提高房产的吸引力。您可以通过保持房产干净整洁以及适当回答潜在买家的问题来给他们留下良好印象。

作为下一步行动，我们建议您首先研究房产的市场价值。然后，您可以找到一家可靠的房地产中介公司，进行详细的评估，这将有助于您制定具体的销售计划。

出售房产是您一生中最重要的决定之一。有了充分的准备和正确的支持，您就能取得令人满意的结果。

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